CSM/SP: Adjudicação compulsória. Titulares dominiais – citação. Área – divergência. Continuidade. Especialidade Objetiva.

Não é possível o registro de Carta de Adjudicação Compulsória quando ausente a citação de todos os titulares dominiais e não houver coincidência entre a área descrita no compromisso de compra e venda com aquela constante na matrícula imobiliária.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0003976-17.2012.8.26.0415, onde se decidiu que não é possível o registro de Carta de Adjudicação Compulsória quando não houver a citação de todos os titulares dominiais e coincidência entre a área descrita no compromisso de compra e venda e aquela constante na matrícula imobiliária, sob pena de violação dos princípios da Continuidade e da Especialidade Objetiva. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face de sentença que manteve a recusa de registro de carta de sentença extraída dos autos da ação de adjudicação compulsória, em razão da não citação de todos os titulares dominiais do imóvel, ofendendo o Princípio da Continuidade, e da ausência de autenticação das cópias que instruem o título pelo Supervisor do Ofício Judicial. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que a qualificação exercida pelo Oficial Registrador deve se limitar apenas aos elementos extrínsecos do título judicial e que, conquanto o lote que lhe foi vendido pertencesse a um condomínio, sua posse exclusiva, e dos vendedores, localizada sobre a área, está consolidada há mais de vinte anos. Afirmou, ainda, que, em relação às cópias autenticadas, o Supervisor do Serviço Judiciário certificou no título que estas foram xerocopiadas, autenticadas e rubricadas por ele.

Ao julgar a apelação, o Relator entendeu que a qualificação não trata propriamente de fiscalização do ato processual, mas da verificação da observância dos princípios norteadores dos registros públicos, como o da Legalidade, da Continuidade e da Especialidade Objetiva. In casu, o registro perseguido comprometeria o exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários, uma vez que, de acordo com a matrícula do imóvel, a titularidade dominial pertence a diversos condôminos, além do fato de a área constante no registro ser diversa daquela constante no compromisso de compra e venda. De acordo com o voto do Relator, o fato de o imóvel pertencer a uma área maior, em condomínio, tornou indispensável a citação de todos os proprietários na ação de adjudicação compulsória, em respeito ao Princípio da Continuidade. Além disso, entendeu que o registro não seria possível, tendo em vista a área descrita ser divergente daquela constante na matrícula, violando o Princípio da Especialidade Objetiva.

Por fim, no que diz respeito às cópias que instruíram a carta de sentença, o Relator verificou que estas foram devidamente autenticadas e rubricadas de forma a satisfazer o disposto nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, ao contrário do que afirmou o Oficial Registrador, sendo tal exigência indevida.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e veja a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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TJRS: Carta de Adjudicação. Penhora – Fazenda Nacional – indisponibilidade.

A indisponibilidade prevista no art. 53 da Lei nº 8.212/91 não inviabiliza nova penhora sobre o mesmo imóvel, desde que observada a prioridade do credor preferencial.

A Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70057994758, onde se decidiu que a indisponibilidade prevista no art. 53 da Lei nº 8.212/91 não inviabiliza nova penhora sobre o mesmo imóvel, desde que observada a prioridade do credor preferencial. O acórdão teve como Relator o Desembargador Marco Antônio Ângelo e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

A recorrente, inconformada com a decisão proferida pelo juízo a quo, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador e impediu o registro da Carta de Adjudicação expedida em ação de execução, interpôs recurso objetivando a reforma desta sentença.

Em seu voto, o Relator apontou que o registro de penhora em execução fiscal implica suspensão do direito de dispor do bem, conforme art. 53 da Lei nº 8.212/91. Entretanto, observou que a indisponibilidade prevista no mencionado artigo não inviabiliza nova penhora sobre o mesmo imóvel, desde que observada a prioridade do credor preferencial, o que não ocorre no caso em tela, pois o registro da referida carta implicará na alienação dos imóveis, além de deixar de resguardar os interesses da União. Além disso, o Relator destacou o art. 711 do Código de Processo Civil e observou que, no caso de pluralidade de penhora sobre o mesmo bem, deve-se obedecer, em primeiro lugar, a preferência dos créditos, sendo que, somente se afastada tal preferência, é que se observa a anterioridade da penhora.

