CSM/SP: Registro de imóveis – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Ferimento dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva – Recurso desprovido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000002-19.2013.8.26.0531

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9000002-19.2013.8.26.0531, da Comarca de Santa Adélia, em que é apelante JOSÉ FERNANDO ZANQUETA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE SANTA ADÉLIA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "POR MAIORIA DE VOTOS, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDO O DES. JOSÉ RENATO NALINI.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 2 de setembro de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000002-19.2013.8.26.0531

Apelante: José Fernando Zanqueta

Apelado: Oficial do cartório de registro de imóveis, títulos e documentos e civil de pessoas jurídicas da Comarca de Santa Adélia

VOTO N° 34.029

Registro de imóveis – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Ferimento dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva – Recurso desprovido.

Cuida-se de apelação interposta contra a sentença de fls. 15/16, de lavra do MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santa Adélia, que manteve a recusa de registro de carta de arrematação.

Tal recusa decorreu de três circunstâncias apontadas pela Oficial Registradora: (a) o executado detinha, tão somente, um oitavo da nua-propriedade, já que o bem era gravado por usufruto; (b) há cláusula de inalienabilidade registrada na matrícula e (c) há necessidade de averbação de retificação de área.

O recorrente alega que a arrematação é forma originária de aquisição da propriedade, o que teria o condão de sanar todos os vícios.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Em primeiro lugar, ressalte-se que a origem judicial do título não torna prescindível a qualificação registrária, conforme pacífico entendimento do Colendo Conselho Superior da Magistratura:

Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental (Ap. Cível n° 31881-0/1).

Dito isso, verifica-se que a Oficial tem razão em seus três motivos de recusa. Nem mesmo o recorrente refuta tal fato.

Basta analisar a matrícula do imóvel para se verificar que da matrícula constam cláusula de inalienabilidade (AV.7) e de instituição de usufruto vitalício (R.6).

De acordo com o art. 1911, do Código Civil, a cláusula de inalienabilidade implica a impenhorabilidade e a incomunicabilidade. Logo, o bem não poderia ter sido penhorado, muito menos alienado, nem mesmo em hasta pública.

Por outro lado, o executado não era detentor de fração ideal da propriedade plena, mas, tão somente, de um oitavo da nua-propriedade. Portanto, penhorou-se e alienou-se, em hasta pública, mais do que detinha o executado.

O problema, aí, é que a usufrutuária não era parte na execução. O usufruto não poderia ser extinto nem ser objeto de alienação. Da forma como feita a arrematação, quebrou-se, de forma absolutamente irregular, a continuidade.

Bem observou a Oficial do Registro de Imóveis:

"Porém, no caso em tela, verifica-se que foi alienada parte ideal do imóvel da matrícula 2169, sem, todavia, constar menção ao usufruto que grava o bem, assim como disposição de vontade da doadora do imóvel que gravou a referida doação com cláusula de inalienabilidade.

Assim, foram transmitidos ao arrematante mais direitos que o executado tinha, já que o bem está duplamente onerado: usufruto e inalienabilidade. Alienando-se o usufruto e a nua-propriedade retira-se o direito real de usufruto de Therezinha Conchetta Zavatti Zanqueta, ferindo, assim, o princípio da continuidade registral, já que não foi parte na execução.

Quanto à cláusula de inalienabilidade, é manifestação de vontade que impediria a alienação do bem, a qualquer título, por manifestação de vontade expressa do doador.

Tais exigências se fazem em nome da segurança jurídica das relações patrimoniais, que deve nortear toda e qualquer relação jurídica, já que não consta da presente carta de arrematação que tenha havido manifestação jurisdicional a respeito dos temas aqui levantados."

No que toca à quebra da especialidade objetiva, o recorrente sequer abordou o tópico especificamente. Ao que parece, acredita que a tese sobre ser a arrematação forma originária da aquisição da propriedade tem a força de afastar, inclusive, a necessidade de retificação da área.

Cuida-se de evidente equívoco. Como apontou a Oficial, a leitura da matrícula deixa entrever que o imóvel tem descrição absolutamente precária:

"…não há sequer elementos mínimos de localização do imóvel rural, razão pela qual não há certeza sobre o que realmente está sendo alienado, ferindo o princípio registral da especialidade objetiva. Deverá haver amarração geográfica, com indicação das coordenadas dos vértices definidores do imóvel rural, para que o imóvel não seja atingido pelo vício da ablaqueação (não permitir, com segurança, a real localização do imóvel.".

