Processo 1007897-24.2021.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Julia Mohovic – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Julia Mohovic, diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de promessa de compra e venda lavrada pelo 9º Tabelião de Notas da Capital, referente ao imóvel matriculado sob nº 194.598, na qual figura como promitente vendedora Gafisa S/A. O óbice registrário refere-se ao fato do contrato de compromisso de compra e venda quitado não constituir título de propriedade, havendo necessidade da apresentação da escritura definitiva para transferência da propriedade. Juntou documentos às fls.09/57. A suscitada apresentou impugnação às fls.58/68. Aduz que os compromissos firmados pelo incorporador, sob a égide da Lei 4591/64, desde que quitados, constituem títulos hábeis para o registro da transferência da propriedade das unidades autônomas. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.71/74). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. De acordo com a matrícula juntada às fls.16/18, consta como proprietária a empresa GAFISA S/A, que se comprometeu a vender o imóvel a Julia Mohovic. Ao contrário do que quer fazer crer a suscitada, o compromisso não representa o próprio negócio jurídico perfeito de compra e venda, acabado e irretratável, que traduz a manifestação da vontade e consenso das partes e acarretará fatalmente a transferência de domínio. De acordo com o artigo 1245 do CC, o promitente vendedor é dono da coisa enquanto não lavrada a escritura definitiva e seu respectivo registro, vez que a titularidade permanece inalterada. “Art. 1245 CC: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Entendo que o artigo 26, § 6º da Lei nº 6766/79, cuja aplicação busca a suscitada, é restrita aos casos de aquisição de lotes, razão pela qual deverá ser interpretado de forma restritiva. Somado a isto, mencionada lei trata do parcelamento do solo urbano, o que não é o caso dos autos, bem como não é aplicada a contratos celebrados sob a égide de outra lei. Neste contexto, de acordo com o artigo 1418 do CC, que passou a viger após a Lei nº 6766/79, trata do direito do promitente comprador e faz expressa menção à escritura definitiva para o registro da transmissão da propriedade. “Art. 1418 CC: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel” (g.n) Daí decorre que para a transmissão do direito de propriedade, é mister a lavratura de escritura pública definitiva de compra e venda ou a formulação de pedido de adjudicação compulsória nas vias judiciais. Em recente decisão acerca da questão envolvendo o presente procedimento, a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça decidiu: “ APELAÇÃO DÚVIDA RECUSA A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE -TERMODEQUITAÇÃODE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA QUE NÃO CONSTITUI TÍTULO TRANSLATIVO DO DOMÍNIO – NECESSIDADE DE TÍTULO HÁBIL INTELIGÊNCIA DO ART 1.417 DO CÓDIGO CIVIL PROMITENTE COMPRADOR QUE ADQUIRE DIREITO À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL APLICAÇÃO RESTRITA DO ART. 26, § 6º DA LEI N.º 6.766/79 AOS CASOS EM QUE O COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA FOI CELEBRADO PELO PRÓPRIO LOTEADOR – INTELIGÊNCIA DO ART. 167, II, ITEM 32 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS PARA FINS ESPECÍFICOS. DESPROVIMENTO DO RECURSO” (Apelação Cível nº 1036475-31.2020.8.26.0100, Rel: Corregedor Geral da Justiça Drº Ricardo Anafe, D.J. 16/12/2020). Confira-se do corpo do Acórdão: “Como regra, o compromisso de compra e venda não tem o condão, de, por si só, transferir a propriedade de um imóvel. Gera apenas o direito à aquisição do bem, permitindo que se exija do outorgante a lavratura de escritura de venda e compra definitiva. E é este o título hábil a transferir o domínio do imóvel. E , quitado o preço, acaso não tenha sido outorgada a escritura definitiva, caberá ao promitente comprador o ajuizamento da adjudicação compulsória, nos moldes do art. 1.418 do Código Civil: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. É, neste sentido, a lição de Francisco Eduardo Loureiro, nos comentários ao dito art. 1.418 do Código Civil(Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, 11ª ed., São Paulo: Manole, 2017, p. 1.424): Embora defenda José Osório de Azevedo Júnior a tese da possibilidade da dispensa da escritura definitiva, substituída pelo compromisso acompanhado de prova de quitação, tal conclusão implica violação ao disposto no art. 108 do CC (‘O compromisso de compra e venda’. In: Franciuli Neto, Domingos (coord.), Mendes, Gilmar Ferreira amp Martins Filho, Ives Gandra da Silva. O novo Código Civil: estudos em homenagem ao prof. Miguel Reale. São Paulo, LTr, 2003, p. 450). Não pode prevalecer, portanto, o Enunciado n. 87 do Centro de Estudos Judiciários do CJF, por ocasião da Jornada de Direito Civil realizada entre 11 e 13 de setembro de 2002, cujo teor é o seguinte: ‘Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do CC, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CCe §6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79)’. Fixadas estas premissas, não há se falar em utilização do art. 26, § 6º da Lei nº 6.766/79que tem aplicação restrita aos casos em que o compromisso de venda e compra foi celebrado pelo próprio loteador, o que não ocorre no presente caso, em que firmado por terceiro. Trata-se, pois, de exceção, cuja interpretação deve se dar no contexto da legislação em que prevista, ou seja, nos casos de parcelamento do solo, a não autorizar o uso do favor legal, exigindo-se que seja lavrada escritura de compra e venda. A ampliação deste entendimento implicaria em negativa de vigência ao art. 1.418 do Código Civil, pois se retiraria a necessidade de lavratura da escritura de compra e venda em todos os casos, e não mais apenas naqueles relativos ao parcelamento do solo pelo loteador…” Logo, o titulo apresentado não pode ser considerado hábil para ingresso no fólio real. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Julia Mohovic, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: CHARLES TAKEYOSHI KIKUNAGA (OAB 172405/SP), MARCUS VINICIUS KIKUNAGA (OAB 316247/ SP) (DJe de 03.03.2021 – SP)
Fonte: DJE/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
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