RECURSO ESPECIAL Nº 1.601.149 – RS (2016/0136102-7)
RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
R.P/ACÓRDÃO : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : BOLOGNESI EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : LUCAS BRAGA EICHENBERG E OUTRO(S) – RS048756
RENATA MARIA GARCIA DE CARVALHO – RS072816
TAUÊ MARQUES NUÑEZ – RS099391
RECORRIDO : LUCAS KOHLS NUNES
ADVOGADO : DANIELE FERRON D AVILA – RS057616
INTERES. : FRANCO LIMA IMOVEIS LTDA
INTERES. : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – “AMICUS CURIAE”
ADVOGADO : MARCELA PORTELA NUNES BRAGA E OUTRO(S) – DF029929
INTERES. : CAMARA BRASILEIRA DA INDUSTRIA DA CONSTRUCAO – “AMICUS CURIAE”
ADVOGADOS : MARIA LUISA BARBOSA PESTANA GUIMARÃES E OUTRO(S) – DF005985
FREDERICO JOSE ALMEIDA DA SILVA E OUTRO(S) – DF029666
INTERES. : SINDICATO DA INDUSTRIA DA CONST CIVIL DA GRANDE FPOLIS – “AMICUS CURIAE”
ADVOGADOS : DIOGO BONELLI PAULO E OUTRO(S) – SC021100
MARCUS VINÍCIUS MOTTER BORGES E OUTRO(S) – SC020210
INTERES. : ASSOCIACAO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS IMOBILIARIAS – ABRAINC – “AMICUS CURIAE”
ADVOGADO : FLÁVIO LUIZ YARSHELL E OUTRO(S) – SP088098
ADVOGADOS : TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM – SP067721
PRISCILA KEI SATO – SP159830
ELIZANDRA MENDES DE CAMARGO DA ANA E OUTRO(S) – SP210065
EVARISTO ARAGAO FERREIRA DOS SANTOS – SP291474
MARIA LUCIA LINS CONCEIÇÃO – SP285118
INTERES. : SIND EMP COMP VENDA LOC ADM IMOV RESID COMERC SÃO PAULO – “AMICUS CURIAE”
ADVOGADOS : JOSE CARLOS BAPTISTA PUOLI E OUTRO(S) – SP110829
MARCELO TERRA E OUTRO(S) – SP053205
INTERES. : UNIÃO – “AMICUS CURIAE”
ADVOGADO : ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO – AGU – AL000000U
INTERES. : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL – “AMICUS CURIAE”
ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
EMENTA
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.
1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título.
3. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, prosseguindo o julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Luis Felipe Salomão acompanhando a divergência, e o voto do Sr. Ministro Marco Buzzi no mesmo sentido, decide a Segunda Seção, por maioria, no mérito, dar provimento ao recurso especial para julgar improcedente o pedido formulado na inicial, nos termos do voto do Sr. Ministro Villas Bôas Cueva, que lavrará o acórdão.
Para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, foi fixada a seguinte tese repetitiva: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” Vencidos os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino (Relator) e Lázaro Guimarães (Desembargador convocado do TRF 5ª Região).
Votaram com o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva os Srs. Ministros Marco Buzzi, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Luis Felipe Salomão.
Impedido o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Lavrará o acórdão o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.
Brasília (DF), 13 de junho de 2018(Data do Julgamento)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):
Trata-se de recurso especial interposto por BOLOGNESI EMPREENDIMENTOS LTDA em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado:
COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. PROGRAMA GOVERNAMENTAL DE HABITAÇÃO DENOMINADO MINHA CASA MINHA VIDA. COBRANÇA DE VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO E CORRETAGEM. LEGITIMIDADE DA EMPRESA RESPONSÁVEL PELO EMPREENDIMENTO E DA CORRETORA. SOLIDARIEDADE. REPETIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO. Legitimidade da empresa demandada demonstrada pela prática de atos próprios de contratante, que autorizam a sua inclusão no pólo passivo da demanda. Constitui prática ilegal e abusiva a cobrança de valores a título de comissão de corretagem e intermediação que, muito embora contratualmente previstos, desvirtuam as regras do programa governamental de habitação Minha Casa, Minha Vida. A repetição em dobro do indébito se justifica mediante prova de que os valores cobrados indevidamente foram pagos pelo devedor. Condenação solidária de ambas as demandadas. (fl. 147)
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 164/171).
Em suas razões, a parte recorrente alegou violação dos arts. 724 e 725 Código Civil, da Lei 11.977/2009 e do art. 3º do Decreto 81.871/78, sob os argumentos de: (a) validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem; (b) inexistência de vedação à cobrança de comissão de corretagem no programa “Minha Casa, Minha Vida”. Aduziu, também, dissídio pretoriano.
Sem contrarrazões.
O recurso especial foi admitido pelo Tribunal de origem como representativo da controvérsia relativa ao Tema 938/STJ, assim descrito: “validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária – SATI”.
O Tema 938/STJ foi julgado posteriormente, tendo-se firmado a seguinte tese: “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem“.
Porém, tendo em vista as particularidades que envolvem o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, especialmente a sua disciplina mediante legislação específica (Lei 11.977/2009) e o elevado grau de vulnerabilidade dos promitentes-compradores, decidi promover uma afetação específica para a hipótese das promessas de compra e venda celebradas no âmbito desse programa habitacional.
Essa nova afetação foi publicada em 20/09/2016 (fls. 285/287 e 290), dando origem ao Tema 960/STJ, assim descrito: “validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa ‘Minha Casa, Minha Vida“.
Na fase de habilitação de amicus curiae, intervieram na lide recursal as seguintes entidades, com as seguintes manifestações:
– CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL – CBIC (fls. 516/536): validade da transferência da obrigação, exceto na faixa n. 1 do PMCMV;
– CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (fls. 585/599): validade, desde que respeitado o teto de cada uma das faixas do PMCMV, exceto na faixa n. 1, em que a corretagem deve ser vedada;
– SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DA GRANDE FLORIANÓPOLIS – SINDUSCON-FPOLIS (fls. 560/564): validade da transferência da obrigação;
– ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS INCORPORADORAS IMOBILIÁRIAS – ABRAINC (fls. 566/573): validade, nas faixas 2 e 3 do programa;
– SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA E VENDA LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO – SECOVI-SP: validade, exceto na faixa n. 1;
– UNIÃO (fls. 585/599): validade, desde que respeitado o teto de cada uma das faixas do PMCMV, exceto na faixa n. 1, em que a corretagem deve ser vedada;
– DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL (fls. 695/697): vedada a cobrança antecipada da comissão de corretagem, para que o comprador possa ser beneficiado em quaisquer das faixas do PMCMV, com inclusão do custo de comercialização no valor do financiamento.
– DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO: absteve-se de se manifestar.
O MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL opinou pela invalidade da transferência do encargo ao consumidor, nos termos da seguinte ementa:
– Recurso especial submetido ao regime dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1.036, do CPC/2015, que aponta violação e interpretação divergente aos arts. 724 e 725, ambos do CC/2002.
– Tese sugerida para os efeitos do art. 1.036, do CPC/2015: é inválida a transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, uma vez que tal exigência contraria a própria essência do programa, que tem como objetivo primordial facilitar o acesso à habitação pela população de baixa renda, dando concretude ao disposto no art. 6º, da Constituição Federal, especificamente ao direito fundamental social à moradia.
– Acerca do caso concreto, no mérito, aplicando-se a tese repetitiva exposta acima, tem-se que a empresa ora Recorrente não poderia ter transferido ao consumidor ora Recorrido a obrigação de pagar a comissão de corretagem decorrente da aquisição do imóvel comercializado no PMCMV, pois tal conduta desnatura sobremaneira o caráter social do programa habitacional, ao dificultar o acesso à moradia pelo mutuário que já atende a todos os requisitos previstos na Lei nº 11.977/2009.
– Parecer, preliminarmente, pelo conhecimento do presente recurso especial, e, no mérito, pelo seu não provimento. (fls. 705/706)
Paralelamente a este recurso, foi afetado conjuntamente o REsp 1.602.042/RS.
Por meio do despacho de fl. 602, solicitou-se aos Tribunais de apelação o envio de recursos representativos da controvérsia em que o financiamento se enquadrasse na Faixa n. 1 do PMCMV, não tendo havido êxito na localização de recursos representativos dessa controvérsia específica.
Em atenção ao disposto no art. 1.038, § 3º, do CPC/2015, determinou-se a intimação das partes e amicus curiae (fl. 610 s.) para que se manifestassem especificamente acerca das seguintes questões: (a) inclusão do custo de comercialização no valor do financiamento; e (b) obrigatoriedade de o comprador dispor de recursos financeiros para pagar antecipadamente a comissão de corretagem, como condição para ser beneficiado pelo programa.
Manifestações às fls. 646/655, 656/662, 663/664, 665/669, 671/675, 676/689 e 695/697.
É o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):
Eminentes colegas, inicio analisando a tese a ser consolidada pelo rito dos recursos especiais repetitivos: “validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa ‘Minha Casa, Minha Vida” (Tema 960/STJ).
O direito à moradia, como uma das necessidades primárias do ser humano, ao lado da alimentação e do vestuário, foi proclamado na Conferência Internacional do Trabalho da OIT (Organização Internacional do Trabalho), em Genebra, no ano de 1976.
Mais recentemente, o direito à moradia foi incluído entre uma das metas do Milênio, estabelecidas pela Organização das Nações Unidas – ONU, em 2001, a par de metas sobre o acesso à água potável e ao saneamento básico (moradia digna).
No âmbito interno, o direito à moradia ganhou status constitucional a partir da Emenda Constitucional nº 26/2000, passando a ser elencado no art. 6º, caput, integrando assim o rol dos direitos fundamentais previstos na Constituição.
Nesse contexto normativo, o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (instituído pela Medida Provisória 459/2009, convertida na Lei 11.977/2009) pretendeu dar concreção ao direito fundamental à moradia digna, ao “criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais” para famílias de baixa/média de renda.
A Lei 11.977/2009, ao instituir o programa, estabeleceu as suas linhas mestras, deixando aos regulamentos, principalmente aos editados pelo Ministério das Cidades, dispor acerca das normas específicas de operacionalização, inclusive as faixas de renda, faixas de valor dos imóveis, padrões construtivos e os critérios de seleção dos beneficiários.