Resta examinar o argumento de que a arrematação é forma originária de aquisição da propriedade e, por isso, os vícios estariam superados.

A arrematação constitui forma de alienação forçada, e que, segundo ARAKEN DE ASSIS, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade do adquirente (Manual da Execução. 14ª edição. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 819). É ato expropriatório por meio do qual "o órgão judiciário transfere coativamente os bens penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa".

Em relação ao título da aquisição, por se tratar de alienação forçada, há acordo de transmissão e, no caso, o Estado transmite ao adquirente os direitos do executado na coisa penhorada, desde a assinatura do auto, destacando-se o duplo papel desse último, pois constitui a forma e a ultimação do negócio jurídico de adjudicação, e a partir dele é que será originado o título formal, que é a carta de adjudicação.

Diante desse quadro, e respeitadas as opiniões que veem a arrematação e a adjudicação como modos originários de aquisição da propriedade, justamente por entender que o Estado substituiria o proprietário, cindindo a cadeia de transmissões, não vejo como afastar a relação existente entre dívida e responsabilidade em matéria de execução para reconhecer que se trata de modo originário de aquisição.

Vale, nesse sentido, a observação do processualista gaúcho supra mencionado, no sentido de que "respeitando a correlação entre dívida e responsabilidade (art. 591), ao Estado descabe expungir dos bens do executado alguns ônus (v.g., servidão de passagem que grava o imóvel penhorado), que beneficiam a terceiros, ou assegurar, tout court, o domínio apenas aparente do devedor em face do verus dominus. Também aqui calha o velho brocardo: não se transfere mais do que se tem (nemo plus iuris in alios transfere potest quam ipse haberet)" (idem, ib., p. 820).

Não desconheço que, em data relativamente recente, no julgamento da Apelação Cível n.° 0007969-54.2010.8.26.0604 (Relator o então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Renato Nalini), este Conselho Superior da Magistratura, alterando posicionamento anterior, reconheceu que a arrematação constituía modo originário de aquisição da propriedade, e isso com fundamento em decisões do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n° AgRg no Ag 1225813, relatado pela Ministra Eliana Calmon, assim ementado:

EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL – AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA – INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO ARREMATANTE – APLICAÇÃO DO ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. 1. A arrematação de bem móvel ou imóvel em hasta pública é considerada como aquisição originária, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, de maneira que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da hasta. 2. Agravo regimental não provido.

No mesmo sentido, mencionaram-se na ocasião os seguintes precedentes: AgRg no Ag 1225813/SP, de 23/03/2010 (Relatora Ministra Eliana Calmon); REsp 1059102/RS, de 03/09/2009 (Relator Ministro Luiz Fux); REsp 1038800/RJ, de 20/08/2009 (Relator Ministro Herman Benjamin); REsp n° 807455/RS, de 28/10/2008 (Relatora Ministra Eliana Calmon); REsp n° 40191/SP, de 14/12/1993 (Relator Ministro Dias Trindade); e REsp n° 1179056/MG, de 07/10/2010 (Relator e Ministro Humberto Martins).

Em todos esses precedentes, a solução dada, a meu sentir, foi muito peculiar e relacionada, na quase totalidade dos casos, à responsabilidade tributária, especialmente à vista do disposto no parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional, no sentido de que, no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação do crédito tributário ocorre sobre o respectivo preço.

O fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não afasta, contudo, o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.

Como destaca Josué Modesto Passos, "diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária" (PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, pp. 111-112).

Como anotado acima, arrematação e adjudicação são negócios jurídicos entre o Estado e os adquirentes. O primeiro detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade dos adquirentes, não se podendo dizer, só por isso, que não houve relação causal entre a propriedade adquirida e a situação anterior da coisa.

Em outras palavras: nos casos de alienação forçada não deixa de haver vínculo entre a situação anterior da coisa e a propriedade adquirida, com a diferença que, nesses casos de transferência coativa, o ato figura mais complexo, justamente diante da participação do Estado.

Por isso, entendo que o fato de na arrematação não haver relação negocial direta entre o anterior proprietário e o adquirente não torna originária a aquisição da propriedade daí decorrente.

