1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra vendedores que se divorciaram sem proceder a partilha de bens

1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra vendedores que se divorciaram sem proceder a partilha de bens – Bem imóvel em estado de condomínio comum, depois do término da sociedade conjugal – Exigência de comprovação de inexistência de partilha – Presentes ambos os ex-cônjuges no ato de transferência – Possibilidade do registro – Precedentes desta vara – Dúvida improcedente.

Processo nº: 0049722-43.2013.8.26.0100 – Dúvida

Suscitante:
14º Registro de Imóveis

Dúvida – escritura de venda e compra vendedores que se divorciaram sem proceder a partilha de bens – bem imóvel em estado de condomínio comum, depois do término da sociedade conjugal – exigência de comprovação de inexistência de partilha – presentes ambos os ex-cônjuges no ato de transferência – possibilidade do registro – precedentes desta Vara – dúvida improcedente.
Vistos.

Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 14º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de WANDERLEY OLIVEIRA PIRA e MILENE MARTINS CID PEREZ.

1.1. Consoante termo de dúvida (fls. 02-04), em 05 de abril de 2013, os suscitados fizeram prenotar, no 14º RI, escritura de venda e compra, lavrada pelo 14º Tabelionato de Notas de São Paulo (fls. 11-13). No referido título, Luis Alfredo Abdo, Maria Luiza Abdo, Maria Lúcia Abdo de Souza (autorizada por seu marido José Rodrigues de Souza), LUIZ ANTONIO ABDO (LUIZ) e SILMARA MARIA FERREIRA SILVEIRA (SILMARA) venderam o imóvel de matrícula nº 190.437, do 14º RI (fls. 30-32), aos suscitados. Tudo em cumprimento a compromisso de venda e compra, celebrado em 14 de julho de 2012, que nunca fora levado a registro.

1.2. Da leitura da certidão de matrícula (R.10/190.437 fls. 31) fica evidenciado que LUIZ e SILMARA adquiriram parte ideal do referido imóvel enquanto casados entre si no regime da comunhão universal de bens. Quando o imóvel fora compromissado à venda, LUIZ e SILMARA ainda eram casados. Entretanto, quando da lavratura da escritura de venda e compra, eles já haviam se divorciado consensualmente (fls. 28). Na ocasião, LUIZ e SILMARA declararam não haver partilha de bens comuns do casal (fls. 12 verso).

1.3. O 14º RI negou o registro da escritura de venda e compra porque entendeu ser necessária, para a transferência da totalidade do imóvel, a comprovação (e não a simples declaração) de que houve ou não a partilha dos bens comuns de LUIZ e SILMARA. A exigência é feita, sobretudo, para o atendimento da legislação tributária.

2. Os suscitados apresentaram impugnação (fls. 38-40).

3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 41).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

5. LUIZ e SILMARA são donos de uma parte ideal do imóvel cuja totalidade se pretende transmitir aos suscitados. Ambos foram casados no regime da comunhão universal de bens e, quando se divorciaram, não realizaram partilha de bens (conforme declarado na escritura).

5.1. Como não houve partilha, a parte ideal do imóvel que pertencia a LUIZ e SILMARA durante a sociedade conjugal, em estado de mancomunhão, continua a pertencer-lhes em condomínio comum.

5.2. LUIZ e SILMARA participaram do negócio jurídico de compra e venda ao lado de todos os demais condôminos e, portanto, por esse lado não há impedimentos ao registro:

“Alienação de imóvel por separados ou divorciados sem realização de partilha. As diferenças jurídicas entre o estado de mancomunhão e de condomínio não interferem na continuidade registral. Participando os ex-cônjuges, únicos titulares de domínio do imóvel, do ato dispositivo, o registro é possível”(Proc. 100.10.014617-0 – j. 22.06.2010 – Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão – g. n.)

5.3. Ademais, não há porque obstar o registro do título por falta de comprovação de partilha de bens porque, no presente caso, com ela ou sem ela, o resultado prático da venda seria o mesmo. LUIZ e SILMARA são os únicos detentores da parte ideal indivisa do imóvel, da mesma forma que seriam, juntos, detentores da integralidade da mesma parte ideal, caso houvesse partilha. Haveria situação muito diferente, porém, se apenas um dos divorciados figurasse como vendedor, o que não é o caso.

6. No que se refere à questão tributária, em não havendo partilha, não há que se falar em fato gerador do ITBI: “A dispensa da partilha implica a da exigência de se exigir o recolhimento de ITBI porque partilha não houve”. (Proc. 100.10.000215-2 – j.13.04.2010 – Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão).

7. Todavia, necessária será a averbação da mudança de estado civil de LUIZ e SILMARA (em nome do princípio da continuidade e da especialidade subjetiva), o que pode ser feito sem dificuldades em face da certidão de casamento acostada a fls. 28, se para isso houver rogação dos interessados.

8. Até que isso se faça, há óbice para o ingresso do título em fólio real, uma vez que só se pode cogitar do registro da escritura pública (fls. 11-13) depois de averbado o novo estado civil de LUIZ e SILMARA (NSCGJ, tomo II, cap. XX, item 1-A, b, nº 14, nota).

