Registro de Imóveis – Condomínio edilício – Matrículas de garagens – Bloqueio em procedimento administrativo – Solicitação de desbloqueio das matriculas visando possibilitar o registro de carta de adjudicação expedida em ação de cobrança de despesas condominiais – Garagens que serão transmitidas ao próprio condomínio edilício que, por seu lado, não poderá promover alienações sem prévia autorização concedida pelos condôminos em assembleia a ser convocada para essa finalidade – Inadequação do procedimento administrativo para a solução de litígio entre condôminos, ou desses com terceiros – Recurso provido para determinar do desbloqueio das matriculas.


  
 

Número do processo: 1092773-14.2018.8.26.0100

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 189

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1092773-14.2018.8.26.0100

(189/2019-E)

Registro de Imóveis – Condomínio edilício – Matrículas de garagens – Bloqueio em procedimento administrativo – Solicitação de desbloqueio das matriculas visando possibilitar o registro de carta de adjudicação expedida em ação de cobrança de despesas condominiais – Garagens que serão transmitidas ao próprio condomínio edilício que, por seu lado, não poderá promover alienações sem prévia autorização concedida pelos condôminos em assembleia a ser convocada para essa finalidade – Inadequação do procedimento administrativo para a solução de litígio entre condôminos, ou desses com terceiros – Recurso provido para determinar do desbloqueio das matriculas.

Trata-se de recurso interposto pelo Condomínio Conjunto Yuma contra r. decisão da MM. Juíza Corregedora Permanente que manteve o bloqueio administrativo das trezentos e dezoito matrículas das vagas de garagem previstas no registro da sua instituição, para possibilitar o futuro registro de carta de adjudicação que foi expedida em seu favor em ação de cobrança de despesas condominiais.

Alega, em suma, que o bloqueio foi determinado pela MM. Juíza Corregedora Permanente em procedimento em que um dos condôminos afirmou que o número de vagas efetivamente existentes seria inferior ao das matrículas abertas. Esclareceu que as vagas de garagem foram adjudicadas em seu favor e que promoveu esforços para arrecadar os valores necessários para o pagamento do ITBI e para o registro da adjudicação. Aduzi u que as vagas de garagem são objeto de matrículas próprias e foram adjudicadas em ação judicial (Processo nº 0186044-41.2011.8.26.0100 da 4ª Vara Cível da Comarca da Capital). Asseverou que não há decisão judicial declarando a existência de número de vagas inferior às que foram matriculadas. Informou que necessita do registro para a aquisição do domínio das garagens que ainda figuram como de propriedade do construtor. Requereu o provimento do recurso para o desbloqueio das matrículas das vagas de garagem (fls. 77/80).

O Ministério Público opinou pelo não provimento do recurso (fls. 91/92).

É o relatório.

O recorrente pretende o cancelamento do bloqueio das matrículas das vagas de garagem que foi determinado pela Corregedoria Permanente, no Processo nº 0010674-38.2017.8.26.0100 (fls. 69/70), por r. decisão de 17 de julho de 2017.

O pedido de revisão da decisão que determinou os bloqueios foi indeferido porque existiria discrepância entre o espaço físico para as vagas de garagem efetivamente existente, que comportaria duzentas e onze vagas, e quantidade de vagas que são objeto de matrículas próprias, no total de trezentos e dezoito, sem a indicação de fato novo que justificasse a alteração da medida que teve como finalidade preservar a segurança jurídica e os direitos de terceiros (fls. 69/70).

O Processo nº 0010674-38.2017.8.26.0100 da 1º Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital teve início em razão de determinação pela Corregedoria Geral da Justiça, realizada no julgamento de recurso interposto no Processo nº 1118921-67.2017.8.26.0100, para a análise de providências relativas às matrículas das vagas de garagem, visando a proteção de terceiros de boa-fé, em razão da notícia de divergência entre a situação fática e a registral (fls. 01 dos autos em apenso).

Por seu turno, o Processo nº 1118921-67.2017.8.26.0100 foi instaurado em razão de requerimento, formulado por Roberto Berlarmino Herebia, e outros, para a retificação da matrícula nº 23.876 do 4º Registro de Imóveis da Capital, em que promovido o registro da instituição do Condomínio Conjunto Yuma, porque foram abertas matrículas para trezentos e dezoito vagas de garagem, mas, de fato, existem duzentos e onze espaços para guarda de veículos, distribuídos em três pavimentos que são objeto de propriedade comum dos condôminos.