É certo que o precedente deste Conselho Superior da Magistratura, acima mencionado, buscou confortar situação bastante delicada, relacionada à indisponibilidade a que se refere o § 1º, do artigo 53, da Lei 8.212/91, ao reconhecer que referida indisponibilidade não impede que haja a alienação forçada do bem em decorrência da segunda penhora, realizada nos autos de execução proposta por particular, desde que resguardados, dentro do montante auferido, os valores referentes ao crédito fazendário relativo ao primeiro gravame imposto. De qualquer modo, entendo que tal situação pode e deve ser contornada sem que para isso seja preciso reconhecer como modo originário de aquisição da propriedade a arrematação ou a adjudicação.

Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que "a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante.

Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)" (op. cit., p. 118).

A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrárias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros.

Parece-me até mesmo desnecessária qualquer tentativa de flexibilização das regras de continuidade e especialidade, no intuito de desatrelar a alienação forçada dos títulos dominiais pretéritos, porque não há óbice para que convivam harmonicamente, a partir de critérios de modulação de seus efeitos.

Nesse sentido é que o Superior Tribunal de Justiça, nos precedentes que serviram de paradigma para a decisão deste Conselho Superior da Magistratura, reconheceu a inexistência de responsabilidade tributária do arrematante por débitos tributários anteriores, sem que com isso se possa estender o raciocínio para abarcar a prescindibilidade da observância dos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva, mesmo porque responsabilidade não se confunde com débito, embora normalmente correlatos (AgRg no Ag 1225813/SP, de 23/03/2010 (Relatora Ministra Eliana Calmon); REsp 1059102/RS, de 03/09/2009 (Relator Ministro Luiz Fux); REsp 1038800/RJ, de 20/08/2009 (Relator Ministro Herman Benjamin); REsp n° 807455/RS, de 28/10/2008 (Relatora Ministra Eliana Calmon). Do mesmo modo, no REsp n° 40191/SP, de 14/12/1993 (Relator Ministro Dias Trindade), que tratou da arrematação nos casos de existência de hipoteca; e no REsp 1179056/MG, de 07/10/2010 (Relator e Ministro Humberto Martins), que ressalvou os casos de obrigação propter rem.

Destaca-se, além disso, que a aventada modulação dos efeitos da transmissão coativa não é novidade, bastando lembrar do direito de sequela, típica hipótese em que não há propriamente o afastamento dos princípios registrários mencionados, mas uma adequação da cadeia registral.

Em suma: a arrematação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, caindo por terra as alegações formuladas pelo recorrente.

Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

VOTO N.° 21.567

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

APELAÇÃO CÍVEL N.° 9000002-19.2013.8.26.0531

Apelante: JOSÉ FERNANDO ZANQUETA

Réu: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA ADÉLIA

Vistos etc.

Ouso divergir em parte da posição esposada pela d. maioria, sem porém alterar o resultado do julgamento, porque concluo pela procedência da dúvida e, assim, pelo desprovimento do recurso.

A discordância se restringe à fundamentação e, particularmente, ao reconhecimento da ofensa ao princípio da especialidade objetiva e à compreensão da arrematação como modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária.

A carta de arrematação tendo por objeto parte ideal correspondente a 1/8 do bem imóvel identificado na mat. n.° 2.169 do RI de Santa Adélia, de propriedade do executado JOSÉ ROBERTO ZANQUETA, foi desqualificada para fins de registro em atenção, primeiro, à cláusula de inalienabilidade, instituída por meio da av. 7 [1], e também porque ofensiva aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva. [2]

Quanto ao princípio da continuidade, afirmou-se que JOSÉ ROBERTO ZANQUETA é proprietário apenas da nua-propriedade, de modo que a penhora e a alienação judicial desconsideraram o direito real de usufruto sob titularidade de THEREZINHA CONCHETTA ZAVATTI. [3]

A respeito do princípio da especialidade objetiva, invocou-se a precariedade da descrição tabular, a exigir a prévia retificação, com averbação da reserva legal, condição para o registro pretendido.

O r. voto preponderante da lavra do Corregedor Geral da Justiça, o e. Des. HAMILTON ELLIOT AKEL ao desprover o recurso, assentou a pertinência das exigências e, alterando orientação administrativa que prevalecia nesse C. Conselho, acrescentou: a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade.

Em relação à cláusula de inalienabilidade, é realmente impeditiva do registro. Estabelecida em favor do donatário/executado JOSÉ ROBERTO ZANQUETA [4], não há como quebrá-la em prejuízo dele, salvo nas hipóteses de desapropriação, como prevê o parágrafo único do art. 1911 do CC [5]. E porque, consoante o caput desse dispositivo [6], importa impenhorabilidade do bem imóvel, o registro representaria ofensa ao princípio da legalidade.

