STJ: Segunda Turma reconhece nulidade de arrematação parcelada que não foi prevista no edital

Em decisão unânime, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento a recurso especial para declarar nula arrematação de imóvel feita de forma parcelada, sem que as condições do parcelamento tivessem constado do edital.

O caso aconteceu em João Pessoa e envolveu a penhora de sete lotes de propriedade de uma escola, em execução fiscal de dívida com o INSS. Avaliados em R$ 8 milhões, os lotes foram arrematados por R$ 4 milhões, sendo 20% a título de sinal e a quantia remanescente dividida em 60 prestações.

A escola moveu ação alegando nulidade da arrematação. Segundo a empresa, a autorização para o pagamento parcelado, sem a publicação dessa possibilidade no edital, seria ilegal.

A sentença decidiu pelo desfazimento da arrematação, ao fundamento de violação da regra do artigo 690, parágrafo 1°, do Código de Processo Civil (CPC), que trata da arrematação parcelada inferior à avaliação; e também de inobservância do artigo 98 da Lei 8.212/91 (condições de parcelamento não previstas no edital).

Sentença reformada

O acórdão de apelação reformou a sentença. Em relação ao valor, o Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB) entendeu que, como a arrematação se deu em segundo leilão, “o pagamento pelo valor integral da avaliação cede lugar para aplicação do inciso II do artigo 98 da Lei 8.212, o qual preconiza que, na hipótese de segundo leilão, o bem pode ser arrematado por qualquer valor, desde que não seja caracterizado preço vil”.

Quanto à falta de previsão editalícia do parcelamento, o TJPB concluiu que deveria “prestigiar a vontade externada pelo exequente (INSS), que, considerando as infrutíferas licitações ocorridas nos últimos dez anos, solicitou que o pagamento fosse realizado de forma parcelada”.

No julgamento do recurso especial, o relator, ministro Mauro Campbell Marques, acolheu os argumentos da escola. Inicialmente, Campbell esclareceu que, segundo entendimento do STJ, “nas execuções fiscais da dívida ativa do INSS e da dívida ativa da União, vige o regramento especial estabelecido na Lei 8.212 e na Lei de Execução Fiscal (Lei 6.830/80), sendo que a aplicação do CPC é subsidiária, ou seja, fica reservada para as situações em que as referidas leis são silentes”.

Previsão necessária

Para o relator, foi correta a conduta do TJPB ao aceitar o parcelamento em segundo leilão por qualquer valor que não fosse vil e também ao admitir oferta inferior aos 30% à vista previstos no CPC, pois a matéria é regida pelo artigo 98 da Lei 8.212, que exige apenas o valor da primeira parcela.

No entanto, segundo Campbell, o tribunal “errou ao admitir que o parcelamento se desse sem previsão expressa no edital de leilão, por considerar que na presença de redação dúbia do edital prevaleceria a vontade do credor em parcelar”.

O ministro observou ainda que a falta de publicação das condições do parcelamento prejudicou a finalidade do leilão, que é estimular a concorrência, e reduziu a possibilidade de alienação por valor maior, pois muitos licitantes foram afastados pelas duras condições de arrematação estabelecidas no edital.

“A falta dos requisitos de parcelamento do valor da arrematação no edital de leilão gera nulidade conforme o artigo 244 do CPC (situações em que a lei prescreve determinada forma, sem cominação de nulidade). Em tais casos, a nulidade será sanada se o ato, realizado de outra forma, alcançar sua finalidade, coisa que aqui não ocorreu”, concluiu o relator.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1431155 (http://www.stj.jus.br/webstj/proces

so/justica/jurisprudencia.asp?tipo=num_pro&valor=REsp1431155).

Fonte: STJ | 09/06/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


1ªVRP/SP: Registro de imóveis – emolumentos – averbação com valor declarado – dever do arrematário de pagar os emolumentos do registro da arrematação, do cancelamento da penhora de que se originou a arrematação, da averbação dessa penhora de que se originou a arrematação e de qualquer outro cancelamento de penhora que solicitar – não cabe ao arrematário arcar com custos referentes a penhoras das quais não originou a arrematação.

