Saiba como os Cartórios de Títulos e Documentos auxiliam o Agronegócio brasileiro

A relação entre os cartórios e o agronegócio é fundamental para propiciar a realização de diversos atos necessários a esse setor econômico tão importante para o Brasil. Entre as especialidades extrajudiciais existentes, os Cartórios de Registro de Títulos e Documentos (RTD) prestam atendimento essencial para o agrobusiness.

Dentre os contratos mais comuns do Agro, que ingressam em Cartórios de Títulos e Documentos estão o registro de todos os direitos reais de garantias sobre bens móveis e semoventes, penhor de direitos e de títulos de crédito, assim como, garantias pessoais, constituídas por cédulas de crédito, além do serviço de notificação para constituição em mora, todos eles disciplinados pelo Código Civil brasileiro e legislações correlatas.

De acordo com a diretora de Títulos e Documentos da Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso (Anoreg/MT) e titular do 1º Ofício de Cuiabá, Glória Alice Ferreira Bertoli, vários outros contratos e títulos do Agronegócio acabam por adentrar esta atividade extrajudicial em especial “os contratos de arrendamento e parceria rural são instrumentos criados pelo Estatuto da Terra e de uso comum no meio agrícola, e foram regulamentados pelo Decreto nº 59.566/66, que conceitua cada um destes contratos”, explica.

Na legislação, o arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, por preço certo, líquido e pré-determinado, independente dos riscos ou do lucro do arrendatário.

Já a parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei. É uma espécie de sociedade capital-trabalho, onde o dono da terra entra com o imóvel e o parceiro com o trabalho, partilhando os lucros ou prejuízos que o empreendimento possa ter.

“A diferença principal entre eles, é que no arrendamento há estipulação de preço certo independente de riscos, enquanto que na parceira rural, há o requisito da partilha de riscos, dos frutos, produtos ou lucros que as partes estipularem”, acrescentou Glória.

Já o comodato é uma modalidade contratual também muito praticada no meio rural entre proprietários e trabalhadores da terra. Segundo dispõe o artigo 579 do Código Civil, comodato é o empréstimo gratuito de coisa não fungível (que não se gasta com o uso). É um contrato pelo qual uma pessoa cede à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e/ou facilidades. Em outras palavras, é um contrato onde uma das partes (comodante) entrega à outra (comodatário) um imóvel coisa, a fim de se servir dela por um tempo ou uso determinado, com a obrigação de restituir o mesmo imóvel recebido.

“Particularmente, aos bens imóveis e com destinação rural, temos o comodato rural, que é um contrato unilateral, pois nenhuma obrigação é atribuída ao comodante, e sim, ao comodatário, que recebe o bem como empréstimo, de forma gratuita, devendo zelar pelo patrimônio e restituí-lo ao final do prazo convencionado ou quando exigida pelo comodante. Nesse tipo de contrato, não há nenhuma retribuição pela utilização do imóvel rural, pois na hipótese de renda ou aluguel, o contrato não será mais de comodato, e sim de arrendamento rural, devido a sua onerosidade”, explicou a diretora.

Por sua vez a alienação fiduciária é um contrato formal e acessório, tendo como objetivo principal garantir o cumprimento de uma obrigação convencionada, que consiste na transferência feita pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem móvel fungível ou infungível, com garantia do seu débito, até o adimplemento da obrigação principal. “Analisando-se a estrutura da alienação fiduciária em garantia, verifica-se, de imediato, que se trata de negócio jurídico bilateral, o qual visa transferir a propriedade de coisa móvel com fins de garantia (propriedade fiduciária)”, acrescentou Glória.

Ao registrar uma garantia sobre bem móvel ou direito no RTD, o documento torna-se público e tem sua eficácia expandida para toda e qualquer pessoa que tenha participado do negócio. Por conta disso, a garantia fica protegida juridicamente e ganha prioridade em relação a outros direitos não registrados. Por meio de consulta à Central do RTD é possível identificar que garantias e ônus incidem sobre um determinado bem móvel, bem como avaliar o desempenho de uma determinada pessoa no pagamento de suas obrigações ao longo do tempo e o estado atual de seu comprometimento patrimonial no que se refere a negócios envolvendo bens móveis e direitos.

