TRF da 2ª Região: CEF é condenada a indenizar comprador de imóvel que teve usucapião declarado em favor de terceiros

A Sexta Turma Especializada do TRF2 negou a apelação interposta pela Caixa Econômica Federal (CEF), condenada a reincidir o contrato de financiamento habitacional com um mutuário, restituir as parcelas e demais despesas pagas, além de cinco mil a título de danos morais. Foi ainda determinada a retirada do nome do cidadão dos cadastros de inadimplentes.

Segundos os autos da ação, que foi julgada na Terceira Vara Federal do RJ, o cidadão adquiriu imóvel pertencente à CEF em 2008, ciente de que se encontrava ocupado por terceiros. Ele então propôs ação de imissão de posse, que foi negada. O juiz de primeiro grau aceitou a tese de usucapião em defesa dos ocupantes, que residiam no imóvel desde 2002. 

Em seu voto, o relator do processo no TRF2, o desembargador federal Guilherme Couto de Castro, levou em conta o fato de que a CEF não avisou ao comprador que o apartamento já estava ocupado a tantos anos , sem que o banco tomasse qualquer medida para a desocupação: "Ou seja, a CEF transferiu o imóvel ocupado por terceiros há muitos anos, aparentemente tendo ficado inerte, nesse tempo (permitindo com seu descuido a possibilidade de alegação do usucapião, como veio a ocorrer), e deixou de informar o adquirente da real situação de bem e das dificuldades que porventura teria de enfrentar para efetivamente dele usufruir", afirmou o magistrado, entendendo que a omissão do banco quanto à situação do bem e do tempo de ocupação irregular tornam o contrato anulável, porque tal informação é essencial à celebração do negócio, pois caso o mutuário tivesse conhecimento de todas as dificuldades que encontraria, poderia ter desistido da compra.

Para Guilherme Couto, a perda do imóvel pelo mutuário antes mesmo de ele poder usufruir da propriedade não estava inserida no risco normal do negócio: "A compra de imóvel próprio é momento crucial na vida das pessoas, e envolve montante que, mal aplicado, induz consequências permanentes. O abalo sofrido ultrapassou o mero dissabor e restou caracterizado o dano moral, ainda que em grau não muito grande. Sendo assim, tem-se como razoável o valor da indenização fixado pela sentença em cinco mil reais", concluiu.

A notícia é referente ao Processo: 2011.51.01.008559-9

Fonte: TRF2/RJ-ES | 23/08/2013.

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PR: Corregedor expede ofício sobre descontos que deverão ser observados pelos agentes delegados, quando da aquisição do 1º imóvel pelo SFH

O Corregedor da Justiça, Desembargador Eugênio Achille Grandinetti expediu o Ofício-Circular nº 140/2013, publicado no Diário da Justiça em 5 de agosto de 2013 (edição nº 1156), determinando aos agentes delegados do Foro Extrajudicial que observem o desconto de 50% (cinquenta por cento) nos emolumentos devidos quando da aquisição do primeiro imóvel residencial, financiado pelo Sistema Financeiro de Habilitação (SFH) ou através do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Igualmente, restou consignado que o desconto deve ser concedido ao adquirente do imóvel, independentemente de haver pedido deste, e que o ofício circular seja afixado em lugar visível e de fácil leitura pelo público.

A expedição do Ofício Circular nº 140/2013 foi motivada pelas diversas reclamações apresentadas em face da Corregedoria da Justiça, no sentido de que algumas das serventias do Foro Extrajudicial não observavam o desconto dos emolumentos quando da aquisição da primeira moradia.

Assim, em 5 de julho de 2013, o Conselho da Magistratura proferiu decisão nos autos de Recurso Administrativo nº 2012.0000648-8/01, determinando a restituição do valor das custas e emolumentos cobrados a maior por agente delegado, que deixou de aplicar a redução de 50% (cinquenta por cento) prevista no art. 290 da Lei 6.015/1973.

De acordo com a relatora da decisão, Desembargadora Lélia Samardã Giacomet, independentemente se o imóvel é adquirido pelo Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário, devem ser reduzidos à metade as custas e os emolumentos, quando se tratar da primeira moradia.

Isto porque o desconto é assegurado para a aquisição da primeira moradia, pouco importando se o financiamento foi garantido com hipoteca, alienação fiduciária ou outra garantia real.

A observância de tal benefício aos adquirentes do primeiro imóvel residencial nada mais é senão a materialização do direito fundamental à moradia, conforme prescrito no art. 6º da Constituição Federal.

Dessa forma, é obrigatório aos agentes delegados reconhecerem e assegurarem o direito dos adquirentes da primeira moradia (adquirida pelo Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário) ao desconto de 50% (cinquenta por cento) sobre custas e emolumentos, independentemente de pedido por parte do interessado.

Fonte: TJPR.

