STJ : Em contrato posterior à Lei 10.931, purgação da mora exige pagamento integral da dívida

“Nos contratos firmados na vigência da Lei 10.931/04, compete ao devedor, no prazo de cinco dias após a execução da liminar na ação de busca e apreensão, pagar a integralidade da dívida – entendida esta como os valores apresentados e comprovados pelo credor na inicial –, sob pena de consolidação da propriedade do bem móvel objeto de alienação fiduciária."

O entendimento foi fixado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso repetitivo em que se analisava a possibilidade de purgação da mora pelo pagamento somente das parcelas vencidas. Milhares de ações que tratam do tema foram suspensas nas instâncias inferiores depois que o recurso passou a tramitar como repetitivo, no rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil.

A parte recorreu de decisão que permitiu ao devedor depositar as prestações vencidas, sem considerar as demais parcelas do contrato.

Nova regra

As instâncias inferiores entenderam que, para a purgação da mora em ações de busca e apreensão fundadas em pacto objeto de alienação fiduciária, seria suficiente o pagamento das parcelas vencidas, acrescidas dos encargos moratórios até a data do depósito.

No recurso interposto, alegou-se que a decisão divergia da jurisprudência do STJ, já que, com o advento da Lei 10.931/04 – que alterou o artigo 3º, parágrafo 2º, do Decreto-Lei 911/69 –, não existiria mais a possibilidade de purgação da mora pelo pagamento somente das parcelas vencidas, devendo ser paga a integralidade do débito.

O entendimento do relator, ministro Luis Felipe Salomão, é que, com as alterações trazidas pela lei, deixou de existir a purgação da mora prevista anteriormente pelo decreto. Pela nova regra, cinco dias após executada a liminar de busca e apreensão será consolidada a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, ressalvada a possibilidade, dentro do prazo, de pagamento integral da dívida pendente.

Súmula 284

O artigo 3º, parágrafo 8º, do Decreto-Lei 911 dispõe que a busca e apreensão constitui processo autônomo e independente de qualquer procedimento posterior. Segundo o relator, trata-se de ação especial, com elementos tanto de cognição como de execução, instituída para a execução de garantia real sobre coisas móveis sob a modalidade de alienação fiduciária, e por meio da qual o credor consegue consolidar a posse e o domínio sobre o bem gravado.

Anteriormente à Lei 10.931, a Súmula 284 do STJ orientava que a purgação da mora, nos contratos de alienação fiduciária, só era permitida quando já pago pelo menos 40% do valor financiado. Entretanto, com a vigência da nova lei, a matéria passa a ser tratada de forma diferente. O relator afirmou que o texto atual do Decreto-Lei 911 é claro no que se refere à necessidade de quitação de todo o débito, inclusive das prestações vincendas.

“A redação vigente do artigo 3º, parágrafos 1º e 2º, do Decreto-Lei 911, segundo entendo, não apenas estabelece que o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida pendente, como dispõe que, nessa hipótese, o bem será restituído livre de ônus – não havendo, pois, margem à dúvida acerca de se tratar de pagamento de toda a dívida, isto é, de extinção da obrigação relativa à relação jurídica de direito material (contratual)”, disse o ministro.

Com a vigência da Lei 10.931, inclusive, fica mitigado o princípio da conservação dos contratos, especialmente pelo afastamento, para esta relação contratual, do artigo 401 do Código Civil.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1418593 (http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?tipo=num_pro&valor=REsp1418593).

Fonte: STJ | 09/06/2014.

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STJ: Nos contratos de alienação fiduciária firmados na vigência da Lei nº. 10.931/2004, compete ao devedor, no prazo de cinco dias após a execução da liminar na ação de busca e apreensão, pagar a INTEGRALIDADE da dívida (não havendo possibilidade de apenas purgação da mora).

DIREITO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA EM CONTRATOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADOS APÓS A VIGÊNCIA DA LEI 10.931/2004. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ).

