1ª VRP/SP: Registro de Imóveis. Não é possível o registro de hipoteca judiciária quando o imóvel estiver alienado fiduciariamente.


PROCESSO 1116960-86.2018

Espécie: PROCESSO
Número: 1116960-86.2018

1116960-86.2018 Dúvida 8º Oficial de Registro de Imóveis Bianca Grubisich Sentença (fls.111/113): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Bianca Grubisich, após negativa de registro de hipoteca judiciária na matrícula de nº 159.966 da mencionada serventia. O registro foi negado pelo Oficial pois a executada Zarif Zaiden Iorio não é proprietária do bem, pois o transferiu em alienação fiduciária à empresa Portland Incorporadora LTDA. Documentos às fls. 05/102. A suscitada não apresentou impugnação neste procedimento, mas perante a serventia extrajudicial alegou que não há incompatibilidade entre a hipoteca judiciária e a alienação fiduciária, sendo possível a hipoteca dos direitos da executada sobre o bem. Do mais, aduz que a dívida fiduciária já se encontra paga, não havendo a reversão da propriedade pela devedora com fins de defesa na execução. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida. É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e a D. Promotora. A hipoteca judiciária prevista no Art. 495 do CPC, por justamente se tratar de modalidade de hipoteca, deve ser interpretada em conjunto com as regras gerais existentes no Código Civil relativas a esta espécie de garantia. E assim prevê o Art. 1.420 do Código Civil: Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. Portanto, só poderá ser dado em hipoteca o bem que possa ser alienado pelo devedor hipotecário. No presente caso, tendo o imóvel sido alienado fiduciariamente, a executada Zarif não é proprietária do bem, ou seja, não pode aliená-lo e, por consequência, não pode graválo com hipoteca. Mesmo que se diga que a hipoteca judiciária não é forma de garantia voluntária, pois o devedor não dá o bem em hipoteca, mas o bem é gravado por requerimento do credor, ainda assim não se pode conceber pela possibilidade do registro, uma vez que o proprietário resolúvel do bem (Portland Incorporadora) não é devedor no processo de execução, não podendo ver sua propriedade gravada por dívida de terceiro. Também não é possível considerar o pedido da suscitada para que a hipoteca seja realizada nos direitos de Zarif sobre o imóvel, pois como bem lembrado pela D. Promotora, o rol do Art. 1.473 do Código Civil prevê possíveis objetos de hipoteca, não havendo previsão acerca dos direitos do devedor fiduciante. Por fim, não pode ser analisada nesta via administrativa a argumentação relativa a possível fraude da executada por não requerer a resolução da propriedade em seu favor após pagamento da dívida, visto que a dúvida se limita aos termos do óbice apresentado em face do título, sem possibilidade de dilação probatória ou enfrentamento de questões extrínsecas. Faculta-se a suscitada, contudo, solicitar ao juiz do processo de execução que analise tal questão e dê provimento jurisdicional, se o caso, no sentido de ser Zarif a real proprietária do bem, possibilitando assim a hipoteca. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Bianca Grubisich, mantendo o óbice ao registro. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 14 de janeiro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiz de Direito (CP 563)

Fonte: DJE/SP | 17/01/2019.

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1ª VRP/SP: Registro de Imóveis. Alienação Fiduciária. Leilão. Edital. O contrato é claro sobre o local de realização do leilão. Estando os bens situados em São Paulo, e não sendo hipótese da exceção prevista quando inexiste imprensa, nesta comarca deveria ser realizado o leilão.