Confira-se, a propósito, o enunciado normativo dos seguintes dispositivos da Lei 11.977/2009 (texto compilado):
Art. 1º. O Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais) e compreende os seguintes subprogramas:
I – o Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU); (Redação dada pela Lei nº 13.173, de 2015)
II – o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR); e (Redação dada pela Lei nº 13.173, de 2015)
III – (VETADO).
Art. 2º. Para a implementação do PMCMV, a União, observada a disponibilidade orçamentária e financeira:
I – concederá subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação de financiamento habitacional;
…………………………………….
Art. 3º. Para a indicação dos beneficiários do PMCMV, deverão ser observados os seguintes requisitos: (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
I – comprovação de que o interessado integra família com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais);
II – faixas de renda definidas pelo Poder Executivo federal para cada uma das modalidades de operações;
III – prioridade de atendimento às famílias residentes em áreas de risco, insalubres, que tenham sido desabrigadas ou que perderam a moradia em razão de enchente, alagamento, transbordamento ou em decorrência de qualquer desastre natural do gênero;
IV – prioridade de atendimento às famílias com mulheres responsáveis pela unidade familiar; e
V – prioridade de atendimento às famílias de que façam parte pessoas com deficiência.
…………………………………….
§ 3º. O Poder Executivo federal definirá:
I – os parâmetros de priorização e enquadramento dos beneficiários do PMCMV; e
II – a periodicidade de atualização dos limites de renda familiar estabelecidos nesta Lei.
…………………………………….
§ 6º. Na atualização dos valores adotados como parâmetros de renda familiar estabelecidos nesta Lei deverão ser observados os seguintes critérios:
I – quando o teto previsto no dispositivo for de R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais), o valor atualizado não poderá ultrapassar 10 (dez) salários mínimos;
II – quando o teto previsto no dispositivo for de R$ 2.790,00 (dois mil, setecentos e noventa reais), o valor atualizado não poderá ultrapassar 6 (seis) salários mínimos;
III – quando o teto previsto no dispositivo for de R$ 1.395,00 (mil, trezentos e noventa e cinco reais), o valor atualizado não poderá ultrapassar 3 (três) salários mínimos.
…………………………………….
A partir dessas normas gerais, foram editadas diversas regras específicas, que detalharam e atualizaram o programa.
Tendo em vista o conteúdo do programa, descrito no art. 1º, supra, cabe excluir da presente afetação os contratos celebrados no âmbito do subprograma de Habitação Rural, pois nenhum dos recursos especiais representativos da controvérsia dizem respeito a imóvel rural.
No âmbito da habitação urbana, conforme constou na manifestação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (fls. 585/599), o “Programa Minha Casa, Minha Vida” – PMCMV possui dois campos de atuação bem distintos, de acordo com a faixa de renda dos beneficiários do programa.
A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública.
Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel.
Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa.
Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial – FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social – FDS), e esse fundo assume a condição de “alienante” do imóvel.
A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público ou por “entidades organizadoras” previamente habilitadas pelo Ministério das Cidades.
A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico financiamento imobiliário.
Na Faixa 1, como não há venda direta das construtoras aos beneficiários do programa, mas seleção por meio de critérios sociais, conjugada com sorteio, não há campo para a intermediação imobiliária, sendo descabida eventual a cobrança de comissão de corretagem.
Todavia, como não se identificou nenhum recurso especial relativo à Faixa 1, apesar de solicitado a tribunais de todo o Brasil, devem ser excluídos os contratos dessa faixa de renda do âmbito de incidência da tese a ser fixada.
O outro campo de atuação do PMCMV são os financiamentos imobiliários, propriamente ditos, previstos nas Faixas 1,5; 2 e 3.
Nessas faixas de renda, há incidência de juros (embora com taxas reduzidas) e formação de saldo devedor.
Existe ainda a possibilidade de o beneficiário do programa obter uma subvenção econômica, a cargo da UNIÃO ou do FGTS.
Outra característica dessa linha do programa é a possibilidade de financiamento de até 100% do valor do imóvel, como ocorreu no caso dos autos.
As Faixas de renda, atualmente, estão assim distribuídas:
Faixa 1 – até R$ 1.800,00 (ou R$ 3.600,00, excepcionalmente)
Faixa 1,5 – até R$ 2.600,00
Faixa 2 – até R$ 4.000,00
Faixa 3 – até R$ 9.000,00
A subvenção econômica somente é concedida para operações enquadradas nas faixas 1,5 e 2, observado o limite de R$ 3.600,00 de renda mensal bruta familiar.
Feita essa breve digressão acerca das diretrizes do Programa Minha Casa, Minha Vida, passo a analisar a polêmica central da presente afetação, referente à possibilidade de transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao adquirente desses imóveis.
Sobre essa polêmica, merece referência, novamente, a manifestação da CEF, na qualidade de amicus curiae, especificamente no trecho abaixo transcrito:
A CAIXA, como agente operador do programa governamental, sob a regência das regras editadas pela União (Ministério das Cidades), se preocupa que os negócios relacionados com o PMCMV sejam realizados dentro das regras legais.
Assim, após o início do programa, foram verificadas diversas denúncias de mutuários acerca da exigência de comissão de corretagem pelas Construtoras, que trabalhavam com o programa e que realizavam contratos paralelos à promessa de compra e venda e ao contrato de financiamento, para o pagamento desta comissão.
Assim, para o fim de regulamentar a questão, o Ministério das Cidades editou a Portaria 542 de 23/11/2011, acrescentando o §3° ao artigo 4º da Portaria 363 de 11/08/2011.
§ 3º O valor total do preço de venda dos imóveis será aquele constante do contrato de financiamento, observados os limites de investimento ou avaliação definidos para os programas de aplicação do FGTS, vinculados á área orçamentária de Habitação Popular, vedada a cobrança, ao comprador, de quaisquer outros valores adicionais, em particular aqueles referentes aos honorários e custos de eventual intermediação da venda.
Quanto ao PMCMV Faixa 1, nunca foi permitida qualquer cobrança para intermediação da aquisição do imóvel, até porque a distribuição dos imóveis é realizada por meio das Prefeituras locais, mediante prévio cadastro das famílias de baixa renda que devem ser beneficiadas e o próprio Fundo (FAR / FDS) quem figura como vendedor do imóvel. Não há intermediação da Construtora ou de qualquer outro interveniente.
Já no PMCMV Faixas 2 e 3 em que a natureza da operação poderia, em tese, ensejar a cobrança de comissão de corretagem, com a regulamentação da questão pelo Ministério das Cidades, considerou-se vedado de forma total essa possibilidade de cobrança da taxa de corretagem.
Assim, a CAIXA passou a atuar em parceria com as Construtoras e os Conselhos dos Corretores de Imóveis, no sentido de inibir esta prática. (fls. 590, sem grifos no original)
Como se verifica no trecho acima transcrito, existia vedação expressa à transferência ao adquirente de obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos celebrados no âmbito do PMCMV.
Observe-se que nunca se cogitou de vedar o exercício da corretagem imobiliária, mas tão somente de vedar a prática comercial de transferir ao adquirente a obrigação de remunerar o corretor contratado pela construtora/incorporadora, cobrando-se de maneira apartada a comissão de corretagem.
A vedação dessa prática é condizente com o principal objetivo do programa, que é facilitar o acesso dos beneficiários à casa própria.
Efetivamente, a cobrança apartada da comissão de corretagem acaba se transformando num odioso critério de exclusão, pois impede que famílias de situação econômica mais vulnerável sejam beneficiadas pelo programa.
No caso dos autos, por exemplo, o beneficiário do programa é um técnico em manutenção, com renda mensal de R$ 1.922,65 (fl. 13).
Esse beneficiário adquiriu um imóvel no valor de R$ 73.000,00, sendo contemplado com uma subvenção econômica de R$ 10.325,00.
O restante do preço foi financiado em 300 prestações de R$ 479,46 (com juros de 5% ao ano).
Esse beneficiário, contudo, teve que arcar com o pagamento da comissão de corretagem, no valor total de R$ 4.500,00, valor não incluído no financiamento (fls. 9 s.).
É justamente nesse ponto que se opera o mencionado critério excludente.
Com efeito, no universo das famílias que possuem renda mensal em torno de R$ 2.000,00, muitas estão em condição financeira precária, não possuindo meios de pagar os R$ 4.500,00 da comissão de corretagem, embora pudessem arcar com as prestações mensais de R$ 478,08 do financiamento imobiliário.
Deveras, o grau de famílias nessa situação de endividamento é considerável.
Pesquisa da Federação do Comércio do Rio Grande do Sul (Estado de origem do presente recurso), divulgada em fevereiro de 2017, revela que 68% das famílias com renda de até 10 salários mínimos estão endividadas (cf. http://fecomercio-rs.org.br/wp-content/uploads/2017/01/peicfev.pdf, acesso em 23/10/2017).
Em âmbito nacional, o nível de endividamento das famílias nessa faixa de renda também é elevado, tendo-se apurado, em pesquisa realizada pela Confederação Nacional do Comércio em setembro de 2017, que 58,4% das famílias com renda de até 10 salários mínimos encontram-se endividadas (cf. http://cnc.org.br/sites/default/files/arquivos/release_peic_setembro_2017.pdf, acesso em 29/10/2017).
Tomando-se por pressuposto que essas famílias endividadas também não teriam disponibilidade financeira para pagar antecipadamente a comissão de corretagem, chega-se à conclusão de que a cobrança apartada da comissão de corretagem acaba excluindo a maioria das famílias de baixa renda do acesso ao PMCMV.
Esse critério excludente subtrai a eficácia do PMCMV, pois deixa fora do programa justamente aquelas famílias que estão em situação econômica mais precária, estando mais suscetíveis, portanto, a se sujeitarem a condições indignas de moradia.
Esse aspecto do problema foi bem enfatizado no parecer do MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL, conforme se verifica no trecho abaixo transcrito:
25. No particular, é inegável que o PMCMV essencial e ontologicamente tem caráter social, objetivando o acesso à moradia pela população de baixa renda, em estrita observância ao direito fundamental que a Emenda Constitucional n° 26/2000 incluiu no art. 6°, da Constituição Federal, impondo ao Estado o dever de assegurar a todos, de forma ampla e universal, mediante adoção de políticas públicas, a obtenção de um teto. Aliás, não é demasiado lembrar que um dos mais nítidos efeitos da exclusão social no Brasil é o déficit habitacional e a moradia precária de populações urbanas em áreas de risco, razão pela qual a implementação de políticas públicas voltadas à aquisição da casa própria conduz, em última análise, à concretização do postulado constitucional da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da CF).