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Gasto com tributos e papéis na compra de imóvel chega a 8% do total

Quem compra um imóvel deve ficar atento: antes de passar à condição de feliz proprietário será preciso desembolsar uma boa quantia com custos adicionais -impostos, documentos e serviços que oficializam o negócio. Quanto o comprador vai gastar exatamente depende da cidade em que está localizado e do preço da casa ou apartamento.

"Esses gastos variam, mas vão de 6% a 8% do valor do imóvel em média", estima o advogado Sérgio Paixão, especialista em direito imobiliário.

CUSTOS ADICIONAIS NA COMPRA

GASTO VALOR
ITBI (imposto sobre imóveis) De 2% a 5% do preço do imóvel
Registro da compra em cartório Varia em cada Estado. Em São Paulo, entre R$ 1.131 (imóveis de   R$ 100 mil) e R$ 2.636 (imóveis de   R$ 1 milhão)
Escritura Varia em cada Estado. Em São Paulo, entre R$ 1.643 (imóveis de   R$ 100 mil) e R$ 3.569 (imóveis de  R$ 1 milhão).
Certidão negativa de dívidas R$ 700 (SP e RJ)
Corretor 3% a 6% (vendedor paga, mas acaba embutindo no preço final)

Pelo menos três grandes despesas devem estar previstas no orçamento do comprador. A mais alta costuma ser o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma porcentagem sobre o valor do imóvel que varia de cidade para cidade.

Em São Paulo, Rio de Janeiro e Fortaleza, por exemplo, esse imposto é 2% do preço da casa ou apartamento. Em Belo Horizonte, é 2,5% e, em Barueri, na região metropolitana de São Paulo, chega a 5%. Na maioria das vezes, o ITBI é informado no site da prefeitura.

Outra despesa é o registro da compra em cartório. Sem esse documento, o imóvel permanecerá no nome do vendedor. Diferentemente do ITBI, o valor do registro não é uma porcentagem, mas uma quantia fixa cobrada em faixas -o de um apartamento de R$ 300 mil é um, o apartamento de R$ 900 mil ou R$ 1 milhão é outro, mais alto. A tabela varia de Estado para Estado.

O preço da escritura, que é o contrato de compra e venda do imóvel, também é significativo. Como o registro, esse documento tem o preço definido por uma tabela que varia de Estado para Estado e é cobrado em faixas. Quem vai financiar não precisa obter esse documento.

"O contrato de financiamento tem força de escritura pública", diz Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp).  Porém, os bancos cobram uma taxa por esse contrato, normalmente de 1% do preço da casa ou apartamento.

"Para um imóvel de R$ 800 mil no Rio ou em São Paulo, a porcentagem dessas despesas adicionais seria de 2% pelo ITBI mais 0,3% pela escritura e 0,3% pelo registro", calcula Sergio Herrera, diretor jurídico da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário.

Outros gastos
Uma despesa menor que costuma se somar ao bolo de gastos do comprador é o serviço de despachantes para retirada de certidões negativas, que demonstram que o vendedor não tem dívidas que comprometem o patrimônio e podem acabar atrapalhando o negócio ou sendo herdadas pelo novo proprietário.

"Essas certidões são de responsabilidade de quem vende. Mas, na prática, às vezes os custos acabam ficando com o comprador", afirma Sérgio Herrera. O número e custo delas varia conforme a cidade. No Rio de Janeiro e em São Paulo, estima-se que as despesas com essas certidões fique em torno de R$ 700.

Os gastos com o corretor também costumam ficar a cargo do vendedor. "O valor dessas comissões varia entre 3% a 6% e acaba sendo incluído no preço do imóvel", diz o advogado Luciano Montilla, especialista em Direito Imobiliário.

Desconto para primeiro imóvel
Aqueles que estão comprando a primeira casa ou apartamento têm 50% de desconto no registro em cartório. "Desde que o imóvel esteja sendo financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação", afirma Marcus Vinícius Kikunaga, professor de Direito Imobiliário.

Segundo os especialistas, esse desconto seria uma forma de incentivar quem faz a primeira compra de imóvel. Para pedir o abatimento, o comprador deve fazer uma declaração no cartório.

"Quando for levar os documentos para fazer a escritura, a pessoa deve informar e assinar uma declaração ali mesmo pedindo a redução", diz a advogada Nathália Fontão, especialista em Direito Imobiliário.

SIMULAÇÃO DE CUSTOS INDIRETOS, EM SÃO PAULO

Valor do imóvel R$ 600 mil
ITBI (2% do valor do imóvel) R$ 12 mil
Escritura R$ 3 mil
Registro do Imóvel R$ 2 mil (o primeiro imóvel financiado tem 50% de desconto)
Certidões negativas e de débitos R$ 500 (em média)
Total R$ 17,5 mil
Fonte: advogado Sérgio Paixão  

Fonte: Uol. Publicação em 10/06/2013.