STJ: Arrematante de imóvel não pode arcar com dívidas de condomínio omitidas no edital

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Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão que transferiu ao arrematante de um imóvel dívidas condominiais contraídas pelo antigo proprietário. No entendimento da Turma, a substituição do polo passivo foi indevida porque os débitos do imóvel não foram incluídos no edital do leilão. 

O condomínio, localizado em São Paulo, moveu ação de cobrança contra o antigo proprietário de imóvel, arrematado em leilão. Decisão interlocutória, confirmada pela segunda instância, deferiu a substituição do polo passivo, para inclusão do adquirente como devedor. 

Nos termos do acórdão, “versando a execução sobre dívida relativa a despesas condominiais, que têm natureza propter rem, assume o adquirente do imóvel a qualidade de sucessor na relação de direito material, vinculando-se à coisa julgada”. 

Segurança jurídica

No STJ, entretanto, o entendimento foi outro. A ministra Nancy Andrighi, relatora, confirmou a natureza propter rem das cotas de condomínio, mas observou que, se o edital do leilão suprime informações sobre os débitos do imóvel, estes não podem ser repassados ao adquirente. 

“A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no ato estatal – edital de praça – é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança”, disse a ministra. 

Ela observou, ainda, que a ausência de menção do ônus do imóvel pode tornar a arrematação sem efeito, mas entendeu conveniente preservar o ato e que fosse feita a reserva de parte do valor pago em leilão para a quitação das dívidas condominiais. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1297672.

Fonte: STJ I 21/11/2013.

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STJ: Omissão que atribui à arrematante débito de IPTU não é causa de anulação de leilão

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A omissão verificada na publicação de edital de leilão, que transferiu encargos de IPTU ao arrematante, não constitui vício insanável que justifique a nulidade da arrematação. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso interposto pela massa falida Desenvolvimento de Engenharia Ltda. contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). 

A massa opôs embargos à arrematação com a alegação de que um imóvel foi leiloado por preço vil. A leiloeira, no caso, aceitou o lance de R$ 2,45 milhões, com a condição de que a arrematante assumisse os débitos de IPTU, no valor de aproximadamente R$ 4,74 milhões. A condição relativa ao IPTU não constava do edital. 

Segundo a decisão da Turma, o artigo 686 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece o conteúdo mínimo do edital, de modo a garantir que sejam explicitadas informações indispensáveis à definição do efetivo interesse do bem, como menção à existência de ônus ou causas pendentes. Essas informações, entretanto, servem preponderantemente aos interesses dos possíveis arrematantes. 

De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, em regra, eventual nulidade relacionada à omissão do edital aproveita apenas ao arrematante e depende da demonstração da existência de prejuízo, sendo tal alegação incabível pelo devedor que não foi prejudicado. 

A massa falida sustentou em juízo que os valores do IPTU não integravam o lance, pois não havia determinação judicial nesse sentido. Sustentou ainda que o município do Rio de Janeiro ficaria desprovido de qualquer garantia real para ver seu crédito pago, o que implicaria violação ao artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN). 

Decisão do TJRJ

Ao analisar o argumento em segundo grau de jurisdição, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) considerou ter havido equívoco na publicação do edital de leilão, que omitiu o fato de que os encargos de IPTU seriam suportados pelo produto da venda, mas entendeu que não teria ocorrido arrematação por preço vil. Segundo dados do TJRJ, o valor efetivamente pago, acrescido do débito fiscal, totalizou R$ 7, 19 milhões, quando o bem foi avaliado em 8,47 milhões – um total de 80% do valor do imóvel. 

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, o edital de leilão que prevê a responsabilidade do arrematante por débitos fiscais de IPTU não viola o artigo 130 do CTN. 

A Terceira Turma do STJ considerou que, assumindo o arrematante a responsabilidade pelo pagamento, o município passa a ter dupla garantia de quitação da dívida tributária: a garantia pessoal do arrematante, aceita judicialmente por ocasião da arrematação, e a garantia real representada pelo imóvel que dá origem ao débito do IPTU. 

“Tendo a arrematação ocorrido mais de seis meses antes da falência da empresa devedora, o imóvel arrematado não integrará a massa falida, eis que terá deixado o patrimônio da empresa antes da decretação da quebra”, considerou Nancy Andrighi. Ela afirmou que não se pode falar em prejuízo aos credores, muito menos em habilitação do crédito relativo ao débito de IPTU, pois a dívida do município terá como sujeito passivo o arrematante, novo proprietário do imóvel. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1316970

Fonte: STJ I 11/09/2013.

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