Projeto permite registro de imóveis sem escritura pública

Está em análise na Câmara proposta que permite o registro de casas, apartamentos, lojas e escritórios por donos de imóveis urbanos que não possuem escritura (PL 3769/12). O projeto, do deputado Paulo Magalhães (PSD-BA), cria o Programa Nacional de Regularização de Imóveis Urbanos (Pronarim).

O projeto muda a lei que trata dos registros públicos (Lei 6.015/73), permitindo que o município torne legítimos os imóveis urbanos que não possuem escritura pública. De acordo com o texto, o governo municipal poderá conceder o chamado Título de Legitimação, que deverá ser registrado no cartório de imóveis da comarca. Esse título vai servir para transferir o domínio do imóvel do município para a pessoa ou empresa.

Poderá ser considerada proprietária do imóvel construído a pessoa ou empresa que tiver documentos públicos ou particulares que certifiquem ou declarem a aquisição do imóvel, ainda que essas pessoas não possuam o domínio como proprietárias.

O autor da proposta destaca que, atualmente, o número imóveis urbanos registrados não chega sequer a 30%. Paulo Magalhães também ressalta que a falta de registro impossibilita a arrecadação de tributos e contribuições previdenciárias vinculados a cada imóvel.

Cadastro
O projeto também cria o Cadastro Nacional de Bens Imóveis de Propriedade do Município (Canabim). O objetivo é enumerar todos bens imóveis do município, com registro, bem como regularizar aqueles que não os tem, por meio do Pronarim. A atualização do cadastro deverá ser feita anualmente, com informações fornecidas pelo prefeito.

O Canabim vai ser mantido pelo governo federal, com livre acesso aos usuários, sendo que a manutenção de o banco de dados do cadastro será obrigação das empresas consorciadas vencedoras da licitação.

Sem juros e multa
A proposta também muda a lei que trata da organização da Seguridade Social (Lei 8.212/91) para impedir a incidência de juros e multa de mora sobre as contribuições previdenciárias das construções, quando houver a legitimação dos imóveis urbanos – mesmo que estejam em atraso. A condição para a não cobrança de juros e multa é que as contribuições sejam recolhidas no prazo de até 60 dias da emissão das guias pelo INSS.

O projeto também reduz as alíquotas das contribuições previdenciárias por metro quadrado construído pagas pelos proprietários dos imóveis regularizados. Além disso, aplica uma política de coparticipação com os municípios quanto à arrecadação dos tributos.

De acordo com o texto, a receita proveniente das contribuições previdenciárias das construções recolhidas será partilhada, a partir da anuência do município ao convênio com o INSS, no prazo de seis anos, sob os seguintes percentuais:

– no 1º ano, 20%;
– no 2º ano, 20%;
– no 3º ano, 15%;
– no 4º ano, 10%;
– no 5º ano, 10%;
– no 6ª ano, 5%.

Ainda segundo o projeto, o crédito proveniente da repartição da receita previdenciária será creditado em favor do município e compensando mês a mês com a obrigação previdenciária do município, independente da natureza e origem do débito previdenciário.

Tramitação
O projeto será analisado, em caráter conclusivo, pelas comissões de de Seguridade Social e Família; de Desenvolvimento Urbano; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Confira a Íntegra da Proposta: PL-3769/2012

Fonte: Agência Câmara Notícias I 25/09/2013.

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Atraso na entrega de imóvel comprado na planta x direito dos consumidores

Por Vanessa de Menezes Homem

O grande sonho de todo brasileiro sempre foi conquistar a casa própria, sonho esse que ficou mais fácil em virtude do seu aumento de poder aquisitivo que chegou a ser superior a 8% em 2011.

Pegando carona nessa "boa fase" dos brasileiros, as empreiteiras vêm investindo cada vez mais na construção de imóveis.

No intuito de atrair esses compradores em potencial, as construtoras criam condomínios de luxo, com diversos itens de lazer e conforto, o que acaba funcionando, efetivamente, vez que mesmo que se ouça falar no "boom imobiliário" esses imóveis são comprados e o brasileiro acaba por ver seu sonho a um passo de ser realizado.

No entanto, esse sonho acaba por se tornar um verdadeiro pesadelo, na medida em que esses compradores acabam vendo o sonho ser adiado, quando os mesmos não recebem as chaves de seu tão sonhado imóvel no tempo determinado no contrato.

Tema recorrente de apreciação pelo Poder Judiciário é o atraso pelas construtoras na entrega de imóvel comprado na planta.

Os consumidores quando optam pela compra de um imóvel na planta, geralmente, planejam as suas vidas econômica e social com base no prazo de entrega do bem.

