TJRS: Adjudicação compulsória. Lote – individualização – necessidade.

A ausência de individualização dos lotes do imóvel matriculado inviabiliza a adjudicação compulsória.

A Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70056169949, onde se decidiu que a ausência de individualização dos lotes do imóvel matriculado inviabiliza a adjudicação compulsória. O acórdão teve como Relator o Desembargador Heleno Tregnago Saraiva e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

Inconformada com a decisão que julgou extinto o feito com base no art. 267, I, do Código de Processo Civil (CPC), proferida nos autos de adjudicação compulsória, a recorrente alegou, em suas razões recursais, que há prova nos autos da aquisição do imóvel e do pagamento de todas as parcelas ajustadas e que a parte apelada não cumpriu com sua obrigação de outorgar a escritura pública de compra e venda aos apelantes. Além disso, argumentou que o CPC não faz nenhuma ressalva quanto à imprescindibilidade da apresentação de matrícula do imóvel para obtenção da sentença de adjudicação e que a única disposição sobre o tema consta do art. 466-B do CPC. Citou, ainda, os arts. 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/37 e afirmou que não houve desídia dos autores na busca pela matrícula imobiliária. Pediu, por fim, o provimento do recurso para que lhe seja transmitida a propriedade integral do bem descrito na matrícula.

Após analisar o recurso, o Relator observou que a recorrente pretende a adjudicação compulsória do imóvel descrito no contrato particular de promessa de compra e venda. Contudo, concluiu que, conforme consta do referido contrato, o imóvel objeto do negócio celebrado diz respeito a apenas um lote, impossibilitando o pretendido pela recorrente, uma vez que, a autora não logrou êxito em demonstrar que os lotes pertencentes ao imóvel foram efetivamente individualizados.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB | 10/09/2014.

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CND. DÚVIDA – Decisão da juíza da 1ª Vara RP-SP confirma exigência de CND para registro de adjudicação compulsória. Veja a íntegra da decisão.