Na prática, qualquer pessoa pode apresentar um título ou documento a registro, por meio da Central Eletrônica de RT, pela CEI (Central Eletrônica de Mato Grosso), ou diretamente na recepção do cartório, que por sua vez é protocolado, qualificado e registrado. Se houver alguma exigência legal a ser satisfeita, o registrador informa ao apresentante para que o faça e torne o título hábil a registro. Todo esse trâmite também pode ser feito via Central Eletrônica.

No Cartório de Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor devem ser registrados todos os direitos reais de garantias sobre bens móveis e semoventes, penhor de direitos e de títulos de crédito, assim como, garantias pessoais, a exemplo da fiança, contudo há uma exceção, que é o direito real denominado penhor, que em algumas circunstâncias específicas são registrados no Livro 3-Auxiliar do Registro de Imóveis da situação do imóvel em que o bem empenhado ficará depositado.

Em regra, constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor de uma coisa móvel, suscetível de alienação, que deve ser levado a registro em Títulos e Documentos, porém no penhor especial (rural, industrial e mercantil), as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar e deve ser levado a registro no Registro de Imóveis.

Segundo Glória, a Lei 13.986/2020 atualizou as normas dos instrumentos de crédito e trata de alterações no crédito rural, buscando inovar através da criação de Fundos Garantidores Solidários (FGS) para as linhas de crédito e aperfeiçoar as regras de títulos rurais. “Para o Registro de Títulos e Documentos houve uma inovação bastante positiva ao prever a possibilidade da alienação fiduciária de produtos agropecuários e de seus subprodutos, que poderá recair sobre bens presentes ou futuros, fungíveis ou infungíveis, consumíveis ou não, cuja titularidade pertença ao fiduciante, devedor ou terceiro garantidor, cujo registro deve ocorrer no RTD do domicílio do devedor, estando a Central de RTD apta a receber e distribuir os títulos rurais para mais de 3.800 cartórios do país”, encerrou.

Fonte: Anoreg/BR

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Retorno gradual de atividades presenciais

Foco em condições seguras e muito planejamento.

 Após quatro meses de trabalho 100% remoto, o Tribunal de Justiça de São Paulo retomou na última segunda-feira (27), de forma gradual e escalonada, algumas atividades presenciais. Parte das unidades está aberta para serviços internos, exame de processos físicos e atendimento e prática de atos presenciais que sejam estritamente necessários. No entanto, 85 comarcas permanecem em trabalho 100% remoto ao menos até o dia 9 de agosto, pois estão na Fase 1 (vermelha) do Plano São Paulo, baixado pelo Governo estadual.

As medidas adotadas pelo Tribunal de Justiça durante o período de isolamento social imposto pela Covid-19 foram eficazes e, para o retorno gradativo, o foco da Administração é a segurança e a saúde para todos que trabalham e frequentam os prédios do Judiciário. Para que isso fosse possível, o TJSP vem estudando medidas e planejando a aquisição dos materiais necessários desde maio. Em 4 de junho, o presidente, desembargador Geraldo Pinheiro Franco, criou grupo de trabalho para implementação e acompanhamento das medidas, com reuniões semanais. O grupo é composto pelo próprio presidente; pelo vice-presidente, desembargador Luis Soares de Mello; pelo corregedor-geral da Justiça, desembargador Ricardo Mair Anafe; além de juízes assessores, juízes diretores de fóruns; secretários e uma médica da Diretoria de Assistência e Promoção de Saúde.

