Expediente nº 0001802-21.2021.8.11.0000(A)
Vistos.
Trata-se de Reclamação do Sr. Jeferson Gomes Moriel Junior, entabulada via Ouvidoria deste Tribunal, no tocante à cobrança das taxas de averbação com valor declarado da Portabilidade do Crédito Imobiliário.
O Reclamante aduz que as taxas de averbação de imóvel no Estado do Mato Grosso são extremamente altas em relação a outros Estados, apresentando valores comparativos. Questiona a exorbitância dos emolumentos em meio à crise instalada mundialmente pela pandemia, o que inviabilizaria o desenvolvimento do país. Solicita ao a justificativa estatal para o valor elevado da taxa vergastada, bem como informações sobre as medidas a serem tomadas para reduzir o valor.
É o breve relato.
Passo as considerações.
Como se sabe, a “portabilidade de financiamento imobiliário” consiste na transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, de uma instituição financeira para outra, mediante a alteração das condições contratuais, a fim de conseguir a redução de taxas de juros e prestações adequadas à capacidade de pagamento do devedor.
Trata-se de medida que prestigia os postulados da autonomia da vontade e da liberdade de contratação. Assim, a exemplo da portabilidade da telefonia móvel, que permite ao cidadão mudar de operadora sem mudar de número, e da portabilidade de salário, que possibilita ao assalariado a escolha do banco para receber sua remuneração, o Congresso Nacional acrescentou a “portabilidade do financiamento imobiliário” no projeto de lei que converteu a medida provisória n. 567/2012. Inicialmente, a medida tratava sobre a aceleração da economia e o rendimento das cadernetas de poupança, contudo, os parlamentares entenderam por
bem adicionar dois artigos para regulamentar o tema ora analisado.
A Comissão Mista de Deputados e Senadores justificou a adição da portabilidade de crédito imobiliário no texto da supracitada medida provisória nos seguintes termos:
“A portabilidade do crédito imobiliário é, na verdade, uma ferramenta importante para contribuir com o esforço empreendido pelos agentes econômicos do País objetivando reduzir as taxas de juros.
[…]
Resolvemos, portanto, adicionar medidas no sentido de facilitar a portabilidade de crédito imobiliário entre as instituições financeiras. Como os custos cartoriais poderiam causar algum tipo de entrave ao exercício do direito à portabilidade, o Projeto de Lei de Conversão da Medida Provisória que apresentamos, passa a prever apenas averbação na troca de credores que tenham garantia hipotecária ou de alienação fiduciária de bem imóvel. Esta mudança reduz os custos do mutuário, vez que atualmente se requer o REGISTRO, caso haja mudança de credor, registro este mais caro do que a AVERBAÇÃO.” (Grifamos).
Em seguida, o projeto de lei foi aprovado, promulgado e sancionado. Todavia, desde a sua publicação, a Lei n. 12.703/2012 foi objeto de inúmeras discussões por parte dos Oficiais Registradores, especialmente no tocante a sua implementação e operacionalização. Isso porque, em primeiro lugar, o legislador utilizou a expressão “portabilidade” ao invés do tradicional instituto jurídico da “sub-rogação”. E em segundo plano, porque a norma não especificava o procedimento da referida transferência.
Depois de 9 (nove) meses, o legislador sanou as omissões e imprecisões do texto legal com a publicação da Lei n. 12.810, excluindo a expressão “portabilidade” e submeteu a operação ao regramento da sub-rogação, porém, com algumas modificações no tocante a formalização do ato nos Serviços Registrais.
Nas alterações, consignou-se que o “refinanciamento com transferência de credor” deverá ser formalizado pelos Oficiais Registradores por meio de uma única averbação de sub-rogação de dívida, seja da garantia fiduciária ou hipotecária, e da alteração das condições contratuais, em nome do novo credor, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário, nos termos do artigo 167, inciso II, item 30, da Lei n. 6.015/73, com a nova redação dada pela Lei n. 12.810/2013.
E aqui está o grande triunfo da nova legislação. De acordo com as regras então vigentes, em caso de sub-rogação de dívida, o Oficial Registrador deveria efetuar dois atos: a averbação do cancelamento do registro anterior e o registro da nova alienação fiduciária, cobrando os emolumentos de ambos os procedimentos. Desse modo, embora fosse possível proceder a sub-rogação do financiamento imobiliário, na prática, muitas vezes o custo dos serviços registrais superava o resultado financeiro obtido na operação, o que desmotivava a sua contratação.