Processo 0075944-48.2013.8.26.0100Dúvida – Registro de Imóveis – 8 ° Oficial de Registro de Imoveis – Ricardo Brustoloni Miaximiano da Cunha e outro – CP – 448 Vistos. O 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL suscitou dúvida, a pedido de Alcides Silva Costa e sua mulher Ilza Maria Silva Costa, devido à qualificação negativa de Carta de Adjudicação, expedida nos autos de ação que tramitou na 3ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara, referente à metade do lote nº 24 (vinte e quatro), da quadra nº 06 (seis), do loteamento denominado Jardim Miriam, nesta Capital, objeto da averbação nº 109, à margem da inscrição nº 125, do Livro de Registros Especiais do 11º Cartório de Registro de Imóveis da Capital. Os óbices impostos pelo Registrador (fls. 02/06) referem-se à falta de citação dos compromissários compradores João Gouveia de Assis e Miguel Rocha Lopes, no processo de adjudicação compulsória; violação do princípio da continuidade; falta de comprovação de desdobro do imóvel, cujo qual originalmente detinha 300 m² e no caso em testilha 150 m²; e por fim o recolhimento dos tributos incidentes (ITBI) que não restaram comprovados sobre a compra e venda e sobre a cessão do compromisso de compra e venda. Juntou documentos (fls. 7/13). O suscitado apresentou impugnação (fls. 14/15), sustentando que os documentos acostados ao pedido de registro contêm declarações assinadas pelas viúvas e herdeiros, assim como a comprovação do compromisso de venda e compra integralmente quitado. Ademais, salientou que o re-parcelamento foi aprovado, bem como a planta do imóvel, pela Prefeitura Municipal. No que concerne a CND do imóvel, invoca o entendimento no E.Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que ao contribuinte não é necessário apresenta-la e sim que compete ao Estado a fiscalização. Juntou documentos (fls. 16/71). O Ministério Público opinou (fls. 77/78) pela procedência da dúvida, acolhendo em parte as razões expostas pelo Oficial Registrador. É o relatório do essencial. DECIDO Com razão o Oficial Registrador e o Ministério Público. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal entendeu que: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Assim, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicionalizado para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Por força do princípio da continuidade, uma inscrição (lato sensu) subsequente só transfere um direito se o direito por transferir efetivamente estiver compreendido, objetiva e subjetivamente, na inscrição (lato sensu) antecedente que lhe dá fundamento, ou seja, para que se faça a inscrição subsequente, é necessário que o disponente possa, objetiva e subjetivamente, dispor do direito, o que só se pode concluir pela própria inscrição antecedente. Afrânio de Carvalho, a propósito, explica que: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir um cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254). Na presente hipótese, verifica-se pela averbação nº 109, lançada na inscrição do loteamento, que a totalidade do lote foi compromissada à venda a João Gouveia de Assis e Miguel Rocha Lopes. Por derradeiro, Joao Gouveia de Assis e sua mulher, com anuência de Miguel Rocha Lopes e sua mulher, se comprometeu a vender a metade do lote aos suscitados. Todavia, o contrato supracitado se refere a um compromisso de venda e compra e não a uma cessão do compromisso averbado na inscrição. Os referidos compromissários detêm a titularidade dos direitos sobre a compra do imóvel, devendo ter sido citados na ação de adjudicação. Logo, para a efetivação de novo registro é imprescindível a retificação da escritura pública. É o que diz a LRP73: Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. Como assim não se fez, por força do mencionado princípio da continuidade, não pode ser registrada a carta de adjudicação para fundar transmissão de domínio, sob pena de haver o rompimento da cadeia dominial e sobreposição de registros. Para que um título possa ser registrado, deve-se observar a ordem de encadeamento, pena de malferir aludido princípio e colocar em risco a indispensável segurança jurídica em que se fundam os Registros de Imóveis. No que concerne à aprovação do desdobro do lote pelo Município, em casos de parcelamento para fins urbanos, o loteador deve se submeter aos termos da Lei Federal 6.766/79, com as alterações advindas da Lei 9.785/99. Para o presente caso, é necessária a aprovação pela prefeitura da planta e do projeto, não sendo suficiente a regularização de edificação aprovada após a Lei 6.766/79. Como devidamente salientado pelo Ministério Público, a comprovação de aprovação do desdobro do lote é exigência da Lei do Parcelamento do Solo, impendendo-se notar, portanto, a imprescindibilidade da emissão do Alvará de Desdobro de Lote pela Prefeitura. De acordo com o art. 1º, I, “a”, do Decreto 46.228/05, o ITB
I “a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e direitos reais sobre imóveis, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI-IV tem como fato gerador: I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso: a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;”. Correta, à luz do art. 289 Lei nº6.015/73, a solicitação da apresentação da guia de recolhimento do ITBI, mormente em razão do fato de a noticiada ação judicial discutir apenas a adjudicação compulsória. Nesta esteira as razões expendidas nos autos da Apelação Cível n.579-6/3, em que figurou como relator o eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça, com ampla referência a jurisprudência desta Corte Administrativa: ‘… de rigor, também, a apresentação de guia de recolhimento do ITBI, na forma da respectiva legislação específica, pois houve transmissão de propriedade imobiliária, ainda que decorrente de julgado proferido em ação de adjudicação compulsória, que substituiu manifestação de vontade, suprimindo a outorga de escritura definitiva em pagamento a compromisso de venda e compra quitado. E a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, mais uma vez, é exatamente neste sentido, transcrevendo-se, para remate, o seguinte: ‘O almejado registro vulnera também o princípio da legalidade. O caso é similar a recentes precedentes deste Conselho Superior, que versaram sobre execução de obrigação de fazer substitutiva da vontade do promitente vendedor, sem a apresentação de certidões negativas fiscais e de previdenciárias previstas na Lei Federal nº8.212/91(…). Obtiveram as apeladas, assim, uma sentença que produziu o mesmo efeito do contrato que deveria ter sido firmado, ou seja, todos os efeitos da declaração de vontade não emitida pelo promitente vendedor (artigos 639 e 641 do Código de Processo Civil). Não pode, porém, a sentença substitutiva de vontade permitir às apeladas a obtenção de vantagens de isenções que não alcançariam caso houvesse o cumprimento voluntário da obrigação. A sentença, portanto, não as exime do dever de apresentar certidões negativas previstas na Lei Federal nº8.212/91, para efeito de registro do título. Não há na desqualificação do título, portanto, qualquer ofensa à coisa julgada, ou a decisão judicial. Isso porque a sentença pode suprir a prestação principal de outorga de escritura, mas não prestações laterais, em especial aquela de apresentação de certidões previdenciárias e fiscais negativas’ (Apelação Cível nº38.647-0/5- Santa Bárbara D’Oeste, Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha). Portanto, impossível o registro pretendido, sem a apresentação das certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal da pessoa jurídica outorgante, bem como, da guia de recolhimento do ITBI’ (Apelação Cível nº59.192-0/1- Atibaia, j. 08.07.1999, rel. Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição).” Como corretamente aduz o Oficial Registrador em sua exordial, não restou comprovado o ITBI, porém cabe apenas a incidência no que concerne à adjudicação, já que o compromisso de venda e compra entre os suscitados e os compromissários não foi levado a registro, não ensejando o fator gerador do tributo. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL, a pedido de Alcides Silva Costa e sua mulher Ilza Maria Silva Costa, mantendo os óbices registrários, com exceção da comprovação do ITBI concernente ao instrumento de compromisso de venda e compra firmado entre os interessados e João Gouveia de Assis. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I. São Paulo, 7 de julho de 2014. Tania Mara Ahualli JUÍZA DE DIREITO (CP 448) – ADV: RICARDO MAXIMIANO DA CUNHA (OAB 196355/SP)