“Foram meses de trabalho e, desde o começo, nossa preocupação sempre foi preservar as pessoas. E, em sendo esse o nosso norte, cada linha que escrevemos, cada normatização, teve como foco a vida humana. Afinal, somos aproximadamente 40 mil servidores, três mil magistrados e dez mil terceirizados e, naturalmente, essas pessoas convivem com outras. Daí a importância das nossas decisões e seus reflexos”, conta o vice-presidente Luis Soares de Mello. “Foram muitas reuniões com a participação efetiva de todos os integrantes do grupo. Debatemos muito, ponderamos cada item e buscamos o consenso, tendo como base pareceres médicos e pesquisas”, completa.

 Saúde 

Um dos principais documentos elaborados pelo TJSP nesse processo foi a “Nota Técnica sobre Protocolos e Orientações para Retorno ao Trabalho Presencial”. Redigida pelo Departamento de Saúde da Secretaria de Gestão de Pessoas (SGP), o texto reúne recomendações de autoridades sanitárias para diminuição da incidência do novo coronavírus. Um dos itens ressalta a necessidade de maior atenção com aqueles que fazem parte do grupo de risco. O Provimento CSM 2.564/20, que estabelece o retorno gradual, segue essa orientação, mantendo em trabalho remoto os magistrados e servidores com mais de 60 anos; com doenças crônicas; gestantes e lactantes; pessoas que coabitem com idosos ou com doenças crônicas; e pessoas com deficiência.

A nota técnica também descreve orientações sobre equipamentos de proteção para o trabalho, limpeza, regras de distanciamento e ocupação do espaço, acesso às unidades, entre outros. “Podemos dizer que a nota técnica vem sendo preparada desde fevereiro, quando os primeiros casos foram relatados. Nós, da SGP, estamos acompanhando todo esse processo. Inicialmente, propusemos os afastamentos e licenças compulsórias no Tribunal, até que, diante da evolução da doença no Brasil, foi necessária a implementação do trabalho 100% remoto”, diz Daniele Perroni Kalil, médica do TJSP responsável pela elaboração do material.

Ela conta que, ao longo da quarentena, a equipe tem coletado informações em órgãos de saúde e de pesquisa – nacionais e internacionais –, além de terem a colaboração do médico infectologista David Uip. Esse intenso trabalho resultou na Nota Técnica, com as práticas mais eficazes para prevenção da doença no ambiente do Tribunal. “São orientações sobre higienização, vedação da entrada de pessoas com sinais ou sintomas da doença, disponibilização de ambulatório único para eventuais atendimentos desses casos, regras de distanciamento, entre outras medidas. Mantendo as recomendações, estaremos seguros”, afirma a médica.

Além de pontuar todas as informações de saúde, a nota também recomenda a realização de campanha, para orientar os públicos interno e externo sobre os cuidados necessários. A Presidência acionou a Diretoria de Comunicação Social da instituição, que desenvolveu a campanha TJ + Seguro. Foram produzidos milhares de cartazes e adesivos para distribuição nos mais de 600 prédios do Estado, com orientações sobre uso de máscara, distanciamento, higiene e novas regras de convívio social. As peças – que não são publicitárias e sim para a preservação e orientação das pessoas – contam com o slogan “Respeitar as orientações é respeitar a vida”. “Nosso objetivo é dar visibilidade a todas essas orientações. Quando uma pessoa estiver no fórum, para cada lugar que ela olhar terá uma comunicação visual padronizada: nos totens de álcool em gel, nos elevadores, nos pontos biométricos, nos banheiros, nas mesas, nas filas etc. Tudo foi pensado para receber as pessoas com segurança”, conta a juíza assessora da Presidência Claudia Chamorro.

 Administração

Os materiais gráficos foram apenas uma parte de uma enorme preparação para o retorno gradual. Diante do gigantismo da Corte paulista – a maior do mundo – o volume de produtos que precisaram ser adquiridos se tornou um desafio. Para viabilizar o necessário, a Presidência, por meio de suas secretarias, trabalhou cuidadosamente. “Estamos planejando o retorno praticamente desde que os fóruns fecharam”, conta a juíza assessora da Presidência Juliana Marzagão. “Primeiro foi necessário observar como a pandemia se desenvolvia e tentar prever qual seria a data de retorno ao sistema presencial, assim como a forma para essa retomada. Depois de definidas as principais questões, começou-se a pensar no que seria adquirido, sempre com apoio da área de saúde do TJSP, inclusive para avaliação sobre a eficácia de vários equipamentos oferecidos no mercado.”