26. Na prática, da forma como atualmente são realizadas as operações de compra e venda de unidades habitacionais pela população de baixa renda, os promitentes compradores são compelidos a custear direta e imediatamente um serviço prestado pela imobiliária à construtora/incorporadora, tendo que desembolsar à vista o valor da comissão de corretagem, sem a possibilidade de financiá-lo, o que flagrantemente contraria o objetivo da política pública habitacional. Isso porque, muitas vezes, o potencial mutuário que preenche todos os requisitos do programa, mas que não dispõe de condições financeiras de arcar com o valor correspondente ao pagamento antecipado dos honorários de corretagem, automaticamente e excluído da condição de adquirente da unidade imobiliária, a qual, pelas regras legais do programa, a depender do valor subsidiado, pode ser adquirida independentemente de qualquer pagamento inicial (o que ocorre, por exemplo, quando o valor do subsídio supera o montante não abrangido pela cota máxima de financiamento, reduzindo-se a zero o valor da entrada).
27. Como visto, não se compadece com a natureza e a finalidade do programa a exigência de pagamento de comissão de corretagem pelo adquirente do imóvel no âmbito do PMCMV, por contrariar a própria gênese programática, que tem como objetivo primordial viabilizar o acesso à habitação pela população de baixa renda, dando concretude ao disposto no art. 6°, da Constituição Federal, o qual, a partir da redação dada pela Emenda Constitucional n° 26/2000, incluiu a moradia no rol dos direitos sociais. (fls. 716 s., sem grifos no original)
No mesmo sentido, também manifestou-se a Defensoria Pública do Estado do Rio Grande do Sul, na qualidade de amicus curiae, confira-se:
Inicialmente, em que pese tenha sido sedimentado o entendimento nesta Corte Superior quanto à validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar comissão de corretagem quando do julgamento da controvérsia relativa ao tema 938, as particularidades do programa habitacional acima nominado, como bem situado na r. decisão das fls. 285/287, merecem ser analisadas em uma afetação específica, comportando, evidentemente, solução diversa.
Isso, porque, como bem situado no v. acórdão recorrido, o caso em exame envolve um programa de incentivo à aquisição de casa própria ou de moradia que beneficia famílias de baixa e média renda, e a cobrança de comissão de corretagem e intermediação desvirtuam a finalidade do programa, porque exigem uma disponibilidade derecursos para o comprador que não está prevista na Lei 11.977/2009.
……………………………………………..
Nesse sentir, nada impende, como já situado, seja traçado aqui entendimento diverso relativamente ao decidido no tema 938, na linha do decidido no v. acórdão recorrido, justamente para salvaguardar o caráter social do programa habitacional, principalmente vedado-se sua cobrança dissimulada da comissão de corretagem como valor de entrada à aquisição do imóvel, que acaba prejudicando potenciais beneficiários à aquisição da casa própria.
Além disso, a cobrança antecipada da comissão de corretagem, sem embargo da eventual discussão de se tratar de venda casada, notadamente quando os valores da corretagem são revertidos ao mesmo grupo empresarial responsável pela construção do imóvel, caracteriza, como bem apontado no v. acórdão recorrido, o recebimento de vantagem indevida, pois, “ao fixar o valor dos imóveis, a Caixa realiza um estudo de custo das unidades habitacionais abrangendo todas as despesas necessárias para a viabilização econômica da obra, inclusive o chamado custo de comercialização”. (fl. 695 s., sem grifos no original)
Ainda que o beneficiário consiga, de alguma forma, obter recursos financeiros para pagar a comissão de corretagem, essa exigência cria uma onerosidade não compatível com o programa, que tem por escopo tornar menos dispendiosa a aquisição da casa própria, por meio da série de mecanismos já descritas.
À luz desses fundamentos, não parece restar dúvida de que a transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem gera um resultado incompatível com os objetivos PMCMV.
Veio em boa hora, portanto, a Portaria nº 542/2011 do Ministério das Cidades (referida pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL), norma que vedou expressamente a cobrança apartada de “quaisquer outros valores adicionais, em particular aqueles referentes aos honorários e custos de eventual intermediação da venda“.
Essa Portaria, contudo, foi revogada no ano de 2016, sob o argumento de que seria incompatível com o entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do Tema 938/STJ, embora não se encontre no voto condutor daquele Tema nenhuma referência ao PMCMV ou à Lei 11.977/2009.
Confira-se, a propósito, a ementa do acórdão paradigma do Tema 938/STJ:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II – CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, Tema 938/STJ)
Com a revogação da Portaria nº 542/2011, resta saber se o entendimento firmado no julgamento do Tema 938/STJ seria aplicável ao PMCMV.
A resposta, a meu juízo, é negativa.
Com efeito, relembre-se que o CDC contém em seu art. 51, inciso IV, e
§ 1º, uma cláusula geral sobre a abusividade contratual, abaixo transcrita:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
……………………………………………………
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
……………………………………………………
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;
III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
(sem grifos no original)
Sobre a abrangência desse enunciado normativo, confira-se a abalizada doutrina de CLAÚDIA LIMA MARQUES, ANTÔNIO HERMAN V. BENJAMIN e BRUNO MIRAGEM:
O inc. IV do art. 51 combinado com o § 1.º deste mesmo artigo constitui, no sistema do CDC, a cláusula geral proibitória da utilização de cláusulas abusivas nos contratos de consumo. O inc. IV, de nítida inspiração no antigo § 9.º da lei especial alemã de 1976 (hoje incorporado ao § 307 do BGB reformado, com o mesmo texto), proíbe de maneira geral todas as disposições que ‘estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade’. As expressões utilizadas, boa-fé e equidade, são amplas e subjetivas por natureza, deixando larga margem de ação ao juiz; caberá, portanto, ao Poder Judiciário brasileiro concretizar através desta norma geral, escondida no inc. IV do art. 51, a almejada justiça e equidade contratual. Segundo renomados autores, o CDC, ao coibir a quebra da equivalência contratual e ao considerar abusivas as cláusulas que coloquem o consumidor em ‘desvantagem exagerada’, está a resgatar a figura da lesão enorme e a exigir um dado objetivo de equilíbrio entre as prestações. Parece-nos que a norma do inc. IV do art. 51 do CDC, com a abrangência que possui e que é completada pelo disposto no § 1.º do mesmo art. 51, é verdadeira norma geral proibitória de todos os tipos de abusos contratuais, mesmo aqueles já previstos exemplificativamente nos outros incisos do art. 51. (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. [livro eletrônico]. 2ª. ed.. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2016)
Do conteúdo dessa cláusula geral de abusividade, merece atenção especial a norma do § 1º, inciso I, que faz presumir exagerada a vantagem que ofende os “princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence“.
Trata-se de uma norma que permite a integração do CDC com normas de outros sistemas jurídicos.
É justamente nesse ponto que se encontra a distinção entre o juízo de abusividade realizado na hipótese do Tema 938/STJ e o juízo que a presente afetação requer.
Deveras, no caso do Tema 938/STJ, a abusividade foi apreciada sob a perspectiva civil-consumerista, abstraindo-se eventual coligação da promessa de compra e venda com um contrato de financiamento imobiliário.
Sob aquela perspectiva, considerou-se válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
Já no caso da presente afetação, a controvérsia diz respeito especificamente às promessas de compra e venda coligadas aos financiamentos imobiliários disciplinados pelo PMCMV, o que exige uma abordagem particularizada.
Nesse passo, conforme se demonstrou na parte inicial do presente voto, o PMCMV tem por objetivo facilitar o acesso de famílias de baixa/média renda à casa própria, oferecendo condições de financiamento imobiliário não disponíveis no mercado, como taxa de juros reduzida, financiamento de 100% do valor do imóvel e subvenção econômica.
Essas características peculiares do PMCMV devem ser levadas em consideração na análise da abusividade, por força da norma integrativa prevista no art. 51, § 1º, inciso I, do CDC.
Sob essa ótica, observa-se que a vantagem obtida pelas construtoras/incorporadoras com a cobrança em apartado da comissão de corretagem ofende o princípio norteador do PMCMV, que é o da facilitação do acesso à casa própria.
Efetivamente, como já mencionado neste voto, ao se exigir de forma apartada a comissão de corretagem, acaba-se excluindo do PMCMV justamente as famílias que são mais vulneráveis financeiramente, dificultando o acesso a moradia, ao invés de facilitá-lo, o que contraria frontalmente principiologia do PMCMV.
Essa incompatibilidade entre a cláusula e a principiologia do PMCMV revela uma hipótese de aplicação da abusividade enunciada no art. 51, inciso IV, c/c § 1º, inciso I, do CDC.
Na jurisprudência desta Corte Superior, inúmeros são os julgados em que se declarou a abusividade de disposições contratuais com base na cláusula geral do art. 51, inciso IV, c/c § 1º, do CDC.
Ilustrativamente, confiram-se os seguintes julgados:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA AJUIZADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE TV A CABO. CLÁUSULA DE FIDELIZAÇÃO. COBRANÇA INTEGRAL DA MULTA DE FIDELIDADE INDEPENDENTEMENTE DO CUMPRIMENTO PARCIAL DO PRAZO DE CARÊNCIA.
1. A cláusula de fidelização em contrato de serviços de telecomunicação (como o serviço de TV a cabo) revela-se lícita, tendo em vista os benefícios concedidos pelas operadoras aos assinantes que optam por tal pacto e a necessária estipulação de prazo mínimo para a recuperação do investimento realizado.
Precedentes.
2. A referida modalidade contratual tem previsão de cláusula penal (pagamento de multa) caso o consumidor opte pela rescisão antecipada e injustificada do contrato. Tem-se, assim, por escopo principal, o necessário ressarcimento dos investimentos financeiros realizados por uma das partes para a celebração ou execução do contrato (parágrafo único do artigo 473 do Código Civil). De outro lado, sobressai seu caráter coercitivo, objetivando constranger o devedor a cumprir o prazo estipulado no contrato e, consequentemente, viabilizar o retorno financeiro calculado com o pagamento das mensalidades a serem vertidas durante a continuidade da relação jurídica programada.
3. Nada obstante, em que pese ser elemento oriundo de convenção entre os contratantes, a fixação da cláusula penal não pode estar indistintamente ao alvedrio destes, já que o ordenamento jurídico prevê normas imperativas e cogentes, que possuem a finalidade de resguardar a parte mais fraca do contrato, como é o caso do artigo 412 do Código Civil (“O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.”).