Esse pedido foi indeferido porque, como constou em r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Dr. Luciano Gonçalves Paes Leme, que foi aprovado pelo Excelentíssimo Desembargador Pereira Calças, então Corregedor Geral da Justiça, o registro das vagas de garagem foi promovido em consonância com o memorial da incorporação e a instituição e especificação do condomínio que previram a existência de trezentos e dezoito vagas de garagem distribuídas em três subsolos, consistindo essas vagas em unidades autônomas a que foram atribuídas fração ideal do terreno, área útil, área total e designação numérica específica (fls. 04 dos autos em apenso).

Foi considerado, ainda, que a retificação requerida poderia atingir direitos de terceiros que não participaram do procedimento administrativo, em especial pela alteração das vagas de garagem que deixariam de constituir unidades autônomas para passar a consistir em espaços situados em área comum do condomínio.

Além disso, a retificação importaria em atribuir às demais unidades autônomas as frações ideais do condomínio vinculadas às matrículas das vagas de garagem, com alteração substancial da instituição e convenção do condomínio (fls. 06 dos autos em apenso).

Contudo, diante de evidências concretas da existência de espaço físico insuficiente para acomodar o número de vagas de garagem previsto na instituição do condomínio, foi determinada a adoção de providências, pela Corregedoria Permanente, para verificar eventual pertinência do bloqueio das matrículas, de modo a evitar prejuízos a terceiros de boa-fé (fls. 06/07 e 8 dos autos em apenso).

Roberto Belarminio Herebia, e outros, intervieram no Processo nº 1092773-14.2018.8.26.0100 e insistiram na retificação do registro da instituição do condomínio (fls. 13/17 dos autos em apenso).

A seguir, no Processo nº 1092773-14.2018.8.26.0100, foi determinado o bloqueio das matrículas das vagas de garagem para que a dissonância entre a situação fática e a registrária, decorrente da inexistência de espaço suficiente para acomodar trezentos e dezoito vagas de garagem consideradas como unidades autônomas, não cause prejuízo a terceiros de boa fé (fls. 40/42 dos autos em apenso).

Além disso, foi determinada a intimação dessa r. decisão aos proprietários das garagens bloqueadas (fls. 88), informando a Oficial de Registro de Imóveis que todas eram de propriedade de Jorge Antonio Miguel Yunes e sua mulher, Ivani José Kechefi Yunes (fls. 91 autos em apenso).

Ainda no Processo nº 1092773-14.2018.8.26.0100, Ivani José Kechefi Yunes comunicou ao Oficial de Registro de Imóveis o falecimento de Jorge Antonio Miguel Yunes e esclareceu que todas as vagas de garagem foram transmitidas ao Condomínio Conjunto Yuma mediante adjudicação realizada no Processo nº 0186044-41.2011.8.26.0100 (fls. 971124 dos autos em apenso).

Destarte, em que pese a não juntada aos autos das certidões das matrículas bloqueadas, ficou suficientemente esclarecido, e foi confirmado pela Sra. 4ª Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 60/61), que essas matrículas são relativas às trezentos e dezoito vagas de garagem que estão registradas como de propriedade de Jorge Antonio Miguel Yunes e Ivani José Kechfi Yunes.

Por sua vez, Jorge Antonio Miguel Yunes e Ivani José Kechfi Yunes transmitiram todas as vagas de garagem ao Condomínio Conjunto Yuma mediante transação realizada no Processo nº 0186044-41.2011.8.26.0100 da 4ª Vara Cível da Comarca da Capital, com posterior expedição de carta de adjudicação em favor do adquirente (fls. 15/41).

Apesar da ausência dos documentos que levaram ao reconhecimento da existência de indícios de que o espaço físico do edifício destinado à guarda de veículos é insuficiente para comportar as trezentos e dezoito vagas de garagem, o desbloqueio das matrículas para permitir o registro da carta de adjudicação não causará riscos a terceiros incertos, ou desconhecidos.

Assim porque, em tese, o registro da adjudicação é necessário para a transmissão da propriedade das trezentos e dezoito vagas de garagem ao próprio condomínio em que estão situadas.