Entre os itens comprados estão: 322.524 máscaras de tecido, 7.762 frascos e 6.289 galões de álcool em gel, 18.771 dispensers para álcool em gel, 853 totens para dispenser de álcool em gel (pé), 5.800 caixas de luvas, 12.274 pedestais para isolamento interno, 1.200 rolos de fita zebrada e 1.800 rolos de fita adesiva para demarcação do solo, 2.000 adesivos para elevadores, 8.000 protetores faciais (face shield) e 1.250 termômetros.

Outro ponto essencial foi a distribuição desses materiais para todas as 320 comarcas do Estado. A logística é de responsabilidade da Secretaria de Administração e Abastecimento (Saab), assim como o trabalho de orientação dos administradores prediais e o treinamento das equipes sobre os procedimentos de segurança. “Alguns produtos foram entregues, pelos fornecedores, diretamente nas comarcas. Porém, para a maior parte, a distribuição ficou a cargo do Tribunal. Nesse caso, eles foram para o almoxarifado central e, com o apoio das dez Regiões Administrativas Judiciárias, distribuídos para as comarcas”, explica o secretário da Saab, Adriano Pissolatto.

A Saab também elaborou manual com os protocolos para a preparação das instalações. O documento de 40 páginas descreve como deve ser a atuação das equipes; a preparação das instalações; os cuidados após a abertura dos fóruns; e os protocolos de acesso do público, limpeza, segurança e transporte, além de outros itens igualmente importantes. “Duas semanas antes da abertura, os administradores já estavam preparando nossas unidades em todo o Estado. A Diretoria de Administração Predial realizou um webinar em junho, com a participação de 450 funcionários, e criou uma área de perguntas frequentes no Portal do Administrador”, relata.

 Equipes

Um ponto de destaque de todo o planejamento foi a definição das equipes para o trabalho presencial em cada unidade, que contam com o mínimo necessário de servidores e juízes para as atividades relacionadas aos processos físicos e, no caso de unidades administrativas, para atividades essenciais. “Ao dimensionar as equipes, o Conselho Superior da Magistratura (CSM) buscou equilibrar a priorização da saúde com a necessidade de retomada do trabalho presencial. Para a construção desse modelo, contou com o apoio técnico da Secretaria de Primeira Instância e da Secretaria de Gestão de Pessoas”, ressalta o juiz assessor do Gabinete Civil da Presidência Rodrigo Nogueira.

As escalas, definidas pelos gestores, seguem o Provimento CSM nº 2.564/20. Aqueles que não estiverem atuando no presencial continuam em home office. Para evitar aglomerações, regras de acesso também foram estabelecidas pelo provimento.  Nesta semana (de 27 a 31) as atividades são internas. A partir da próxima segunda (3), o atendimento presencial de partes, especialmente nos Juizados Especiais e nos pedidos de alimentos, se absolutamente necessário, serão realizados com prévio agendamento, no site do Tribunal (www.tjsp.jus.br/agendamento).

“O corregedor-geral participou de todas as definições ao lado dos demais integrantes do CSM, sempre priorizando a saúde das pessoas e buscando evitar aglomerações nos fóruns. A primeira semana é dedicada aos trabalhos internos, para que funcionários e magistrados possam se inteirar e organizar o cartório. Na semana seguinte, os prazos nos processos físicos serão retomados”, explica a juíza Carla Germano, assessora da Corregedoria Geral da Justiça. A magistrada destacou a necessidade de regramento específico para a Unidade de Processamento das Execuções contra a Fazenda Pública da Capital (Upefaz), estabelecido pelo Comunicado Conjunto nº 690/20: “Tínhamos uma preocupação pela quantidade de processos do setor, a maioria físicos. Por isso tomamos providências com relação às guias de levantamento, que serão agendadas, e ao distanciamento nas filas para atendimento”, informa. Outro ponto que diminui a circulação de pessoas nos fóruns é a manutenção das audiências virtuais. Audiências presenciais serão excepcionalmente realizadas quando inviável a audiência por videoconferência e, quando necessárias, deverão ocorrer de forma mista, com a presença de algumas pessoas no local e participação virtual de outras, inclusive de réus presos e adolescentes em conflito com a lei.