4. A citada preocupação reverbera, com maior intensidade, em se tratando de contrato de adesão, como o de prestação de serviços de telecomunicações, o que motivou a ANATEL a expedir a Resolução 632/2014, a fim de regular a forma de cálculo da multa a ser cobrada em caso de resilição antecipada dos contratos com fidelização.
5. O referido regulamento entrou em vigor em 07 de julho de 2014 e, a partir de então, as prestadoras de serviço de TV a cabo (assim como as demais prestadoras de serviços de telecomunicações) são obrigadas a oferecer contratos de permanência aos consumidores – vinculados aos contratos de prestação de serviços com cláusula de fidelização – e a calcular a multa fidelidade proporcionalmente ao valor do benefício concedido e ao período restante para o decurso do prazo mínimo estipulado.
6. Contudo, mesmo antes da vigência do citado normativo, revelava-se abusiva a prática comercial adotada pela prestadora do serviço de TV a cabo, que, até 2011, cobrava a multa fidelidade integral dos consumidores, independentemente do tempo faltante para o término da relação de fidelização.
7. Isso porque a cobrança integral da multa, sem computar o prazo de carência parcialmente cumprido pelo consumidor, coloca o fornecedor em vantagem exagerada, caracterizando conduta iníqua, incompatível com a equidade, consoante disposto no § 1º e inciso IV do artigo 51 do código consumerista.
8. Nesse panorama, sobressai o direito básico do consumidor à proteção contra práticas e cláusulas abusivas, que consubstanciem prestações desproporcionais, cuja adequação deve ser realizada pelo Judiciário, a fim de garantir o equilíbrio contratual entre as partes, afastando-se o ônus excessivo e o enriquecimento sem causa porventura detectado (artigos 6º, incisos IV e V, e 51, § 2º, do CDC), providência concretizadora do princípio constitucional de defesa do consumidor, sem olvidar, contudo, o princípio da conservação dos contratos.
9. Assim, infere-se que o custo arcado pelo prestador do serviço é, efetivamente, recuperado a cada mês da manutenção do vínculo contratual com o tomador, não sendo razoável a cobrança da mesma multa àquele que incorre na quebra do pacto no início do prazo de carência e àquele que, no meio ou ao final, demonstra o seu desinteresse no serviço prestado.
10. Como é cediço no âmbito do direito consumerista, a alegação de boa-fé (culpa) do causador do dano não configura óbice à ampla reparação do consumidor, mas apenas afasta a sanção de repetição em dobro prevista no parágrafo único do artigo 42 do CDC, nos termos da jurisprudência consagrada pelas Turmas de Direito Privado.
11. Em observado o prazo prescricional quinquenal da pretensão executiva individual, afigurar-se-á hígida a pretensão ressarcitória dos consumidores que, entre 2003 (cinco anos antes do ajuizamento da ação civil pública) e 2011 (período em que a operadora deixou de proceder à cobrança abusiva), foram obrigados a efetuar o pagamento integral da multa fidelidade, independentemente do prazo de carência cumprido.
12. Sopesando-se o valor da cláusula penal estipulada, a relevância da defesa do direito do consumidor e a capacidade econômica da recorrente, afigura-se razoável a redução das astreintes para R$ 500,00 (quinhentos reais), a cada descumprimento da ordem exarada na tutela antecipada, o que deverá ser objeto de apuração em liquidação de sentença.
13. Por critério de simetria, a parte vencida na ação civil pública movida pelo Ministério Público não deve ser condenada ao pagamento de honorários advocatícios. Precedentes.
14. Recurso especial parcialmente provido apenas para reduzir a multa cominatória para R$ 500,00 (quinhentos reais) por descumprimento comprovado da determinação judicial exarada em tutela antecipada e afastar a condenação da parte vencida ao pagamento de honorários advocatícios em favor do parquet.
(REsp 1.362.084/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 01/08/2017, sem grifos no original)
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SEGURO DE VIDA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. CAUSA DO SINISTRO. EMBRIAGUEZ DO SEGURADO. MORTE ACIDENTAL. AGRAVAMENTO DO RISCO. DESCARACTERIZAÇÃO. DEVER DE INDENIZAR DA SEGURADORA. ESPÉCIE SECURITÁRIA. COBERTURA AMPLA. CLÁUSULA DE EXCLUSÃO. ABUSIVIDADE. SEGURO DE AUTOMÓVEL. TRATAMENTO DIVERSO.
1. Cinge-se a controvérsia a definir se é devida indenização securitária decorrente de contrato de seguro de vida quando o acidente que vitimou o segurado decorreu de seu estado de embriaguez.
2. No contrato de seguro, em geral, conforme a sua modalidade, é feita a enumeração dos riscos excluídos no lugar da enumeração dos riscos garantidos, o que delimita o dever de indenizar da seguradora.
3. As diferentes espécies de seguros são reguladas pelas cláusulas das respectivas apólices, que, para serem idôneas, não devem contrariar disposições legais nem a finalidade do contrato.
4. O ente segurador não pode ser obrigado a incluir na cobertura securitária todos os riscos de uma mesma natureza, já que deve possuir liberdade para oferecer diversos produtos oriundos de estudos técnicos, pois quanto maior a periculosidade do risco, maior será o valor do prêmio.
5. É lícita, no contrato de seguro de automóvel, a cláusula que prevê a exclusão de cobertura securitária para o acidente de trânsito (sinistro) advindo da embriaguez do segurado que, alcoolizado, assumiu a direção do veículo. Configuração do agravamento essencial do risco contratado, a afastar a indenização securitária. Precedente da Terceira Turma.
6. No contrato de seguro de vida, ocorrendo o sinistro morte do segurado e inexistente a má-fé dele (a exemplo da sonegação de informações sobre eventual estado de saúde precário – doenças preexistentes – quando do preenchimento do questionário de risco) ou o suicídio no prazo de carência, a indenização securitária deve ser paga ao beneficiário, visto que a cobertura neste ramo é ampla.
7. No seguro de vida, é vedada a exclusão de cobertura na hipótese de sinistros ou acidentes decorrentes de atos praticados pelo segurado em estado de insanidade mental, de alcoolismo ou sob efeito de substâncias tóxicas (Carta Circular SUSEP/DETEC/GAB n° 08/2007).
8. As cláusulas restritivas do dever de indenizar no contrato de seguro de vida são mais raras, visto que não podem esvaziar a finalidade do contrato, sendo da essência do seguro de vida um permanente e contínuo agravamento do risco segurado.
9. Recurso especial não provido.
(REsp 1.665.701/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 31/05/2017)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. NEGATIVA DE COBERTURA. PRÓTESE/IMPLANTE. STENT. CLÁUSULA ABUSIVA. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ.
1. A cláusula que exclui a cobertura de prótese/implante, sendo esta prescrita pelo médico para o sucesso do tratamento do paciente, é abusiva, conforme disposto no art. 51, inciso IV e § 1º, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes do STJ.
3. Cabe ao agravante indicar precedentes recentes ou contemporâneos dessa Corte Superior, com o fim de infirmar a aplicação do enunciado 83 da Súmula do STJ, demonstrando que a jurisprudência ainda estaria oscilando sobre a questão de fundo.
2. Admite a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, excepcionalmente, em recurso especial, reexaminar o valor fixado a título de indenização por danos morais, quando ínfimo ou exagerado. Hipótese, todavia, em que o valor foi estabelecido atendendo às circunstâncias de fato da causa adequadamente ponderadas, de forma condizente com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 995.073/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 06/10/2017, sem grifos no original)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. OFENSA AO ARTIGO 535 DO CPC/73. INOBSERVÂNCIA. PLANO DE SAÚDE. CONDICIONAMENTO DE DEFERIMENTO DE EXAME, PROCEDIMENTO, INTERNAÇÃO E CIRURGIA À SUBSCRIÇÃO DE MÉDICO COOPERADO. CLÁUSULA ABUSIVA RECONHECIDA.
1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, os questionamentos aventados pela recorrente foram devidamente enfrentados pela Corte estadual, a qual emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão recursal.
2. A realização de exames, internações e demais procedimentos hospitalares não pode ser obstada aos usuários cooperados, exclusivamente pelo fato de terem sido solicitados por médico diverso daqueles que compõem o quadro da operadora, pois isso configura não apenas discriminação do galeno, mas também tolhe tanto o direito de usufruir do plano contratado como a liberdade de escolha do profissional que lhe aprouver.
3. Assim, a cláusula contratual que prevê o indeferimento de quaisquer procedimentos médico-hospitalares, se estes forem solicitados por médicos não cooperados, deve ser reconhecida como cláusula abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC.
4. Recurso especial a que se nega provimento.
(REsp 1.330.919/MT, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/08/2016, DJe 18/08/2016, sem grifos no original)
Cumpre esclarecer que o reconhecimento da abusividade na hipótese da presente afetação não configura vilipêndio ao princípio da livre iniciativa, pois as construtoras/incorporadoras não são obrigadas a habilitarem seus empreendimentos perante o PMCMV, estando livres para vendê-los por meio das demais linhas de financiamento imobiliário disponíveis no mercado, podendo, nesse caso, cobrar antecipadamente a comissão de corretagem.
Porém, ao optarem por habilitar seus empreendimentos perante o PMCMV, devem se sujeitar a principiologia específica desse programa habitacional, a qual se mostra incompatível com a cobrança apartada da comissão de corretagem.
Nessa linha de entendimento, também trilhou o Tribunal de origem, conforme se verifica no seguinte trecho do acórdão recorrido:
No contrato entabulado entre a demandante e a empresa Bolognesi consta da cláusula 4ª, alínea ‘h’, que as partes convencionam que o valor correspondente à comissão de corretagem não compõe o preço e será paga diretamente pelo proponente ao corretor (fl. 72).
Sob essa perspectiva, a legalidade ou não da cobrança da comissão de corretagem e intermediação está em que a sua exigência desvirtua as regras do programa de habitação específico de que se trata.
O Programa Minha Casa Minha Vida gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econômica Federal, tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou à requalificação de imóveis urbanos, ou seja, é um programa de incentivo à aquisição de casa própria ou de moradia, que beneficia famílias de baixa e média renda.
Ao fixar o valor dos imóveis, a Caixa realiza um estudo de custo das unidades habitacionais abrangendo todas as despesas necessárias para a viabilização econômica da obra, inclusive o chamado custo de comercialização.
Desta forma, parece claro que a empresa Bolognesi, ao transferir os alegados custos ao consumidor, está auferindo vantagem indevida, uma vez que o valor do custo de comercialização já foi contabilizado no financiamento.
