Como comprar imóvel usado

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Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono

A formalização da compra de imóvel usado deve ser precedida de ampla pesquisa da documentação do imóvel e de dono, para evitar dores de cabeça futuramente. Um cuidado que evita até mesmo o risco de eventual perda do imóvel como consequência de alguma ação judicial movida contra o proprietário/vendedor. 

Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono. Para começar, o Procon-SP orienta o consumidor que leia com atenção a matrícula atualizada do imóvel. Esse documento contém todas as informações e/ou restrições, como, por exemplo, medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes. 

O documento pode ser pedido na forma de uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região do imóvel, mediante o pagamento de uma taxa. A data de emissão dessa certidão deve ser recente, há menos de 30 dias, alerta o Procon-SP.

Do proprietário, devem ser pedidos os seguintes documentos: Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, o documento contém o histórico dos últimos 20 anos do imóvel, como hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc; certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside; certidões negativas de débito do IPTU. O comprador deve conferir se a metragem anotada na escritura coincide com a descrita no carnê; se for um bem financiado, as condições de liberação ou transferência; declaração negativa de débito ao síndico do condomínio. Outro cuidado é consultar, na prefeitura, se não há projeto de desapropriação para a área onde está situado o imóvel.

Se a negociação for intermediada por uma imobiliária, ficar atento também a eventuais documentos complementares – quando o imóvel for financiado, são pedidos documentos pessoais e comprovante de renda do comprador. 

Contrato de compra e venda

O contrato também exige cuidados. O Procon-SP recomenda que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda seja averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa providência, que poucos compradores adotam para não desembolsar a taxa cobrada pelos cartórios, garante a realização do negócio, caso o proprietário queira desistir da venda. Ademais, ela evita golpes como o de venda do mesmo imóvel para diversos interessados e assegura a concretização do negócio para quem registrou o compromisso. 

O momento de pagamento do imóvel não deve dispensar a lavratura da escritura definitiva de venda e compra, pelo Tabelião de Notas, com todas as informações da venda, incluídos os valores exatos do negócio. As taxas referentes ao registro do imóvel – imposto sobre transmissão de bens imobiliários, taxa de escrituração imobiliária e encargos municipais – podem variar de 4% a 6% do valor do bem, dependendo da cidade.

Publicidade enganosa e outras armadilhas 

Animada com o dinheiro extra que entra no fim de ano, como o 13º salário, bônus e prêmios, muita gente interessada na compra de imóvel procura os estandes de venda das construtoras e incorporadoras. A compra de casa própria, contudo, é algo que precisa ser avaliado com cuidado. 

Tanto antes, no momento da escolha do imóvel, como depois, porque a decisão exige capacidade financeira para bancar valor mensal relativamente elevado e de longa duração. Fiscalização da Fundação Procon-SP, feita em parceria com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Crecisp) entre julho e setembro nos estandes de venda, constatou uma série de irregularidades, como a propaganda enganosa e a cobrança de taxas indevidas. São problemas que, segundo o Procon-SP, os consumidores levam costumeiramente ao órgão de defesa do consumidor e engordam o ranking de reclamações do setor. 

Nos atendimentos prestados no primeiro semestre deste ano, os grupos Gafisa Tenda, com 145 reclamações, e PDG, com 113 queixas, figuram no topo do ranking. Lideram as queixas no período o desrespeito ao contrato/proposta e a falta de entrega da unidade no prazo, com 408 reclamações no período. Em seguida, aparecem a cobrança indevida de taxas, com 399 registros, e a qualidade da construção, com 52 queixas. 

As cobranças indevidas estão relacionadas, em geral, com as taxas de corretagem, assessoria imobiliária e Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (Sati), na compra do imóvel na planta. O Procon-SP comenta que não é incomum o consumidor ser surpreendido, no momento da assinatura do contrato, com a cobrança dessas taxas, sem informação prévia sobre a natureza desses serviços e sua contratação facultativa. 

CUIDADOS

A advogada Thaís Matallo orienta quem vai comprar um imóvel na planta que consulte antes o histórico da construtora e verifique sua idoneidade. Outro cuidado é analisar com atenção o memorial descritivo do empreendimento e a forma de pagamento, principalmente as parcelas intermediárias e o valor a ser desembolsado na entrega da chave. "Esses valores costumam ser elevados e podem fazer com que o comprador desista do imóvel no meio do caminho".

Preço pedido na venda de imóvel sobe mais que inflação

A valorização dos imóveis está superando a inflação neste ano. Pelo menos é isso o que mostra o Índice Fipe Zap Ampliado, que reflete a evolução dos preços pedidos pelo proprietário na hora de anunciar a venda do imóvel. De janeiro a outubro, o aumento médio do preço do metro quadrado acumulado está em 11,3%, enquanto a inflação oficial, medida pelo IPCA no mesmo período, cravou 4,4%. Em outubro, o preço pedido pelos imóveis teve uma alta média de 1,3%.

O Índice Fipe Zap é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo, com base nos anúncios publicados na página do ZAP Imóveis, na internet. São considerados apenas os anúncios de apartamentos ponderando sua localização, bairro, número de dormitórios e área útil. O índice considera o valor pedido, mas não detecta se o negócio foi fechado pelo preço solicitado.

Fonte: Site O Liberal Net I 20/11/2013.