Feitas tais considerações, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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CSM/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE, IMPEDINDO-SE O REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO – AUSÊNCIA DE INCLUSÃO DOS CEDENTES NO POLO PASSIVO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – SENTENÇA DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA QUE NÃO ESTA IMUNE AO EXAME DOS REQUISITOS PARA SEU REGISTRO – ITBI, REFERENTE ÀS CESSÕES, DEVIDO AO TEMPO DE SEU APERFEIÇOAMENTO, QUE SE DÁ COM O SUPRIMENTO JUDICIAL – RECURSO DESPROVIDO.

ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0060889-91.2012.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0060889-91.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ELISA LÍDIA RUDHUK STURE, REINALDO STURE, CAMILA ALMEIDA STURE, ROSÂNGELA STURE, LILIAN RUTE STURE BARBOSA FERREIRA e DANIEL ELOY BARBOSA FERREIRA, é apelado 11° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM,em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Apelação Cível n° 0060889-91.2012.8.26.0100

Apelante: Elisa Lidia Rudhuk Sture e Outros

Apelado: 11º Cartório de Registro de Imóveis da Capital

VOTO N° 33.946

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE, IMPEDINDO-SE O REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO – AUSÊNCIA DE INCLUSÃO DOS CEDENTES NO POLO PASSIVO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – SENTENÇA DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA QUE NÃO ESTA IMUNE AO EXAME DOS REQUISITOS PARA SEU REGISTRO – ITBI, REFERENTE ÀS CESSÕES, DEVIDO AO TEMPO DE SEU APERFEIÇOAMENTO, QUE SE DÁ COM O SUPRIMENTO JUDICIAL – RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de dúvida inversa, suscitada em face do 11º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Capital, afirmando-se que ele impediu o registro de Carta de Adjudicação – tirada de ação de adjudicação compulsória, julgada procedente -, expedida a favor dos interessados, dada a quebra do princípio da continuidade, pois os cedentes não fizeram parte do polo passivo da ação. Ademais, exigiu o recolhimento de ITBI, relativo às cessões e à adjudicação.

O Oficial do 11º CRI manifestou-se, reiterando que haveria quebra do princípio da continuidade, caso registrada a Carta de Adjudicação. No que toca ao ITBI, asseverou que é devido quando do aperfeiçoamento da cessão e deve ser recolhido, também, em razão da adjudicação.

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa do registro.

Inconformados com a respeitável decisão, os interessados interpuseram, tempestivamente, o presente recurso. Alegam que não há necessidade de inclusão dos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, citando doutrina e jurisprudência, do Superior Tribunal de Justiça. Afirmam, também, a não incidência do ITBI em relação às cessões, visto que isso implicaria retroatividade tributária, defendendo que o fato gerador do imposto ocorre com a transmissão da posse do imóvel aos promitentes cessionários.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Em primeiro lugar, é preciso assentar que a Carta de Adjudicação, embora título judicial, não está imune ao exame de seus requisitos para registro.

Ricardo Arcoverde Credie, em obra específica sobre o tema, observa:

"Uma primeira questão nos ocorre: os atos administrativos decorrentes das sentenças constitutivas, da assim dita execução imprópria destas sentenças (representados por certidões, mandados ou cartas de sentença), obrigam o oficial do registro de Imóveis a proceder ao ato registral?

Evidente que não.

A sentença, de per si, não transfere o domínio, como os atos de expropriação de mesmo nome ocorrentes em outros procedimentos também não o transferem, posto que sempre dependentes do registro. Somente o efeito translativo do registro imobiliário, como frisamos linhas atrás, é que efetivamente transfere a propriedade.