Uma grande novidade para facilitar o dia a dia de advogados e integrantes do TJSP é a possibilidade de peticionamento eletrônico em processos físicos. O Comunicado Conjunto nº 668/20 autoriza o procedimento e detalha como os patronos devem proceder.

Vale destacar que o TJSP acompanha diuturnamente a situação no Estado e, havendo necessidade, poderá adotar integralmente o Sistema Remoto de Trabalho, em todas as comarcas ou parte delas, na hipótese de recrudescimento ou nova onda de infecção generalizada pela Covid-19.

Todos os regramentos e materiais do retorno gradual ao trabalho presencial estão disponíveis no site www.tjsp.jus.br/coronavirus.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo

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TJ/SP confirma anulação de escritura de venda de imóvel de idoso registrada antes de seu falecimento

Para colegiado, não há provas de que falecido e o sobrinho tenham acordado que o bem seria vendido por preço inferior.

A 3ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP confirmou nulidade de escritura de compra e venda de imóvel registrada dias antes do falecimento de idoso proprietário do bem. Colegiado concluiu que não há qualquer prova que demonstre que o falecido e seu sobrinho acordaram que o bem seria vendido por preço inferior.

Consta nos autos que o idoso era proprietário de uma casa e, nos últimos meses de vida, passou a maior parte do tempo acamado. O homem não deixou ascendentes, descentes ou cônjuge sobrevivente. Os irmãos do homem se reuniram e um sobrinho informou que dois meses antes da morte do tio havia adquirido a casa onde ele morava, pelo valor de R$ 141,4 mil, sendo a escritura registrada quatro dias antes do falecimento.

A irmã do falecido ingressou na Justiça, pedindo a nulidade da escritura de compra e venda, alegando simulação do negócio jurídico, e que o imóvel era avaliado em R$ 400 mil. A autora ainda afirmou não haver comprovação de pagamento ao falecido.

O sobrinho, em sua defesa, alegou que o imóvel foi pago com o valor da venda de sete terrenos que possuía, e que o idoso esteve com plena capacidade mental até o fim de seus dias. O homem ainda disse que conviveu com o falecido por 40 anos, tendo adquirido o bem por preço justo, pois o imóvel é simples e antigo.

O juízo de 1º grau, ao analisar os dados bancários, contatou que o valor supostamente recebido não figura em nenhum banco. Ao entender que é forçoso reconhecer que a venda foi simulada, “visando afastar a ordem de vocação hereditária legalmente prevista”, o magistrado julgou procedentes os pedidos da autora.

Ao analisar o recurso do requerente, o relator, desembargador Dácio Tadeu Viviani Nicolau, julgou não prosperar o argumento do réu de que houve cerceamento de defesa.

“Embora o réu afirme que ocorreu cerceamento de defesa, não aponta como a prova testemunhal seria capaz de demonstrar que o vendedor estava em condições mentais de realizar o negócio enquanto estava vivo.”

O desembargador também rechaçou a alegação de que a escritura pública possui fé pública e faz prova plena ao considerar que “o documento público apenas produz os efeitos mencionados se válido, e a demanda questiona a própria validade da escritura pública”.

Por fim, o desembargador concluiu que o negócio foi realizado pouco antes do falecimento e por preço muito inferior ao valor do imóvel.

Assim, o colegiado decidiu manter a nulidade de escritura. O escritório Rodrigues de Camargo Advogados atuou na causa.

Processo: 1002729-18.2018.8.26.0368

Veja a decisão.

Fonte: Anoreg/BR

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