Nos contratos firmados na vigência da Lei 10.931/2004, que alterou o art. 3º, §§ 1º e 2º, do Decreto-lei 911/1969, compete ao devedor, no prazo de cinco dias após a execução da liminar na ação de busca e apreensão, pagar a integralidade da dívida – entendida esta como os valores apresentados e comprovados pelo credor na inicial –, sob pena de consolidação da propriedade do bem móvel objeto de alienação fiduciária. De início, convém esclarecer que a Súmula 284 do STJ, anterior à Lei 10.931/2004, orienta que a purgação da mora, nos contratos de alienação fiduciária, só é permitida quando já pagos pelo menos 40% (quarenta por cento) do valor financiado. A referida súmula espelha a redação primitiva do § 1º do art. 3º do Decreto-lei 911/1969, que tinha a seguinte redação: “Despachada a inicial e executada a liminar, o réu será citado para, em três dias, apresentar contestação ou, se já houver pago 40% (quarenta por cento) do preço financiado, requerer a purgação de mora.”  Contudo, do cotejo entre a redação originária e a atual – conferida pela Lei 10.931/2004 –, fica límpido que a lei não faculta mais ao devedor a purgação da mora, expressão inclusive suprimida das disposições atuais, não se extraindo do texto legal a interpretação de que é possível o pagamento apenas da dívida vencida. Ademais, a redação vigente do art. 3º, §§ 1º e 2º, do Decreto-lei 911/1969 estabelece que o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida pendente e, se assim o fizer, o bem lhe será restituído livre de ônus, não havendo, portanto, dúvida acerca de se tratar de pagamento de toda a dívida, isto é, de extinção da obrigação. Vale a pena ressaltar que é o legislador quem está devidamente aparelhado para apreciar as limitações necessárias à autonomia privada em face de outros valores e direitos constitucionais. A propósito, a normatização do direito privado desenvolveu-se de forma autônoma em relação à Constituição, tanto em perspectiva histórica quanto em conteúdo, haja vista que o direito privado, em regra, disponibiliza soluções muito mais diferenciadas para conflitos entre os seus sujeitos do que a Constituição poderia fazer. Por isso não se pode presumir a imprevidência do legislador que, sopesando as implicações sociais, jurídicas e econômicas da modificação do ordenamento jurídico, vedou para alienação fiduciária de bem móvel a purgação da mora, sendo, pois, a matéria insuscetível de controle jurisdicional infraconstitucional. Portanto, sob pena de se gerar insegurança jurídica e violar o princípio da tripartição dos poderes, não cabe ao Poder Judiciário, a pretexto de interpretar a Lei 10.931/2004, criar hipótese de purgação da mora não contemplada pela lei. Com efeito, é regra basilar de hermenêutica a prevalência da regra excepcional, quando há confronto entre as regras específicas e as demais do ordenamento jurídico. Assim, como o CDC não regula contratos específicos, em casos de incompatibilidade entre a norma consumerista e a aludida norma específica, deve prevalecer essa última, pois a lei especial traz novo regramento a par dos já existentes. Nessa direção, é evidente que as disposições previstas no CC e no CDC são aplicáveis à relação contratual envolvendo alienação fiduciária de bem móvel, quando houver compatibilidade entre elas. Saliente-se ainda que a alteração operada pela Lei 10.931/2004 não alcança os contratos de alienação fiduciária firmados anteriormente à sua vigência. De mais a mais, o STJ, em diversos precedentes, já afirmou que, após o advento da Lei 10.931/2004, que deu nova redação ao art. 3º do Decreto-lei 911/1969, não há falar em purgação da mora, haja vista que, sob a nova sistemática, após o decurso do prazo de 5 (cinco) dias contados da execução da liminar, a propriedade do bem fica consolidada em favor do credor fiduciário, devendo o devedor efetuar o pagamento da integralidade do débito remanescente a fim de obter a restituição do bem livre de ônus. Precedentes citados: AgRg no REsp 1.398.434-MG, Quarta Turma, DJe 11/2/2014; e AgRg no REsp 1.151.061-MS, Terceira Turma, DJe 12/4/2013. REsp 1.418.593-MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 14/5/2014.

Fonte: Informativo nº. 0540 do STJ | Período: 28 de maio de 2014.

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As vantagens do contrato de alienação fiduciária frente ao compromisso de compra e venda para o vendedor e/ou agente financeiro

* Sylvie Boëchat

Ao longo de muitos anos e até hoje, para se concretizar o "sonho da casa própria", o instrumento contratual utilizado por grande parte da população brasileira foi o contrato de compromisso (ou promessa) de compra e venda, em que pese a legislação civil não tê-lo regulado como modalidade específica de contrato, mas apenas, na disciplina genérica dos contratos preliminares1.

No entanto, com a já "debutante" lei 9.514/97, a aquisição da propriedade imobiliária passou a contar, também, com outro importante instrumento: o contrato de alienação fiduciária, o qual trouxe significativas vantagens, principalmente para o vendedor/incorporador e/ou agente financeiro, no que toca especialmente às peculiaridades de sua forma de extinção, em comparação com a promessa de compra e venda.