O usufruto pertencente a terceira pessoa estranha à execução judicial [7], desprezado pela constrição judicial e pela arrematação [8], obsta igualmente o registro do título, mas não sob o palio do princípio da continuidade.

Porque a impenhorabilidade e a inalienabilidade são ínsitas ao usufruto, que, nos expressos termos do art. 1.393 do CC [9], admite apenas a cessão de seu exercício, o registro da carta de arrematação – e aqui desimportante a discussão sobre eventual ciência dos usufrutuários – feriria o princípio da legalidade e o da inscrição, compreendido em sua dimensão negativa.

Em contrapartida, a precariedade da descrição não justifica a desqualificação. Há exata identidade entre a descrição tabular e a do título. O registro não importaria desmembramento, tampouco fusão. Não criaria nova unidade imobiliária. A base geodésica permaneceria inalterada. Por isso, a prévia retificação é desnecessária, na linha da atual jurisprudência desse Conselho e, em especial, das Apelações Cíveis n.° 0009480-97.2013.8.26.0114 e n.° 0015003-54.2011.8.26.0278, sob a relatoria do e. Des. HAMILTON ELLIOT AKEL, julgadas, aliás, na mesma sessão do presente recurso [10], em 2 de setembro de 2014.

Por sua vez, a afirmação de que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade – a par de prescindível para fins de desqualificação e desprovimento do recurso – contraria a recente e firme jurisprudência desse C. Conselho [11], construída no último biênio sob a inspiração do C. Superior Tribunal de Justiça [12], que procurou, com seus poderosos precedentes, atribuir a essa espécie de aquisição a máxima segurança, inclusive em prestígio do Poder Judiciário e da efetividade das decisões judiciais.

Ao pontuar a inexistência de relação jurídica entre o adquirente e o anterior titular do direito real, a irrelevância da ausência de nexo causal entre o passado e a situação jurídica atual e a inocorrência de transmissão voluntária do direito de propriedade, esse Conselho, ao rever seu pretérito entendimento, identificou a arrematação judicial como modo originário de aquisição da propriedade, de sorte a alinhar-se com a pacífica orientação do C. STJ e prestigiar o princípio da segurança jurídica.

Concluiu que a arrematação é causa autônoma suficiente que liberta a propriedade de seus vínculos e dos títulos dominiais anteriores, dos quais não deriva e com os quais não mantém ligação, embora sujeita, por expressa disposição legal, aos riscos da evicção. A ressalva textual, positivada no art. 447 do CC [13], somente reforça o caráter originário da aquisição da propriedade via arrematação, pois, se derivado fosse, prescindível seria o acautelamento.

Desse modo, nova alteração de posicionamento em tão curto espaço temporal, em desconformidade com a jurisprudência predominante no Superior Tribunal de Justiça e logo após, insisto, a consolidação do entendimento que se revê, sem fatos novos e antes de permitir a reflexão sobre o impacto e as consequências da modificação que se supera, gera insegurança jurídica, em afronta a princípio cardeal do sistema registral, revela-se prematura e fragiliza o princípio da colegialidade.

De mais a mais, com a devida vênia, sequer era necessário debater e, principalmente, deliberar a mudança de orientação administrativa. Para a procedência da dúvida e a rejeição do apelo bastava, conforme assinalado, a invocação do princípio da legalidade.

A qualificação registral, iluminada pelo princípio da legalidade, não se restringe aos aspectos extrínsecos; abarca os intrínsecos, o conteúdo do título. A integralidade é um de seus traços. A propósito, lembro acurado escólio do e. Des. RICARDO DIP:

No Brasil, a qualificação registral dos títulos exibidos diz respeito não apenas a seu aspecto exterior (título em sentido formal), mas igualmente à causa de aquisição ou de oneração (título em sentido material)

…

Tampouco se restringe o juízo qualificador ao título ordinário (ou principal), estendendo-se aos acessórios (ou complementares) …, nem se limita, sob o color da origem pública dos títulos, a apreciar os instrumentos privados. [14]

Por estes fundamentos, malgrado desproveja o recurso em atenção à cláusula de inalienabilidade, ao direito real de usufruto e, especialmente, ao princípio da legalidade, meu voto, quanto à fundamentação, diverge parcialmente do proferido pelo Relator, o e. Des. HAMILTON ELLIOT AKEL, que, ao final, foi acolhido pela maioria.