Fonte: DJE/SP | 28/07/2014.

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CGJ/SP: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CEDENTE TEM DE INTEGRAR PÓLO PASSIVO.

Acórdão – DJ nº 0060889-91.2012.8.26.0100 – Apelação Cível 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0060889-91.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ELISA LÍDIA RUDHUK STURE, REINALDO STURE, CAMILA ALMEIDA STURE, ROSANGELA STURE, LILIAN RUTE STURE BARBOSA FERREIRA e DANIEL ELOY BARBOSA FERREIRA, é apelado 11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014.         

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0060889-91.2012.8.26.0100

Apelante: Elisa Lidia Rudhuk Sture e Outros

Apelado: 11º Cartório de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 33.946

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE, IMPEDINDO-SE O REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO – AUSÊNCIA DE INCLUSÃO DOS CEDENTES NO POLO PASSIVO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – SENTENÇA DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA QUE NÃO ESTÁ IMUNE AO EXAME DOS REQUISITOS PARA SEU REGISTRO – ITBI, REFERENTE ÀS CESSÕES, DEVIDO AO TEMPO DE SEU APERFEIÇOAMENTO, QUE SE DÁ COM O SUPRIMENTO JUDICIAL – RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de dúvida inversa, suscitada em face do 11º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Capital, afirmando-se que ele impediu o registro de Carta de Adjudicação – tirada de ação de adjudicação compulsória, julgada procedente -, expedida a favor dos interessados, dada a quebra do princípio da continuidade, pois os cedentes não fizeram parte do polo passivo da ação. Ademais, exigiu o recolhimento de ITBI, relativo às cessões e à adjudicação.

O Oficial do 11º CRI manifestou-se, reiterando que haveria quebra do princípio da continuidade, caso registrada a Carta de Adjudicação. No que toca ao ITBI, asseverou que é devido quando do aperfeiçoamento da cessão e deve ser recolhido, também, em razão da adjudicação.

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa do registro.

Inconformados com a respeitável decisão, os interessados interpuseram, tempestivamente, o presente recurso. Alegam que não há necessidade de inclusão dos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, citando doutrina e jurisprudência, do Superior Tribunal de Justiça. Afirmam, também, a não incidência do ITBI em relação às cessões, visto que isso implicaria retroatividade tributária, defendendo que o fato gerador do imposto ocorre com a transmissão da posse do imóvel aos promitentes cessionários.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Em primeiro lugar, é preciso assentar que a Carta de Adjudicação, embora título judicial, não está imune ao exame de seus requisitos para registro.

Ricardo Arcoverde Credie, em obra específica sobre o tema, observa:

Uma primeira questão nos ocorre: os atos administrativos decorrentes das sentenças constitutivas, da assim dita execução imprópria destas sentenças (representados por certidões, mandados ou cartas de sentença), obrigam o oficial do registro de Imóveis a proceder ao ato registral?

Evidente que não.

A sentença, de per si, não transfere o domínio, como os atos de expropriação de mesmo nome ocorrentes em outros procedimentos também não o transferem, posto que sempre dependentes do registro. Somente o efeito translativo do registro imobiliário, como frisamos linhas atrás, é que efetivamente transfere a propriedade.