Inicialmente, cumpre dizer que os institutos jurídicos da promessa de compra e venda e a alienação fiduciária são inconfundíveis, haja vista que fazem parte de regimes jurídicos distintos, com particularidades intrínsecas a cada um.

A primeira grande diferença entre eles está no fato de a promessa de compra e venda se constituir como um contrato preliminar autônomo enquanto a alienação fiduciária é um contrato de garantia e, portanto, acessório.

Assim, enquanto pré-contrato, pela promessa de venda, o titular do domínio de um imóvel, promitente vendedor, se obriga a transferi-lo, a título oneroso, ao promitente comprador, até que esse lhe pague a integralidade do preço, fixando-se obrigações recíprocas e mediante o atendimento de determinadas condições.

Dela se originam, portanto, direitos pessoais, de natureza obrigacional, e ainda – sob condição suspensiva – direito real de aquisição sobre coisa alheia, caso seja feito o seu registro no competente cartório de registro de imóveis2, oportunidade em que seus efeitos passam a se operar não só entre os contratantes, mas também perante terceiros, pela publicidade, permitindo, inclusive, o exercício do direito de sequela3 por parte do compromitente comprador.

Outrossim, diante do pagamento do preço, nasce para o promitente vendedor uma obrigação de fazer, representada pela necessária outorga do contrato de compra e venda, por meio do ato formal e solene da escritura, a ser lavrada por tabelião, a qual, uma vez registrada no cartório imobiliário competente, transferirá a propriedade imobiliária para o comprador.

Por sua vez, enquanto contrato acessório de garantia, a alienação fiduciária normalmente é atrelada a um contrato principal, de empréstimo ou financiamento, celebrado pelo devedor fiduciante para aquisição de imóvel, no qual o proprietário (fiduciante) transfere ao credor (agente financeiro, p.ex.), em caráter resolúvel, a propriedade do imóvel4, registrando tal ato jurídico no competente cartório imobiliário5, até que haja o cumprimento das obrigações do contrato principal. Desse modo, com o pagamento da dívida e a quitação dada ao devedor fiduciante, segue-se, assim, com o cancelamento da garantia no registro de imóveis, revertendo-se a propriedade do imóvel ao antigo devedor fiduciante6.

Essas peculiares distinções entre os contratos em questão produzem efeitos diversos no tocante à extinção do vínculo obrigacional, no caso de inadimplemento do devedor.

No compromisso de compra e venda não é possível a resolução automática (de pleno direito) do contrato em virtude de inadimplemento, sendo imprescindível o envio e recebimento efetivo de notificação premonitória ou interpelação judicial ao devedor (promitente comprador) para constituição em mora e sua eventual purgação7.

Além disso, a resolução do compromisso de compra e venda somente se opera por meio de ação judicial8, com o retorno das partes ao estado anterior, na qual o juiz fará a análise de seus pressupostos justificadores, inclusive no tocante à culpa9, como também definirá outras questões importantes decorrentes da relação jurídica estabelecida entre os contratantes, tais como: a reintegração da posse do imóvel ao promitente vendedor; os limites da restituição ao devedor das quantias recebidas, com a dedução de eventual multa contratual compensatória, comissão de corretagem, despesas de comercialização, demais encargos de mora e inadimplemento e a taxa de ocupação, caso o imóvel já tiver sido disponibilizado ao promitente comprador.

Diante dessas exigências impostas notadamente ao compromitente vendedor para efetivar a extinção do contrato pelo inadimplemento do compromitente comprador, a modalidade contratual do pacto adjeto de alienação fiduciária, trazida pela lei 9.514/97, apresenta um procedimento bem mais simplificado para extinção do contrato para o vendedor e/ou agente financeiro, por meio da excussão do objeto da garantia10, independentemente de ação judicial.

Assim, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, este deverá ser constituído em mora, por solicitação do credor fiduciário ao oficial do cartório de registro de imóveis competente, a quem caberá cumprir tal providência, seguindo-se o procedimento previsto nos parágrafos do art. 26 da lei 9.514/97.

Desse modo, caso não seja purgada a mora no prazo legal, o oficial do cartório de imóveis averbará a consolidação da propriedade11 em nome do credor fiduciário, com a correlata extinção da dívida do devedor fiduciante, seguindo-se a venda do imóvel em leilão e a entrega do saldo ao devedor fiduciante, se houver – após a reposição integral da quantia mutuada e encargos12- salvo se não houver lance que alcance o valor da dívida e encargos, hipótese em que, excepcionalmente, o imóvel permanecerá no patrimônio do credor fiduciário13.

