Processo 1080532-37.2020.8.26.0100
Dúvida – Notas – Eduardo Mercadante – Vistos. Trata-se de suscitação de dúvida em procedimento extrajudicial de usucapião requerido por Eduardo Mercadante em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da São Paulo, que tem por objeto parte ideal de 1/3 do imóvel matriculado sob o nº 17.712 na serventia. Alega o Oficial a impossibilidade de processamento do pedido por não ser possível usucapir parte ideal de imóvel em condomínio ordinário. Narra que o requerente já é proprietário de 1/3, requerendo usucapião de 1/3 que teria sido a ele comprometido a venda, não havendo interesse na usucapião do 1/3 restante, que seria de propriedade de seu pai. O Oficial argumenta que a posse pro indiviso representa posse sobre todo o imóvel, e não parte materialmente dividida, o que faz com que inexista posse sobre parte ideal. Além disso, diz que não há possibilidade de usucapir área de garagem coletiva, já que a vaga é descrita como indeterminada. Juntou documentos às fls. 07/135. O requerente impugnou a dúvida às fls. 139/145. Alega que exerce posse sobre a área que pretende usucapir, incluindo a garagem, não havendo impeditivos para o pedido. O Ministério Público opinou às fls. 149/153 pela improcedência do pedido. É o relatório. Decido. O óbice deve ser mantido. A usucapião é método de aquisição de propriedade derivada da posse qualificada sobre o bem por determinado período de tempo. E a posse se dá no plano fático, com o uso, gozo ou fruição (exercício de um dos poderes inerentes à propriedade, conforme Art. 1.196 do CC) sobre área determinada, o que torna logicamente impossível o exercício de posse sobre “parte ideal” do bem. Trazendo o conceito para o presente caso, ou bem o requerente exerce posse sobre todo o apartamento utilizando-o em sua totalidade, ou mesmo locando-o por inteiro ou sobre ele não exerce posse. Não é possível dizer que o requerente exerce 1/3 de posse ou posse sobre 1/3 do bem. Levando o argumento ao extremo, já que trata-se de apartamento, seria possível a usucapião de parte do bem somente se a posse fosse exercida apenas sobre tal área, como um quarto, por exemplo, hipótese na qual tal cômodo seria destacado do imóvel, com matrícula própria em nome do possuidor, o que não se admite. A exceção seria o caso de grandes terrenos, em que há condôminos de partes ideais na matrícula e cada condômino exerce posse exclusiva sobre parte determinada do solo, o que permitiria a usucapião desta parte, abrindo-se nova matrícula em que extinto o condomínio. No geral, contudo, o condomínio, como bem lembrado pelo Oficial e pelo D. Promotor, representa posse de cada condômino sobre a totalidade do bem, apesar da divisão de propriedade em partes ideais, o que gera divisão proporcional de despesas e frutos, conforme Arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, mas nem sempre há divisão no exercício da posse sobre partes determinadas no solo apesar da posse poder ser dividida no tempo, com o novo instituto da multipropriedade. Ademais, por impossibilidade lógica, não é possível dizer que o requerente exerce, exclusivamente, posse sobre “parte ideal” de 1/3 do bem. Quanto a vaga de garagem, a própria imprecisão existente em sua descrição na ata notarial demonstra que não há posse exclusiva sobre área determinada no solo. Vê-se, na verdade, que pretende o requerente o reconhecimento de que, sendo proprietário de unidade autônoma no edifício, tem direito a uso a vaga indeterminada de garagem. Ocorre que tal direito não é passível de usucapião, sendo acessório a propriedade de unidade autônoma conforme convenção do condomínio edilício, já que, novamente, não há efetiva posse sobre área de garagem, mas uso de área comum em conformidade com as normas condominiais. Aqui, novamente remeto aos precedentes do TJSP mencionados no parecer ministerial. Não obstante, entendo não haver prejuízo ao requerente, já que eventual reconhecimento de usucapião do apartamento levaria ao automático direito ao uso de vaga indeterminada na garagem, já que tal direito é reconhecido pelo próprio condomínio e publicizado nas matrículas das unidades autônomas. Aqui, a solução aventada pelo Oficial, de registro da usucapião na matrícula já existente, que contém informação sobre o uso de vaga, parece-me correta e suficiente. Portanto, para seguimento do pedido extrajudicial de usucapião, deverá o requerente adequar seu pedido, excluindo a “vaga indeterminada” de garagem e adequando a situação quanto a posse, seja requerendo a usucapião da totalidade do bem, seja incluindo, no polo ativo, os demais possuidores, hipótese na qual a propriedade será reconhecida em favor de todos os possuidores em partes iguais. Saliento, por fim, que a presente decisão não representa impeditivo ao requerente para que adquira a parte ideal que pretende: apenas não é possível o pedido, na forma em que feito, por meio de usucapião. Destaco que o Proc. 100175-75.2016.8.26.0100, em que houve pedido de adjudicação compulsória, foi extinto sem julgamento de mérito, constando da sentença que “vige no caso o princípio mors omnia solvit; era mister o ajuizamento da demanda em face do espólio ou contra seus sucessores”, de modo que nada impede o ajuizamento da correta ação caso o requerente pretenda a aquisição de parte ideal, lembrando que eventuais credores de pessoas falecidas tem interesse processual para abertura de inventário com nomeação de inventariante dativo. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis a requerimento de Eduardo Mercadante, mantendo os óbices ao pedido. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: ALESSANDRO LIMA PEREIRA DE ASSIS MUNHOZ (OAB 414320/SP) (DJe de 20.10.2020 – SP)
Fonte: DJE/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
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