Questão esclarece acerca da possibilidade de registro de loteamento no caso da apresentação da certidão positiva de ônus reais.

Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Ônus reais – certidão positiva.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de registro de loteamento no caso da apresentação da certidão positiva de ônus reais. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta: No caso de parcelamento do solo urbano, a certidão positiva de ônus reais impede o registro de loteamento?

Resposta: Sobre o assunto, vejamos o que nos ensina Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 294:

“Oportuno consignar que a existência de ônus real não obsta o registro do loteamento,54 mas pressupõe a anuência do titular do direito real sobre a coisa alheia. Assim, por exemplo, se o imóvel loteando estiver hipotecado, será necessária a anuência do credor hipotecário, uma vez que o registro do parcelamento necessariamente afeta o direito real de garantia dele (o credor hipotecário que, por exemplo, tinha hipoteca sobre a coisa toda, com o parcelamento, ficará com hipoteca em relação aos lotes, operando-se a exclusão de seu direito real de garantia, em relação às áreas que passam a integrar o domínio público); todavia, a mera existência de hipoteca – que traduz um risco em potência -, não impede o registro do parcelamento sob o ângulo da tutela ao adquirente, o qual terá a informação da existência do ônus real e, assim ciente, pode (ou não) assumir risco da aquisição do bem onerado, tal como ocorre nas alienações de imóveis hipotecados em geral.55

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(…)

54 ‘O §2º do artigo 18 não estabeleceu que a existência de ônus reais impede o registro do loteamento. Assim, a certidão positiva de ônus servirá apenas para conhecimento dos compradores’ (Silva, Gilberto Valente da. Ob. cit., p.14).

55 O Dec.-Lei nº 58/37 e o Dec. nº 3.079 previam, para o caso de propriedade onerada, a necessidade de apresentar escritura pública em que o titular estipulava as condições em que se obrigava a liberar os lotes no ato do instrumento definitivo de venda e compra (art. 1º, §3º e art. 1º, §4º, respectivamente). Todavia, a Lei nº 6.766/79 não repetiu tais dispositivos. AFRÂNIO DE CARVALHO entende que o espírito da lei nova é praticamente o mesmo da lei antiga e, daí, sustenta admissível o registro do loteamento da gleba onerada apenas quando o ‘credor, em escritura pública, dê anuência expressa ao loteamento, obrigando-se, mediante condições razoáveis a liberar progressivamente os lotes, à medida que forem negociados…’ (Registro de Imóveis, 4ª ed., Editora Forense, p. 72). Entendimento similar é o de MARCO AURÉLIO S. VIANA, que faz menção à possibilidade do registro, ‘desde que o ônus real não prejudique a alienação, sejam feitas as ressalvas, estabelecidas as condições para liberação…’ (ob. cit., p. 51), bem como o de ARNALDO RIZZARDO, que afirma a conveniência dessa escritura pública, nos moldes do Dec.-Lei 58/37 (ob. cit., p. 45-46). Todavia, em nosso ver, é preciso distinguir a anuência do credor ao parcelamento (que é necessária, uma vez que o registro deste também afeta seu direito real) da assunção de obrigação de liberar o ônus (que, pela Lei nº 6.766/79, não é necessária).”

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Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Christiano Cassetari debate multiparentalidade e parentalidade socioafetiva

Professor salienta a importância de uma análise dos efeitos jurídicos das sentenças de multiparentalidade e parentalidade socioafetiva.

Rio de Janeiro (RJ) – O professor Christiano Cassetari, que é doutor e mestre em direito civil, compareceu ao Conarci-2014 para proferir uma das palestras mais aguardadas do evento. Cassetari falou sobre o tema “Multiparentalidade e Parentalidade Socioafetiva”, assunto que vem sendo recorrente e que tem influência direta no registro civil.

