COMUNICADO CG Nº 411/2020

Processo 1033774-97.2020.8.26.0100

Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Alumni Administração e Participações Ltda. – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Alumni Administração e Participações Ltda., após negativa de registro de instrumento particular de integralização do capital social cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 77.239 da citada serventia. Informa o Oficial que o óbice diz respeito ao fato da sociedade que integraliza as cotas sociais não ser proprietária do bem conferido, e sim seus sócios pessoas físicas, o que viola a continuidade registral. Juntou documentos às fls. 06/51. A suscitada impugnou a dúvida às fls. 52/57, com documentos às fls. 58/103. Aduz que a integralização do capital social se deu pela empresa GA Administração com anuência de seus sócios, proprietários do imóvel, arguindo que não há impedimento legal que a integralização se dê com bens de terceiros, desde que haja sua anuência. O Ministério Público opinou às fls. 106/108 pela procedência da dúvida. É o relatório. Decido. A dúvida é procedente. A operação de integralização do capital social se caracteriza pela transmissão de bens ao patrimônio da pessoa jurídica com o fim de realizar o capital social subscrito pelo sócio, sendo que o antigo proprietário, ao transferir o bem para integralizar o capital social da pessoa jurídica, integraliza o capital subscrito e passa a deter as respectivas cotas. Assim, se as pessoas físicas Deborah e Ângelo são titulares do imóvel que é utilizado para integralização do capital da pessoa jurídica Alumni, seriam eles as pessoas a titularizar as cotas, e não a sociedade GA Administração e Participações. A exigência feita pelo Oficial deve prevalecer portanto, pois visa preservar os princípios atinentes aos registros públicos, que consubstanciam a preservação da própria legalidade. É dizer que, caso permitido o registro pleiteado, estar-se-ia violando o princípio da continuidade, já que Ângelo e Deborah constariam na matrícula como transmitentes do imóvel mas GA Administração passaria a ser titular das cotas sociais da Alumni, sem que a GA Administração tivesse dado qualquer bem próprio para adquirir as cotas. Ao pular a etapa em que Ângelo e Deborah transmitem o bem a GA Administração e esta confere o bem para fins de integralização do capital social, abre-se brecha para possível violação a direitos de terceiros, sejam eles credores ou o próprio Fisco. Ora, para que a GA Administração pudesse utilizar o bem para fins de integralização do capital, teria que antes ter o bem em seu patrimônio, seja adquirindo de seus sócios por compra e venda, doação ou integralização de seu capital social, com respectivo aumento do valor do capital social e das quotas de cada sócio. Em qualquer destas operações, há interesses tributários envolvidos, além de possíveis credores da GA Administração terem interesse em saber de tal operação, que não ficaria registrada na matrícula caso a transferência fosse feita diretamente pelos sócios a Alumni, sendo desnecessário aqui relembrar a separação dos patrimônios dos sócios e da pessoa jurídica, que não se confundem. Portanto, fica mantida a exigência para o ingresso no registro de imóveis do instrumento particular apresentado. Destaco que seu ingresso perante a JUCESP não representa automático aceite pelo Oficial de Registro de Imóveis, devido a independência entre os órgãos e diferença na legislação aplicável a cada um. Já a questão superveniente, relativa ao falecimento de uma das sócias, não pode flexibilizar a qualificação do Oficial, que observa o preenchimento dos requisitos existentes à época da prenotação do título. Se este foi formalizado em 2018 e apresentado somente em 2020, a impossibilidade de regularização por fatos ocorridos nesse ínterim não pode ser atribuído ao Oficial, cabendo as partes tomarem as medidas cabíveis para regularização, lembrando que nada impede que haja sobrepartilha do bem ou sua alienação pelo espólio, havendo a devida autorização judicial. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Alumni Administração e Participações Ltda., mantendo o óbice ao registro. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: DANIELLE DA SILVA BRITO ZAFFARANI (OAB 360931/SP) (DJe de 21.05.2020 – SP)

Fonte: DJE

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Número do processo: 1108538-59.2017.8.26.0100

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 16

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1108538-59.2017.8.26.0100

(16/2019-E)

