Processo 1002069-81.2020.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Alzira Alvarina de Carvalho – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Alzira Alvarina de Carvalho, que pretende a averbação de seu divórcio junto às matrículas nºs 154.724, 154.725 e 60.651, tendo apresentado para registro a escritura de doação pela qual, no estado civil de divorciada, transferiu os mencionados imóveis para seu filho Robson Carvalho dos Santos A qualificação negativa refere-se à aquisição dos bens pela suscitada no estado civil de casada com José Rodrigues da Silva, pelo regime da separação de bens, a título oneroso, sem qualquer indicação de que os imóveis representavam bem reservado ou que tivessem sido adquiridos com recursos próprios da varoa, razão pela qual teria aplicação a Súmula 377 do STF, ou seja, com a comunicação dos bens. Juntou documentos às fls.06/73. A suscitada não apresentou impugnação em juízo, conforme certidão de fl.76, contudo, manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fls.07/09). Argumenta que não houve a comunicação dos bens, uma vez que não integraram o acervo comum do casal. Entende que tal fato encontra-se comprovado pela declaração da totalidade dos bens na declaração de imposto de renda da suscitada, e que os recursos para a aquisição foram provenientes das doações indicadas na mesma declaração. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.83/84). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. A suscitada pretende a averbação de seu divórcio e posterior registro da escritura de doação. Preliminarmente cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já assentou, inclusive, que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Cite-se por todas a apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto: “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se de titulo de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito angulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”. Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal já decidiu que: “Registro Público – Atuação do titular – Carta de adjudicação – Dúvida levantada – Crime de desobediência – Impropriedade manifesta. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitandose de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o angulo judicial, do que suscitado” (HC 85911/MG – Minas Gerais, Relator> Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Sendo assim, fica claro que não basta a existência de título proveniente de órgão judicial para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Superada a questão sobre o ingresso o titulo judicial, passa-se à análise do princípio da continuidade, explicado por Afrânio de Carvalho, da seguinte forma: “O princípio da continuidade, que se apóia no da especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia, de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Regitro de Imóveis, Editora Forense, 4ª ed., p.254). Ou seja, o titulo que se pretende registrar deve estar em conformidade com o inscrito na matrícula. Oportuno destacar, ainda, a lição de Narciso Orlandi Neto, para quem: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros tem de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados tem e ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p.56). Necessário, por conseguinte, que o titular de domínio seja o mesmo no titulo apresentado a registro e no registro de imóveis, pena de violação ao princípio da continuidade, previsto no art.195, da Lei nº 6015/73: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome o outorgante, o Oficial exigirá a previa matricula e o registro do titulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. Conclui-se que os registros necessitam observar um encadeamento subjetivo, ou seja, o instrumento que pretende ingressar no registro tabular necessita estar em nome do outorgante, sendo assim apenas se transmite o direito quem é o titular do direito, Na presente hipótese, embora casados sob o regime da separação de bens, os imóveis, objeto do presente procedimento, foram adquiridos na constância do casamento a título oneroso (R.2/154.725, R.2/60.651 e R.3/154.724) em 17.05.2009, presumindo-se a ocorrência de esforço comum dos cônjuges e consequentemente a incidência da Sumula 377 do STF, segundo a qual: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. Neste sentido, caberia a suscitada provar a contribuição unilateral para a evolução patrimonial, ou a menção expressa nos títulos aquisitivos de que os imóveis configuravam bens particulares, com expressa concordância do ex cônjuge. Todavia, não houve a juntada de qualquer prova neste sentido, prevalecendo a presunção mencionada. Ressalto que a declaração de imposto de renda apresentada pela suscitada, como argumento de que os bens foram adquiridos exclusivamente por ela, deverá ser apreciado na via judicial, como uma das provas para embasamento de suas alegações. Logo, é necessário o registro da partilha dos bens, para posterior registro da escritura de doação dos imóveis. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Alzira Alvarina de Carvalho, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. P.R.I.C. – ADV: LUCIANO MAURÍCIO MARTINS (OAB 270885/SP), ANDERSON DA MOTA FONSECA (OAB 221563/SP) (DJe de 06.04.2020 – SP).

Fonte: DJE/SP.