A cobrança da comissão de corretagem e intermediação é, ainda, oposta aos fins sociais do Programa, porque cria uma obrigatoriedade de disponibilidade de recursos para o comprador que não está prevista na Lei nº 11.977/2009, instituidora do programa.
Situação que fica evidenciada, igualmente, reside no fato de que a comissão de corretagem e intermediação é exigida como condição para que o comprador efetue o negócio, numa espécie de garantia de realização da aquisição do imóvel, não havendo escolha para o comprador.
Ou paga a prévia comissão, ou não se abre a possibilidade de realização da transação. Prova desse fato é que os recibos de pagamento da comissão de corretagem e intermediação foram emitidos dias antes da celebração do contrato de compra e venda firmado com a Caixa (fls. 12-45).
Embora seja legal, em tese, cobrar a comissão devida ao corretor de imóvel, no caso a atividade se revela como um custo do próprio empreendimento imobiliário a ser suportado diretamente pelo construtor, sem a possibilidade de dividi-lo com os adquirentes.
O que existe, então, é a imposição ao comprador de assumir o custo de uma assessoria imobiliária como condição para a celebração do negócio principal que é a compra e venda do imóvel, isto é, com a finalidade de garantir a sua reserva, o que fere o princípio da boa-fé, porque flagrantemente abusivo.
A impossibilidade de cobrança da comissão de corretagem e intermediação está, justamente, salvaguardando o caráter social do programa habitacional, que visa incentivar a produção de unidades habitacionais direcionadas à aquisição por famílias de baixa e média renda. (fls. 150 ss., sem grifos no original)
Idêntico resultado, no sentido da invalidade da cláusula, seria alcançado sob a ótica da função social dos contratos celebrados no âmbito do PMCMV.
Em conclusão, à luz de todos esse fundamentos, propõe-se a consolidação da seguinte tese:
Abusividade da cláusula contratual que transfere ao consumidor, beneficiário do PMCMV, a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
Fixada a tese, passo a analisar o caso concreto.
No caso dos autos, o adquirente da unidade imobiliária, um técnico em manutenção com renda mensal de R$ 1.922,65 (fl. 13), celebrou contrato de financiamento imobiliário pelo PMCMV em 13 de março de 2012, durante a vigência, portanto, da Portaria n. 542/2011 do Ministério das Cidades, que vedava a cobrança em apartado da comissão de corretagem.
Apesar dessa vedação expressa, o adquirente foi obrigado a efetuar dois pagamentos apartados a título de comissão de corretagem, um de R$ 3.000,00, destinado à empresa de imobiliária credenciada pela construtora, e outro de R$ 1.500,00, destinado à pessoa física da corretora de imóveis, conforme recibos de fls. 9 e 10, documentos incontroversos nos autos.
O valor da unidade imobiliária, R$ 73.000,00 (excluída a comissão de corretagem), com recursos do PMCMV, em 300 prestações de R$ 479,46, com uma subvenção econômica de R$ 10.325,00.
Assim, tratando-se de contrato celebrado no âmbito do PMCMV, essa cobrança em apartado da comissão de corretagem vai de encontro à tese firmada na primeira parte deste voto, devendo-se, portanto, manter a condenação da construtora à devolução do valor cobrado a título de comissão de corretagem, como bem entendeu o Tribunal a quo.
Observe-se, de outra parte, que houve também violação ao dever de informação, pois a unidade imobiliária foi ofertada ao valor de R$ 73.000,00 (fl. 75), sem qualquer informação acerca da cobrança em apartado da comissão de corretagem, o que elevou o custo para o consumidor em R$ 4.500,00.
Desse modo, o recurso especial não merece ser provido.
Ante o exposto, para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, proponho consolidação da seguinte tese:
Abusividade da cláusula contratual que transfere ao consumidor, beneficiário do PMCMV, a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
No caso concreto, voto pelo DESPROVIMENTO do recurso especial.
É o voto.
VOTO-VISTA
VENCEDOR
O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA: Trata-se, na origem, de ação de repetição de indébito ajuizada por LUCAS KOHLS NUNES contra FRANCO LIMA IMÓVEIS LTDA. e BOLOGNESI EMPREENDIMENTOS LTDA.
Discute-se, na hipótese, a “validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa ‘Minha Casa, Minha Vida’” (Tema nº 960 – grifou-se).
Como bem salientou o Relator, não se cogita “vedar o exercício da corretagem imobiliária, mas tão somente de vedar a prática comercial de transferir ao adquirente a obrigação de remunerar o corretor contratado pela contrutora/incorporadora, cobrando-se de maneira apartada a comissão de corretagem” (grifou-se).
No julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, submetido ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973, a Segunda Seção desta Corte consolidou a seguinte tese:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema nº 938)
Presente a peculiaridade de se tratar, no caso em apreço, de promessa de compra e venda de imóvel celebrada de acordo com as regras do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, o tema foi novamente trazido à apreciação deste Órgão Colegiado.
A fundamentação apresentada pelo Relator, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, pode ser assim resumida: a) o “Programa Minha Casa, Minha Vida” visa à criação de mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de unidades habitacionais para famílias de baixa e média renda, mediante concessão de subvenção econômica ao beneficiário no ato de contratação do financiamento habitacional; b) a prática comercial de transferir ao adquirente a obrigação de remunerar o corretor contratado pela construtora/incorporadora não é condizente com o principal objetivo do programa, de facilitar o acesso dos beneficiários à casa própria; c) a cobrança apartada da comissão de corretagem acaba impedindo que famílias de situação econômica mais vulnerável sejam beneficiadas pelo programa, além de exigir uma disponibilidade de recursos para o comprador que não está prevista na Lei nº 11.977/2009; e d) nos termos do art. 51, § 1º, I, do Código de Defesa do Consumidor, presume-se exagerada a vantagem que ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence.
Ao final, Sua Excelência propôs a consolidação da seguinte tese jurídica:
“Abusividade da cláusula contratual que transfere ao consumidor, beneficiário do PMCMV, a obrigação de pagar a comissão de corretagem“.
Para melhor compreensão da controvérsia, pedi vista dos autos.
O “Programa Minha Casa, Minha Vida”, instituído pela Lei nº 11.977/2009, tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de novas unidades habitacionais ou a requalificação de imóveis já existentes.
Insere-se, à primeira vista, no contexto de uma política pública que busca promover a aquisição de moradia pelas famílias de baixa renda, mas também atende aos interesses políticos e econômicos do País, em especial o setor imobiliário e a construção civil.
Em linhas gerais, o referido programa, gerido e regulamentado pelos Ministérios da Fazenda e das Cidades, cada qual no âmbito das suas respectivas competências (art. 10 da Lei nº 11.977/2009), confere ao cidadão de baixa renda, além do acesso mais facilitado a um contrato de financiamento habitacional, melhores condições para a contratação.
A definição dos parâmetros de enquadramento, cuja competência foi atribuída ao Poder Executivo Federal, leva em conta, entre outros aspectos, a localização do imóvel – na cidade e no campo –, o seu valor e, principalmente, a renda familiar do beneficiário.
Atualmente, de acordo com a manifestação apresentada pela Caixa Econômica Federal na condição de amicus curiae, as diversas linhas de atuação do PMCMV, na parte relativa ao Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), estão divididas em 4 (quatro) diferentes faixas de renda familiar mensal:
“(…)
Recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) – FAIXA 1: visa à concessão de financiamento fortemente subvencionado, sem juros, às famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00, organizadas sob a forma coletiva, para aquisição de unidades habitacionais urbanas produzidas por Entidades Organizadoras, devidamente habilitadas no Ministério das Cidades, com recursos do Orçamento Geral da União (OGU) integralizados no Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).
Recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – FAIXAS 1,5, 2 e 3: visa à concessão de financiamento habitacional com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), às famílias com renda mensal bruta de até R$ 9.000,00, divididas em três faixas (até R$2.600,00 = Faixa 1,5, até R$ 4.000,00 = Faixa 2 e até R$ 9.000,00 = Faixa 3), para aquisição ou construção de moradia, de forma isolada ou coletiva, com possibilidade de subsídio na taxa de juros e subvenção limitada da Uniãoe/ou desconto do próprio FGTS (renda até R$ 3.600,00)” (e-STJ fls. 586-587 – grifou-se).
Na Faixa 1, conforme destacado na referida peça processual, “não há comercialização dos imóveis no mercado, inexistindo envolvimento de imobiliárias, corretores e construtoras/incorporadoras na sua venda” (e-STJ fl. 588), não havendo, pois, nenhuma margem para a cobrança da comissão de corretagem.
No mesmo sentido segue a manifestação apresentada pela Advocacia-Geral da União:
“(…)
O PMCMV Faixa 1 é destinado a pessoas de baixa renda, com altíssimo percentual de subvenção, contando com recursos do OGU (Orçamento Geral da União). Na referida modalidade há a intermediação dos Municípios ou entidades organizadoras, que indicam os beneficiários do programa por meio de regras específicas.
Quanto ao PMCMV Faixa 1, urge esclarecer que nunca foi permitida cobrança de qualquer valor a título de remuneração pela intermediação realizada na aquisição do imóvel, por absoluta incompatibilidade desta cobrança com o modelo legalmente previsto para a modalidade do PMCMV em apreço.
Ora, na modalidade do PMCMV Faixa 1, a distribuição dos imóveis é realizada por meio das Prefeituras locais, mediante prévio cadastro das famílias de baixa renda e é o próprio Fundo (FAR / FDS) que figura como vendedor do imóvel, de modo que não há a participação de Construtoras ou de qualquer outro interveniente na operação” (e-STJ fl. 545 – grifou-se).
Nesse ponto, portanto, alinho-me às considerações desenvolvidas no voto do Relator, também entendendo que, “na Faixa 1, como não há venda direta das construtoras aosbeneficiários do programa, mas seleção por meio de critérios sociais, conjugada com sorteio, não há campo para a intermediação imobiliária, sendo descabida eventual cobrança da comissão de corretagem“.
