CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade da anuência do credor fiduciário para o registro da locação – Artigo 37-b da lei n. 9.514/97 – Recusa do oficial adequada – Recurso não provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0065836-57.2013.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0065836-57.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "POR MAIORIA DE VOTOS, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. DECLARARÃO VOTOS CONVERGENTE O DES. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E DIVERGENTE O DES. RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 2 de setembro de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0065836-57.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Mello Peixoto LTDA

Apelado: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO N° 34.075

Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade da anuência do credor fiduciário para o registro da locação – Artigo 37-b da lei n. 9.514/97 – Recusa do oficial adequada – Recurso não provido.

AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA. Interpôs apelação contra a sentença das fls. 72/74, que julgou procedente dúvida suscitada pelo 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a recusa de registro do contrato de locação, com cláusula de vigência superior a um ano, do imóvel de matrícula 11.120, por falta de anuência do credor fiduciário nos termos do artigo 37-B da Lei n. 9.514/97.

A apelante sustenta que do instrumento de confissão de dívida e alienação fiduciária constou expressamente a descrição do imóvel de matrícula 11.120, o que evidenciaria a ciência do credor fiduciário quanto à locação, mesmo porque essa última é anterior à alienação fiduciária. Além disso, alega a impossibilidade de obter a anuência expressa do credor fiduciário, pois a fiduciante estaria "em processo de decretação de falência" e seu contrato poderá ser abruptamente rescindido caso não consiga a anuência do credor fiduciário (fls. 95/101).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 112/114).

É o relatório.

O recurso não comporta provimento, impondo-se a manutenção da decisão proferida pelo Juiz Corregedor Permanente.

O registro do contrato de locação não pode ser deferido, ausente a anuência do credor fiduciário, destacando-se que não há como presumi-la do simples fato do contrato de locação ser anterior à alienação fiduciária, mesmo porque o primeiro sequer estava registrado ao tempo da constituição da garantia.

Além disso, o artigo 37-B da Lei n. 9.514/97 é expresso ao considerar ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.

A cláusula 3ª do Contrato de Locação em questão (fl. 05) prevê prazo de vigência de quinze anos, com início em 1º de janeiro de 2009 e término em 31 de dezembro de 2023. A concordância expressa do credor fiduciária era, pois, medida de rigor, salvo se houvesse cancelamento da propriedade fiduciária constituída por meio do R. 20 da matrícula 11.120.

As demais questões trazidas pelo recorrente não constituem justificativa a impor o registro pretendido. Assim, correta a recusa do Oficial de Registro de Imóveis.

Posto isso, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0065836-57.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Mello Peixoto Ltda.

Apelado: 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 27.515

1. Trata-se de autos de dúvida em que se interpôs apelação contra sentença pela qual o Juízo Corregedor Permanente manteve as exigências do 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo e denegou o registro stricto sensu de um contrato de locação com cláusula de vigência (LRP/1973, art. 167, I, 3), porque o imóvel foi alugado por prazo superior a um ano, sem anuência do credor fiduciário (Lei 9.514/1997, art. 37-B).

2. O eminente Desembargador Relator nega provimento à apelação para que seja mantido o óbice ao registro stricto sensu, pois a locação foi celebrada pelo prazo de quinze anos, e não há nada que indique ou permita presumir o consentimento do credor fiduciário.

Realmente, a lei exige que o credor fiduciário dê a sua concordância por escrito, ou seja, expressamente, e isso não se deu. Além disso, o só fato de a alienação fiduciária ser posterior à locação não se pode interpretar como anuência e, ainda que tal interpretação fosse cabível, não poderia ela afastar a exigência da Lei 9.514/1997, art. 37-B, que exige concordância por escrito. Isto é, há disposição legal expressa exigindo anuência firmada por escrito.

Observe-se, outrossim, que a Lei 9.514/1997, art. 37-B, estabelece que o contrato tem de ser considerado ineficaz e de nenhum efeito. Portanto, admitindo-se o registro seria dar-lhe alguma eficácia transversa, em detrimento do fiduciário, já que a oponibilidade da locação pode, indiretamente, prejudicar-lhe os interesses, se e quando se fizer conveniente a cessão da posição do fiduciante (Lei 9.514/1997, art. 29).

3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Apelação Cível n. 0065836-57.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Mello Peixoto LTDA

Apelado: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

TJSP – VOTO N° 19.331

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

Registro de Imóveis.

Recurso contra decisão que negou o registro de contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, superior a um ano – Inteligência do artigo 167, 3, da Lei 6.015/73 e do artigo 37 – B da Lei 9.514/97 – Necessidade de concordância por escrito do credor fiduciário para eficácia do contrato em relação a este e seus sucessores – Existência, validade e eficácia: planos distintos que não impossibilitam o registro do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre as partes contratantes (locador e locatário).