Registro de Imóveis – Desdobro – Condomínio geral – Necessidade da extinção do condomínio, a qual depende de negócio jurídico específico não sendo possível sua substituição por disposições entre os condôminos acerca da ocupação do bem ou pedido de alvará perante a municipalidade – Averbação das construções na matrícula do imóvel em conformidade ao conteúdo do alvará municipal – Exigências mantidas, sendo uma delas absorvida por outra – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Inácio Tatulli e Loca – Imóveis Industriais Empreendimentos e Participações Ltda. contra decisão da MM Juíza Corregedora Permanente do 10º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca da Capital, que manteve a recusa do desdobro de imóvel, pugnando pela reforma do decidido em razão da regularidade da documentação com a realização do desdobro do lote ou, sucessivamente, o reconhecimento da nulidade da r. sentença em razão da nulidade da transmissão de quota do imóvel (a fls. 274/405).

A Douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 417/419).

É o relatório.

Opino.

Apesar da interposição do recurso com a denominação de apelação, substancialmente cuida-se de recurso administrativo previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cujo processamento e apreciação competem a esta Corregedoria Geral da Justiça.

Diante disso, pela aplicação dos princípios da instrumentalidade e fungibilidade ao processo administrativo, passo a seu conhecimento.

O imóvel matriculado sob o n. 36.807 (a fls. 104/111) encerra condomínio geral em situação de indivisão, porquanto há atribuição de partes ideais aos condôminos.

Apesar da afirmação dos condôminos exercerem suas faculdades proprietárias em áreas específicas do imóvel, isso não consta do registro imobiliário; assim, os direitos daqueles estendem-se à totalidade da coisa.

Conforme decidido, o desdobro do imóvel deve ser precedido da divisão da coisa comum na forma do artigo 1.320 do Código Civil.

De outra parte, a divisão amigável somente pode ser feita por instrumento público nos termos do artigo 108 do Código Civil, daí a invalidade de instrumentos particulares ou pedido administrativo de desdobramento do imóvel perante a municipalidade para essa finalidade.

Da mesma forma, as escrituras públicas que descreveram áreas a serem desdobradas não tem o condão de substituir o ato de divisão da coisa comum por encerrarem negócio jurídico diverso.

Na matrícula não há averbação de construções, as quais são mencionadas no alvará expedido pela municipalidade (a fls. 83/92), destarte, compete regularização da matrícula com a inscrição daquelas em conformidade com a autorização municipal.

No curso da ação foi informada a aquisição da parte ideal da quarta parte do imóvel por Marina Aguiar, conforme documentos juntados aos autos (a fls. 130/195) em cumprimento ao compromisso de compra e venda registrado (R. 23, fls. 110).

Não obstante a presunção relativa de validade do registro imobiliário (Código Civil, artigo 1.245, parágrafo 2º, do Código Civil), cuidando-se de direito real de aquisição ou direito de propriedade, seria necessária a participação de Marina Aguiar tanto no pedido de desdobro perante o Registro Imobiliário como na prévia divisão da coisa comum.

Assim, a exigência referente ao compromisso de compra venda de parte ideal de 25% (cujo cumprimento com a transmissão da propriedade ocorreu no curso deste procedimento) é absorvida pela exigência concernente à escritura de divisão do bem, com a participação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel (aquisição ou propriedade).

Assim não prevaleceria como óbice por si só, sendo integrado na exigência concernente à extinção do condomínio por meio da divisão do imóvel.

Não obstante não ter havido ciência dos recorrentes da petição e documentos de fls. 130/195, não cabe o reconhecimento da nulidade da r. sentença por razões de duas ordens: (i) os documentos juntados não modificariam a recusa do desdobro e (ii) o presente pedido de providências não é a via adequada para o exame da validade do aditamento da escritura pública e seu respectivo registro.

Além disso, o aditamento da escritura pública e seu registro são objeto de impugnação específica na seara administrativa e jurisdicional, como consta nas razões recursais e documentos (a fls. 274/402).

Nessa ordem de ideias, as exigências concernentes à extinção do condomínio com sua divisão e averbação das construções em adequação ao alvará são devidas, cabendo a manutenção do indeferimento do desdobro do imóvel.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelo recorrente seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo e, a ele seja negado provimento.

Sub censura.

São Paulo, 17 de janeiro de 2019.

Marcelo Benacchio

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. São Paulo, 17 de janeiro de 2019 – (a) – GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 29.01.2019

Decisão reproduzida na página 020 do Classificador II – 2019

Fonte: INR Publicações

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