0073921-32.2013 46ª Vara do Trabalho de São Paulo José Alves de Matos – Registro de imóveis – emolumentos – cancelamento de penhora determinado em execução da Justiça do Trabalho cálculo segundo a Lei Estadual 11.331/02, tabela II, item 2 (averbação com valor declarado) – dever do arrematário de pagar os emolumentos do registro da arrematação, do cancelamento da penhora de que se originou a arrematação, da averbação dessa penhora de que se originou a arrematação e de qualquer outro cancelamento de penhora que solicitar – não cabe ao arrematário arcar com custos referentes a penhoras das quais não originou a arrematação. CP 429 Vistos. Trata-se de pedido de providência requerido pela 46ª Vara do Trabalho de São Paulo, diante da recusa do Oficial em cumprir a determinação de cancelamento de averbação da penhora que recaiu sobre o imóvel objeto da matrícula 36.611, do 9º Cartório de Registro de Imóveis (fls. 13), sem o pagamento de emolumentos. Aduz o Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital que, devido à falta de recolhimento dos emolumentos que entende devidos, no montante de R$469,92, não foi possível cumprir a ordem judicial emanada da Justiça do Trabalho (fls.20/21). A Douta Promotora opinou pela procedência parcial do pedido (fls.26/27). É o relatório. DECIDO. Conforme recente posicionamento desta Corregedoria Permanente, por sentença da lavra do Dr. Josué Modesto Passos (Processo nº 003639446 2013, de 30/09/13), com a qual concordo e transcrevo, os emolumentos devidos pelo arrematário que pretende o cancelamento de penhora, que tenha sido averbada por força de execução trabalhista, seguem as seguintes regras: (a) o cancelamento de penhora é averbação com valor declarado, ou seja, é ato relativo à situação jurídica com conteúdo financeiro (Lei 10.169, de 29 de dezembro de 2000, art. 2º, III, b; Lei Estadual 11.331/02, art. 5º, III, b, e tabela II, item 2; 1ª Vara de Registros Públicos, autos 000.03.029375-8, Juiz Venício Antonio de Paula Salles, j. 02.12.2003); (b) o interessado no cancelamento tem que pagar: (b.1) os emolumentos da averbação da penhora da qual decorreu a arrematação (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP73, art. 14; Lei Estadual 11.331/02, art. 2º, e tabela II, item 10 e nota explicativa 1.7; Proc. CG 13105/2010, parecer do Juiz Álvaro Luiz Valery Mirra, decisão do Des. Munhoz Soares, j. 30.03.2010); (b.2) os emolumentos da averbação do cancelamento da penhora da qual decorreu a arrematação (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP73, art. 14; Lei Estadual 11.331/02, art. 2º, e tabela II, item 2; Proc. CG 13105/2010, parecer do Juiz Álvaro Luiz Valery Mirra, decisão do Des. Munhoz Soares, j. 30.03.2010); e (b.3) os emolumentos do cancelamento de qualquer outra penhora que pretenda ver cancelada (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP73, art. 14; Lei Estadual 11.331/02, art. 2º, e tabela II, item 2; Proc. CG 13105/2010, parecer do Juiz Álvaro Luiz Valery Mirra, decisão do Des. Munhoz Soares, j. 30.03.2010). Portanto, no panorama atual, entendo que o interessado arrematário tenha de arcar com (a) os emolumentos da averbação da penhora da qual decorreu a arrematação; (b) os emolumentos da averbação do cancelamento da penhora da qual decorreu a arrematação; e (c) os emolumentos do cancelamento de qualquer outra penhora que pretenda ver cancelada, isso a E. Corregedoria já decidiu com grande clareza e, de resto, é o que diz a própria Lei Estadual 11.331/02: “Mas, uma vez pretendendo o cancelamento direto das penhoras, a fim de evitar dificuldade na leitura e no entendimento, por parte de leigos, da informação gerada pela matrícula, pode, sem dúvida, o interessado – como o fez, na espécie, o Recorrente – obter ordem judicial expressa, expedida pelo juízo da execução que determinou a penhora, arcando, então, com os emolumentos decorrentes de todos os cancelamentos das constrições desejados – não, repita-se, dos emolumentos relacionados a todas as inscrições das penhoras -, nos termos do art. 2º da Lei Estadual n. 11.331/2002. Como se vê, à vista do acima analisado, deve o Recorrente, na hipótese, arcar com o pagamento dos emolumentos correspondentes (a) aos registros das arrematações dos imóveis; (b) às averbações das penhoras realizadas nos processos executivos, restritas, contudo, às