Apelação Cível nº 1000808-95.2018.8.26.0506
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000808-95.2018.8.26.0506
Comarca: RIBEIRÃO PRETO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1000808-95.2018.8.26.0506
Registro: 2020.0000413373
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000808-95.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes RENATO PIRES DE CAMPOS NETO e ROGERIO PANICO PERES, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso e julgaram improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 5 de junho de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1000808-95.2018.8.26.0506
Apelantes: Renato Pires de Campos Neto e Rogerio Panico Peres
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ribeirão Preto
VOTO Nº 31.151
Registro de Imóveis – Recusa de ingresso de pedido de instituição de condomínio e registro condominial – Exigência de apresentação de CND referente à construção – Averbação da construção e registro da instituição do condomínio promovidos pelos adquirentes das unidades em razão da inércia da construtora e incorporadora – Dispensa da CND – Ausência de solidariedade em face do que dispõe o art. 30, VII, da Lei n.º 8.212/91 – Recurso provido.
1. Cuida-se de recurso de apelação interposto por RENATO PIRES DE CAMPOS NETO e ROGÉRIO PANICO PERES contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto quanto à exigibilidade de certidão negativa de contribuições previdenciárias – CND para a instituição do Condomínio Edifício Arcádia e registro condominial na matrícula n.º 70.079.
A Nota de Exigência indicou como motivos de recusa do ingresso do título: “1.- Apresentar a certidão negativa de débitos previdenciário CND/INSS relativa à construção do empreendimento, nos termos do artigo 47, inciso II da Lei Federal n. 8212/91, observando se o disposto no artigo 48 do mesmo diploma legal; 2.- Informamos que o imóvel matriculado sob n. 70.079 encontra-se gravado com os ônus abaixo relacionados, não constituindo óbice ao registro pretendido. Todavia, aqueles objetos dos atos n. 10,20 e 21 impedem futura transmissão das unidades autônomas pela devedora proprietária E.C Empreendimentos Imobiliários a saber: (em resumo: 10 – penhora do INSS, 20 – Indisponibilidade determinada pelo TST, 21 – Indisponibilidade determinada pelo TST)”.
Sustentam os recorrentes que o débito com a União Federal em razão do não recolhimento das contribuições previdenciárias devidas durante a construção da obra, realizada exclusivamente pela construtora, deve recair exclusivamente sobre a própria construtora, de forma que os adquirentes, na qualidade de terceiros de boa-fé, não podem sofrer esse ônus; deve ser observado o artigo 30, inciso VII, da Lei n.º 8.212/91 e a jurisprudência do C. STJ e E. CSM; bem como a aplicação da Súmula 308 do STJ.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso, afastando-se o óbice (fl. 448/452).
É o relatório.
2. Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.
No mérito, respeitando o entendimento do MM. Juízo sentenciante, o recurso deve ser provido.
Em 07/12/2017 os recorrentes, juntamente com a Construtora EC Engenharia e Comércio Ltda. e outros adquirentes, apresentaram ao 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto o pedido de instituição do Condomínio Edifício Arcádia e registro condominial, prenotados sob n.º 440.168, a serem registrados na matrícula n.º 70.079, o que restou negado, nos termos da nota devolutiva de fl. 288/289, contendo a exigência de apresentação de certidão negativa de débitos relativa as contribuições previdenciárias referentes à construção da obra.
Com efeito, a exigência de apresentação da CND para averbação da construção do prédio, que precede o registro da instituição de condomínio, encontra guarida no art. 47, II, da Lei n.º 8.212/91, que assim dispõe:
“Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito- CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:
(…)
II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.”
No mesmo sentido, é o subitem 120.3 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“As construções, ampliações, reformas e demolições serão averbadas quando comprovadas por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela prefeitura, acompanhado da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil, ressalvado o disposto na Lei nº 13.865, de 08 de agosto de 2019”.
A par disso, no caso concreto, a averbação da construção e o registro da instituição do condomínio foram promovidos pelos adquirentes das unidades em razão da inércia da construtora e incorporadora, mesmo após ter sido condenada judicialmente nos autos do processo n.º 0038941-30.1998.8.26.0506, em tramite perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, a promover a instituição do condomínio e outorgar escritura pública aos adquirentes adimplentes.
Tal situação autoriza a dispensa da CND, uma vez que o art. 30, VII, da Lei n.º 8.212/91 expressamente exclui da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis.
“Art. 30. A arrecadação e o recolhimento das contribuições ou de outras importâncias devidas à Seguridade Social obedecem às seguintes normas:
(…)
VII – exclui-se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com o construtor”
O escopo do dispositivo legal foi, sem dúvida, proteger os adquirentes de boa-fé, conferindo às relações negociais relativas à construção civil maior segurança jurídica.
Outro não é o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça:
“TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA. RESPONSABILIDADE. CONSTRUÇÃO DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. OBRA RETOMADA POR CONDÔMINOS. DÉBITO ANTERIOR. RESSALVA LEGAL. ART. 30, INC. VII, DA LEI N. 8.212/91. EXPEDIÇÃO DE CND. CABIMENTO. 1. Na origem, ação mandamental ajuizada com o propósito de obter certidão negativa de débito, ao argumento de que os impetrantes, todos condôminos, não podem ser responsabilizados por dívida previdenciária de responsabilidade da construtora. 2. Hipótese em que o acórdão recorrido não deixa margem de dúvida da individualização da obra em duas fases, não sendo possível imputar aos adquirentes de unidades imobiliárias responsabilidade por débito relativo à primeira etapa da obra, de incumbência exclusiva da construtora-incorporadora. 3. A solidariedade fiscal em construção civil é objeto de exceção, no art. 30, inc. VII, da Lei n. 8.212/91: “Exclui-se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com o construtor”. 4. A lei protege a boa-fé dos adquirentes que comercializam com empresas construtoras, não só como mecanismo de justiça, mas também como instrumento de garantia, de forma que as relações contratuais na área da construção civil se desenvolvam num sistema de segurança. 5. “De acordo com o inciso VII do art. 30 da Lei 8.212/91, exclui- se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis. Assim, conclui-se pela ilegitimidade da recusa da CND em relação aos condôminos adquirentes de unidades imobiliárias da obra de construção civil incorporada na forma da Lei 4.591/64, para fins de averbação no registro de imóvel, devendo ser exigidas do construtor-incorporador eventuais dívidas previdenciárias” (REsp 961.246/SC, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 10/12/2009). 6. Recurso especial a que se nega provimento” (REsp 1485379 / SC RECURSO ESPECIAL 2014/0085743-3).
Nestes moldes, forçoso convir que a recusa apresentada não encontra respaldo, devendo a providência ser exigida da construtora/incorporadora.
3. Por essas razões, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 17.06.2020 – SP)
Fonte: DJE/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
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