Promovido esse registro, novas alienações somente serão possíveis mediante aprovação pela Assembleia dos Condôminos, a ser convocada mediante notificação de todos os condôminos em que deverá ser consignada a finalidade da assembleia. Nesse sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CONDOMÍNIO – ALIENAÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL – Para que o condomínio edifício venda unidade condominial de que seja proprietário, necessária a unanimidade de votos dos condôminos presentes em assembleia geral convocada para este fim, o que não se confunde com unanimidade de todos os condôminos, prescindível à hipótese. Recurso não provido” (Conselho Superior da Magistratura, Apelação nº 1024765-14.2015.8.26.0577, Rel. Desembargador Pereira Calças, j. 05.12.2017).

E nas vendas que forem autorizadas também prevalecerá o que dispuser a convenção do condomínio sobre a possibilidade, ou não, da alienação de vaga de garagem a quem não for proprietário de unidade autônoma consistente em apartamento ou em loja.

Isso permitirá que todos os condôminos participem da assembleia e, se houver litígio, movam as ações pertinentes visando a tutela dos direitos de que se considerarem titulares.

Ademais, nada impede que essas ações sejam movidas de imediato se houver litígio sobre a distribuição e uso das vagas de garagem efetivamente existentes, uma vez que não pode ser resolvido em procedimento de natureza administrativa.

Por igual razão, nas ações que forem movidas poderão as partes solicitar o bloqueio dos registros, ou eventuais outras medidas cautelares que se mostrarem cabíveis para a preservação de seus respectivos direitos.

Por outro lado, o Processo nº 1118921.67.2015.8.26.0100 disse respeito à natureza das vagas de garagem, com pretensão de alteração de vagas consistentes em unidades autônomas para espaço destinado à guarda de veículos em área comum de propriedade de todos os condôminos.

Essa alteração implica em modificação do direito de propriedade atualmente existente, o que depende da retificação ou cancelamento das matrículas das vagas de garagem, pois, como previsto no art. 1.245, § 2°, do Código Civil: “Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

Por essa razão, a alteração da natureza das vagas de garagem depende de negócio jurídico celebrado por todas as pessoas legitimadas, ou de determinação em ação contenciosa.

Essas medidas, por sua natureza, são incompatíveis com o procedimento administrativo de retificação, motivo pelo qual não autorizam o bloqueio determinado.

Por fim, o cancelamento do registro mediante redução ao número de vagas de garagem que, segundo alegado no Processo nº 1118921.67.2015.8.26.0100, corresponderia ao espaço físico existente, também depende de negócio jurídico a ser celebrado pelos legitimados, ou de determinação em ação própria, por afetar diretamente o direito de propriedade decorrente das matrículas que foram abertas em conformidade com a instituição do condomínio edilício.

Por esses motivos, no presente caso concreto mostra-se possível o cancelamento do bloqueio determinado em procedimento administrativo.

Ante o exposto, o parecer que apresento ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de dar provimento ao recurso para revogar o bloqueio das matrículas das garagens do Condomínio Conjunto Yuma determinado no Processo nº 0010674-38.2017.8.26.0100 da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital.

Se aprovado, competirá à MM. Juíza Corregedora Pe1manente expedir o mandado para o cancelamento do bloqueio e, ainda, dar ciência deste parecer, e da r. decisão de Vossa Excelência, a Roberto Belarmino Herebia e outros, porque intervieram, como interessados, no Processo nº 0010674-38.2017.8.26.0100.

Sub censura,

São Paulo, 08 de abril de 2019.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e dou provimento ao recurso para revogar o bloqueio administrativo das matrículas das garagens do Condomínio Conjunto Yuma determinado no Processo nº 0010674-38.2017.8.26.0100 da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital. O mandado para a averbação do cancelamento dos bloqueios será expedido pela Corregedoria Permanente a que competirá, ainda, dar ciência do parecer e desta decisão para Roberto Belarmino Herebia, e outros, que intervieram como interessados no Processo nº 0010674-38.2017.8.26.0100. Oportunamente, remetam-se os autos à Vara de origem. Intimem-se. São Paulo, 10 de abril de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogada: MARIA VALERIA VIEGAS ALVES CARNEIRO, OAB/SP 151.757.

Diário da Justiça Eletrônico de 16.04.2019

Decisão reproduzida na página 073 do Classificador II – 2019

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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