Quanto às demais faixas do programa, assim se pronunciou a CEF:
trata-se de um financiamento tradicional pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do próprio Fundo, mas com taxas de juros reduzidas e com a possibilidade de amortização de parte do saldo devedor com subvenção da União e/ou a concessão de desconto/subsídio do FGTS, dependendo da renda;
. assemelha-se a uma operação de mercado, sendo que, dependendo da Faixa de Renda, pode haver a concessão de um desconto sobre o valor da dívida, bem como redução na taxa de juros e na Taxa de Administração;
. também há redução de valor no pagamento de emolumentos cartorários;
. o imóvel é financiado e fica como garantia fiduciária do pagamento da dívida;
. neste caso as construtoras/incorporadoras é que são as proprietárias dos imóveis produzidos e suas vendedoras e os imóveis são livremente comercializados por elas” (e-STJ fl. 588 – grifou-se).
Em princípio, portanto, as três últimas faixas de renda do PMCMV (Faixa 1,5, Faixa 2 e Faixa 3) não diferem substancialmente das demais modalidades de financiamento imobiliário existentes, a autorizar, em tese, não só a cobrança da comissão de corretagem, mas a transferência desse encargo ao adquirente do imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o valor da referida comissão devidamente destacado.
Na visão do Relator, contudo, a prática comercial de transferir ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem acaba por impedir o acesso das famílias de baixa renda ao aludido programa ante a presumida falta de capacidade financeira para fazer frente a esse custo, sem o qual o financiamento não é concedido.
Segundo a compreensão de Sua Excelência,
“(…) a cobrança apartada da comissão de corretagem acaba se transformando num odioso critério de exclusão, pois impede que famílias de situação econômica mais vulnerável sejam beneficiadas pelo programa.
(…)
Tomando-se por pressuposto que essas famílias endividadas também não teriam disponibilidade financeira para pagar antecipadamente a comissão de corretagem, chega-se à conclusão de que a cobrança apartada da comissão de corretagem acaba excluindo a maioria das famílias de baixa renda do acesso ao PMCMV.
Esse critério excludente subtrai a eficácia do PMCMV, pois deixa fora do programa justamente aquelas famílias que estão em situação econômica mais precária, estando mais suscetíveis, portanto, a se sujeitarem a condições indignas de moradia.”
Entende-se, no entanto, que não há dados concretos para se concluir que o repasse do custo da corretagem ao adquirente esteja obstando a contratação de financiamentos enquadrados em alguma das modalidades do PMCMV, que, vale dizer, já dispõe de vantagens substanciais para o mutuário, a exemplo da incidência de juros com taxas inferiores às praticadas no mercado e da concessão da denominada “subvenção econômica” custeada pela União (art. 2º, I, da Lei nº 11.977/2009).
Também não se pode perder de vista que o PMCMV é voltado às famílias de baixa e média renda, bastando notar que a última faixa do programa é atualmente destinada a beneficiários com renda mensal de até R$ 9.000,00 (nove mil reais), receita considerável para os padrões nacionais, sobretudo na atual conjuntura econômica, de modo que o raciocínio empreendido no voto do Relator somente se torna hígido se confrontado com as condições estabelecidas para cada uma das faixas do programa.
Ao longo de sua existência, o programa, lançado em 2009, passou por inúmeras modificações, idealizado que foi para ser implementado em três diferentes fases, ora atendendo com primazia aos interesses da população mais carente, ora estendendo os seus benefícios aos menos necessitados.
De todo modo, sempre se pautou na diretriz de que quanto menor a renda familiar maiores são os incentivos do programa, a revelar que suas regras já se encarregam de promover a necessária justiça social de acordo com a maior ou menor vulnerabilidade econômica do beneficiário.
A subvenção econômica de que trata o art. 2º, I, da Lei nº 11.977/2009, por exemplo, concedida no ato da contratação da operação de financiamento com o objetivo de “facilitar a aquisição, produção e requalificação do imóvel residencial” e de “complementar o valor necessário a assegurar o equilíbrio econômico-financeiro das operações de financiamentorealizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, compreendendo as despesas de contratação, de administração e cobrança e de custos dealocação, remuneração e perda de capital” (art. 6º, I e II, da Lei nº 11.977/2009), não alcança todas as faixas do programa, limitada que está, atualmente, a mutuários com renda familiar bruta de até R$ 4.000,00 (quatro mil reais), conforme estabelecido na Portaria Interministerial nº 528/2017.
Na denominada Faixa 3, portanto, destinada aos beneficiários com renda familiar superior a R$ 4.000,00 (quatro mil reais), não há o repasse de nenhum valor a título de subvenção econômica ao mutuário, justamente por entenderem os gestores do programa que esse benefício só deve atingir os mais necessitados. Ainda assim, os mutuários situados nessa faixa de renda se beneficiam das taxas de juros inferiores às praticadas no mercado.
No outro vértice, ou seja, nas Faixas 1 e 1,5, o subsídio econômico custeado pela União pode chegar a até 90% (noventa por cento) do valor do imóvel, reduzindo drasticamente o valor das prestações do financiamento.
As taxas de juros aplicáveis aos financiamentos no âmbito do PMCMV também variam de acordo com a renda mensal do beneficiário. Na última modificação dos critérios do programa, a taxa de juros da Faixa 1,5 ficou mantida em 5% ao ano. Na Faixa 2, os juros cobrados continuaram variando entre 5,5% e 7% ao ano. Na Faixa 3, para rendas de R$ 4.000,00 até R$ 7.000,00 mensais, a taxa cobrada se manteve em 8,16%. Já para rendas familiares entre R$ 7.000,00 e R$ 9.000,00, os juros subiram para 9,16% ao ano.
Além disso, a possibilidade de aquisição do imóvel sem entrada, ou seja, com 100% (cem por cento) do saldo devedor financiado, também não está disponível para as últimas faixas do programa, de modo que o interessado já deve dispor de recursos próprios para efetuar o pagamento dessa parcela.
Entende-se, desse modo, que a prática de transferir ao adquirente o custo da corretagem nas aquisições de imóveis efetuadas de acordo com as regras estipuladas para as Faixas 1,5, 2 e 3 não ofende “os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence” (art. 51, § 1º, I, do CDC), tal como concluiu o Relator. Ao revés, com ele se harmoniza na medida das distinções criadas pelo próprio programa, que leva em conta as diferentes condições estabelecidas para cada faixa de renda familiar.
Outro ponto que merece destaque diz respeito às consequências de se vetar o repasse do custo da comissão de corretagem aos beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida.
No julgamento do REsp nº 1.599.511/SP (Tema nº 938), também relatado pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Sua Excelência bem ressaltou que
“(…) o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço, seja destacado deste.
Essa é a lógica do mercado imobiliário, pois a venda só produz lucro à incorporadora se o preço final do imóvel superar os seus custos, como restou bastante claro na audiência pública.
Sobre esse ponto, HECTOR MIRANDA VALVERDE, embora ressalvando que todo custo deve estar embutido no preço, afirma que ‘o repasse ao consumidor dos custos do empreendimento é decorrência da lógica da economia’ (Pagamento da comissão de corretagem na compra e venda de imóvel: obrigação do fornecedor. Revista de direito do consumidor, v. 91. São Paulo: RT, 2014, p. 141-165).
Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no seu conteúdo.
Desse modo, sob a ótica do repasse de custos e despesas (não de amostra grátis), chega-se diretamente à conclusão no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no preço total da compra e venda” (grifou-se).
Significa dizer que, na impossibilidade de transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, esse custo seria sistematicamente embutido no preço dos imóveis, em prejuízo dos beneficiários situados nas primeiras faixas de renda familiar, tendo em vista a necessária observância dos tetos de aquisição previamente definidos nas regras do programa.
Destaca-se, ainda, que a multiplicidade de recursos que justificou a afetação do tema para julgamento segundo o rito do art. 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015 deriva de demandas ajuizadas por beneficiários que, de uma forma ou de outra, conseguiram ter acesso ao PMCMV, arcaram com o pagamento da comissão de corretagem e agora pedem o ressarcimento dessa despesa.
A adoção da tese proposta pelo Relator no atual estágio do programa, que já se encaminha para a sua fase final, pouco representaria para aqueles que, por não disporem de numerário próprio para pagamento do custo da corretagem, ainda não tiveram acesso a esses financiamentos diferenciados.
Isso porque não há, nas normas do PMCMV, expressa vedação quanto à transferência do custo da corretagem ao consumidor, de modo que a atuação do Poder Judiciário, a quem não compete legislar, ficaria restrita, nesses casos, ao reconhecimento do dever de restituição aos que já tiveram acesso ao programa.
Em contrapartida, criaria um enorme desequilíbrio financeiro para as construtoras e incorporadoras que, seguindo a reiterada prática comercial, deixaram de computar o custo da corretagem na comercialização das suas unidades autônomas, o que põe em risco a concretização de um dos objetivos do programa, que, como já dito, também visa atender interesses políticos e econômicos do País, estimulando a cadeia produtiva do setor imobiliário e da construção civil e gerando emprego e renda para uma parcela significativa da população.
Verifica-se, por fim, que o acórdão recorrido também está fundamentado na seguinte assertiva:
“(…)
Ao fixar o valor dos imóveis, a Caixa realiza um estudo de custo das unidades habitacionais abrangendo todas as despesas necessárias para a viabilização econômica da obra, inclusive o chamado custo de comercialização.
Desta forma, parece claro que a empresa Bolognesi, ao transferir os alegados custos ao consumidor, está auferindo vantagem indevida, uma vez que o valor do custo de comercialização já foi contabilizado no financiamento.”
A esse respeito, todavia, a Caixa Econômica Federal esclarece que,
“(…) quando realizado o contrato de financiamento entre a Construtora e o agente financeiro, para construção de empreendimento dentro do Programa Minha Casa Minha Vida, há um dos itens do financiamento denominado ‘custo de comercialização’. Este custo de comercialização engloba as despesas com propaganda, folheteria, stand de vendas e assemelhados. Os custos com corretagem NÃO compõem este campo” (e-STJ fls. 663-664 – grifou-se).
O raciocínio adotado, ademais, não faz nenhum sentido, pois a relação jurídica existente entre as construtoras/incorporadoras e a CEF, ou outra instituição financeira autorizada a utilizar recursos do FGTS para financiamento da construção civil, em nada influi na relação estabelecida entre mutuante e mutuário, não podendo servir de critério para definir quais custos do empreendimento poderão ser repassados aos adquirentes dos imóveis.
Se a inclusão das despesas de corretagem no denominado custo de comercialização fosse capaz de impedir a transferência do encargo ao consumidor nas promessas de compra e venda de imóvel celebradas de acordo com as regras do PMCMV, o mesmo se poderia afirmar em relação a qualquer outra modalidade de financiamento imobiliário disponível no mercado.
