STJ: Termo da falência não invalida arrematação de imóvel em leilão judicial

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A alienação de imóvel de massa falida por meio de leilão judicial não se enquadra nas restrições da antiga Lei de Falências (Decreto-Lei 7.661/45), a qual proíbe que os bens sejam vendidos a partir do termo legal da falência. Esse entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No caso analisado pela Turma, a massa falida da indústria de Laticínios Pauliminas moveu ação revocatória para desfazer a alienação de um imóvel de três hectares, com base nos artigos 52 e 53 da antiga Lei de Falências. O bem foi arrematado em junho de 2005, no curso de processo de execução, antes da decretação da falência (março de 2006), mas depois da data do termo legal, fixado retroativamente em outubro de 2002.

O juízo de primeiro grau declarou a ineficácia da alienação judicial. Entretanto, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) reformou a sentença. “A arrematação é ato de alienação coativa, que prescinde da participação do devedor, realizando-se mesmo contra a sua vontade”, afirmou o acórdão.

Diante disso, a massa falida recorreu ao STJ. Alegou violação ao princípio da pars conditio creditorium, segundo o qual, todos os credores devem ser tratados em igualdade de condições.

Expropriação

Segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, a regra da antiga Lei de Falências se deve à possibilidade de fraude em relação ao patrimônio da massa falida, em prejuízo dos credores.

Contudo, ele explicou que a arrematação, realizada no curso de processo de execução, não está inserida na restrição legal porque se trata de uma venda coativa que conta com a participação direta do Poder Judiciário, “constituindo modalidade de expropriação”, afirmou.

O ministro citou lição do doutrinador Araken de Assis, segundo a qual, “a alienação forçada se descortina negócio jurídico entre o estado, que detém o poder de dispor, e o adquirente, não guardando pertinência com as hipóteses descritas na Lei de Falências”.

Sanseverino verificou que há somente um precedente do STJ sobre o assunto. “A ineficácia prevista no artigo 52, VIII, do Decreto 7.661 não abrange arrematação de bem da falida” (REsp 533.108).

De acordo com Sanseverino, o acórdão do TJMG, que reconheceu a plena eficácia da venda judicial, está de acordo com a jurisprudência do STJ sobre o tema. “Não se pode esquecer a necessidade de garantir a segurança jurídica das vendas judiciais realizadas higidamente, sob pena de afastar os interessados nesse tipo de ato jurídico fundamental para o Poder Judiciário assegurar a efetividade do processo”, mencionou.

Fonte: STJ. Publicação em 06/06/2013.

STJ: Fiel depositário é impedido de arrematar bem penhorado em leilão

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Em recurso relatado pelo ministro Humberto Martins, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5) que enquadrou o fiel depositário do bem penhorado, que atua como representante de outra pessoa jurídica do mesmo grupo empresarial da executada, nas hipóteses impeditivas de arrematação.

No caso em questão, o TRF5 entendeu que o depositário dos bens penhorados possui vedação legal para participar da arrematação, nos termos do artigo 690-A do Código de Processo Civil (CPC), pois, embora haja autonomia patrimonial entre as empresas, as condutas adotadas levam ao entendimento de fraude à arrematação, para que o bem não fosse retirado do patrimônio do grupo empresarial.

A defesa da Brasinox Brasil Inoxidáveis S/A recorreu ao STJ alegando que o acórdão regional contrariou o artigo 690-A, que nada dispõe sobre a vedação a que o depositário, na condição de representante de outra pessoa jurídica, faça lances no leilão do bem.

Sustentou que o referido dispositivo admite o lance a todo aquele que estiver na livre administração de seus bens, com exceção dos tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda e responsabilidade; dos mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados; e do juiz, membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, escrivão e demais servidores e auxiliares da Justiça.

Convencimento do juiz

Para o ministro Humberto Martins, nos termos do artigo 131 do CPC, cabe ao magistrado decidir a questão de acordo com o seu livre convencimento, utilizando-se dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável ao caso, para evitar fraude à arrematação. “Como ocorreu no caso em questão”, enfatizou em seu voto.

Citando doutrina e jurisprudência, o relator concluiu que, apesar da aparente clareza do dispositivo, o rol de impedimentos estampado nos incisos I a III do artigo 690-A do CPC permite interpretação e adequação pelo aplicador do direito em homenagem à intenção do legislador, o que afasta a sua taxatividade. Assim, de forma unânime, a Turma rejeitou o recurso especial.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1368249

Fonte: STJ. Publicação em 24/04/2013.

Consulta: arrematação judicial- loteamento- exigência das certidões dos anteriores proprietários

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Arrematação Judicial – Loteamento

Consulta:

Deu entrada nesta Serventia pedido de registro de loteamento por pessoa que arrematou o imóvel em hasta pública. Sabendo-se, consoante reiteradas decisões do Colendo Conselho Superior da Magistratura paulista, que a arrematação de imóveis em hasta pública é forma originária de aquisição de propriedade e, portanto, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o(s) anterior(res) proprietário(s) da gleba, indaga-se se seriam dispensáveis , para a efetivação do registro do loteamento, as certidões pessoais dos anteriores proprietários, e cuja previsão está contida no Art. 18, § 1º, da Lei 6.766/79.

27-03-2.013.
 
Resposta:
 
De fato, a arrematação judicial, consoantes diversas e recentes decisões do CSMSP, tem sido por mudança de entendimento, considerada forma originária de aquisição não dependendo de existência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário, estando dispensada do cumprimento dos princípios de continuidade e especialidade subjetiva.
Quando o bem é arrematado judicialmente, não há uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, e a transmissão de domínio não decorre de manifestação de vontade.
Entretanto, essa situação, até por ser nova (a mudança de entendimento), deve ser vista com cautela, pois não se trata de aquisição originária como é a usucapião, onde não há transmissão de domínio, mas declaração deste (de domínio), ou mesmo como na desapropriação, que é ato de império e de certa forma sana o imóvel.
Na arrematação, não será dado ao Oficial registrador cancelar do ofício eventuais ônus existentes sobre o bem imóvel arrematado, como, por exemplo, a hipoteca, a penhora, etc., assim como não poderá ser arrematado o imóvel alienado fiduciariamente, mas nesse caso, tão somente os direitos do devedor fiduciante ou do credor fiduciário.
Da mesma forma, se sobre um terreno arrematado existir edificação não constante ou não averbada à margem da transcrição ou na matrícula do imóvel (terreno), registrar-se há tão somente o terreno pelo princípio da cindibilidade (a requerimento do interessado), ficando a regularização da edificação para ato posterior.
Enfim, a situação é nova e deve ser analisada com o prudente critério, peculiaridade necessária ao registro de imóveis, pois o que inexiste é a relação jurídica entre o anterior proprietário e o arrematante, mas não sobre o imóvel que, eventualmente poderá estar sendo objeto em outros processos de usucapião, desapropriação, anulação/cancelamento de registro anterior, questões trabalhistas, etc.
Desta forma, entendo, s.m.j., de que apesar de a arrematação ter sido considerada forma originária de aquisição pelo CSMSP, não dispensa para a efetivação do registro de parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento) a apresentação das certidões pessoais dos anteriores proprietários ou mesmo daqueles que no mencionado período tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel (parágrafo 1º do artigo 18 da Lei 6.766/79).
 
É o parecer sub censura .

São Paulo Sp., 27 de Março de 2.013.

Fonte: Blog do Grupo Gilberto Valente. Publicação em 03/04/2013.