“Há muito a parentalidade socioafetiva já faz parte da realidade do nosso país, crescemos ouvindo a frase, pai é quem cria e não quem contribui com o material genético. Esta frase sempre nos perseguiu em nosso cotidiano, mas eu diria que o direito nunca conseguiu dar os regulares efeitos para esta constituição parental que precisa ser estabelecida”, iniciou o professor.

Cassetari debateu principalmente sobre os efeitos jurídicos oriundos das sentenças judiciais de multiparentalidade e de parentalidade socioafetiva. De acordo com o professor, atualmente tem sido comum o debate em torno de ações que buscam avaliar apenas a afetividade. Estas ações debatem se houve ou não afetividade e assim as sentenças são proferidas. No entanto, segundo ele,é importante salientar e pensar sobre os efeitos jurídicos posteriores a esta decisão favorável pela parentalidade socioafetiva.

“Eu comecei a perceber que as decisões judiciais nesse sentido só se preocupavam em discutir se havia ou não havia afetividade em certas relações. Muitas sentenças começaram até a ser poéticas neste sentido, e poucas delas se preocupavam com os efeitos jurídicos disso, as consequências desta decisão. Então o propósito do meu estudo foi, partindo do pressuposto de que a parentalidade socioafetiva existe, que o afeto já foi bem debatido, discutir quais são os regulares efeitos disso”, disse Christiano.

De acordo com o professor, este tipo de debate tem efeitos diretos no trabalho do registrador civil. Após a decisão judicial a sentença vai para o cartório e são os registradores que deverão cumprir aquela ordem e perceber os efeitos jurídicos dessas decisões.

“A sociedade vai começar a perceber que esta questão da parentalidade socioafetiva não termina com a sentença judicial. Existem efeitos jurídicos posteriores a isso. Eu não consigo conceber uma parentalidade socioafetiva reconhecida judicialmente sem estar registrada no registro civil. É o registro civil o local competente para receber esta informação. Ela não pode ficar perdida e não pode ficar apenas no âmbito processual. E, infelizmente, percebemos que muitos juízes não se preocupam com essa premissa. Reconhecem a parentalidade socioafetiva e não determinam um mandado de averbação no Registro Civil”, disse o palestrante.

O professor salientou que, com isto, o Judiciário começou a se deparar com demandas oportunistas, demandas com cunho patrimonial, em que as pessoas querem uma herança, ou uma pensão alimentícia, alicerçada numa parentalidade socioafetiva que não é reconhecida com a finalidade parental.

“Eu fico pensando, se há uma parentalidade socioafetiva, e se esta possui os mesmos efeitos da parentalidade biológica, pergunto: Não poderia o pai socioafetivo que vai pagar pensão alimentícia por um bom tempo para esta enteada, lá na frente, na velhice, pleitear que ela agora pague pra ele? No entanto, sem a averbação no registro civil, cadê a prova da parentalidade para isso? Não vai ter. Terá que se discutir novamente socioafetividade. E se a socioafetividade tiver acabado com o tempo? Esta moça terá sua defesa em detrimento desse pai. E esta é apenas a ponta do iceberg”, indagou Christiano.

Ele citou ainda outro debate que se inicia com estas decisões. Nos casos de parentalidade socioafetiva, a existência ou não de irmãos socioafetivos, de avós socioafetivos. E com isso efeitos sucessórios também, dentre outros.

“É triste ver uma demanda judicial, exclusivamente de cunho patrimonial, excluindo o registro civil por completo desta situação. Entendo que, se há o reconhecimento de uma parentalidade socioafetiva, se esta parentalidade existe, é o registro civil o local competente para receber esta demanda”, declarou.

Cassetari explicou que com as definições de parentalidades socioafetivas, encaminhadas para o Registro Civil, se começa a deparar no Brasil com casos de multiparentalidade, quando se acresce o nome de um pai socioafetivo ou de uma mãe no registro de nascimento, sem se retirar os biológicos.