9. Logo, a dúvida é procedente, mas por razão diversa daquela apontada pelo 14º RISP.

10. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 14º Ofício de Registro de Imóveis, a requerimento de WANDERLEY OLIVEIRA PIRA e MILENE MARTINS CID PEREZ (prenotação nº 630.350).

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias.

Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.

P.R.I.C.

São Paulo, . Josué Modesto Passos, JUIZ DE DIREITO CP 258.

Fonte: Blog do 26 – DJE I 26/09/2013.

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Questão esclarece sobre Cláusula de reversão – averbação. Declaração de conhecimento – dispensa. Publicidade.

Cláusula de reversão – averbação. Declaração de conhecimento – dispensa. Publicidade.

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSMSP) julgou a Apelação Cível nº 0000293-93.2012.8.26.0116, onde se decidiu acerca da dispensa de declaração no título, pelos interessados, de conhecimento de cláusula de reversão, uma vez que esta se encontra averbada na matrícula imobiliária. O acórdão, julgado provido por unanimidade, teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini.

No caso em tela, o Juiz Corregedor Permanente decidiu manter a recusa para o registro de escritura pública de compra e venda, conforme qualificação do Oficial Registrador, por entender impossível o cancelamento de cláusula de reversão e necessidade da indicação expressa na escritura pública do conhecimento da cláusula pelos interessados. Em suas razões, o apelante sustentou não ter interesse no cancelamento da referida cláusula e sustentou, ao final, que a condição resolúvel da propriedade não é embaraço ou ônus que mereça indicação na escritura pública de compra e venda, ainda mais quando averbada a cláusula na matrícula imobiliária.

Ao julgar a apelação, o Relator entendeu que, no caso em tela, a exigência de expressa advertência no título, no que diz respeito à condição resolúvel da propriedade, mostra-se excesso de cautela. Neste sentido, assim se manifestou o Relator:

“A ciência inequívoca da condição resolúvel da propriedade da coisa, ainda que não bastasse à confissão nos autos pela apelante, decorre da regular averbação da cláusula de reversão na matrícula do imóvel (…).”

Ademais, o Relator salientou que o donatário do bem imóvel graciosamente recebido por doação pode dispor livremente da coisa, uma vez que inexiste óbice de inalienabilidade ou qualquer outro embaraço na Lei Civil.

Assim, diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e confira a Íntegra da Decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br)

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STJ: Omissão que atribui à arrematante débito de IPTU não é causa de anulação de leilão

A omissão verificada na publicação de edital de leilão, que transferiu encargos de IPTU ao arrematante, não constitui vício insanável que justifique a nulidade da arrematação. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso interposto pela massa falida Desenvolvimento de Engenharia Ltda. contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). 

A massa opôs embargos à arrematação com a alegação de que um imóvel foi leiloado por preço vil. A leiloeira, no caso, aceitou o lance de R$ 2,45 milhões, com a condição de que a arrematante assumisse os débitos de IPTU, no valor de aproximadamente R$ 4,74 milhões. A condição relativa ao IPTU não constava do edital. 

Segundo a decisão da Turma, o artigo 686 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece o conteúdo mínimo do edital, de modo a garantir que sejam explicitadas informações indispensáveis à definição do efetivo interesse do bem, como menção à existência de ônus ou causas pendentes. Essas informações, entretanto, servem preponderantemente aos interesses dos possíveis arrematantes. 

De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, em regra, eventual nulidade relacionada à omissão do edital aproveita apenas ao arrematante e depende da demonstração da existência de prejuízo, sendo tal alegação incabível pelo devedor que não foi prejudicado. 

A massa falida sustentou em juízo que os valores do IPTU não integravam o lance, pois não havia determinação judicial nesse sentido. Sustentou ainda que o município do Rio de Janeiro ficaria desprovido de qualquer garantia real para ver seu crédito pago, o que implicaria violação ao artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN). 

Decisão do TJRJ

Ao analisar o argumento em segundo grau de jurisdição, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) considerou ter havido equívoco na publicação do edital de leilão, que omitiu o fato de que os encargos de IPTU seriam suportados pelo produto da venda, mas entendeu que não teria ocorrido arrematação por preço vil. Segundo dados do TJRJ, o valor efetivamente pago, acrescido do débito fiscal, totalizou R$ 7, 19 milhões, quando o bem foi avaliado em 8,47 milhões – um total de 80% do valor do imóvel. 

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, o edital de leilão que prevê a responsabilidade do arrematante por débitos fiscais de IPTU não viola o artigo 130 do CTN. 

A Terceira Turma do STJ considerou que, assumindo o arrematante a responsabilidade pelo pagamento, o município passa a ter dupla garantia de quitação da dívida tributária: a garantia pessoal do arrematante, aceita judicialmente por ocasião da arrematação, e a garantia real representada pelo imóvel que dá origem ao débito do IPTU. 

“Tendo a arrematação ocorrido mais de seis meses antes da falência da empresa devedora, o imóvel arrematado não integrará a massa falida, eis que terá deixado o patrimônio da empresa antes da decretação da quebra”, considerou Nancy Andrighi. Ela afirmou que não se pode falar em prejuízo aos credores, muito menos em habilitação do crédito relativo ao débito de IPTU, pois a dívida do município terá como sujeito passivo o arrematante, novo proprietário do imóvel. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1316970

Fonte: STJ I 11/09/2013.

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