STJ: Terceira Turma confirma que credor pode recusar penhora de bem de difícil alienação

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a possibilidade de o credor recusar a penhora do bem dado em garantia pignoratícia para insistir na penhora on-line de depósito em conta-corrente bancária. Por unanimidade, a Turma manteve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que acolheu justificativa da massa falida do Banco Santos S/A para recusar a penhora de títulos de difícil liquidez ofertados pelo devedor.

No caso julgado, o devedor ofereceu debêntures e duplicatas para saldar uma dívida de quase R$ 3 milhões contraída junto à extinta instituição financeira. A massa falida recusou a penhora, sustentando que as debêntures são de titularidade de empresa falida e que seus valores de face não correspondem à realidade. Também renunciou expressamente às duplicatas dadas em garantia em prol de penhora on-line.

O TJSP acolheu os argumentos e determinou o bloqueio on-line do valor devido. O devedor recorreu ao STJ, alegando que os bens indicados à penhora são válidos e não podem ser recusados pelo credor.

Benefício do credor

Em seu voto, o ministro relator, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a penhora em garantia pignoratícia disposta no artigo 655, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil foi instituída em benefício do credor, como forma de facilitar a realização do crédito, portanto a preferência para a penhora do bem dado em garantia só pode ser invocada pelo credor, nunca pelo devedor.

Para ele, aplicar a regra em benefício do devedor colocaria o credor pignoratício em situação inferior à do credor quirografário (credor de uma empresa falida que não possui nenhuma preferência para receber seus créditos), pois este poderia penhorar diretamente em dinheiro, enquanto o outro somente poderia efetuar a penhora do bem dado em garantia.

O credor pignoratício é aquele que tem preferência no recebimento da dívida em caso de inadimplemento ou descumprimento de obrigação assumida pelo devedor.

Citando vários precedentes, Paulo de Tarso Sanseverino afirmou que a inversão do julgado demandaria o reexame de provas, o que é inviável em razão da Súmula 7. Além disso, concluiu o relator, ainda que não houvesse a rejeição do credor, a jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de recusa de ofício de bens de difícil alienação oferecidos à penhora. Seu voto foi acompanhado pelas demais ministros do colegiado.

A notícia ao lado refere-se ao seguinte processo: REsp 1485790.

Fonte: STJ | 20/11/2014.

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1ª VRP: Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente

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Processo 1098881-98.2014.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de ABILIO KYRILLOS, devido à qualificação negativa de instrumento particular de compromisso de venda e compra (fls. 12/17) levado por este a registro. O título refere-se à venda de uma vaga de garagem, de nº 02, matriculada sob nº 124.504, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. O óbice imposto pelo Registrador fundamentase no fato do compromissário comprador ser pessoa estranha ao condomínio, não sendo proprietário de unidade autônoma no Edifício, ou detentor da titularidade de qualquer direito real, aplicando-se, assim, a lei vigente à época do registro Código Civil, art. 1331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Ademais, salienta que a aquisição da propriedade imobiliária se dá apenas com o registro do título, consubstanciando assim a carência para o presente caso, do pressuposto tempus regit actum, sendo, para tanto, o registro elemento essencial para seu aperfeiçoamento. Juntou documentos (fls. 01/34). Em sua manifestação, sustenta o interessado que o negócio jurídico foi realizado antes da modificação do artigo 1331, § 1º, do Código Civil, ensejando a aplicação do princípio da irretroatividade das leis e do direito adquirido, o que tornaria legítimo o ingresso do título. Informa, ainda, que não se trata de alienação recente, sendo que está buscando apenas a sua regularização. Ademais, salienta se tratar de garagem isolada, objeto de matrícula autônoma. Juntou documentos (fls. 35/39). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave registrário (fls. 44/46). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Assiste razão ao Ministério Público e ao Oficial Registrador. Pretende o suscitado o registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra de garagem, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. Segundo a melhor doutrina, apresentada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e por Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. Não existe comprovação nos autos de que o adquirente da vaga, ABILIO KYRILLOS, seja condômino no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienação do abrigo para veículos a estranhos. Logo, persiste a vedação legal. Tampouco favorece ao suscitado a alegação de que a venda foi realizada na vigência da redação antiga do artigo 1331, §1º, do Código Civil, devendo prevalecer o princípio da irretroatividade das leis. Não existe ofensa a ato jurídico perfeito, tendo em vista tratarse a compra e venda de neg&oacut
e;cio jurídico complexo, que se esgota com o registro. Em relação aos atos de registro e averbação vigora o princípio do “tempus regit actum”, pelo qual o título deve guardar conformidade com as regras do registro no momento da apresentação (Ap. Cív. 990.10.172.750-1 de 03/08/2010, Rel: Munhoz Soares). Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de ABILIO KYRILLOS, para manter o óbice posto. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivemse os autos. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIO MARCOS KYRILLOS (OAB 133987/SP)

Fonte: DJE/SP | 12/11/2014.

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STJ: Segunda Seção definirá em repetitivo quem tem legitimidade para responder por dívidas condominiais

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O ministro Luis Felipe Salomão decidiu submeter à Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) recurso especial que discute quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.

O recurso foi submetido a julgamento do colegiado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil (recursos representativos de controvérsia repetitiva). Assim, todos os recursos que tratam da mesma questão jurídica ficam sobrestados no STJ, nos Tribunais de Justiça dos estados e nos Tribunais Regionais Federais até o julgamento do processo escolhido como representativo da controvérsia.

Após a definição do STJ no recurso repetitivo, não serão admitidos para julgamento na corte superior recursos que sustentem tese contrária.

Impenhorabilidade

No caso, o adquirente do imóvel recorre de decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que, ao julgar seus embargos, entendeu que, com relação às cotas condominiais, quem responde é o imóvel, independentemente da demanda ser promovida contra o proprietário ou o adquirente.

O adquirente sustenta sua ilegitimidade passiva para responder pelas dívidas condominiais referentes à unidade onde reside, uma vez que, muito embora tenha sido objeto de instrumento de promessa não registrado, a ação de conhecimento foi ajuizada contra o promitente vendedor.

Dessa forma, o adquirente alega que o imóvel não poderia, somente em execução, sofrer penhora para solvência de débito reconhecido em ação da qual não foi parte.

O ministro Luis Felipe Salomão, ao submeter o julgamento do caso à Seção, ressaltou que há muitos recursos que chegam ao STJ sobre o tema em questão.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1345331.

Fonte: STJ | 10/10/2014.

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