TJSP: Publicado Parecer 296/2014E – Registro de Imóveis da Capital

Nesta quarta-feira, 29 de outubro, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo publicou o Parecer (296/2014-E), que permite aos 18 Oficiais de Registros de Imóveis da Capital fazer intimação a apenas uma das partes do contrato de financiamento imobiliário em inadimplência, quando o documento incluir uma cláusula em que os devedores nomeiam-se reciprocamente procuradores.

O parecer do Juiz Assessor da CGJ-SP, Swarai Cervone de Oliveira, responde a consulta da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital sobre a forma correta de intimação de cônjuges, para constituição em mora em contrato de financiamento, garantido por alienação fiduciária de bem imóvel. A medida é decorrente de uma ação de nulidade de consolidação de propriedade, na qual o cidadão intimado pessoalmente, alegou a necessidade de notificação também de sua esposa. A decisão foi acolhida pelo Corregedor Geral da Justiça de São Paulo, desembargador Hamilton Eliot Akel, nas hipóteses do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 e item 252, do Capítulo XX, das NSCGJ.

Segundo o advogado da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Cetraro, a prática de colocar todos os devedores nas cláusulas dos contratos já é comum entre as instituições financeiras. Cetraro afirmaque “o Parecer é muito bem-vindo, já que a ordem estava sendo adotada pelo setor financeiro. E com o passar do tempo, as relações foram submetidas ao judiciário, e os questionamentos consumeristas – o contrato é abusivo, leonino, oneroso? Era de grande preocupação. Em tese, a procuração imposta vinha na adesão da condição contratual; ou o futuro devedor assinava concordando, ou não levava o financiamento”.

Segundo Cetraro a decisão vale como uma norma a ser seguida pelos Oficiais de Registro de Imóveis e é muito positiva pois reduz o tempo da ação e desafoga o judiciário. “Essa decisão é importante principalmente em um momento em que se debate a redução do tempo de duração de um processo. Então se temos uma ferramenta dessas, que deve ser utilizada extrajudicialmente, é algo muito positivo, já que cabe ao oficial proceder a intimação do devedor. Se ele tem um contrato em que o casal se nomeou reciprocamente procurador para quaisquer intimações, o oficial pode expedir a intimação para qualquer um dos cônjuges, que ao receber estará notificado pelos dois, de tal forma que isso encerra a função do Oficial de forma rápida”, disse.

O advogado explica que em São Paulo, a maioria dos imóveis alienados está em regime de condomínio, o que submete um controle de acesso às entradas dos prédios, dificultando ainda mais o processo de localização de todas as partes e coleta de assinaturas. Por isso, a decisão da Corregedoria de efeito normativo, foi muito importante. “Esse caso foi muito importante para todo o mercado, não só para São Paulo, espero que seja seguida também por outros estados”, defendeu.

José Cetraro revela que a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP tem auxiliado de forma efetiva a ABECIP no pleito junto a Corregedoria para a criação de outras ferramentas mais ágeis de notificação dos devedores.  A expectativa é de que novas ferramentas sejam normatizadas em breve.

Clique aqui e confira a íntegra da publicação.

Fonte: iRegistradores | 30/10/2014.

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Corretor que intermediou negociações tem direito a comissão de corretagem

Resultado do negócio discutido no processo foi alcançado “graças à atuação de intermediação" do corretor.

A 31ª câmara de Direito Privado do TJ/SP garantiu a um corretor o recebimento de comissão de corretagem no valor de aproximadamente R$ R$ 787 mil, a ser paga pela construtora para a qual prestou serviços. O corretor alegou que intermediou a compra e venda de imóveis, sem, contudo, receber a devida remuneração pelos serviços prestados.

Em seu voto, o relator, desembargador Adilson de Araujo, destacou que a existência da relação jurídica entre as partes, de mandante e mandatário, consistente na intermediação do negócio de compra e venda de imóveis, resulta incontroversa. O magistrado ressaltou que o contrato de corretagem pode ser documental ou verbal.

"Como se sabe, as relações negociais desse jaez prescindem da formalização de contrato escrito, bastando a confirmação de que o corretor tenha atuado na aproximação eficaz das partes, ou seja, tenha ocorrido sua intermediação na realização da avença de compra e venda. E esta, como do acervo probatório coligido nos autos se constata, não foi idoneamente negada pela ré, aqui recorrente."

De acordo como voto, o resultado do negócio foi alcançado graças à intermediação do corretor, ainda que tenha sido fechado, posteriormente, por preço maior, por uma das filiais da construtora. Isso porque, de acordo com o relator, "trata-se de negócio de expressivo porte, o que, por si só, requeria a consecução de várias rodadas de negociações e muitas reuniões, de modo a se chegar ao preço ideal que satisfizesse a todos os envolvidos na venda e compra dos imóveis".

A 31ª câmara negou provimento ao recurso da construtora e manteve a sentença recorrida. Também participaram do julgamento os desembargadores Francisco Casconi e Paulo Ayrosa.

A notícia refere-se ao processo: 0149498-50.2012.8.26.0100.

Clique aqui e veja a íntegra do acórdão.

Fonte: Migalhas | 29/10/2014.

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Questão esclarece acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda.

Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Contrato-padrão – cláusula abusiva. Compromisso de compra e venda – cessão. Loteador – anuência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Flauzilino Araújo dos Santos:

Pergunta: No caso de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79), é possível o arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda?

Resposta: Pensamos pela não admissão de tal pretensão, devendo o Oficial recusar aludido modelo, reclamando retificação do mesmo, uma vez que o art. 31, da Lei 6.766/79, de forma específica, dita regras em sentido contrário, ou seja, de que pode ocorrer tais cessões sem prova de concordância por parte do loteador, prevalecendo, aí, o que temos em tais normas, em detrimento do desejo do particular.

Flauzilino Araújo dos Santos, em artigo intitulado “OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS – Aplicação da Lei nº 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor”, p. 19, também doutrina sobre a questão, com destaque para o que se segue:

…. “O art. 31 da Lei nº 6.766/79 admite expressamente que por simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência por meio de cessão ou de promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de solenidades. É desprezível, para essa operação a vontade do promitente vendedor, o qual será cientificado pelas partes, ou pelo Oficial Registrador, quando registrada a cessão, com as conseqüências inerentes.

Igualmente, não há necessidade de anuência daqueles que compareceram como cedentes ou promitentes cedentes, nos casos de sucessivas cessões, tendo por objeto o mesmo lote.

Como a cessão normalmente envolve transferência de direitos e obrigações, de crédito e de débitos, esta poderá ser feita em qualquer fase, mesmo que o devedor já tenha sido constituído em mora na forma do art. 32, da Lei nº 6.766/79.

Fulminada também pela ilegalidade a cobrança da chamada ‘taxa de transferência’. Caso o contrato que instrumenta a cessão seja elaborado pelo próprio loteador, este poderá cobrar honorários profissionais, se devidamente habilitado, porém, não há porque essa circunstância conste do contrato-padrão, vez que cabe ao adquirente a escolha do profissional para formalização do ato.

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura do artigo mencionado, que poderá ser acessado através do link http://www.primeirosp.com.br/contratopadrao132.rtf.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local. 

Fonte: IRIB.

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