1VRP/SP: A vaga de garagem, apesar de constar em matrícula autônoma, faz parte do condomínio edilício, e só pode ser de propriedade de pessoa que também seja titular de unidade autônoma no condomínio, nos exatos termos do Art. 1.331, §1º, do Código Civil, que é expresso no sentido de que os abrigos de veículos “não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.


Processo 1010390-08.2020.8.26.0100

Dúvida – Notas – Augusto Melace – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Augusto Melace, após negativa de registro de duas escrituras de compra e venda relativas aos imóveis matriculados sob nºs 40.866 e 40.865 da mencionada serventia, relativos a garagem e apartamento em condomínio edilício. Dois foram os óbices apresentados. O primeiro diz respeito ao recolhimento de imposto pela transmissão da garagem, já que a guia apresentada diz respeito ao contribuinte vinculado ao apartamento e não engloba a área da garagem. O segundo impede o registro da venda do apartamento, já que, sem o ingresso concomitante do título relativo a garagem, esta ficaria na titularidade de pessoa estranha ao condomínio, o que violaria o Art. 1331, §1º, do Código Civil. Juntou documentos às fls. 06/66. O suscitado impugnou a dúvida à fl. 69, alegando que ambas as matrículas possuem o mesmo número do contribuinte, sendo correto o recolhimento efetuado, e que não pode o Oficial exigir recolhimento com base no valor de referência, declarado ilegal pela jurisprudência. O Ministério Público opinou às fls. 73/74 pela procedência da dúvida. O suscitado complementou suas razões às fls. 75/84. É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e a D. Promotora. A vaga de garagem, apesar de constar em matrícula autônoma, faz parte do condomínio edilício, e só pode ser de propriedade de pessoa que também seja titular de unidade autônoma no condomínio, nos exatos termos do Art. 1.331, §1º, do Código Civil, que é expresso no sentido de que os abrigos de veículos “não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” Assim, inexistindo previsão na convenção de condomínio, não pode ingressar no registro a escritura que aliena o apartamento sem que haja ingresso concomitante da escritura de alienação da garagem, pois caso isso não ocorra a garagem será de titularidade de pessoa estranha ao condomínio, o que viola o dispositivo legal citado. Quanto ao óbice relativo ao imposto, de fato ambas as matrículas (fls. 63/64) indicam o mesmo número de contribuinte para o apartamento e para a garagem. Não se pode ignorar, todavia, que se tem notícia, por portal oficial do município, que tal situação cadastral já não mais corresponde a realidade. É dizer que, se quando houve a abertura da matrícula havia o mesmo contribuinte, tal situação foi alterada e deve ser averbada na matrícula, de modo que, pelo princípio da legitimidade, esta reflita exatamente a situação fiscal atual. Deste modo, se o apartamento (matrícula nº 40.865) tem 63,990 m² e o cadastro fiscal do imóvel (Contribuinte 009.044.0146-4) é relativo a 62m², então claramente tal número de contribuinte não engloba a garagem, que tem 48m² (matrícula nº 40.866), e da mesma forma o imposto de transmissão recolhido sobre o contribuinte 009.044.0146-4 não engloba toda a área transferida. Se são duas as transmissões imobiliárias (garagem e apartamento), então são dois os impostos de transmissão a serem recolhidos, relativos a cada operação, sendo evidente que a guia relativa ao contribuinte nº 009.044.0146-4 não engloba a garagem. Assim, para a solução da controvérsia, deve o interessado obter perante o município o nº do contribuinte relativo a garagem e retificar a escritura de compra e venda para constar tal número e o valor venal de tal imóvel, recolhendo o imposto devido pela transmissão. Apresentado o título em conjunto com a guia de recolhimento, o Oficial averbará na matrícula de nº 40.866 o novo número do contribuinte e registrará a compra e venda. Aqui, cumpre esclarecer que o valor venal da garagem deve constar na escritura de compra e venda conforme exigência normativa, tanto para controle da legitimidade do valor declarado da transação como para cálculo dos emolumentos devidos ao Oficial de registro. Mas, quando o Oficial exige a guia de recolhimento própria, em nenhum momento está a exigir que se utilize tal valor venal como base de cálculo, já que é pacífica a jurisprudência no sentido de que cabe ao Oficial verificar se houve recolhimento do tributo, mas não a correção de seu valor. Portanto, se o impugnante entende indevido o recolhimento com base no valor venal de referência, nada impede que recolha o tributo que achar devido pela transação da garagem, apresentando tal guia para fins de registro. O que não se pode aceitar é que seja apresentada guia única, relativa a metragem exclusiva do apartamento, pretendendo que englobe o ITBI das duas transações. Se foram duas compras e vendas, devem ser apresentadas guias de recolhimento que englobem ambas as transações, com indicação dos contribuintes existentes no cadastro municipal. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Augusto Melace, mantendo os óbices ao registro. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: AUGUSTO MELACE (OAB 22674/SP) (DJe de 02.04.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP.
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CSM/SP: Registro de Imóveis – Carta de Arrematação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido, com determinação.


Apelação Cível nº 0005176-34.2019.8.26.0344

Espécie: APELAÇÃO
Número: 0005176-34.2019.8.26.0344
Comarca: MARÍLIAPODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0005176-34.2019.8.26.0344

Registro: 2019.0001054523

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0005176-34.2019.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante ADRIANO DAUN MONICI, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MARÍLIA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação para manter a qualificação negativa do título, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 10 de dezembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 0005176-34.2019.8.26.0344

Apelante: Adriano Daun Monici

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Marília

VOTO Nº 38.000

Registro de Imóveis – Carta de Arrematação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido, com determinação.

