CGJ/SP: Condomínio edilício. Cobertura – área comum – utilização exclusiva. Averbação – impossibilidade. Legalidade

Escrito por

Não é possível a averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00076535 (Parecer nº 449/2013-E), que decidiu pela impossibilidade de averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Tânia Mara Ahualli, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

No caso apresentado, a apelante sustentou a possibilidade e necessidade de averbação referente ao uso exclusivo de área localizada na cobertura do edifício, que circunda o imóvel. Relatou que a matrícula imobiliária é omissa no tocante a ser a área de cobertura do edifício, local em que se encontra a unidade autônoma, de uso privativo e exclusivo, constituindo a hipótese do art. 1.331, § 5º do Código Civil. Por fim, pugnou pela averbação da informação, com base no art. 212 da Lei nº 6.015/73. O Oficial Registrador, por sua vez, fundamentou a negativa de ingresso do título com o fato de que a área em questão não está incluída no cálculo da divisão das unidades autônomas e que qualquer alteração deveria contar com a unanimidade dos condôminos. Além disso, argumentou que não há qualquer omissão no registro, porquanto a estipulação feita na Especificação de Condomínio regulou apenas o uso da área localizada na laje do edifício e não integra a descrição da própria unidade autônoma, não tendo sido nem mesmo quantificada esta porção.

Ao julgar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria observou que, conforme julgado pelo juízo a quo, a descrição constante na matrícula imobiliária está em conformidade com aquela descrita no instrumento de especificação de condomínio. Ademais, eventual adequação das áreas indicadas à realidade dependerá sempre da alteração do título de origem, no caso, do instrumento de especificação de condomínio, o que demanda a exigência da concordância dos condôminos. Por fim, destacou o pensamento da Douta Procuradora de Justiça, onde afirmou que o uso privativo da área da cobertura, sem configurar ocorrência que de qualquer modo altere o registro, não deve ser averbado.

Posto isto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

STJ: Condomínio tem legitimidade para propor ação de nunciação de obra nova contra condômino

Escrito por

Admite-se ação de nunciação de obra nova demolitória movida pelo condomínio contra condômino que realiza obra irregular que altera a fachada e traz risco para a segurança do prédio. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao negar recurso de um condômino contra o condomínio. 

A Turma, seguindo voto do relator, ministro Sidnei Beneti, concluiu que o artigo 934 do Código de Processo Civil (CPC), em situações como essa, confere legitimidade ao condomínio para ajuizar a ação em defesa da coletividade de condôminos que representa. 

Cobertura

O condomínio ajuizou ação de nunciação de obra nova combinada com demolitória contra o condômino, pedindo a paralisação e demolição de construção irregular em uma unidade do prédio, localizado em Minas Gerais. 

Segundo o condomínio, o condômino iniciou uma obra para transformar seu apartamento em cobertura, sem o consentimento formal de todos os proprietários nem licença da prefeitura, e ainda invadindo área comum do prédio e provocando alterações na fachada. 

Com a obra, o condômino responsável teria contrariado o Código Civil, a convenção do condomínio e a legislação local sobre edificações e posturas. O condomínio afirmou ainda que a obra feriu a estética do prédio e colocou em perigo suas fundações, que são bem antigas. 

Em primeira instância, o condômino foi condenado a demolir a obra, devolvendo o imóvel ao estado anterior. O prazo estipulado foi de 30 dias, sob pena de multa diária, além da possível conversão em perdas e danos. 

O condômino apelou da sentença. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a condenação, por entender, entre outras razões, que a obra realmente foi erguida na área comum do condomínio e descaracterizou a fachada do prédio, além de trazer riscos para a estrutura. 

Legitimidade

Inconformado, o proprietário do apartamento recorreu ao STJ sustentando que a ação de nunciação de obra nova seria inadequada para o caso, já que a demanda teria caráter possessório e não envolveria direito de vizinhança. 

Segundo ele, para o cabimento da ação de nunciação de obra nova, é imprescindível que a discussão verse sobre construção que esteja sendo erguida entre terrenos vizinhos, oportunidade em que seria instaurado um conflito entre o direito de construir e o direito de vizinhança. No entanto, afirmou o condômino, a ação foi ajuizada com o argumento de que a obra estaria invadindo área comum do prédio, o que tornaria inadequada a via processual escolhida. 

Alegou ainda que o condomínio não é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda, pois não faz parte do rol contido no artigo 934 do CPC, que prevê a legitimidade apenas dos proprietários, possuidores ou condôminos para o ajuizamento da ação de nunciação. 