Com o advento da nova legislação, a sub-rogação da dívida de financiamento imobiliário se dará por meio de uma única e exclusiva averbação, dispensando-se, portanto, a realização de um novo registro.
Desse modo, paira a dúvida tão somente se a averbação será com valor declarado ou sem conteúdo econômico. Cumpre esclarecer que a tabela emolumentos é elaborada por meio de lei estadual, no caso a Lei n. 7.550/2001, de modo que a divergência entre a cobrança de emolumentos entre as unidades da federação é totalmente compreensível, uma vez que cada Estado possui autonomia para elaborar a própria tabela.
Ressalte-se, ainda, que o Oficial de Registro e o usuário não possuem a faculdade de escolher qual tabela empregar, devendo sempre ser utilizada a tabela do respectivo Estado.
Ademais, consideram-se sem valor declarado as averbações referentes à mudança de numeração, retificação de nome, alteração do estado civil, modificação da denominação de logradouros públicos, de cancelamento de ônus e gravames, de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, bem como todas as demais averbações de circunstâncias acessórias que tenham influência sobre o registro ou sobre as pessoas nele envolvidas, sem conteúdo financeiro.
Contudo, em contratos com valor econômico declarado, nos quais é possível aferir de plano a expressão econômica pactuada, não há como considerá-los sem valor econômico para fins de cobrança de emolumentos.
Nessa esteira, esta Corregedoria Geral de Justiça filia-se ao entendimento de que a transferência do financiamento imobiliário com garantia fiduciária ou hipotecária é uma operação financeira com conteúdo econômico, enquadrando-se, portanto, na modalidade de averbação com valor declarado.
Tanto é assim que a Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria Geral de Justiça – Foro Extrajudicial dispõe em seu art. 248, que no caso da “portabilidade de crédito imobiliário”, os Oficiais de Registro de Imóveis deverão fazer uma averbação com valor declarado, nos termos do disposto na Tabela C, item 19, alínea “b” da Lei n. 7.550/2001.
Todavia, os emolumentos serão cobrados somente sobre o valor que está sendo transferido de instituição bancária, senão vejamos:
“Art. 248. A cobrança da averbação da portabilidade de crédito imobiliário será na forma prevista na Tabela C, item 19, alínea “b” da Lei nº 7.550/2001 (averbação com valor declarado), consignando que a cobrança do referido emolumento deverá ter como base somente o valor que está sendo transferido de instituição bancária , ou seja, se o financiamento inicial era no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), mas o valor da portabilidade for de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), calcula-se a averbação com valor declarado em relação aos R$ 70.000,00 (setenta mil reais), ou seja, valor da portabilidade.” (grifamos)
No mais, a Tabela de Emolumentos do Estado de Mato Grosso e a Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria encontram-se devidamente atualizadas em relação à transferência de financiamentos imobiliários, nos termos da nova legislação.
E, no que se refere à proporcionalidade entre o valor cobrado pelas Serventias de Registro de Imóveis para efetuar um registro e uma averbação com valor declarado, como dito em linhas volvidas, a tabela de emolumentos é fixada em lei estadual, não competindo a esta Corregedoria Geral de Justiça a sua alteração de forma unilateral.
Outrossim, informo que foi constituída uma comissão para revisar e simplificar a referida tabela, conforme se verifica na Portaria n. 86/2019, publicada no DJE em 09/07/2019, apresentou minuta de projeto de lei, para alteração da Lei n. 7.550/2001, sem que houvesse proposta de alteração quanto a cobrança de averbação com valor declarado do ato de portabilidade do crédito imobiliário.
Ante o exposto, eis o que cabia a esta Corregedoria-Geral informar ao Reclamante, imbuído de nobres propósitos, pois como já mencionado, a tabela de emolumentos é fixada em lei estadual, deste modo as taxas cobradas pelo ato averbação com valor declarado da Portabilidade de Crédito Imobiliário seguem em conformidade com o disposto nas Leis n. 7.550/2001, 12.703/2012 e 12.810/2012.
Ao Departamento de Orientação e Fiscalização da Secretaria da Corregedoria-Geral da Justiça/TJMT (DOF/CGJ) para ciência do reclamante e arquivamento deste Expediente.
Providências necessárias.
Cumpra-se.
Cuiabá, 4 de fevereiro de 2021.
(documento assinado digitalmente)
EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Juiz Auxiliar da Corregedoria-Geral da Justiça
Portaria n. 01/2021-CGJ – – /
Dados do processo:
TJMT – Expediente CIA nº 0001802-21.2021.8.11.0000 – Rel. Des. Eduardo Calmon de Almeida Cezar – Data de Julgamento 04.02.2021
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
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