JOSÉ RENATO NALINI

Presidente do Tribunal de Justiça

_____________________________

Notas:

[1] Fls. 27 dos autos em apenso.

[2] Fls. 2-6.

[3] R.6 e Av. 22 da mat. 2.169 – fls. 26v, 27 e 30 dos autos em apenso.

[4] Fls. 27 dos autos em apenso.

[5] Art. 1.911. (…)

Parágrafo único. No caso de desapropriação de bens clausulados, ou de sua alienação, por conveniência econômica do donatário ou do herdeiro, mediante autorização judicial, o produto da venda converter-se-á em outros bens, sobre os quais incidirão as restrições apostas aos primeiros.

[6] Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.

[7] R.6 e Av. 22 da mat. 2.169 – fls. 26v, 27 e 30 dos autos em apenso.

[8] Fls. 10, 11 e 33 dos autos em apenso.

[9] Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

[10] Itens 25 e 27 da pauta.

[11] A título de exemplo, Apelações n.°s 0007969-54.2010.8.26.0604, j. 10.5.2012, 0018138-36.2011.8.26.0032, j. 20.9.2012, 0021311-24.2012.8.26.0100, j. 17.1.2013, 0013197-92.2012.8.26.0554, j. 18.4.2013, e n.° 0038265-20.2012.8.26.0562, j. 9.5.2013, todas de minha relatoria.

[12] REsp n.° 40.191/SP, rel. Min. Dias Trindade, j. 14.12.1993; REsp n.° 807.455/RS, rel. Min. Eliana Calmon, j. 28.10.2008; REsp n.° 1.038.800/RJ, rel. Min. Herman Benjamin, j. 20.08.2009; AgRg no Ag n.° 1.225.813/SP, rel. Min. Eliana Calmon, j. 23.3.2010; REsp n.° 1.179.056/MG, rel. Min. Humberto Martins, j. 7.10.2010.

[13] Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. (grifei)

[14] Sobre a qualificação no regi

Fonte: DJE/SP.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Pretensão de registro de escritura de compra e venda – Descrição precária do imóvel – Identidade, no entanto, entre o título e a transcrição anterior – Possibilidade de abertura de matrícula e registro do título – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0015003-54.2011.8.26.0278

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0015003-54.2011.8.26.0278, da Comarca de Itaquaquecetuba, em que é apelante YOSHIHARU TAKAHASHI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS DA COMARCA ITAQUAQUECETUBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U. DECLARARÃO VOTOS CONVERGENTES OS DES. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 2 de setembro de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0015003-54.2011.8.26.0278

Apelante: Yoshiharu Takahashi

Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela de Itaquaquecetuba

VOTO N° 34.067

Registro de imóveis – Dúvida – Pretensão de registro de escritura de compra e venda – Descrição precária do imóvel – Identidade, no entanto, entre o título e a transcrição anterior – Possibilidade de abertura de matrícula e registro do título – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

Yoshiharu Takahashi interpôs recurso administrativo contra sentença que manteve a recusa de registro de escritura de compra e venda, em razão da precariedade da descrição do imóvel.

Conforme a sentença, "Inviável o controle da especialidade com base na descrição precária da transcrição n° 3.515, é justa a recusa ao registro, revelando-se necessário, na espécie, procedimento para a correção dos pontos necessários à sua correta individualização, indispensável para a própria segurança do registro imobiliário e dos efeitos dele irradiados."

O recorrente alega que, de acordo com a atual orientação deste CSM, é possível o registro quando há identidade entre a descrição do título e a da transcrição anterior. A Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso, com a observação, no entanto, de que a matrícula deve ser bloqueada, de ofício.

É o relatório.

O recurso deve ser provido.

Conquanto seja louvável a preocupação do Oficial do Registro de Imóveis e da Juíza Corregedora Permanente, no sentido de evitar a quebra da especialidade objetiva e a possibilidade de sobreposição de áreas, por conta da descrição precária do imóvel, o fato é que a negativa de registro baseia-se em entendimento pretérito do CSM. A orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e da matrícula – ou da transcrição -, deve-se possibilitar o registro, sem necessidade, aliás, de bloqueio da matrícula a ser criada.