inscrições das constrições que deram origem às arrematações; e (c) aos cancelamentos de todas as penhoras de seu interesse.” (Proc. CG 13105/2010, parecer do Juiz Álvaro Luiz Valery Mirra, decisão do Des. Munhoz Soares, j. 30.03.2010). “E o crédito decorrente desses emolumentos, ao contrário do pretendido pela recorrente, não fica sub-rogado no preço da arrematação do imóvel porque o sujeito passivo da obrigação de pagá-los é a pessoa interessada na prática do ato, como decorre do artigo 2° da Lei n° 11.331/02, com o seguinte teor: “São contribuintes dos emolumentos as pessoas físicas ou jurídicas que se utilizarem dos serviços ou da prática dos atos notariais e de registro”. Por sua vez, a certidão de fls. 38/41 demonstra que as penhoras inscritas e não canceladas antes do registro da arrematação do imóvel pela recorrente foram promovidas em ações de execução fiscal, o que faz incidir a norma do item 1.7 das Notas Explicativas da Tabela II dos emolumentos, que integra a Lei n° 11.331/02, em que previsto: “Os emolumentos devidos pelo registro de penhora, efetivada em execução trabalhista ou fiscal serão pagos a final ou quando da efetivação do registro da arrematação ou adjudicação do imóvel, pelos valores vigentes à época do pagamento”. Não tem a recorrente, por tais motivos, razão ao alegar que o crédito dos emolumentos devidos para o cancelamento da inscrição dessas penhoras fica sub-rogado no preço da arrematação do imóvel, promovida em ação de execução fiscal (fls. 41).” (Proc. CG 24471/2008, parecer do Juiz José Marcelo Tossi Silva, decisão do Des. Ruy Camilo, j. 24.07.2008) Os emolumentos devidos pelo registro de penhora efetivada em execução trabalhista ou fiscal serão pagos a final ou quando da efetivação do registro da arrematação ou adjudicação do imóvel, pelos valores vigentes à época do pagamento. (Lei 11.331/2002, tabela II, nota 1.7) Pela análise dos documentos trazidos aos autos, verifico que o 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 20/21) exigiu os emolumentos: (a) corretamente, quando se tratou da averbação 12 da matrícula 36.611, ou seja, da averbação de cancelamento das penhoras, porque o cálculo foi feito, segundo a Lei Estadual 11.331/02, tabela II, item 2 (averbação com valor declarado); e (b) incorretamente, quando tratou das averbações da própria penhora, uma vez que não foram dessas averbações que decorreu a arrematação. Cumpre salientar que a 46ª Vara Trabalhista de São Paulo não poderia haver concedido isenção dos emolumentos necessários para o cancelamento da penhora. De resto, como está na nota explicativa 1.7 da tabela de registro de imóveis anexa à Lei Estadual 11.331/02 -, as despesas para o cancelamento de penhora determinada em execução trabalhista, quando o cancelamento não seja expressamente requerido por algum interessado (que então adiantará a despesa daquilo que requereu), têm de ser pagas no final do processo executivo ou quando da efetivação do registro da arrematação ou adjudicação do imóvel, obviamente às custas do produto da alienação: essa despesa de cancelamento trata-se, aí, de verdadeiro crédito pré- ou extraconcursal, como prova o fato de que a penhora é proibida quando ficar desde logo evidente de que o produto será totalmente absorvido pelas custas da execução (Cód. de Proc. Civil, art. 659, § 1º). Vale dizer: o juízo da execução concedeu, sem previsão legal, isenção para o valor que ele próprio juízo deveria ter providenciado que se pagasse, antes de entregar o produto da arrematação ao credor. Segundo o Provimento 5/84, art. 2º, da Corregedoria Regional do Trabalho da 2ª Região e a nota explicativa 1.7 da tabela de custas estaduais, a penhora ordenada pela Justiça do Trabalho é averbada sem a cobrança de emolumentos, os quais têm de ser pagos por ocasião do respectivo cancelamento. Do exposto, dou provimento em parte à determinação da 46ª Vara Trabalhista de São Paulo, sendo certo que para o cancelamento de penhora os emolumentos deverão recair apenas sobre o ato requerido pelo interessado, ou seja, o cancelamento da penhora e respectiva certidão. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oficie-se à 46ª Vara do Trabalho de São Paulo, com cópia desta decisão. Oportunamente, arquivem-se. P.R.I.C. São Paulo, 8 de abril de 2014. Tânia Mara Ahualli JUÍZA DE DIREITO.