Recurso provido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que negou pedido de registro de contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, superior a um ano, por força de restrição prevista no artigo 37-B da Lei 9.514 de 1997, a exigir anuência do credor fiduciário.

É o relatório.

2. Respeitado entendimento do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, ouso discordar, data venia.

De acordo com o artigo 167, 3, da Lei 6.015/73, será feito o registro "dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada". Essa a hipótese dos autos (vide cláusula 19ª do contrato em questão — fl. 07).

Por outro lado, assim dispõe o artigo 37-B da Lei 9.514 de 1997, incluído pela Lei 10.931 de 2004:

Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.

A anuência do credor fiduciário imposta pelo artigo 37-B da Lei 9.514 de 1997 ("por escrito") não é elemento de existência nem requisito de validade do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre locador e locatário. [1] Feito o registro desse contrato será também eficaz em relação a terceiros, com exceção do credor fiduciário e sucessores, por não haver anuência escrita respectiva.

Importante anotar que para a existência e validade de um contrato de locação, não se exige do locatário o título dominial do bem locado, senão a posse direta. Essa posse está garantida ao fiduciante (artigo 23, parágrafo único, da Lei 9.514 de 1997).

Demais, eventual consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário levará, inexoravelmente, à extinção do contrato de locação, não obstante a cláusula de vigência, ex vi do disposto no artigo 27, § 7º, da Lei 9.514/97.

Mutatis mutandis, é o que se dá, por exemplo, quando se registra escritura de compra e venda em fraude à execução. O negócio jurídico existe, é válido e eficaz entre as partes contratantes (inclusive o respectivo registro, que não deverá ser anulado), mas será ineficaz em relação ao credor exequente.

Por epítome, porque a anuência do credor fiduciário não interfere nos planos da existência, validade e eficácia do contrato entre locador e locatário, é o caso de se deferir o registro do contrato de locação, nos moldes pleiteados.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.

Ricardo Anafe

Presidente da Seção de Direito Privado.

Notas:

[1] A propósito, conferir AZEVEDO, Antônio Junqueira de. Negócio Jurídico: existência, validade e eficácia. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 200

Fonte: DJE/SP | 08/10/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Registro de escritura de inventario e partilha – Partilha diferenciada que impõe a incidência do imposto (ITCMD) – Correção do óbice apontado pela oficial de registro de imóveis – Recurso não provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000003-47.2013.8.26.0646

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos-estes autos de Apelação n° 9000003-47.2013.8.26.0646, da Comarca de Urânia, em que é apelante SILVIA CHRISTINA SAES ALCINDO GITTI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE URÂNIA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 29 de julho de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000003-47.2013.8.26.0646

Apelante: Silvia Christina Saes Alcindo Gitti

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Urânia

VOTO N° 34.040

Registro de imóveis – Dúvida – Registro de escritura de inventario e partilha – Partilha diferenciada que impõe a incidência do imposto (ITCMD) – Correção do óbice apontado pela oficial de registro de imóveis – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Silvia Christina Saes Alcindo Gitti contra a sentença das fls. 124/126, que julgou procedente dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Urânia, mantendo a recusa de registro por ausência de recolhimento do ITCMD em relação à partilha diferenciada.

A apelante, em suas razões, alega que não houve transferência a qualquer título entre os herdeiros, seja por doação ou alienação onerosa e que, por isso, não incidiria o ITCMD. Assim, requer o registro da escritura nas respectivas matrículas (fls. 133/143).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 160/161).

É o relatório.

O recorrente pretende o registro da escritura pública de inventário e partilha do Espólio de Ivanira Saes Alcindo e doação da meação do viúvo Edison de Antônio Alcindo.

A recusa da Oficial fundamentou-se na falta de recolhimento do imposto em relação à partilha diferenciada, que constitui doação de alguns herdeiros para outros.

A hipótese dos autos é de doação entre herdeiros, realizada no momento do inventário e da partilha, fato que não retira a natureza de doação, incidindo o correspondente imposto de transmissão.

Assim, o que houve foi ato gratuito de transmissão de propriedade imobiliária e não renúncia pura, como alega a recorrente.

Como referem Sebastião Amorim e Euclides de Oliveira, "a doação de bens imóveis ou móveis, típico ato inter vivos, pode ocorrer também no âmbito do processo de inventário, por meio da cessão gratuita de direitos hereditários ou de meação, fazendo incidir o correspondente imposto de transmissão. O mesmo se diga da chamada "partilha diferenciada", em que determinado herdeiro é beneficiado com cota superior à que lhe seria devida por herança, sem reposição pecuniária aos demais herdeiros" (AMORIM, Sebastião; OLIVEIRA, Euclides de. Inventários e Partilhas: direito das sucessões. Teoria e prática. 20ª edição. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 2006, p. 404).