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Eficácia no uso de técnicas de mediação e conciliação requer experimentação prática

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Carolina Maciel afirmou que, em um processo de conciliação, é preciso mudar a forma de comunicação, permitindo que as partes foquem apenas no problema em evidência. 

Ao tratar das técnicas da mediação e conciliação durante curso promovido pelo Ipam na sede do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP), a professora Carolina Maciel Barbosa defendeu que o bom mediador deve assimilar as ferramentas de abordagem disponíveis, mas ponderou que apenas a experimentação prática definirá a maneira mais adequada para a aplicação dessas técnicas na solução dos conflitos.

“Para ser um bom mediador, além de ter talento, de ter uma personalidade apropriada para essa tarefa, é importante a técnica que a gente aprende com estudo, observação, supervisão e prática. Na verdade, é importante o mediador ter em mente que ele tem uma caixa de ferramentas com técnicas, mas ele não tem um manual de como usá-las”, explicou.

Na oportunidade, Carolina Maciel afirmou que, em um processo de conciliação, é preciso mudar a forma de comunicação, permitindo que as partes foquem apenas no problema em evidência. As técnicas aplicadas nesse processo, aponta, devem ter o poder de transformar as relações. Para isso, considera, o conciliador deve observar com atenção os contextos a fim de decidir quais as técnicas mais apropriadas.

Nesse sentido, a professora citou a pesquisadora argentina Marinés Soares, defendendo que “não é útil um catálogo de técnicas porque estas vão sempre depender do sistema complexo e total em que são aplicadas”. Carolina Maciel ainda explicitou algumas ferramentas que podem ser utilizadas nos processos de conciliação e mediação. Dentre as alternativas mencionadas, estão a recontextualização, a legitimação, a escuta ativa e o espelhamento.

A técnica da recontextualização, informa a professora, enquadra o problema em outro marco que pode ser mais abrangente, menos abrangente ou simplesmente diferente, de acordo com as circunstâncias. Já a técnica da legitimação, também chamada de técnica do afago, está relacionada a uma conotação positiva das posições das partes, reconhecendo-as como legítimas. “Essa técnica ajuda as partes a mudarem de posição dentro das histórias que trazem, tirando-as de lugares de vitimização ou tirania”, salientou Carolina Maciel.

Outra técnica fundamental utilizada pelos mediadores e conciliadores é a escuta ativa. “O mediador usa essa técnica e convida as partes a usarem também”, afirma a professora, explicando que essa ferramenta consiste na escuta com todos os sentidos, verbais e não verbais. O mediador, ressalta, deve ouvir e interpretar com os elementos que o outro está trazendo, além de registrar o que está sendo dito com a anotação de palavras chaves e de demonstrar que ouviu e compreendeu o que foi dito. 

Em relação à técnica de espelhamento ou reconhecimento, Carolina Maciel atentou para a importância de que o mediador e o conciliador busquem se colocar no lugar do outro a partir de elementos das narrativas das partes e de perguntas abertas, tanto circulares quanto reflexivas.

Carolina Maciel ainda destacou que, durante a mediação, é possível deixar que as partes manifestem suas emoções, mas ressalvou cuidado para não tocar em questões psicológicas que exijam um especialista. Conforme a professora, é importante que o mediador tente sempre agir com transparência e demonstrar atenção para não quebrar a relação de confiança com as partes.

Fonte: CNB/SP I 18/09/2013.

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TJRS: Pais são condenados a pagar multa por negligência nos cuidados com o filho

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A 7ª Câmara Cível do TJRS negou recurso para os pais de adolescente que foram condenados por negligência nos cuidados com o filho. O Conselho Tutelar de Passo Fundo ingressou com o processo devido à situação de abandono do menor. A decisão confirmou a sentença do Juízo do 1º Grau.

Caso

O Conselho Tutelar de Passo Fundo moveu ação contra os responsáveis pelo jovem, alegando não cumprimento de deveres inerentes ao poder familiar e omissão com relação aos atendimentos psicológicos e psiquiátricos do adolescente. Os pais, entretanto, afirmaram que sempre prestaram assistência ao filho e que solicitaram auxílio ao Conselho Tutelar.

O Juiz Dalmir Franklin de Oliveira Junior, da Comarca de Passo Fundo, entendeu que houve negligência por parte dos pais e os condenou a pagar multa no valor de R$ 100,00. Inconformados, recorreram da decisão por não terem condições de arcar com o compromisso, o que agravaria ainda mais a situação de penúria da família.

Decisão

Ao analisar o caso, o Desembargador Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves, relator do processo, salientou que é plenamente aceitável a imposição de multa quando os responsáveis revelam-se negligentes em relação aos deveres inerentes ao poder familiar. Assim, confirmou a decisão do 1º Grau.

O relator citou o Estatuto da Criança e do Adolescente ao justificar seu voto. Com efeito, configura infração administrativa tipificada no art. 249 do ECA a omissão no encaminhamento do filho aos atendimentos psicológicos agendados.

Ainda, no entendimento do magistrado, a punição tem cunho sancionatório e coercitivo no sentido de forçar os apelantes a buscar todas as formas possíveis de proteger o filho.

As Desembargadoras Liselena Schifino Robles Ribeiro e Sandra Brisolara Medeiros acompanharam o voto do relator.

Fonte: TJRS | 02/08/2013.

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