Como lembra Alyne Yumi Konno (Registro de Imóveis – Teoria e Prática, Memória Jurídica, p. 20/21), tem-se admitido a mitigação da especialidade a fim de não obstar o tráfego de transações envolvendo imóveis, permitindo-se a manutenção de descrições imprecisas, constantes de antigas transcrições, quando da abertura da matrícula, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova matriz a ser aberta o abranja por inteiro.

Nos autos do processo CG n° 1241/96, o então Juiz Auxiliar da Corregedoria Francisco Eduardo Loureiro, hoje Desembargador, aprofundou o exame da mitigação da especialidade:

Não se nega, portanto, a possibilidade de ser descerrada matrícula com exata coincidência com o registro anterior, em que pese a ausência de medidas perimetrais e da área de superfície. O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas.

…Logo, quando do descerramento de matrícula que abranja a totalidade do imóvel, vale a descrição contida no registro anterior, ainda que imperfeita, desde que suficiente para a identificação do prédio.

Esse entendimento tem sido prestigiado e até ampliado pelo CSM e pela Corregedoria Geral da Justiça, podendo-se citar a Apelação Cível n° 9000002-16.2011.8.26.0296, em que o CSM admitiu o registro mesmo no caso em que a descrição deficiente constava da matrícula e não de transcrição. O que importa é que a descrição do título, ainda que precária, coincida com a do registro de imóveis.

Observo, por fim, que não convém determinar o bloqueio. A abertura da matrícula e a lavratura do registro stricto sensu somente estão sendo deferidas por este Conselho. Esses dois atos registrários são válidos e eficazes. Logo, sobre eles não existe nulidade de pleno direito (LRP/1973, art. 214, caput) que justifique impedir novas inscrições, para que não haja danos de difícil reparação (art. 214, § 2º). Isto exclui o cabimento do bloqueio. Portanto, competirá ao ofício de registro de imóveis (e, sendo o caso, à corregedoria permanente) verificar no futuro, caso a caso, o cabimento de novos registros e averbações, à medida que esses atos vierem a ser rogados.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível n° 0015003-54.2011.8.26.0278

Apelante: Yoshiharu Takahashi

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica, e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela de Itaquaquecetuba

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 27.400

1. Nestes autos de dúvida inversa, foi interposta apelação contra sentença dada pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, e Civil de Pessoas Jurídicas de Guarulhos. Essa sentença manteve exigência de retificação para que se pudesse proceder à abertura de matrícula e ao registro stricto sensu de transmissão de domínio por compra e venda.

2. O eminente Desembargador Relator prove à apelação para que, reformada a sentença, se afastem os óbices levantados e se proceda à abertura de matrícula e ao registro stricto sensu da dação em pagamento.

A descrição do imóvel, tal como posta na matrícula em exame, não tem o rigor que hoje se considera adequado para atender, de forma cabal, o princípio da especialidade. Entretanto, a imperfeição não chega ao extremo de impedir, por completo, a identificação do imóvel, pois traz elementos mínimos que permitam localizá-lo.

Por outro lado, o título causai sob análise (i. e., a dação em pagamento) diz respeito ao imóvel como um todo, ou seja, a descrição contida no título coincide com aquela que consta da matrícula.

Nessas condições – coincidência entre as descrições do imóvel postas na matrícula e no título causal, de um lado, e disposição sobre o todo do imóvel, de outro -, não há razão para exigir retificação antes de abrir a matrícula e proceder ao registro stricto sensu da dação em pagamento. Nesses específicos atos registrários, no caso concreto, o imóvel está descrito de forma clara, inequívoca e inconfundível, e não há ofensa ao disposto na LRP/1973, arts. 176, §1°, II, 3, a, 225, § 2º, e 229.

Esta, aliás, é a posição da doutrina:

"Descrição lacunosa, imprecisa ou deficiente, não obstante necessite de aperfeiçoamento a ser realizado por meio de retificação, desde que permitida sua compreensão acerca da localização e sua individualização perante outros, não obsta a abertura da matrícula, a fim de não prejudicar a eficácia do registro e da presunção, ainda que relativa, de sua veracidade estabelecida com o registro precedente. […] Do mesmo modo, não se pode dar entendimento diverso às matrículas de imóveis, com descrições precárias, abertas na vigência da atual Lei de Registros Públicos, alienados como um todo, com anteriores atos de registro que tiveram regular ingresso no assento predial. Há que se permitir o seu prosseguimento até que outros atos ou hipóteses, como os acima alinhados [transmissão de parte do imóvel, parcelamento do solo, instituição de condomínio edilício], venham exigir a devida retificação com esteio no art. 213 e ss. da Lei 6.015/1973." (Fioranelli, Ademar. Matrícula no Registro de Imóveis – Questões Práticas. In: Yoshida, Consuelo et alii (coord.). Direito Notarial e Registral Avançado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 304).