Fonte: DJE/SP | 19/05/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


STJ: Arrematação devidamente registrada prevalece em discussão sobre imóvel leiloado duas vezes

Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão que declarou inválida a arrematação de imóvel feita dois anos depois de o mesmo imóvel já ter sido arrematado. No entendimento dos ministros, prevaleceu a arrematação que foi devidamente levada ao registro imobiliário. 

O caso aconteceu no Maranhão. Em 1996, uma empresa arrematou um imóvel penhorado, mas não registrou a penhora nem o auto de arrematação na matrícula do imóvel, que continuou em nome do antigo proprietário. 

Em 1997, o mesmo imóvel foi penhorado em outra ação de execução contra o antigo proprietário e arrematado no ano seguinte, por outra empresa. A segunda arrematante observou todas as cautelas registrais. 

A sentença de primeiro grau declarou inválida a segunda arrematação, ao fundamento de que o imóvel jamais poderia ter sido alienado judicialmente pela segunda vez, já que era, na data da segunda arrematação, de propriedade da primeira empresa. O Tribunal de Justiça do Maranhão manteve a decisão. 

Proteção legal 

No STJ, o entendimento foi outro. O ministro Marco Buzzi, relator, entendeu que, reconhecida a boa-fé dos adquirentes e afastada a existência de fraude, não se pode considerar a segunda arrematação irregular, porque a falta de registro da penhora, bem como da carta de arrematação, possibilitou o processamento de posterior procedimento executivo sobre o mesmo bem. 

Para o relator, os segundos arrematantes, adquirentes de boa-fé e confiantes no registro imobiliário, não poderiam ser prejudicados por eventual nulidade ocorrida no anterior título aquisitivo de propriedade, sobretudo quando a cadeia dominial se mostra íntegra e regular. 

“Caberia à primeira arrematante, no mínimo, ter inscrito a penhora no registro imobiliário, a fim de que terceiros tomassem ciência da existência do ato constritivo judicial. Ao se descurar de sua obrigação, a primeira arrematante, em verdade, dispensou a correspondente proteção legal, dando azo a que outro, legitimamente, penhorasse e arrematasse o bem”, disse o ministro. 

Por estar devidamente registrada no cartório imobiliário, o relator entendeu pela prevalência da segunda penhora e arrematação. 

“A eficácia da primeira arrematação não é afastada em razão de equívoco judiciário ou ato de terceiro, mas por incúria da própria arrematante, que deixou de proceder ao registro da carta de arrematação no cartório imobiliário”, esclareceu o relator. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1045258.

Fonte: STJ I 03/12/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.