Vale dizer que é praxe no mercado de crédito imobiliário estabelecer-se como padrão, para fins de leilão, o preço do imóvel fixado no contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária14, mediante a sua atualização monetária na época própria, para que seja arrecada quantia superior ao valor do crédito, atendendo-se aos interesses econômicos de ambos os contratantes, haja vista que, assim, o credor poderá receber a integralidade de seu crédito e o devedor poderá recuperar, ao menos, parte do que pagou, atendendo-se, com isso, ao princípio da vedação do enriquecimento sem causa15.

Nesse sentido, cumpre apontar que a alienação fiduciária possui critério legal próprio para acertamento de haveres, conforme previsto nas regras do art. 27, parágrafos 4º, 5º e 6º da lei 9.514/97, não sendo justificada a analogia em relação aos critérios usualmente estabelecidos para extinção do compromisso de compra e venda, firmados por entendimento jurisprudencial16.

Assim, na promessa de compra e venda, a resolução do contrato se processa com o retorno das partes ao statu quo ante, com apuração de haveres definida judicialmente, tomando-se por base a dinâmica jurisprudencial; enquanto que, na alienação fiduciária, independentemente de ação judicial, promove-se a excussão do imóvel por meio de leilão, restituindo-se ao devedor eventual quantia que exceder ao valor do crédito do credor fiduciário.

Por fim, tendo em vista que a propriedade é transmitida em caráter resolúvel ao credor fiduciário, a ele é atribuída a posse indireta do imóvel, permanecendo o devedor fiduciante na posse direta17. Desse modo, caso este não pague a dívida, no todo ou em parte, a consequência natural será a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, nascendo para ele, ou seus sucessores, o direito à reintegração na posse, com deferimento liminar para desocupação em sessenta dias, mediante a prova do registro da consolidação da propriedade na matrícula imobiliária18.

Portanto, diante dessas particularidades dos modos de extinção por inadimplemento dos contratos em estudo, acredita-se que o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, instituído pela lei 9.514/97, se apresenta como instrumento mais seguro, eficiente e menos burocratizado do que o compromisso de compra e venda, para que vendedores/incorporadores de imóveis e/ou agentes financeiros imobiliários firmem as transações comerciais com seus consumidores.

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Notas

1. Artigos 462 a 466, CC/2003. Há algumas outras menções sobre o contrato de compromisso de venda e compra nos artigos 1225, VII, 1.417 e 1.1418 do CC.

2. Art. 5º do Decreto 58/37 e 22 com alteração pela Lei 6.014/73; art. 25 da Lei 6766/79; art. 32, parágrafo 2º da Lei 4591/64 e art. 1471, CC.

3. “…a promessa de compra e venda irretratável e irrevogável transfere ao promitente comprador os direitos inerentes ao exercício do domínio e confere-lhe o direito de buscar o bem que se encontra injustamente em poder de terceiro. Serve, por isso, como título para embasar ação reivindicatória.” (STJ – Resp nª 55.941/DF, 3ª Turma, j. 17.2.1998, v.u.)

4. Art. 22 da Lei 9.514/97

5. Art. 23 da Lei 9.514/97

6. Art. 25 e parágrafos da Lei 9.514/97

7. Decreto 745/69 – Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência. Súmula 76, STJ – A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

8. Artigo 475, CC

9. Arts. 392 e 396, CC.

10. Excussão é o direito que tem o credor de se fazer pagar pelo produto da venda da coisa dada em garantia.

11. A propriedade, então, deixa de ser resolúvel e torna-se definitiva em favor do credor fiduciante.

12. Artigo 586, CC

13. Artigo 27 e parágrafos da Lei 9.514/97.

14. Artigo 24, VI, Lei 9.514/97

15. Artigo 53, CDC

16. REsp 97.538/SP; REsp 332.947/MG; Súmula 3/TJSP.

17. Artigos 23, parágrafo único e 24, V, da Lei 9.514/97

18. Artigo 30, Lei 9.514/97

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Referências Bibliográficas

CHALHUB, Melhim Namem, “Negócio Fiduciário”; 4ª Edição; Editora Renovar, 2009.

ANTONIO JÚNIOR, Valter Farid, “Compromisso de Compra e Venda”; 1ª Edição; Editora Atlas, 2009.

SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio; “Direito Imobiliário – Teoria e Prática”; 6ª Edição; Editora Forense, 2013.

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* Sylvie Boëchat é coordenadora da área Cível do escritório Rayes & Fagundes Advogados Associados.

Fonte: Migalhas I 16/12/2013.

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