PROCESSO 1112126-40.2018

Espécie: PROCESSO
Número: 1112126-40.2018

1112126-40.2018 Pedido de Providências 10º Cartório de Registro de Imóveis Sentença (fls.74/78): Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis a requerimento do Banco Bradesco S/A, após negativa de averbação de leilões negativos no imóvel matriculado sob o nº 138.161. O óbice apresentado diz respeito à necessidade de realização de leilão no local da situação do imóvel, conforme precedente desta 1ª Vara de Registros Públicos, o que não foi observado pela requerida, já que o leilão foi realizado em São Luis, Estado do Maranhão, sendo que o imóvel localiza-se em São Paulo, tendo sido aqui publicados os editais. Documentos às fls. 04/64. O Banco Bradesco deixou de se manifestar neste procedimento (fl. 68), mas perante a serventia extrajudicial aduziu que não há qualquer exigência legal acerca do local de realização do leilão, além deste ter sido realizado em ambiente eletrônico, fato pelo qual torna-se irrelevante o local físico em que se deu. O Ministério Público opinou às fls. 72/73 pela improcedência do pedido. É o relatório. Decido. A questão dos presentes autos é idêntica aquela decidida no Proc. Nº 1007423-92.2017.8.26.0100 desta 1ª Vara de Registros Públicos, razão pela qual cito os argumentos lançados naquele feito: “A Lei 9.514/97 disciplina a alienação fiduciária em garantia e os procedimentos em caso de inadimplemento. Neste teor, seu Art. 27 determina que, consolidada a propriedade, deve o credor fiduciário realizar leilão do bem. Tal previsão tem o escopo de garantir que o objeto da garantia não seja o bem em si, mas seu valor em dinheiro. Isso para que a instituição financeira não tenha um ativo imobilizado numeroso, que desrespeite o regulamento administrativo e evite questões problemáticas, sobretudo no âmbito concorrencial e de monopólios. Por outro lado, o leilão também é realizado tendo em vista proteger, de certa forma, o devedor fiduciário. Este, ao não pagar sua dívida, terá seu imóvel vendido, com o saldo remanescente devolvido pelo credor (Art. 27, §4º), evitando que todo o valor do imóvel seja revertido em favor deste último em valor superior à dívida, com claro enriquecimento ilícito. Assim, o leilão existe como método de garantir que o bem seja vendido pelo maior valor possível, garantido que a dívida seja paga e que o devedor não tenha seu bem alienado por valor infímo, com perda patrimonial. Vê-se, portanto, o interesse público existente no procedimento previsto na Lei 9.514/97, que por um lado garante ao devedor fiduciário que não haverá abuso por parte da instituição financeira com a alienação do bem por valor inferior ao de mercado, e por outro, garante que a instituição financeira não ficará, imediatamente, com a propriedade do imóvel, pelas razões acima expostas. Destarte, tal procedimento é essência do negócio jurídico, não podendo as partes transigirem quanto a estas exigências legais. Assim, seu descumprimento acarreta em nulidade da garantia fiduciária, por descumprimento de preceito legal. Pois bem. Diz o Art. 24 da Lei 9.514/97: “Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (…) VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.” O Art. 27 trata do leilão extrajudicial, e, como visto acima, o correto cumprimento da legislação é requisito de validade dos atos. Portanto, se a lei determina que o contrato disporá sobre o procedimento do leilão, o procedimento previsto no título tem que ser cumprido, sob pena de nulidade do leilão. E, neste sentido, a Cédula de Crédito Comercial que deu origem à alienação fiduciária dispõe em seu item 17 (fl.172): “O público leilão (primeiro e segundo) será anunciado mediante edital único com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado em um dos jornais de maior circulação no local do(s) imóvel(is) ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do(s) imóvel(is), não houver imprensa com circulação diária.” (g.N) Portanto, o contrato é claro sobre o local de realização do leilão. Estando os bens situados em São Paulo, e não sendo hipótese da exceção prevista quando inexiste imprensa, nesta comarca deveria ser realizado o leilão. Portanto, inviável o registro do título quando o leilão foi realizado em Vitória/ES. Veja-se que a razão de ser de tal previsão está em perfeita consonância com o espírito da Lei 9.514/97: o leilão realizado no local de situação dos bens tem mais chances de ser bem sucedido, garantindo uma venda por valor de mercado e evitando que este seja deserto, com alienação particular posterior, como foi feito, que pode trazer prejuízos ao devedor, uma vez que o bem é vendido por valor determinado pelo banco, com saldo remanescente baixo. E, se irregular o leilão, irregular também a quitação de dívida posteriormente dada, tendo em vista não haver saldo remanescente de leilão, conforme dispõe o §4º do Art. 27. Por tais razões, correto o óbice apresentado, não sendo possível o registro.” No presente caso, há semelhante disposição contratual (fl. 35): “10.1.1 – Os públicos leiloes serão anunciados mediante edital único com prazo de 15 (quinze) dias, contados da primeira divulgação, publicado por 3 (três) dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação no local do imóvel ou em outro de comarca de fácil acesso, se, no local do imóvel, não houver imprensa com circulação diária.” Portanto, aplicam-se ao presente caso os fundamentos acima expostos, no sentido da necessidade de realização do leilão no mesmo local em que foi publicado o edital. Destaco que tal decisão foi confirmada pelo E. Conselho Superior da Magistratura, em decisão assim ementada: “Registro de Imóveis – Alienação Fiduciária em garantia Ausência de prova da publicação do edital dos leiloes no local da situação do imóvel – Leilão realizado em local diverso daquele em que situado o imóvel, sem previsão legal ou contratual Registro inviável Recurso não provido” Apenas saliento que não há obrigatoriedade legal no sentido de que o leilão seja realizado no local do imóvel. A lei apenas exige que sejam cumpridos os procedimentos previstos no contrato de alienação fiduciária. Uma vez que o contrato celebrado no presente caso previa a publicação de edital no local da situação do imóvel, ali deveria ter sido realizado o leilão, pelos fundamentos acima expostos. Todavia, devem os Oficiais atentarem-se para o fato de que o contrato pode dispor de outra forma, não havendo ilegalidade no leilão realizado em local diverso se assim previsto entre as partes. Tal conclusão não é alterada pelo fato do leilão se dar eletronicamente, pois conforme consta das atas de fls. 24/25, foram realizados atos presenciais em São Luis Maranhão, como apregoamento do devedor e leitura do edital e esclarecimentos, o que por si só afasta o argumento da requerida no sentido de que o leilão eletrônico impediria eventuais prejuízos advindos da realização do leilão em comarca diversa da situação do imóvel. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis a requerimento do Banco Bradesco S/A, mantendo o óbice à averbação. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 14 de janeiro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiz de Direito (CP – 525)

Fonte: DJE/SP | 17/01/2019.

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