“Esta questão da multiparentalidade hoje ganha um papel primordial, porque o Judiciário já começa a aceitar essa situação, e confesso a vocês, a doutrina civilista sempre encontrou muita resistência. Mas o registro civil hoje está preparado para este tipo de demanda. Há várias decisões reconhecendo a multiparentalidade no país”, acrescentou Cassetari.

De acordo com o professor, alguns estados estão avançando muito neste sentido. “O Tribunal de Justiça de Pernambuco deu a ideia de se ter um provimento para reconhecer voluntariamente a parentalidade socioafetiva no registro civil, claro que se tiver menor envolvido, com a anuência materna. O Ceará também segue na mesma linha, e eu acredito que isso é algo que deva acontecer em todo o país”.

Cassetari salientou sobre a importância da anuência entre as partes para a definição de afetividade.  “A concordância vai ser uma prova irrefutável da afetividade. É preciso ser mais criterioso para reconhecer a parentalidade socioafetiva para evitar estas demandas oportunistas”, disse ele, e completou. “Dizer que a parentalidade socioafetiva tem que prevalecer sobre a biológica nem sempre é o correto. Eu conheço casos que a socioafetiva tem que prevalecer sobre a biológica. Noutros a biológica tem que prevalecer sobre a socioafetiva e noutros elas têm que coexistir, que são os casos de multiparentalidade”, encerrou Christiano.

Professor lança livro sobre o tema e incentiva o debate sobre os efeitos jurídicos

Após a palestra sobre a Multiparentalidade e a Parentalidade Socioafetiva, Chistiano Cassetari lançou um livro sobre o mesmo tema, onde expõe seu estudo de doutorado. Os registradores aproveitaram o evento para pegar o autógrafo do autor e debater mais sobre o assunto. O livro “ Multiparentalidade e Parentalidade Socioafetiva” foi publicado pela editora Atlas.

Fonte: Recivil | 14/04/2014.

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Questão esclarece acerca da dispensa da anuência do loteador (promitente vendedor), nos casos de cessão de direito de compromisso de compra e venda de lote.

Cessão de direitos. Compromisso de compra e venda de lote. Promitente vendedor – anuência – dispensa.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da dispensa da anuência do loteador (promitente vendedor), nos casos de cessão de direito de compromisso de compra e venda de lote. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Flauzilino Araújo dos Santos, Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta: É necessária a anuência do loteador (promitente vendedor), nos casos de cessão de direito de compromisso de compra e venda de lote?

Resposta: Flauzilino Araújo dos Santos, em artigo intitulado “OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS”, disponível em http://www.primeirosp.com.br/flauzilino2.htm (acesso em 04/04/2014), assim explica:

“O art. 31 da Lei nº 6.766/79 admite expressamente que por simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência por meio de cessão ou de promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de solenidades. É desprezível, para essa operação a vontade do promitente vendedor, o qual será cientificado pelas partes, ou pelo Oficial Registrador, quando registrada a cessão, com as conseqüências inerentes.

Igualmente, não há necessidade de anuência daqueles que compareceram como cedentes ou promitentes cedentes, nos casos de sucessivas cessões, tendo por objeto o mesmo lote.”

No mesmo sentido, vejamos o que nos ensinam Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 376-377:

“O comprador não depende da anuência do vendedor para ceder os seus direitos, mas, em relação a este, os efeitos da cessão só se produzem depois de o vendedor ser cientificado, por escrito, pelas partes (cedente e/ou cessionário), ou quando registrada a cessão do §1º do art. 31 da Lei nº 6.766/79.

O Oficial do Serviço de Registro de Imóveis é obrigado a informar, por escrito, o vendedor, dentro de 10 dias do registro de cessão feita sem a sua anuência (§2º do art. 31 da Lei nº 6.766/79). Após essa informação o vendedor a reconhecerá e providenciará as alterações administrativas em seu cadastro.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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