O condômino defendeu também a necessidade de formação de litisconsórcio passivo, alegando que outros proprietários de apartamentos no prédio também teriam feito obras nas mesmas condições. 

Via eleita

Ao analisar a questão da via processual eleita, o ministro Sidnei Beneti rechaçou a tese do condômino. “Não obstante a petição inicial traga em suas razões argumentos de caráter possessório, há nela também fundamentos estritamente ligados ao direito de vizinhança, estando o pedido fundado não apenas na construção erigida em área comum, mas também no risco a que foi exposta a estrutura do prédio resultante das transformações ocorridas no imóvel”, disse o ministro. 

Ele destacou que o TJMG, mesmo reconhecendo a invasão da área comum, considerou adequado o uso da ação de nunciação de obra nova para impedir o desenvolvimento de uma construção que poderia trazer prejuízo ao prédio como um todo. Entre outras razões, o tribunal mineiro citou que o perito reconheceu a existência de sobrecarga para a estrutura do edifício, representada pela construção de suíte, cozinha, banheiro, área de serviço e de lazer na cobertura. 

Quanto à legitimidade ativa do condomínio, o relator entendeu que, embora o artigo 934 do CPC não o inclua entre os legitimados para mover ações de nunciação de obra nova contra condôminos, o dispositivo deve ser interpretado de acordo com sua finalidade, “considerando o evidente interesse do condomínio de buscar as medidas possíveis em defesa dos interesses da coletividade que representa”. 

Litisconsórcio passivo 

Sidnei Beneti concluiu também que não há necessidade de formação de litisconsórcio passivo com os demais condôminos que se encontrem na mesma situação que o recorrente. “A situação em comento não se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 47 do CPC”, afirmou. 

Segundo ele, o condomínio ajuizou a ação devido aos riscos que a construção representa para a estrutura do prédio, e nesses casos não há disposição legal que exija a formação do litisconsórcio. 

“O litígio existente nos autos não exige solução uniforme em relação aos demais condôminos ocupantes do último andar do edifício, devendo eventual discórdia entre eles e o condomínio ser decidida em demanda própria”, disse o ministro.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1374456

Fonte: STJ I 30/09/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

TJRS: Condomínio. Coisa comum – alienação. Coproprietários – anuência. Continuidade.

Escrito por

Não possuindo o representante do condomínio procuração de todos os coproprietários registrais, para alienar a coisa comum, é impossível a transferência da propriedade imobiliária.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70053875993, onde se decidiu pela impossibilidade de registro de compra e venda celebrada por representante do condomínio alienante, que não possuía poderes outorgados por todos os coproprietários registrais. O recurso foi julgado improvido à unanimidade, e o acórdão teve como Relatora a Desembargadora Elaine Harzheim Macedo.

Inconformado com a sentença originária, que julgou improcedente a suscitação de dúvida inversa, vedando a transmissão da propriedade sem a outorga de todos os coproprietários, o apelante interpôs o recurso argumentando, em síntese, que não houve quebra no Princípio da Continuidade. Afirmou que na matrícula imobiliária constam apenas os vendedores e que houve equívoco do julgador, quando disse que constam diversos coproprietários.

Além disso, argumentou que: a) todo o loteamento está registrado em nome dos vendedores; b) mais de mil lotes já foram compromissados a terceiros e estão quitados, a exigir a escritura pública de compra e venda; c) há centenas de contratos de compra e venda em andamento, com saldo a receber dos compromissários; d) o condomínio fez obras já entregues ao Município e ainda tem obras a fazer, dependendo das vendas para cumprir sua obrigação de loteador e; e) o apelante é terceiro de boa-fé que adquiriu o imóvel porque está registrado em nome dos vendedores.

Ao julgar o recurso, a Relatora concluiu que não há reparos a serem feitos na sentença originária. Isso porque, de acordo com o entendimento da Promotora de Justiça atuante na origem, estando o imóvel em condomínio, “o Registrador necessita da concordância de todos ou de seu suprimento judicial para transferir a propriedade do imóvel, não pode fazer uma transmissão com base na maioria qualificada (3/5) de seus proprietários (…).” Adotando os fundamentos da Promotora de Justiça, a Relatora ainda acolheu o seguinte entendimento exposto pela mesma:

“Ressalta-se que o Registrador é obrigado a respeitar essa coincidência entre proprietários e transmitentes do bem imóvel. O fato de existir entre esses mesmos coproprietários a constituição de um condomínio não significa que esse condomínio possa dispor sozinho da propriedade comum.

Assim, para que o representante do condomínio aliene a coisa comum tem que ter procuração com esses poderes outorgada por todos os coproprietários.”

Assim, diante do exposto, a Relatora negou provimento ao recurso.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.