1VRP/SP: Registro de Imóveis. Alienação Fiduciária. É possível o procedimento de consolidação da propriedade de dívida garantia por mais de 1 imóvel.




Processo 1075313-43.2020.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Banco Santander S.A. em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de início de procedimento de consolidação de propriedade do imóvel matriculado sob o nº 182.267 na citada serventia. Informa o requerente que foi apresentada nota devolutiva em que o Oficial informou que o procedimento deveria ser requerido judicialmente, já que vários imóveis garantiam a mesma dívida. Aduz que não há impedimento para que a garantia fiduciária de mesma dívida incida sobre mais de um imóvel e que o procedimento de purgação da mora e consolidação de propriedade se dê extrajudicialmente, cabendo às serventias imobiliárias comunicarem-se para verificar se houve purgação da mora. O Oficial respondeu às fls. 99/102, alegando que a falta de regulamentação legal impede o prosseguimento extrajudicial do pedido de purgação da mora, tendo em vista a impossibilidade de cindibilidade da garantia; que não havendo obrigatoriedade de comunicação entre registradores de circunscrições distintas poderia haver cobrança em dobro da dívida, além de fazer considerações quanto aos emolumentos do procedimento. Parecer da ARISP às fls. 145/147 pela possibilidade do seguimento extrajudicial quando houver mais de um imóvel dado em garantia relativamente a mesma dívida. Parecer do Ministério Público às fls. 151/153 no mesmo sentido. É o relatório. Decido. Inicialmente, cabe salientar que não se discute neste feito a possibilidade de mais de um imóvel ser alienado fiduciariamente para garantia de mesma dívida, já que, no caso concreto, a alienação fiduciária nestes moldes já foi devidamente registrada, estando em discussão apenas a forma em que o procedimento de purgação da mora deve ocorrer. E, neste ponto, o Art. 26 da Lei 9.514/97 é claro ao privilegiar o procedimento extrajudicial, diretamente pela serventia imobiliária (com possibilidade de participação de Registro de Títulos e Documentos quanto as intimações). A desjudicialização, no caso, favorece o fornecimento de crédito e desburocratiza a execução de garantias, não parecendo ter sido a intenção do legislador a utilização de qualquer procedimento judicial, o que aproximaria a alienação fiduciária da hipoteca, cujo desuso indica como o procedimento relativo a alienação fiduciária foi bem aceito pelo setor econômico. Em outras palavras, garantido crédito por alienação fiduciária de bem ou bens imóveis, cabe ao Registro de Imóveis realizar o procedimento de purgação da mora e eventual consolidação de propriedade, sob pena de, ao obrigar o credor a utilizar-se da via judicial, descaracterizar o próprio objetivo da propriedade fiduciária, cuja simplicidade na execução é de sua própria natureza. Portanto, o seguimento extrajudicial do pedido é de rigor, cabendo apenas, no silêncio da lei quanto a garantia dada por mais de um imóvel, observar para que no procedimento sejam garantidos os direitos do credor e do devedor. E, para tanto, entendo ser suficiente que haja comunicação entre as serventias imobiliárias com imóveis alienados fiduciariamente. Assim, protocolado o pedido de início do procedimento de purgação da mora, caberá ao Oficial encaminhar as intimações de praxe. Aqui, afasto a alegação do Oficial quanto a possível cobrança de quantia indevida passível de gerar responsabilidade civil: emitida intimação por duas serventias imobiliárias relativa a mesma dívida, não há que se dizer de cobrança de valor maior do que devido, e sim cobrança da mesma dívida por duas vias diversas, o que absolutamente legítimo. Mesmo não entendendo ser obrigatório, entendo possível que o Oficial, caso entenda pertinente, exija do credor declaração ou certidão informando se já foi iniciado procedimento de purgação em serventia diversa relativamente a mesma dívida, de modo que, em caso positivo, a intimação enviada ao devedor possa conter a informação de que se trata da mesma dívida e que o pagamento poderá se dar em qualquer das serventias imobiliárias. E, após a realização da intimação, caso o devedor purgue a mora, poderá o Oficial comunicar a outra serventia imobiliária de ofício, se entender cabível tal medida. Obrigatório, contudo, é que qualquer dos Oficiais, caso não haja pagamento em sua serventia, e antes de consolidar a propriedade, verifique se houve pagamento da dívida na outra serventia ou se lá também decorreu o prazo sem o pagamento. Tal verificação pode se dar após recebimento de informação positiva ou negativa enviada de ofício diretamente do outro Oficial ou exigindo do credor apresentação de certidão dos Oficiais de todas as outras serventias com imóveis dados em garantia com a informação de que o prazo decorreu sem a purgação da mora. Caso pago o valor em outra serventia, o Oficial não realizará a consolidação da propriedade. Caso não pago, o Oficial arquivará a informação das outras serventias e averbará a consolidação da propriedade, garantindo assim que a consolidação não se dê mesmo com o pagamento da dívida. Quanto a questão dos emolumentos alegada pelo registrador, deverá proceder como já normalmente age com relação as demais consolidações de propriedade, destacando que o silêncio da lei estadual de emolumentos não impede a realização do ato pelo Oficial, já que sua competência para o procedimento de purgação da mora decorre diretamente da Lei 9.514/97. Por fim, três questões que surgiram nos autos mas que fogem de seu objeto. A primeira é se o Oficial pode consolidar a propriedade caso verifique que a dívida é garantida por imóveis de outra circunscrição mas que o procedimento não foi nelas realizado. A segunda é com relação a multiplicidade de devedores. E a terceira quanto ao leilão. Todas elas são relevantes e podem trazer discussões jurídicas quanto a forma de realização. Todavia, fogem elas do objeto dos autos, que limita-se a verificar a possibilidade de o procedimento ser realizado extrajudicialmente, de modo que analisá-las nesta sentença representaria julgar questões em abstrato e antes da qualificação do Oficial, o que foge dos limites da decisão possível em pedido de providências que discute caso concreto Assim, caberá ao Oficial dar seguimento extrajudicial, exigindo, conforme seu juízo de qualificação, a intimação de um ou todos os devedores e, quando do registro do leilão, também qualificar conforme seu entendimento se este deveria se dar com um ou todos os imóveis, cabendo recurso a esta Corregedoria pela interessado. Fica apenas, neste feito, prejudicada a questão da necessidade de procedimento em todas as circunscrições, já que conforme informações dos autos o procedimento foi iniciado também no 11º RI. Do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Banco Santander S.A. em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital para determinar ao Oficial que dê seguimento ao procedimento de purgação da mora, com as adequações procedimentais acima expostas. Oficie-se a E. CGJ com cópia deste feito para análise de eventual normatização do procedimento relativo à alienação fiduciária com mais de um imóvel dado em garantia da mesma dívida. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: LUIS MARCELO BARTOLETTI DE LIMA E SILVA (OAB 324000/SP) ( DJe de 08.01.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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