Ocorre, constantemente, que os prazos estabelecidos no contrato para a entrega não são respeitados e os consumidores chegam a aguardar anos, até a efetiva entrega do imóvel. A situação se agrava pelo simples fato de os consumidores desconhecerem os seus direitos e, assim, mesmo, sem querer colaboram com as atitudes abusivas das construtoras.

O atraso na entrega do bem traz diversas consequências jurídicas para as partes entre elas: revogação do contrato, devolução integral do valor já pago, pagamento da multa moratória contratualmente estipulada, congelamento da dívida até a data da entrega e até mesmo indenização por danos morais.

Ressalte-se que, além das consequências acima citadas, é prerrogativa do consumidor postergar o pagamento das parcelas de forma proporcional ao atraso na entrega do imóvel, caso não seja de seu interesse a rescisão do contrato firmado.

Outro ponto que merece ser destacado é a possibilidade do pedido de lucros cessantes ou danos emergentes em razão do atraso injustificado na entrega do bem. Esses danos emergentes podem, por exemplo, ser frutos do aluguel para moradia, aluguel de local para guardar mobília e, no caso dos lucros cessantes o valor que se deixou de receber de terceiros pela locação do imóvel adquirido.

A jurisprudência pátria já firmou entendimento nesse sentido e recente decisão da 3ª turma do STJ, que julgou favorável a cumulação do pagamento da multa moratória estipulada no contrato com o pagamento a título de lucros cessantes, está servindo de base para as atuais decisões, conforme acórdão abaixo:

"DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pré-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.

2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.

3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora.

4.- Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1355554 RJ RECURSO ESPECIAL 2012/0098185-2, Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA DO STJ, DJe 04/02/2013)"

Recentemente, no mês de maio deste ano, foi promulgada uma lei no Estado do RJ que estabelece multa para as construtoras que atrasem a entrega de imóveis em mais de 180 dias, que foi considerado o prazo de tolerância. Pelo atraso na entrega do imóvel terão que pagar multa de 2% do valor total do mesmo. Outra obrigação é o pagamento de 0,5% do valor da unidade habitacional por cada mês de atraso, punição válida apenas para os meses que extrapolem o prazo de tolerância, dentre outras cominações.

Apesar de não ser uma lei de abrangência nacional reflete o que já vinha sendo decidido pelo Poder Judiciário e tem o intuito de diminuir os casos de atraso na entrega dos imóveis e serve de parâmetro para as futuras decisões, apesar da crítica de muitos especialistas que consideraram as punições previstas muito brandas e o prazo de tolerância muito extenso.

Deste modo, os consumidores que se sentirem prejudicados com o atraso na entrega do imóvel e não conseguirem solucionar administrativamente o impasse junto às incorporadoras, podem buscar amparo no Poder Judiciário para dirimir tais conflitos.
___________
* Vanessa de Menezes Homem é advogada do escritório Badaró Almeida & Advogados Associados.

Fonte: Migalhas | 06/08/2013.

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Cerca de 80% dos imóveis na planta iniciam vendas de forma irregular

De acordo com o setor de Fiscalização do Conselho Estadual de Corretores de Imóveis do Piauí (Creci-PI), cerca de 80% das construtoras e incorporadoras de imóveis não cumprem a determinação de comercializar um edifício, na planta ou em construção, possuindo o Registro de Incorporação Imobiliária (RI).

Apenas as incorporadoras de outros Estados com atividade no Piauí e imóveis com garantias de instituições bancárias iniciam venda com a posse do RI.

Segundo as informações, negociar o imóvel sem esse documento representa uma contravenção à economia popular. Além disso, fazer em proposta ou qualquer comunicação pública informações falsa sobre a constituição do condomínio ou sobre alienação é crime contra a economia popular, no âmbito da Justiça Federal, a ser respondido por construtores e corretores de imóveis.

O documento resguarda tanto o corretor quanto o comprador sobre possíveis problemas com a entrega da obra. “É a certidão de nascimento do imóvel”, diz o parecer de uma consultoria jurídica sobre o dever do Creci de cobrar o documento de todos os imóveis a ser comercializados no Estado. A penalidade imediata é a aplicação da multa, mas, em consequência da irregularidade pode até ocorrer prisão dos responsáveis.

Com base em determinação do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), o Creci-PI terá que cobrar o RI de todos os imóveis em venda na planta. Em reunião com construtores para tratar do assunto, o CRECI ouviu dos empresários que a demora na emissão do RI seria dos cartórios. Já os tabeliões argumentam que as empresas não entregam a documentação adequada para garantir a celeridade na emissão.

Fonte: Portal AZ | 05/08/2013,

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