A propósito, este Conselho Superior da Magistratura já decidiu que:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de compra e venda com descrição idêntica à contida na matrícula – Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede sua individualização – Princípio da Especialidade Objetiva atendido – Existência de registros anteriores baseados na mesma descrição – Ausência de prejuízo a terceiros – Princípio da Fé Pública – Recurso provido. (Apel. Cív. 0013406-84.2010.8.26.0278, j. 13.12.2012)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação – Necessidade de se inventariar a totalidade dos bens havidos em comunhão no casamento – Universalidade de direitos – Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede sua individualização – Princípio da Especialidade Objetiva atendido – Existência de registros anteriores baseados na mesma descrição – Ausência de prejuízo a terceiros – Princípio da Fé Pública – Recurso não provido. (Apel. Cív. 0002532; 60.2011.8.26.0648, j. 7.2.2013)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de inventário e partilha – Dúvida prejudicada – Irresignação parcial configurada – Exibição tardia da certidão atualizada da matrícula do bem imóvel – Inadmissibilidade – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva inocorrente – Coincidência entre as descrições do título e da matrícula a informar a abertura de uma nova (artigo 229 da Lei n.° 6.015/1973) – Recurso não conhecido. (Apel. Cív. 9000002-16.2011.8.26.0296, j. 23.5.2013)

Contudo, não convém determinar o bloqueio. A abertura da matrícula e a lavratura do registro stricto sensu somente estão sendo deferidas por este Conselho. Esses dois atos registrários são válidos e eficazes. Logo, sobre eles não existe nulidade de pleno direito (LRP/1973, art. 214, caput) que justifique impedir novas inscrições, para que não haja danos de difícil reparação (art. 214, § 2º). Isto exclui o cabimento do bloqueio. Portanto, competirá ao ofício de registro de imóveis (e, sendo o caso, à corregedoria permanente) verificar, no futuro, caso a caso, o cabimento de novos registros e averbações, à medida que esses atos vierem a ser rogados.

3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para que se proceda à abertura de matrícula e ao registro stricto sensu da transmissão de domínio por compra e venda, sem determinação de bloqueio.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Apelação Cível n. 0015003-54.2011.8.26.0278

Apelante: Yoshiharu Takahashi

Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela da Comarca de Itaquaquecetuba

TJSP-VOTO N° 19.330

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR

Registro de Imóveis – Recurso contra decisão que negou o registro de escritura de compra e venda com a respectiva abertura de matrícula – Descrição suficiente do imóvel, apta a identifica-lo e coincidente com a transcrição anterior – Possibilidade de registro sem necessidade de bloqueio da matrícula – Inteligência dos artigos 214 e 225 da Lei de Registros Públicos.

Recurso provido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e Interdição e Tutela da Comarca de Itaquaquecetuba, que negou registro de escritura de compra e venda de imóvel em razão da precariedade da descrição do imóvel.

É o relatório.

2. Respeitado entendimento do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, é mesmo o caso de provimento do recurso, mas sem a determinação das "providências necessárias para bloqueio da matrícula até sua regularização". Apenas no tocante a esse ponto, ouso discordar, data venia.

Em primeiro lugar, a determinação em questão contradiz o disposto na fundamentação do respeitável voto (p. 2), a saber: "a orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e da matrícula – ou da transcrição -, deve-se possibilitar o registro, sem necessidade, aliás, de bloqueio da matrícula a ser criada" (grifei).

Com efeito, inexistem nulidades de pleno direito a permitir o bloqueio da matrícula com fundamento no artigo 214 da Lei 6.015 de 1973.

Se o registro do título está sendo permitido justamente porque há elementos suficientes para identificação do imóvel (em atenção ao disposto no artigo 225 da Lei 6.015) e este será transferido por inteiro, não faz sentido bloquear a nova matrícula para regularização. Esta deverá ser buscada, se o caso, em atenção aos futuros novos registros e/ou averbações, especialmente quando não se tratar de transmissão ou oneração por inteiro.