Inconformado com a r. sentença que confirmou o juízo negativo de qualificação registral[1], Adriano Daun Monici interpôs apelação buscando o registro da carta de arrematação expedida em processo judicial que tramitou perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Marília/SP, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 25.143 junto ao 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e 1º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos daquela cidade. Alega, em síntese, que houve penhora da totalidade do imóvel, que passou a pertencer exclusivamente ao executado em virtude de permuta realizada com seu filho. Aduz que a arrematação, estando perfeita e acabada, é forma originária de aquisição da propriedade, razão pela qual entende não haver quebra de continuidade na cadeia de transmissão[2].

A Procuradoria de Justiça, em seu parecer, opinou pelo não provimento da apelação[3].

É o relatório.

No caso concreto, a nota de devolução emitida pelo registrador está assim redigida: “(…) para registro da Carta de Arremataçãoapresentada, necessário, primeiramente, em atendimento ao princípio regitrárioda continuidade, registrar os títulos pelos quais o executado tornou-seproprietário do imóvel matriculado sob n.25.143″[4].

A Carta de Arrematação foi expedida em favor do apelante, nos autos do processo nº 0009773-42.2002.8.26.0344/01, em fase de cumprimento de sentença[5].

Desde logo, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada aos requisitos formais do título e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 119, do Capítulo XX, das NSCGJ[6]. Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial[7].

Da análise da documentação trazida aos autos, é possível constatar que o imóvel objeto da Matrícula nº 25.143[8] está registrado em nome de Vinicius Almeida Camarinha e Rafael Almeida Camarinha, na proporção de 50% cada (R.6). E muito embora a doação tenha sido declarada ineficaz nos autos do Processo nº 500/05 (AV. 7), a Carta de Arrematação em análise foi expedida em outro processo.

E nem mesmo a declaração de ineficácia da renúncia à herança feita por José Abelardo é suficiente para resolver a questão, visto que não houve registro da transferência de domínio, por força de partilha, em favor do executado. Aliás, essa declaração de ineficácia (AV. 10) somente poderia ter sido averbada após o registro do formal de partilha, o que não ocorreu.

Por outro lado, do que consta da matrícula do imóvel, não haveria direitos em nome de José Abelardo a serem penhorados, de forma que a Av. 13 realizada na matrícula também não se justifica, ao menos em princípio.

Acrescente-se que a Nota de Devolução faz referência à necessidade de prévio registro dos títulos pelos quais o executado tornou-se proprietário de 100% do imóvel matriculado sob nº 25.143. Contudo, é preciso observar que a Carta de Arrematação expedida diz respeito a 100% dos direitos havidos sobre o imóvel por José Abelardo Guimarães Camarinha[9], o que não equivale ao domínio do bem.

Daí porque, ainda que por fundamento diverso daquele trazido na r. sentença recorrida, o título apresentado[10] não comporta ingresso no fólio real, pois na matrícula não há direitos sobre o imóvel registrados em favor do executado, o que também configura ofensa ao princípio da continuidade. A propósito, dispõe o art. 195 da Lei de Registros Públicos:

“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

De seu turno, dispõe o art. 237 do mesmo diploma legal:

“Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

Sobre o tema, importa lembrar que a arrematação judicial constitui forma de alienação forçada, que, segundo Araken de Assis, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceitar a declaração de vontade do adquirente (“Manual da Execução”. Editora Revista dos Tribunais; 14ª edição; São Paulo. 2012. p. 819). É ato expropriatório por meio do qual “o órgão judiciário transfere coativamente os bens penhorados dopatrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa”.

Não se desconhece que, em data relativamente recente, este C. Conselho Superior da Magistratura chegou a reconhecer que a arrematação constituía modo originário de aquisição da propriedade[11]. Contudo, tal entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.

E se assim é, tratando-se a arrematação judicial de modo derivado de aquisição de propriedade, mantido o vínculo com a situação pretérita do bem, há que ser respeitado o princípio da continuidade[12].

Por fim, considerando os fundamentos ora apresentados, conveniente se mostra que o MM. Juiz Corregedor Permanente apure a conduta do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e 1º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Marília/SP, com adoção de eventuais outras providências cabíveis, ante o aparente desrespeito aos princípios registrários nos atos praticados na matrícula nº 25.143 daquela serventia imobiliária.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação para manter a qualificação negativa do título.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator


Notas:

[1] Fls. 398/399.

[2] Fls. 404/416.

[3] Fls. 466/470.

[4] Fls. 16.

[5] Fls. 89 e ss.

[6]119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

[7] Apelação Cível n° 413-6/7; Apelação Cível n° 0003968-52.2014.8.26.0453.

[8] Fls. 09/15.

[9] Fls. 129 e 199.

[10] Fls. 89 e ss.

[11] Apelação Cível n.° 0007969-54.2010.8.26.0604.

[12] Nesse sentido: REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1001015-36.2019.8.26.0223; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Guarujá – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/09/2019; Data de Registro: 26/09/2019). (DJe de 31.03.2020 – SP)

Fonte: DJe-SP.

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