CSM/SP: Locação. Cláusula de vigência. Alienação fiduciária – credor – anuência.

Não é possível o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, em imóvel gravado com alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0065836-57.2013.8.26.0100, onde se decidiu ser impossível o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, em imóvel gravado com alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por maioria de votos, julgado improvido.

O apelante recorreu em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, mantendo a recusa ao registro do mencionado contrato tendo em vista a falta de anuência expressa do credor fiduciário, prevista no art. 37-B da Lei nº 9.514/97. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que do instrumento de confissão de dívida e alienação fiduciária constou expressamente a descrição do imóvel, evidenciando a ciência do credor fiduciário quanto à alienação fiduciária. Afirmou, também, que a locação é anterior à alienação fiduciária e que seria impossível a obtenção da referida anuência, uma vez que, a fiduciante estaria em processo de decretação de falência, podendo o contrato ser abruptamente rescindido, caso não se consiga a anuência do credor fiduciário.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que o registro do contrato de locação não pode ser admitido, sendo necessária a apresentação da anuência expressa do credor fiduciário. Ademais, mencionou que tal anuência não pode ser presumida pelo fato de o contrato de locação ser anterior à alienação fiduciária, mesmo porque, o contrato de locação sequer estava registrado ao tempo da constituição da garantia. Por fim, observou que o art. 37-B da Lei nº 9.514/97 é expresso ao considerar ineficaz e sem qualquer efeito, perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano, sem a concordância do credor fiduciário. No mesmo sentido, se manifestou o Desembargador Artur Marques da Silva Filho em declaração de Voto Convergente.

Em declaração de Voto Divergente, o Desembargador Ricardo Anafe entendeu que o recurso deve ser provido. Em seu voto, declarou que a anuência do credor fiduciário, prevista no citado art. 37-B, não é elemento de existência nem requisito de validade do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre o locador e o locatário. Argumentou, ainda, que, feito o registro do contrato, este será eficaz, também, em relação a terceiros, com exceção do credor fiduciário e de seus sucessores, por não haver anuência expressa deste. Por fim, afirmou que, havendo a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a extinção do contrato será inexorável, não obstante a cláusula de vigência. Assim, de acordo com o Desembargador, a anuência do credor fiduciário não interfere nos planos da existência, validade e eficácia do contrato entre locador e locatário, sendo o caso de se deferir o registro do contrato de locação nos moldes pleiteados.

Diante do exposto, por maioria de votos, negaram provimento ao recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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Projeto reduz multa por rescisão antecipada de contrato de locação de imóvel

O Projeto de Lei 7074/14, em análise na Câmara dos Deputados, reduz o valor da multa a ser paga por locatário de imóvel urbano em caso de rescisão antecipada do contrato. O texto, de autoria do deputado Márcio França (PSB-SP), determina que a multa não poderá ultrapassar o valor correspondente a um mês de aluguel.

Atualmente, pela Lei 8.245/91, no caso de rescisão unilateral antecipada, pedida pelo inquilino, ele é obrigado a pagar multa proporcional ao período restante do contrato. Para França, trata-se de “um ônus demasiado grave para o locatário e que tem possibilitado enriquecimento sem causa ou injusto dos locadores dos bens”.

Tramitação
A proposta, que tramita em caráter conclusivo, será analisada da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Clique aqui e leia a íntegra da proposta.

Fonte: Agência Câmara Notícias | 09/09/2014.

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STJ: DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL DE IMÓVEL DE EMPRESA PÚBLICA FEDERAL.

Empresa pública federal que realize contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade não pode escusar-se de renovar o contrato na hipótese em que o locatário tenha cumprido todos os requisitos exigidos pela Lei de Locações (Lei 8.245/1991) para garantir o direito à renovação. Inicialmente, vale ressaltar que somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da Lei de locações, conforme previsto no art. 1º, parágrafo único, “a”, 1, desse diploma legal. Nos termos do Decreto-lei 200/1967 e do art. 173, § 1º, da CF, as empresas públicas são dotadas de personalidade jurídica de direito privado e, ressalvadas as hipóteses constitucionais, sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venham a manter. Nesse contexto, na hipótese em que empresa pública realize contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade, sendo o imóvel locado bem de natureza privada – por ser de titularidade de empresa pública que se sujeita ao regime jurídico de direito privado –, o contrato locatício firmado também é de natureza privada, e não administrativa, submetendo-se à Lei de Locações. Assim sendo, tendo o locatário obedecido a todos os requisitos exigidos na referida lei para garantir o direito à renovação do contrato, não é possível à locadora escusar-se da renovação. Nesse aspecto, ensina a doutrina que “As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso”. REsp 1.224.007-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/4/2014.

Fonte: Informativo nº. 542 do STJ | Período: 27/07/2014.

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