Número do processo: 1001960-06.2016.8.26.0586
Ano do processo: 2016
Número do parecer: 206
Ano do parecer: 2019
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1001960-06.2016.8.26.0586
(206/2019-E)
Registro de Imóveis – Averbação de construção – Parcelamento irregular de solo posteriormente regularizado – Divergência entre a área inscrita na matrícula na qual se instituiu o condomínio edilício e aquela que se busca averbar – Aumento da área construída – Necessidade de obtenção da aprovação da totalidade dos condôminos e de apresentação de instrumento de alteração da instituição do condomínio – Recurso desprovido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
JAIME GARCIA FERNANDEZ interpõe recurso contra r. sentença de fls. 891/892, que negou pedido de averbação de construção junto à matrícula nº 10.866 do Ofício de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Roque.
Sustenta o recorrente que a averbação é perfeitamente cabível, sendo desnecessária obtenção da aprovação da totalidade dos condôminos e de apresentação de instrumento de alteração da instituição do condomínio, tratando se, em verdade, de tentativa do Oficial em receber valores mais elevados a título de emolumentos.
Afirma que, nas áreas não edificadas, como é o caso, é possível a construção de casas com área mínima, ainda que haja áreas diferentes para mais, posto que não guardam nenhuma relação com quantidade ocupada, exigindo se somente o respeito às posturas municipais e às normas estabelecidas no ato da sua instituição.
É o relatório.
Opino.
O recorrente busca averbar construção relativa à unidade nº 51, chamada em estado embrionário, do Condomínio Vinhas de João Paulo II, instituído na matrícula nº 10.866 da serventia imobiliária acima referida.
O Condomínio Vinhas de João Paulo II, com origem em sucessivas alienações de frações ideais da gleba, em ofensa à lei de Parcelamento de Solo Urbano, foi regularizado em procedimento que tramitou perante a Corregedoria Permanente local, nos autos do Processo CG nº 14/2001 (fl 542).
Esta própria Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, por intermédio do Provimento nº 10/2004, criou procedimento junto às Corregedorias Permanentes para regularização dos parcelamentos irregulares anteriores a 08 de junho de 2001, outorgando a esses parcelamentos tratamento similar ao de condomínio edilício, ainda na forma da Lei nº 4.591/64, conforme matrícula de fls. 208/209.
As peculiaridades envolvendo o Condomínio Vinhas de João Paulo II também foram bem destacadas pelas informações do Sr. Oficial à fl. 563:
“A efetiva construção da unidade, conforme ficou estabelecido na regularização do condomínio, registrada por decisão judicial exarada no Processo n. 14101-A, é condição para que se possa descerrar matrícula para a unidade autônoma, já que encontra-se em estado embrionário, o que significa dizer: unidade a construir, hipótese onde ainda não existe a unidade autônoma. Que finalidade teria vincular um projeto de construção à uma unidade desprovida de construção, não fosse a de estabelecer, como será ela quando concluída, vinculando o condomínio, seu titular, ao que ficou estabelecido no registro da instituição do condomínio (R. 233/10.866), mormente as áreas e frações estabelecidas no registro”.
Assim, o condomínio restou instituído, relativamente àquelas unidades concluídas, e incorporado (estado embrionário), para as unidades que aguardam construção, como é o caso daquela sob exame (unidade nº 51), conforme projeto atrelado e arquivado na serventia.
Todavia, para as construções ainda não erigidas, em estado embrionário, na forma como decidido ao tempo da regularização, deveria haver adequação ao projeto de instituição do condomínio.
O pedido de averbação de construção demonstra claramente um considerável aumento da área, que, segundo a instituição do condomínio, seria de 137,83 m2 (fls. 208/209) e, nos termos do auto de conclusão de obra, perfaz 436,85 m2 (fl. 49).
É por essa razão que, nada obstante o esforço do recorrente, o ingresso de construções a cada uma das unidades futuras, havendo divergência de áreas, não prescinde de modificação do memorial, com anuência de todos os condôminos, face à indiscutível alteração nas frações ideais.
O Código Civil possui regramento próprio quanto a isso:
“Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”
As NSCGJ são expressas quanto à necessidade de anuência da totalidade dos condôminos, conforme Item 84 do Capítulo XX, Tomo II:
“84. A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos.”
Na mesma linha, vem o ensinamento de Francisco Eduardo Loureiro:
“a alteração dasfrações ideais das unidades já existentes no solo e nas coisas comuns e a desfiguração do projeto original, com o acréscimo de novos condóminos, tem profunda repercussão na vida condominial, justificando-se, por isso, a aprovação por unanimidade” (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, Barueri, 2007, p. 1.212)
Trata-se de matéria já decidida por esta Eg. Corregedoria Geral da Justiça:
“Condomínio Horizontal – Pretensão de averbação, na matrícula de uma unidade condominial, do aumento da área construída – Necessidade de obtenção da aprovação da totalidade dos condôminos e de apresentação de instrumento de alteração da instituição do condomínio assinado por todos os condôminos, assim como quadro de cálculo das áreas das edificações com observância dos padrões da ABNT – Condomínio de casas que não se confunde com loteamento – Unidade condominial que se identifica com a própria construção – Modificação na área construída com reflexos na instituição condominial, por interferir no cálculo das frações ideais de cada condômino – Pedido de Providências julgado improcedente – Recurso improvido.” (Processo CGJ 000761-87.2016.8.26.0152, Juíza Assessora Tatiana Magosso, Des. Pereira Calças).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Condomínio de casas – Averbação de construção – Alteração da especificação de condomínio caracterizada – Necessidade de aprovação pela totalidade dos condôminos – Inviabilidade de averbação sem tal aprovação unânime – Averbação pretendida, ademais, que, isoladamente, sob o prisma registra!, desvincula o terreno das unidades residenciais, desfigurando o Condomínio em questão – Recurso provido.” (Processo CG 128.661/2010, Juiz Assessor Hamid Charaf Bdine Júnior, Des. Maurício da Costa Carvalho Vidigal).
Vale lembrar que, no presente caso, não se aplicam as regras relativas aos condomínios de lotes, com modificações trazidas pela Lei nº 13.465/2017 e alterações junto às Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
A figura do condomínio de lotes, embora sabidamente existente, do ponto de vista fático, em municípios espalhados pelo interior do Estado, inclusive com autorização legislativa municipal, apenas passou a existir juridicamente com a vigência da referida Lei nº 13.465/2017.
Por essas razões, respeitado o entendimento do recorrente, a r. sentença deve ser mantida em sua integralidade.
Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso.
Sub censura.
São Paulo, 11 de abril de 2019.
Paulo Cesar Batista dos Santos
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. São Paulo, 16 de abril de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: ERVAL DE OLIVEIRA JUNIOR, OAB/SP 110.119.
Diário da Justiça Eletrônico de 24.04.2019
Decisão reproduzida na página 084 do Classificador II – 2019
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
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