Se o vendedor promete outorgar a escritura, na hipótese de descumprimento o Estado só faz emitir declaração de vontade com o mesmo efeito do ato não praticado…

É correto que, nessa ordem de idéias, expedida carta de sentença, mandado ou simples do ato decisório e respectivo trânsito em julgado, não está o serventuário do Registro de Imóveis obrigado a transcrever tal título. Se ocorrer qualquer circunstância impediente, poderá ele solicitar que o interessado a supra, ou poderá, ainda, fazer instaurar processo de dúvida, sendo o caso." (Adjudicação Compulsória, 9ª edição, Malheiros, 2004, p. 90)

Pois bem. Da matrícula de fl. 23, verifica-se que o proprietário era Messias Pinto Lopes. Ele compromissou o imóvel à venda para Joaquim Simões Pessoa e sua esposa. Esses, por sua vez, prometeram ceder e transferir o bem para Antônio de Oliveira e sua esposa, que, por fim, prometeram ceder e transferir o bem para o falecido Rolands Sture, de quem os interessados são, respectivamente, meeira e herdeiros. A ação de adjudicação compulsória foi ajuizada em face do proprietário, que consta da matrícula, Messias Pinto Lopes.

A questão, no que toca ao princípio da continuidade, é saber se há necessidade da inclusão dos cedentes no polo passivo da adjudicação compulsória. E a resposta é positiva.

A ação de adjudicação compulsória, de natureza pessoal, tem por fim, não obtida a outorga da escritura, suprir a declaração de vontade do vendedor. A sentença, de caráter constitutivo, suprindo essa vontade, é, em tese, título hábil ao registro.

Cuida-se, aqui, de diversas cessões registradas. Portanto, como bem apontado na sentença, "a ação de adjudicação compulsória tinha de ter sido dirigida não só contra o dono (para que fosse suprida a declaração de vontade necessária à transmissão do domínio), como também contra os promitentes cedentes (para que, suprida a sua vontade, também se consumasse, de fato, a efetiva cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda)."

É imprescindível, para que não haja quebra da continuidade, que haja o suprimento da vontade, também, dos cedentes, o que se faz, necessariamente, com sua inclusão no polo passivo da adjudicação.

Os recorrentes também citaram a obra Ricardo Arcoverde Credie em seu recurso. Mas o fizeram, quero presumir que por desatenção, de maneira incompleta. Releia-se o trecho por eles citado:

"Legitimado ativo ordinariamente também é o cessionário dos direitos à compra, a quem foi previamente transferido o interesse na provocação e obtenção dos resultados úteis da atividade jurisdicional, ao qual a jurisprudência proclama o direito de pleitear a adjudicação compulsória diretamente do promitente vendedor, e não do cedente."

Esse foi o trecho por eles citado, tirado de fl. 59. O que eles não citaram, porém, foi o que vem logo em seguida:

"Então, pleiteia-se a adjudicação compulsória diretamente do titular do domínio, o promitente vendedor. Estando irregistrado o instrumento de cessão, cabe o ajuizamento da ação quando o promissário vendedor exigir a presença do cedente do compromisso quando anuente na escritura definitiva: ao juiz caberá valorar os limites entre a prudência do vendedor e sua resistência àquele ato, sem descurar da verificação da idoneidade da cessão. Diferentemente será quando a cessão estiver registrada; aí, por causa do princípio da continuidade dos atos do registro de Imóveis, é necessária a anuência do cedente na escritura definitiva, devendo ele, consequentemente, ser demandado com o titular do domínio, ambos no polo passivo da relação processual, para que também sua eventual omissão seja suprida sentencialmente." (ob. cit, p. 59/60, grifo meu)

Ora, é exatamente esse o caso dos autos. As cessões estão registradas, motivo pelo qual era imprescindível a inclusão dos cedentes no polo passivo. É a própria doutrina citada pelo recorrente, com acerto, que o diz.

Não impressiona o precedente trazido pelo interessado, oriundo do Superior Tribunal de Justiça, pois, naquele caso, ao que parece, os instrumentos particulares de compra e venda, através do quais houve as cessões do imóvel, não estavam registrados. A questão resolvida, portanto, foi de cunho processual – desnecessidade de litisconsórcio -, não resvalando no exame do princípio registral da continuidade.

Por fim, no que pertine ao recolhimento do ITBI, tem razão o MM. Juiz sentenciante ao afirmar que o imposto incidirá ao tempo em que as cessões, correspondentes às promessas de compra e venda, forem supridas, o que só ocorrerá na hipótese de correto ajuizamento da adjudicação compulsória.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Fonte: DJE/SP de 20.05.2014.

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