Ante o exposto, pedindo as mais respeitosas vênias ao Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (Relator), para fins do art. 1.040 do CPC/2015, proponho a consolidação da seguinte tese jurídica:
“Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”
No caso concreto, considerando que, de acordo com a proposta de compra de imóvel juntada às fls. 73-74 (e-STJ), as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor (Cláusula 4º, “h”), informação esta devidamente ratificada pelo Tribunal de origem (e-STJ fl. 149), dou provimento ao recurso especial para julgar improcedente o pedido formulado na inicial, com a inversão dos ônus sucumbenciais, fixada a verba honorária em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observado o benefício da justiça gratuita.
É o voto.
VOTO-VENCIDO
O SR. MINISTRO LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO): Senhora Presidente, egrégia Seção, ouvi com muita atenção o voto divergente do eminente Ministro Villas Bôas Cueva, como tinha ouvido o voto do Relator, mas peço vênia ao Ministro Villas Bôas Cueva porque entendo que, no caso, não há lugar para aplicação da regra geral relativa aos negócios imobiliários em geral, porque aqui se trata da operacionalização de uma intervenção estatal destinada a assegurar àqueles que têm uma necessidade especial, àqueles que integram uma categoria social de carência, o direito de moradia, o direito de habitação.
Então, em relação às pessoas que buscam essa atuação estatal para assegurar o direito de habitação, parece-me que se deve adotar uma sistemática em que não há de se aplicar essa transferência ao consumidor da obrigação de pagar uma comissão de corretagem que é exercida por delegação das empresas vendedoras, da empresa que realmente promove a incorporação, a construção desse imóvel e que tem de arcar com os custos e se programar para realizar esse serviço, que tem natureza social.
De modo que peço vênia ao eminente Ministro Villas Bôas Cueva e aos não menos eminentes Ministros que o seguiram, mas acompanho o Relator.
VOTO-VISTA
O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO:
1. Lucas Kohls Nunes ajuizou ação de repetição de indébito em face de Franco Lima Imóveis Ltda e Bolognesi Empreendimentos Ltda, sustentando que, em 21 de janeiro de 2012, adquiriu junto a Bolognesi, por intermédio da Franco Imobiliária, o imóvel descrito na inicial, pelo preço total de R$ 73.000,00, ocasião em que lhe foi cobrada “taxa de intermediação” no valor de R$ 4.500,00, dentro do programa “Minha Casa Minha Vida”. Pede, portanto, a restitituição em dobro do que alega ter sido cobrado indevidamente.
A sentença determinou a devolução, mas sem a dobra.
Analisando as apelações de ambas as partes, o Tribunal manteve a condenação, acrescentou a devolução em dobro (fl. 147):
COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. PROGRAMA GOVERNAMENTAL DE HABITAÇÃO DENOMINADO MINHA CASA MINHA VIDA. COBRANÇA DE VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO E CORRETAGEM. LEGITIMIDADE DA EMPRESA RESPONSÁVEL PELO EMPREENDIMENTO E DA CORRETORA. SOLIDARIEDADE. REPETIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO.
Legitimidade da empresa demandada demonstrada pela prática de atos próprios de contratante, que autorizam a sua inclusão no pólo passivo da demanda.
Constitui prática ilegal e abusiva a cobrança de valores a título de comissão de corretagem e intermediação que, muito embora contratualmente previstos, desvirtuam as regras do programa governamental de habitação Minha Casa, Minha Vida.
A repetição em dobro do indébito se justifica mediante prova de que os valores cobrados indevidamente foram pagos pelo devedor. Condenação solidária de ambas as demandadas.
Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 164-171):
Embargos de declaração em Apelação Cível. Compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional. Programa governamental de habitação denominado de Minha Casa Minha Vida. Cobrança de valores não previstos no contrato. Comissão de corretagem.
Legitimidade da empresa responsável pelo empreendimento. Repetição em dobro do indébito. Inexistência de motivos típicos para o acolhimento dos embargos declaratórios.
O acórdão embargado não se ressente de motivo que dê lugar ou procedência aos embargos, ao estabelecer que constitui prática ilegal e abusiva a cobrança de comissão de corretagem e intermediação que, muito embora contratualmente previstos, desvirtuam as regras do programa governamental de habitação Minha Casa Minha Vida.
O prequestionamento, destinado ao recurso especial ou extraordinário, não caracteriza a omissão, contradição ou obscuridade do acórdão, que não há, assim como os artigos mencionados não têm o efeito de modificar o julgamento.
Os embargos declaratórios são apelos de integração, não de substituição, de modo que não se pode pretender, por meio deles, o reexame do julgamento da causa ou da questão.
A inexistência de motivos típicos determina o não acolhimento dos embargos de declaração.
No recurso especial interposto, sustenta, a ré Bolognesi, violação ao art. 724 do CC e à Lei 11.977/2009, ante a legalidade da cobrança da comissão de corretagem pela empresa de intermediação, haja vista a possibilidade de ajuste entre as partes, relativamente à responsabilidade pela remuneração do corretor de imóveis, e a inexistência de vedação a tal prática pela lei que instituiu o programa federal “Minha Casa, Minha Vida”.
Outrossim, aponta dissídio jurisprudencial, acerca da interpretação conferida aos arts. 724 e 725 do CC, com arestos oriundos de outros tribunais, que consideraram legítima a transferência do ônus do pagamento da taxa de corretagem para o comprador, tendo em vista a regra de mercado que obriga o empresário a repassar os custos do empreendimento ao cliente (fls. 176-194).
Não foram ofertadas contrarrazões (fl. 248).
O recurso foi admitido pelo Tribunal estadual como representativo da controvérsia relativa ao Tema 938 (fls. 256-258), sendo que o recurso foi afetado à Segunda Seção sob o seguinte tema específico (Tema 960): “a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”” (fls. 285-287).
Sobrevieram petições requerendo o ingresso no feito, na condição de amicus curiae, protocoladas: pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC (fls. 302-331); pela Caixa Econômica Federal – CEF (fls. 332-339); pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis – SINDUSCON-FPOLIS (fls. 340409); pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – ABRAINC (fls. 410-450); e pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – SECOVI-SP (fls. 451-504).
Manifestações apresentadas: pela CBIC (fls. 516-536); pelo SECOVI-SP (fls. 538-539); pela União (fls. 540-559); pelo SINDUSCON-FPOLIS (fls. 560-564); pela ABRAINC (fls. 566-571); e pela CEF (fls. 585-599).
Manifestação da Defensoria Pública da União, às fls. 695-697, e parecer do Ministério Público, às fls. 705-719, opinando pelo não provimento do recurso especial:
– Recurso especial submetido ao regime dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1.036, do CPC/2015, que aponta violação e interpretação divergente aos arts. 724 e 725, ambos do CC/2002.
– Tese sugerida para os efeitos do art. 1.036, do CPC/2015: é inválida a transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, uma vez que tal exigência contraria a própria essência do programa, que tem como objetivo primordial facilitar o acesso à habitação pela população de baixa renda, dando concretude ao disposto no art. 6º, da Constituição Federal, especificamente ao direito fundamental social à moradia.
– Acerca do caso concreto, no mérito, aplicando-se a tese repetitiva exposta acima, tem-se que a empresa ora Recorrente não poderia ter transferido ao consumidor ora Recorrido a obrigação de pagar a comissão de corretagem decorrente da aquisição do imóvel comercializado no PMCMV, pois tal conduta desnatura sobremaneira o caráter social do programa habitacional, ao dificultar o acesso à moradia pelo mutuário que já atende a todos os requisitos previstos na Lei nº 11.977/2009.
– Parecer, preliminarmente, pelo conhecimento do presente recurso especial, e, no mérito, pelo seu não provimento.
O eminente Ministro relator negou provimento ao recurso especial, ao fundamento central de que o repasse da remuneração pela intermediação imobiliária ao beneficiário de programa habitacional, contraria seu objetivo maior, qual seja a facilitação do acesso da população de baixa renda à casa própria, porquanto o aumento do custo na aquisição do imóvel tem o perverso efeito de excluir parcela da população com situação econômica mais débil. Assim, propôs a consolidação da seguinte tese: “abusividade da cláusula contratual que transfere ao consumidor, beneficiário do PMCMV, a obrigação de pagar a comissão de corretagem”.
Abrindo a divergência, o eminente Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva concluiu pelo provimento do recurso especial da Incorporadora, ao entendimento de que as três últimas faixas de renda do PMCMV (faixas 1,5, 2 e 3) não guardariam diferenças substanciais com relação às demais modalidades de financiamento imobiliário existentes, de modo que lhes deve ser aplicado o mesmo entendimento perfilhado no julgamento do recurso repetitivo anterior – REsp 1.599.511/SP (Tema 938). Propôs a adoção da seguinte tese jurídica: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
Pedi vista dos autos para mais acurada análise.
2. O Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n. 11.977/2009, tem o escopo precípuo de criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição da casa própria pelas famílias de baixa e média renda, de modo a dar concretude ao disposto no art. 6º da Constituição Federal, especificamente ao direito fundamental à moradia e, em última análise, ao postulado constitucional da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da Carta da República).
Para atingir tal desiderato, esse programa habitacional conta com a parceria entre Estados, Municípios e empresas e com mecanismos de incentivo à produção, tudo com vistas à desoneração de custos na construção ou na requalificação de moradias, inclusive com a concessão de subvenção econômica nas operações de financiamento imobiliário.
O PMCMV é composto por dois subprogramas: a) o Programa Nacional de Habitação Rural – PNHR; e b) o Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU, que se encontra dividido em faixas de renda (1; 1,5; 2 e 3).
De início, consoante consignado pelo eminente Relator, impende registrar que a presente afetação abarca a definição acerca da validade da transferência, ao comprador, da obrigação de pagar a comissão de corretagem na aquisição imobiliária realizada mediante o PMCMV, apenas no que tange aos imóveis urbanos e às faixas de renda 1,5, 2 e 3.
Assim, estão excluídos, do âmbito deste recurso repetitivo, o subprograma destinado aos imóveis rurais (PNHR) e a faixa de renda 1 do Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU.
Ainda, importante salientar que a faixa 1 do PMCMV compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 ou, excepcionalmente, R$ 3.600,00, quando enquadradas em situação específica de hipervulnerabilidade social. Nesse segmento do programa, não se verifica propriamente uma relação de consumo entre o beneficiário e a construtora, haja vista a ausência de comercialização direta das unidades habitacionais e a alocação de recursos públicos pela União para construção desses imóveis, os quais são sorteados entre as famílias previamente cadastradas no Programa, o que, por óbvio, afasta a intermediação imobiliária geradora da comissão da corretagem.
