Apelação Cível nº 1007822-05.2019.8.26.0019
Número: 1007822-05.2019.8.26.0019
Comarca: AMERICANA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1007822-05.2019.8.26.0019
Registro: 2019.0001054539
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007822-05.2019.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante WALLACE MULLER CARLOS E OUTROS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AMERICANA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 10 de dezembro de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1007822-05.2019.8.26.0019
Apelante: Wallace Muller Carlos e outros
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Americana
VOTO Nº 38.008
Registro de Imóveis – Instrumento de compra e venda de lote, com pacto de alienação fiduciária – Item 171 das NSCGJ – É vedado o registro de alienação voluntária, com formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano – Ausência de vínculo pessoal entre os adquirentes a justificar a aquisição em condomínio geral, mesmo que para fins de investimento – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Wallace Muller Carlos e outros contra r. sentença de fls. 94/98, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa ao registro de instrumento particular de compra e venda, com pacto adjeto de garantia fiduciária tendo por objeto lote situado em loteamento registrado.
Os apelantes sustentam a ausência de ilegalidade na formação de condomínio voluntário, a falta de interesse no desmembramento do lote, a intenção de investimento imobiliário e a não aquisição de fração ideal de forma a competir o registro do título (a fls. 110/112).
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 127/130).
É o relatório.
Inicialmente observo a existência de precedente específico deste C. Conselho Superior da Magistratura envolvendo outro lote no mesmo loteamento, cujo contrato era idêntico ao ora apresentado a registro.
A ementa do referido precedente administrativo é a seguinte:
REGISTRO DE IMÓVEIS. Instrumento de compra e venda de lote, com pacto de alienação fiduciária. Item 171 das NSCGJ. É vedado o registro de alienação voluntária, com formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano. Recurso desprovido (Apelação Cível: 1000889-50.2018.8.26.0019, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. 22/10/2018).
Apesar da não ocorrência de efeito semelhante a coisa julgada material ou de preclusão administrativa, este julgamento seguirá a mesma fundamentação uma vez que não houve modificação da compreensão deste Colegiado.
Foi prenotado no registro de imóveis instrumento particular de compra e venda, com pacto de alienação fiduciária em garantia (a fls. 21/36), nos termos do art. 61 e parágrafos da Lei nº 4.380/64, com a redação da Lei n. 9.514/97, que tem por objeto o imóvel matriculado sob o n. 130.722.
O negócio jurídico que se busca o registro, portanto, envolve compra de imóvel, na qual figuram como compradores Wallace Muller Carlos e Valdeci Candido, procurando os outorgados a instituição de condomínio civil, com frações ideais de 50% para cada um dos compradores, nos termos do parágrafo único do art. 1.315 do Código Civil.
Muito embora sustentem os apelantes que a venda em favor de dois adquirentes não configura alteração do loteamento e tampouco esteja sendo feita em parte certa e localizada do lote, mas sim em frações ideais do todo, está demonstrado, na hipótese, que a venda está sendo feita a pessoas que não possuem qualquer vínculo entre si.
Tampouco faz sentido a afirmação de se cuidar de investimento imobiliário entre pessoas sem contato pessoal anterior (informado nos autos) e, igualmente, qual o projeto financeiro em consideração à situação fática existente, bem como da aquisição do imóvel pela importância total de R$ 129.000,00 (cento e vinte e nove mil reais).
Como se observa do precedente acima indicado ocorre a existência de outros títulos de alienação celebrados em situação idêntica à presente, o que é bastante para se concluir pela tentativa de descaracterização do plano de loteamento aprovado pelo município com o devido registro na serventia imobiliária e divisão de quadras e lotes, em atendimento às posturas legais, urbanísticas e ambientais.
De outra parte, a afirmação dos apelantes de que não pretendem efetuar o desdobro do lote não afasta a fundamentação exposta.
A incomum situação da aquisição de um lote em condomínio geral por pessoas sem relacionamento anterior, associada à tentativa de registro de título semelhante no mesmo loteamento é suficiente para se concluir que o ingresso de títulos dessa natureza poderia levar à modificação do plano do loteamento, o que afronta normas cogentes.
As Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da Justiça também tratam do tema, em seu Capítulo XX, com expressa vedação à formação de condomínio voluntário que traduza fraude à Lei 6.766/79:
171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.
Por fim, além do precedente específico mencionado, há vários outros deste E. Conselho Superior da Magistratura, a exemplo dos seguintes:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de compra e venda – Alienação de fração ideal de imóvel a pessoas sem vínculos Vedação – Desdobro de lote – Registro obstado Item. 171 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido (Apelação Cível: 1000352-08.2018.8.26.0584, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. 24/01/2019).
REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL – ELEMENTOS INDICATIVOS DE PARCELAMENTO ILEGAL DO SOLO – IMÓVEL DESMEMBRADO EM TAMANHO INFERIOR AO DO MÓDULO RURAL – OFENSA AO SISTEMA NACIONAL DE CADASTRO RURAL – AUSÊNCIA, DEMAIS, DE VÍNCULO ENTRE OS COPROPRIETÁRIOS – DESQUALIFICAÇÃO REGISTRAL CONFIRMADA – REGISTRO OBSTADO – RECURSO DESPROVIDO. (Apelação n.º 0000881-74.2015.8.26.0414, Des. PEREIRA CALÇAS).
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Elementos indicativos de parcelamento ilegal do solo – Vendas sucessivas de frações ideais do mesmo bem imóvel – Ausência de vínculo entre os coproprietários – Erros pretéritos não justificam outros – Adquirentes cientes da orientação normativa do C. CSM e da E. CGJ – Desqualificação registral confirmada – Registro obstado – Recurso provido. (Apelação Cível n.° 0009405-61.2012.8.26.0189, Des. RENATO NALINI).
Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 08.04.2020 – SP)
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
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