Se o vendedor promete outorgar a escritura, na hipótese de descumprimento o Estado só faz emitir declaração de vontade com o mesmo efeito do ato não praticado…

É correto que, nessa ordem de idéias, expedida carta de sentença, mandado ou simples do ato decisório e respectivo trânsito em julgado, não está o serventuário do Registro de Imóveis obrigado a transcrever tal título. Se ocorrer qualquer circunstância impediente, poderá ele solicitar que o interessado a supra, ou poderá, ainda, fazer instaurar processo de dúvida, sendo o caso.” (Adjudicação Compulsória, 9ª edição, Malheiros, 2004, p. 90)                            

Pois bem. Da matrícula de fl. 23, verifica-se que o proprietário era Messias Pinto Lopes. Ele compromissou o imóvel à venda para Joaquim Simões Pessoa e sua esposa. Esses, por sua vez, prometeram ceder e transferir o bem para Antonio de Oliveira e sua esposa, que, por fim, prometeram ceder e transferir o bem para o falecido Rolands Sture, de quem os interessados são, respectivamente, meeira e herdeiros. A ação de adjudicação compulsória foi ajuizada em face do proprietário, que consta da matrícula, Messias Pinto Lopes.

A questão, no que toca ao princípio da continuidade, é saber se há necessidade da inclusão dos cedentes no polo passivo da adjudicação compulsória. E a resposta é positiva.

A ação de adjudicação compulsória, de natureza pessoal, tem por fim, não obtida a outorga da escritura, suprir a declaração de vontade do vendedor. A sentença, de caráter constitutivo, suprindo essa vontade, é, em tese, título hábil ao registro.

Cuida-se, aqui, de diversas cessões registradas. Portanto, como bem apontado na sentença, “a ação de adjudicação compulsória tinha de ter sido dirigida não só contra o dono (para que fosse suprida a declaração de vontade necessária à transmissão do domínio), como também contra os promitentes cedentes (para que, suprida a sua vontade, também se consumasse, de fato, a efetiva cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda).”

É imprescindível, para que não haja quebra da continuidade, que haja o suprimento da vontade, também, dos cedentes, o que se faz, necessariamente, com sua inclusão no polo passivo da adjudicação.

Os recorrentes também citaram a obra Ricardo Arcoverde Credie em seu recurso. Mas fizeram-no, por má-fé ou desatenção, de maneira incompleta. Note-se o trecho por eles citado:

Legitimado ativo ordinariamente também é o cessionário dos direitos à compra, a quem foi previamente transferido o interesse na provocação e obtenção dos resultados uteis da atividade jurisdicional, ao qual a jurisprudência proclama o direito de pleitear a adjudicação compulsória diretamente do promitente vendedor, e não do cedente.

Esse foi o trecho por eles citado, tirado de fl. 59. O que eles não citaram, porém, foi o que vem logo em seguida:

Então, pleiteia-se a adjudicação compulsória diretamente do titular do domínio, o promitente vendedor. Estando irregistrado o instrumento de cessão, cabe o ajuizamento da ação quando o promissário vendedor exigir a presença do cedente do compromisso quando anuente na escritura definitiva: ao juiz caberá valorar os limites entre a prudência do vendedor e sua resistência àquele ato, sem descurar da verificação da idoneidade da cessão. Diferentemente  será quando a cessão estiver registrada; aí, por causa do princípio da continuidade dos atos do registro de Imóveis, é necessária a anuência do cedente na escritura definitiva, devendo ele, consequentemente, ser demandado com o titular do domínio, ambos no polo passivo da relação processual, para que também sua eventual omissão seja suprida sentencialmente.” (ob. cit, p. 59/60, grifo meu)

Ora, é exatamente esse o caso dos autos. As cessões estão registradas, motivo pelo qual era imprescindível a inclusão dos cedentes no polo passivo. É a própria doutrina citada pelo recorrente, com acerto, que o diz.

Não impressiona o precedente trazido pelo interessado, oriundo do Superior Tribunal de Justiça, pois, naquele caso, ao que parece, os instrumentos particulares de compra e venda, através do quais houve as cessões do imóvel, não estavam registrados. A questão resolvida, portanto, foi de cunho processual – desnecessidade de litisconsórcio -, não resvalando no exame do princípio registral da continuidade.

Por fim, no que pertine ao recolhimento do ITBI, tem razão o MM. Juiz sentenciante ao afirmar que o imposto incidirá ao tempo em que as cessões, correspondentes às promessas de compra e venda, forem supridas, o que só ocorrerá na hipótese de correto ajuizamento da adjudicação compulsória.          

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: TJ/SP | Data da inclusão: 25/03/2014.

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