Logo, a recusa da Oficial está correta, por ausência de recolhimento do imposto referente à partilha diferenciada.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR 

Fonte: DJE/SP | 08/10/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

DÚVIDA: Abertura de Matrícula não é ato de registro. Decisão CSM/SP.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0017569-49.2013.8.26.0037

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0017569-49.2013.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que são apelantes GIOVANI ANTÔNIO GALZERANO e NAIR HELENA LUCATO GALZERANO, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE ARARAQUARA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NÃO CONHECERAM DO RECURSO E DETERMINARAM A REMESSA DOS AUTOS À E. CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA, V. U. DECLARARÃO VOTOS OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do Relator e dos demais magistrados mencionados, que integram este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 27 de maio de 2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n° 0017569-49.2013.8.26.0037

Apelante: Giovani Antônio Galzerano e outro

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Araraquara

VOTO N° 34.006

REGISTRO DE IMÓVEL – DÚVIDA INVERSA – NEGATIVA DE ABERTURA DE MATRÍCULA – ATO DE REGISTRO LATO SENSU – RECURSO NÃO CONHECIDO, COM REMESSA À CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA PARA DECISÃO MONOCRÂTICA.

Vistos.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls.109/111 do MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Araraquara, que em procedimento de dúvida inversa suscitada acolheu a negativa de abertura de matrícula da Gleba B da Fazenda Quatro R da matrícula n° 91.663 do Registro de Imóveis da Comarca de São Carlos, e manteve a exigência de que seja observado prévio procedimento pela via judicial, a fim de que seja determinada por sentença a abertura da matrícula, nos termos das notas devolutivas de fls.12/13 e 25.

Os apelantes sustentam que o procedimento pela via administrativa realizado, mediante observância das normas legais e administrativas vigentes, onde foi feito o georreferenciamento da área, é suficiente para o acolhimento do pedido. Invocam o inciso II do artigo 169 da Lei de Registros Públicos e mencionam precedente com o fim de demonstrar a competência do Oficial do Registro Civil de São Carlos para realizar a retificação administrativa. Pedem que se proceda à abertura da matrícula e, em caso negativo, que seja mantida a matrícula n° 91.663 do Registro de Imóvel de São Carlos, com o cancelamento do seu encerramento, por pertencer a este último.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 140/142).

É o relatório.

Os autos foram remetidos à Mesa para que o Egrégio Conselho Superior adotasse posição firme acerca da competência para o julgamento deste feito.

É que duas posições se revelaram, inclusive no seio de meu grupo de Juízes Assessores do Extrajudicial, a respeito do tema.

De um lado, pode-se entender, de acordo com jurisprudência longeva e constante do Conselho, que apenas os atos passíveis de registro em sentido estrito são passíveis de exame pelo colegiado, pelo que a competência para examinar a recusa de abertura de matrícula seria da Corregedoria Geral da Justiça. Essa regra seria passível de alteração na hipótese em que, junto com o pedido de abertura da matrícula, o interessado também formulasse pedido de registro (em sentido estrito) de um título.

De outro lado, há quem sustente que a abertura da matrícula é o ato de registro por excelência, pois o núcleo de todo o assentamento é o imóvel caracterizado na matrícula, cuja natureza jurídica é a de ato de aquisição da propriedade, em verdade o mais importante de todos eles, ainda que no momento de sua abertura não haja alteração da titularidade do domínio.

As duas posições são defensáveis.

Historicamente, contudo, este Conselho Superior da Magistratura vem entendendo que se sua competência restringe-se aos casos de registro em sentido estrito, isso significa que só deve examinar os casos em que o título ou ato em discussão tem expressa previsão de registro, como, por exemplo, aqueles constantes do rol do art. 167, I da LRP. Para todos os outros casos, averbações ou registro em sentido lato (assim considerada a abertura da matrícula, a competência é da Corregedoria Geral da Justiça.

Há, é certo, precedente em sentido contrário, no julgamento do Processo 173.526/2013, em 14/11/2013, quando se entendeu que a controvérsia acerca da abertura de matrícula versa sobre registro em sentido estrito, com o que, por aplicação dos arts. 16, V e 181, II, b, do Regimento Interno, a competência seria do Conselho.

Esse entendimento permaneceu isolado, contudo, e na presente sessão os integrantes do Conselho acabaram por entender que a abertura da matrícula não constitui ato de registro em sentido estrito, firmando a orientação de que a competência para a julgamento de casos como o presente, é da Corregedoria Geral da Justiça.

Isto posto, NÃO CONHECERAM DO RECURSO e determinaram o retorno à Corregedoria Geral da Justiça para o julgamento monocrático.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 22/07/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.