No ponto, elucida o Ministério Público que (fl. 713):
Assim, para as modalidades do PNHU com recursos do FAR e do FDS [faixa 1], tem-se que: a) a aquisição da moradia é quase totalmente subvencionada pela União, sendo que os adquirentes pagam prestações de apenas 5% da sua renda bruta familiar mensal, em valor mínimo de R$ 25,00, por 120 meses, sem juros ou prêmios de seguros, além de isenção de pagamento de emolumentos cartorários e alguns tributos; ou seja, praticamente todo o custo de aquisição do imóvel é suportado pela União, assemelhando-se, na prática, a uma transferência de benefício; b) na modalidade com recursos do FAR, os contratos firmados com os beneficiários são contratos de compra e venda parcelada, figurando o FAR (representado pela CEF) como vendedor das unidades; c) na modalidade com recursos do FAR, na fase de construção, o FAR (representado pela CEF) é o proprietário dos imóveis e contratante da construtora responsável pela obra; d) cabe ao Município (no caso de recursos do FAR) ou às entidades organizadoras (nas operações com recursos do FDS) a organização, seleção e envio à CEF dos beneficiários; e e) não há comercialização dos imóveis no mercado, tampouco espaço para qualquer espécie de intermediação imobiliária.
3. Por seu turno, as faixas 1,5, 2 e 3 alcançam famílias com renda mensal bruta, respectivamente, de até R$ 2.600,00, até R$ 4.000,00, e até R$ 9.000,00, havendo subsídios públicos ao financiamento apenas para as duas primeiras, ou seja, a faixa 3 não conta com subvenção econômica, haja vista não corresponder à parcela da população considerada mais necessitada. Ao revés, trata-se de uma renda bastante considerável, se levarmos em conta a realidade nacional.
Conquanto o Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU -, nessas faixas de renda, preveja financiamento habitacional com recursos do FGTS, com possibilidade de subsídio na taxa de juros, redução no valor dos emolumentos cartorários e subvenção limitada da União, tal hipótese constitui espécie tradicional de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação, em tudo similar a uma operação de mercado, tendo em vista que é o próprio comprador que escolhe o empreendimento imobiliário ofertado no âmbito do programa, contrata a sua aquisição e obtém o financiamento, sem qualquer intervenção do Poder Público.
Outrossim, consoante destacado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – ABRAINC (fls. 414-415), “nas faixas 2 e 3, as unidades são das incorporadoras, que deverão colocá-las no mercado à disposição dos interessados, por meio de força de vendas própria ou através de corretores de imóveis”, sendo as unidades habitacionais, portanto, livremente comercializadas.
Acrescenta a ABRAINC, ainda, que (fl. 415):
24. Tal qual ocorre na aquisição de imóveis em geral, os interessados na aquisição de uma unidade comparecem ao estande de vendas, onde, após a apresentação do imóvel, optam por adquirir uma unidade.
25. Ato contínuo, formulam junto à imobiliária ou vendedor credenciado proposta de pagamento para aquisição daquela unidade, a qual depois será encaminhada pelos corretores à Incorporadora.
26. Bem de se ver ainda que primeiramente são firmadas as condições gerais do negócio ou compromisso de compra e venda com a incorporadora e, após certo período ou quando a obra estiver em determinado estágio (em algumas modalidades do Programa, o financiamento só é realizado quando 80% do empreendimento estiver construído) é celebrado contrato de financiamento com alienação fiduciária perante a CEF ou outra instituição financeira credenciada.
27. Frise-se, a respeito do financiamento, que embora possa haver benefícios na sua obtenção, nas faixas 2 e 3 não há a possibilidade de financiar integralmente o preço do imóvel. Significa dizer, então, que os adquirentes devem deter recursos próprios, com os quais arcarão com a diferença, e, eventualmente, com a corretagem.
28. Desse modo, ainda que haja algum benefício assistencial, a natureza onerosa do contrato permanece, ao menos nessas faixas do Programa.
O Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis – Sinduscon-FPOLIS – elucida a forma de implantação do PMCMV, corroborando a similitude entre a negociação imobiliária realizada com auxílio desse programa governamental e a negociação tradicional operada no mercado (fls. 348-349):
28. Para edificar um empreendimento que se enquadre no Programa “Minha Casa, Minha Vida”, as construtoras desenvolvem seus projetos e os submetem à análise prévia das instituições financeiras participantes. Após aprovação, é celebrado contrato entre a construtora e a referida instituição. Com a celebração do dito instrumento, a construtora se torna apta a iniciar a execução do empreendimento e, principalmente, a alienação de unidades aos interessados por meio do Programa habitacional.
29. Ato contínuo, aquele particular que decide adquirir uma unidade, assina com a construtora um pré-contrato (promessa de compra e venda) e, após, pode firmar, perante a instituição financeira responsável pelo financiamento, um contrato de compra e venda e mútuo para construção.
30. As unidades são financiadas diretamente pelos compradores, durante a fase de construção, permitindo a prática de preços baixos e para o acesso ao imóvel próprio. Em razão disso, as construtoras recebem os recursos de forma gradativa, ao longo da execução da obra, conforme um cronograma de execução físico-financeiro pré-definido pela instituição.
31. O Programa “Minha Casa, Minha Vida”, em ambos os seus subprogramas, é dividido em modalidades (faixas ou grupos de renda), determinadas conforme a renda da família a que se destinará o imóvel. Cada uma dessas modalidades possui diferentes valores de subsídios a serem concedidos pelo Governo Federal, bem como taxas de juros e períodos de financiamento diversos. Desse modo, o Programa logra atender diferentes faixas de renda, e promover a aquisição de moradia de forma segura e adequada aos padrões financeiros de seus beneficiários.
32. Sucede que, muito embora se trate de negociação imobiliária realizada com auxílio de um programa governamental, a compra e venda de uma unidade habitacional pelo Programa “Minha Casa, Minha Vida” guarda fortes semelhanças com as negociações realizadas fora do âmbito do Programa. Em outras palavras, em que pese o objetivo assistencial do “Minha Casa, Minha Vida”, as alienações realizadas deverão observar os mesmos parâmetros e dispositivos legais de qualquer outra compra e venda de bem imóvel.
33. Significa dizer que a compra e venda realizada pelo Programa “Minha Casa, Minha Vida” não apenas sujeita os seus contratantes aos mesmos direitos e deveres, mas também impõe as mesmas medidas preventivas às partes. Nesse sentido, se mostra prudente o auxílio técnico dos corretores de imóveis, porquanto profissionais capazes de proporcionar uma negociação mais segura e satisfatória.
Assim, assentada esta premissa – a similaridade entre a comercialização de imóveis no âmbito do PMCMV, nas maiores faixas de renda, e no livre mercado imobiliário -, é bem de ver que a Segunda Seção, por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, já consagrou a validade da cláusula contratual que transfere, ao promitente-comprador, a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Confira-se a ementa do julgado:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II – CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
O mesmo entendimento foi manifestado pelo Ministério das Cidades ao editar a Instrução Normativa n. 23/2015, atualmente vigente, que, admitindo o repasse da comissão de corretagem ao mutuário, determina que essa remuneração seja clara e transparente, quando somada ao valor do imóvel, guardando estrita correspondência com os limites de valores de venda de imóveis previstos para cada uma das modalidades do PMCMV (subitem 7.12, alínea “b”, do Anexo): “o valor total do preço de venda dos imóveis será aquele constante do contrato de financiamento, vedada a celebração de outros instrumentos contratuais que exorbitem os limites definidos pelo subitem 7.1 deste Anexo”.
É que, segundo penso, o repasse dos custos de corretagem ao consumidor é decorrência lógica do modelo econômico capitalista e não tem o condão de impedir o acesso aos benefícios do PMCMV, haja vista que, nessas faixas de renda, o programa não admite o financiamento imobiliário da totalidade do valor do bem, razão pela qual o comprador sempre terá que desembolsar antecipadamente parte do preço, o que poderá ser feito de forma parcelada, devendo-se salientar, ainda, que o valor dessa remuneração tem como base de cálculo o valor do imóvel.
Consoante consignado pelo douto Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, com a acuidade costumeira, na impossibilidade de transferência, ao consumidor, da obrigação de pagar a comissão de corretagem, esse custo seria sistematicamente embutido no preço dos imóveis, em prejuízo dos beneficiários situados nas primeiras faixas de renda familiar, tendo em vista a necessária observância dos tetos de aquisição previamente definidos nas regras do programa.
Não se pode olvidar, ainda, que o PMCMV já caminha para a fase final de implementação, só não tendo sido cobrada a comissão de corretagem durante o curto período de vigência da Portaria n. 363/2011, que, em seu art. 4º, § 3º, expressamente vedava o seu repasse ao mutuário.
A tese proposta pelo relator teria, assim, o efeito de estimular o ajuizamento de inúmeras ações por todos aqueles que adquiriram imóveis mediante o programa habitacional do Governo Federal.
Nessa linha de intelecção, acompanho a divergência quanto à consolidação da tese de que: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
4. No caso concreto, foi firmado contrato de compra e venda de bem imóvel, no valor de R$ 73.000,00, segundo as regras do PMCMV (fl. 43).
O recorrido ajuizou ação de repetição do valor de R$ 4.500,00, cobrados a título de comissão de corretagem e intermediação, nos moldes dos recibos de fls. 9-10, tendo sido julgado procedente o pedido pelo Juízo de piso, o que foi confirmado pelo Tribunal estadual, que, todavia, consignou que (fl. 149):
No contrato entabulado entre a demandante e a empresa Bolognesi consta da cláusula 42, alínea “h”, que as partes convencionam que o valor correspondente à comissão de corretagem não compõe o preço e será paga diretamente pelo proponente ao corretor (fl. 72).
Como se vê, há cláusula contratual expressa informando sobre o preço destacado da comissão de corretagem, além dos recibos de corretagem, às fls. 9-10, o que se coaduna com a tese consagrada no REsp 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.
5. Ante o exposto, com a devida vênia do relator, acompanho a divergência para dar provimento ao recurso especial e julgar improcedente o pedido formulado na inicial, com inversão dos ônus sucumbenciais, observado o benefício da gratuidade de justiça.
É o voto. – – /
Dados do processo:
STJ – REsp nº 1.601.149 – Rio Grande do Sul – 2ª Seção – Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino – DJ 15.08.2018
Fonte: INR Publicações.
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