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Processo 1005629-31.2020.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Eduardo Camargo Gonçalves Dias – Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada por Eduardo Camargo Gonçalves Dias em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de registro de escritura de compra e venda cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 17.247 na citada serventia. O óbice se deu pois o vendedor consta na matrícula como solteiro e, na escritura que se pretende registrar, como convivente em união estável, tendo sido exigida a retificação da escritura de venda e compra pela qual o atual vendedor adquiriu o imóvel para que ali conste que este vivia em união estável. O suscitante aduz que não é possível realizar tal retificação, seja porque não tem mais contato com os antigos vendedores para que participem do ato de retificação, seja porque sua união estável só foi formalizada após ter adquirido o imóvel. Além disso, sendo a união estável no regime de separação de bens, entende desnecessária sua inscrição na matrícula. Juntou documentos às fls. 12/20. O Oficial manifestou-se às fls. 35/36, aduzindo que, apesar de somente formalizada em 2018, a união estável teve início em 2008, e que o regime de bens, até a formalização, é o de comunhão parcial, então houve comunicação do bem, devendo tal fato constar na matrícula através da retificação da escritura em que o suscitado adquiriu o bem que agora pretende vender. Vieram aos autos documentos de fls. 37/55. O Ministério Público opinou às fls. 59/61 pela procedência da dúvida. É o relatório. Decido. O registro imobiliário tem como uma de suas finalidades trazer segurança jurídica à sociedade, criando uma presunção de veracidade das informações ali constantes relativas a titularidade de direitos sobre bens imóveis. Para que tal presunção de veracidade seja efetiva, de rigor que as informações constantes do registro reflitam as situações fáticas reais, evitando-se que erros ou omissões tragam discussões obre a titularidade do imóvel. Discorrendo sobre tal presunção, diz Luiz Guilherme Loureiro: “Em virtude do principio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade”. (Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método). No presente caso, Eduardo Camargo Gonçalves Dias declara, na escritura que se pretende registrar, que convive em união estável com Natalia Juliana Soltys, união esta formalizada por escritura pública em 2018. Mais relevante, tal escritura contém declaração das partes de que a união estável teve início em 2008. Há, portanto, discrepância entre o R.05 da matrícula nº 43.261 do 14º RI e a situação real, já que na matrícula não consta qualquer informação relativa a união estável quando, na realidade, ela já estava configurada quando houve a aquisição do imóvel em 2015, ainda que não formalizada. E mesmo que a escritura de união estável estabeleça o regime da separação total de bens, este regime tem efeitos ex nunc, ou seja, apenas a partir da lavratura da escritura. Quanto ao regime anterior, nos termos do Art. 1.725 do Código Civil, prevalece o regime da comunhão parcial. Este o entendimento do C. STJ no Resp. 1.597.675, como bem lembrado pelo D. Promotor. Assim, de 2008 a 2018, os bens adquiridos comunicam-se entre os companheiros, a menos que demonstrada a existência de uma das hipóteses previstas no Art. 1.659 do Código Civil. Por esta razão, em havendo discrepância entre a situação real e registral, deve a parte proceder a retificação da escritura em que adquiriu o imóvel, para constar a existência da união estável. Na impossibilidade de tal retificação, podem os conviventes requerer averbação perante o registro imobiliário, declarando a existência da união estável e apresentando a escritura pública que comprova tal declaração no sentido de que a união existe desde 2008, tendo sido formalizada em 2018 com o regime de separação de bens. Neste caso, o Oficial procederá a averbação para que na matrícula conste a existência da união estável, dando publicidade ao fato do imóvel ter se comunicado por ter sido adquirido na constância da união estável e antes do estabelecimento do regime de separação de bens. Para além disso, na escritura que se pretende registrar, Natalia deve constar também como vendedora, por ser titular de direitos sobre o bem, não bastando a menção de que Eduardo convivia em união estável, já que, tendo se comunicado, o imóvel não pertenceria a ele em sua totalidade. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada por Eduardo Camargo Gonçalves Dias em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice ao registro. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: NIVIA MARIA TURINA (OAB 151720/SP)  (DJe de 06.04.2020 – SP).

Fonte: DJE/SP.

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