De fato, se houver nova transmissão semelhante à atual (por inteiro e com descrição no título idêntica à constante da matrícula), não se vê como impedir eventual registro, pelo mesmo fundamento adotado no voto do Ilustre Relator.

Por epítome, havendo descrição suficiente do imóvel, apta a identifica-lo e coincidente com a transcrição anterior, possível o registro sem necessidade de bloqueio da matrícula, nos termos do disposto nos artigos 214 e 225 da Lei de Registros Públicos.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.

Ricardo Anafe

Presidente da Seção de Direito Público. 

Fonte: DJE/SP | 21/10/2014.

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CSM/SP: Compra e venda. Matrícula – abertura. Imóvel – descrição precária. Identidade entre o título e a transcrição. Especialidade.

Escrito por

É possível a abertura de matrícula e registro de escritura pública de compra e venda, ainda que o imóvel esteja descrito precariamente, desde que haja identidade entre a descrição do título e a transcrição anterior.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0015003-54.2011.8.26.0278, onde se decidiu ser possível a abertura de matrícula e o registro da escritura pública de compra e venda, ainda que o imóvel esteja descrito precariamente, desde que haja identidade entre a descrição do título e a transcrição anterior. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e declarações de votos convergentes dos Desembargadores Artur Marques da Silva Filho e Ricardo Mair Anafe, sendo o recurso julgado provido por unanimidade.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face de sentença que manteve a recusa do registro da escritura pública de compra e venda, considerando a precariedade na descrição do imóvel. De acordo com a sentença, o controle da especialidade tornou-se inviável, sendo necessário procedimento para correção dos pontos essenciais à sua correta individualização. O apelante, em suas razões, alegou que, de acordo com a atual orientação do CSM/SP é possível o registro pretendido quando há identidade entre a descrição do título e da transcrição anterior. Em sua manifestação, a Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso, com a observação, no entanto, de que a matrícula deveria ser bloqueada, de ofício.

Diante do exposto no recurso, o Relator decidiu pelo provimento do recurso, sendo possível o registro pretendido e observou que a negativa do Oficial Registrador à prática do ato baseou-se em entendimento pretérito do CSM/SP. O Relator ainda afirmou que a orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e a descrição contida na matrícula ou na transcrição, o registro é possível. Afirmou, também, que “tem-se admitido a mitigação da especialidade a fim de não obstar o tráfego de transações envolvendo imóveis, permitindo-se a manutenção de descrições imprecisas, constantes de antigas transcrições, quando da abertura da matrícula, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova matriz a ser aberta o abranja por inteiro.”

Quanto ao bloqueio matricial, o Relator entendeu não ser conveniente sua determinação, tendo em vista que a abertura de matrícula e o registro perseguido são atos registrários válidos e eficazes, uma vez que sobre eles não existe nulidade de pleno direito que justifique impedir novas inscrições, para que não haja danos de difícil reparação.

Em Declaração de Voto Convergente, o Desembargador Artur Marques da Silva Filho considerou que a imperfeição não impede a identificação do imóvel e que o título causal diz respeito ao imóvel como um todo, ou seja, a descrição contida no título coincide com aquela que consta na matrícula. Nestas condições, o Desembargador entendeu ser possível a abertura da matrícula e o registro do título, não sendo necessária a prévia retificação exigida pelo Oficial Registrador, tampouco o bloqueio matricial. No mesmo sentido, o Desembargador Ricardo Mair Anafe, em síntese, afirmou que, “havendo descrição suficiente do imóvel, apta a identifica-lo e coincidente com a transcrição anterior, possível o registro sem necessidade de bloqueio da matrícula, nos termos do disposto nos artigos 214 e 225 da Lei de Registros Públicos.”

Diante do exposto, os Desembargadores votaram pelo provimento do recurso.

"NOTA DO IRIB – Não obstante os termos da decisão acima noticiada, temos também a observar a existência de outras do mesmo Conselho Superior da Magistratura, com indicações mais precisas de que somente devemos aproveitar um título como em condições de ingresso no sistema registral, não só por ter sua descrição a corresponder com o que temos nos assentos da Serventia, mas também por ver tal especialização com todos os elementos que permitam localizar o imóvel em questão dentro do território que está ele a ocupar, mostrando-nos, aí, atendimento ao que temos como princípio da especialidade objetiva dentro das regras que se impõe ao registro imobiliário."

Clique aqui e acesse a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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