1VRP/SP: Registro de Imóveis. Averbação de termo de quitação de compromisso de compra e venda. Óbice por não ter sido feito o registro do compromisso de compra e venda, sendo inviável a averbação de sua quitação, sob pena de violação do princípio da continuidade.

Processo 1099908-43.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Marina Aparecida Gannam Bernaba Jorge – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Marina Aparecida Gannam Bernara Jorge, após negativa de averbação de termo de quitação de compromisso de compra e venda no imóvel matriculado sob o nº 140.319 da citada serventia. O óbice se deu por não ter sido feito o registro do compromisso de compra e venda, sendo inviável a averbação de sua quitação, sob pena de violação do princípio da continuidade. O Oficial aduz que, em que pese precedente da Corregedoria Geral, o tema é novo e demanda maior discussão, apontando os problemas advindos da averbação do termo sem o registro do compromisso. Juntou documentos às fls. 05/35. A interessada manifestou-se às fls. 36/45. Alega que pretende a averbação para se exonerar das obrigações tributárias sobre o bem, já que não tem mais sua posse, e que precedente da Corregedoria Geral da Justiça permite a averbação do termo de quitação mesmo inexistindo registro do compromisso de compra e venda, tendo por base alteração legislativa recente que veio resolver dificuldades de loteadores em se eximir de pagamento de tributos por imóveis já alienados. Foram juntados documentos demonstrando a condição da interessada como responsável pela regularização do loteamento (fls. 74/353). O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls. 356/357). É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e o D. Promotor. O Art. 167, II, “32”, da Lei 6.015/73 tem a seguinte redação: Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. II – a averbação: 32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização. A redação da alínea é inequívoca no sentido de que o termo de quitação só será averbado se o compromisso de compra e venda a que se refere esteja previamente registrado. Não há qualquer irrazoabilidade ou violação a regra legal que permita afastar a aplicação da expressão “registrado”. A segurança jurídica e presunção de legitimidade advinda dos registros públicos demanda que o conteúdo das matrículas imobiliárias, e demais documentos arquivados na serventia, permitam a compreensão completa de todos os atos ali inscritos. Deste modo, permitir o ingresso do termo de quitação sem que haja registro do compromisso de compra e venda que se pretende declarar quitado levaria à insegurança do registro, pois o termo de quitação não traz por si só todos os dados necessários para sua qualificação, tampouco demonstra a existência prévia de qualquer relação jurídica entre o proprietário tabular e o compromissário comprador. É dizer que o termo de quitação não comprova que houve intenção de compra do imóvel, nem quais os valores e condições previamente acordados que permitiria ao registrador analisar se o termo é válido face ao contrato que lhe deu origem. Além disso, o termo, por si só, representa declaração unilateral que exime o proprietário tabular de obrigações tributárias e a transfere a terceiro sem qualquer demonstração de que este terceiro participou do ato ou teve qualquer relação negocial tendo o imóvel por objeto, o que se demonstra claramente ilegítimo, já que relações privadas com tal alcance não podem ser alteradas sem acordo entre as partes. Todas estas consequências são evitadas, justamente, se observado o princípio da continuidade, positivado nos artigos 195 e 237 da Lei 6.015/73, que também restariam violados caso a averbação fosse autorizada. E mesmo que se pretenda a averbação como termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, a exigência de prévio registro de tais instrumentos, ainda que não expresso no artigo, decorre do mesmo princípio da continuidade, cuja violação levaria as diversas irregularidades e insegurança jurídica, como exposto acima. Veja-se, inclusive, que a alínea foi inserida pela Lei 13.465/17, que traz procedimentos próprios de regularização fundiária que permitiriam eventual flexibilização da regra relativa ao registro prévio do instrumento, tendo em vista a participação de diversos entes públicos em sua aprovação, bem como procedimentos prévios que visam verificar os ocupantes dos lotes e legitimar sua propriedade. Contudo, a regularização promovida pela requerente é muito anterior a tal lei, tendo sido realizado em 1984 com procedimentos que visavam tão somente a regularização urbanística do loteamento, e não a regularização fundiária visando garantir a propriedade dos ocupantes. Assim, impossível qualquer abrandamento da norma no caso concreto, devendo ser mantida a exigência feita pelo Oficial. Além de todo o exposto, entendo que a expressão “para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel” visa somente deixar claro que o termo de quitação não transfere a propriedade do bem, como bem explicitado ao final da alínea, ao contrário do que ocorre nos casos previstos no Art. 26, §6º da Lei 6.766/79. Em outras palavras, pode o loteador apresentar o termo de quitação com o objetivo de se eximir das obrigações tributárias, hipótese em que o registrador não exigirá comprovante de pagamento de ITBI, por não haver transferência de propriedade, bem como cobrará averbação sem valor. Já o compromissário comprador pode apresentar o termo de quitação, nas hipóteses previstas na Lei 6.766/79, havendo transferência de propriedade e incidência de imposto de transmissão, cujo pagamento ou isenção deve ser verificado pelo Oficial. Nos dois casos, contudo, o prévio registro do compromisso de compra e venda é necessário. Finalmente, não se ignora a existência de precedente em sentido contrário pela E. CGJ. Não obstante, tal precedente é único, não se podendo dizer que exista jurisprudência pacífica entre as diversas gestões da Corregedoria Geral, de modo que entendo pertinente a manutenção do óbice e, sendo o caso de recurso, novo enfrentamento da matéria pela instância superior. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Marina Aparecida Gannam Bernara Jorge, mantendo a exigência de prévio registro do compromisso de compra e venda para que possa ser averbado posteriormente o termo de quitação. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: MARCO AUGUSTO FRANCISCO DE PAULA (OAB 207220/SP)

Fonte: DJE/SP 06.03.2020

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1VRP/SP: RCPJ. Nomeação de administrador provisório.

Processo 1108808-15.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – Retificação de Nome – Associação dos Imigrantes da Guine-bissau em São Paulo – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Associação dos Imigrantes da Guiné Bissau em São Paulo, em face do Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, pleiteando o registro das alterações do Estatuto, bem como a averbação da ata da assembleia geral ordinária realizada em 12.01.2019. O Registrador manifestou-se às fls.53/54. Esclarece que a negativa do ato consiste na necessidade da regularização da representação da pessoa jurídica, finda desde fevereiro 2013, sendo de rigor a nomeação de um administrador provisório, nos termos do art.49 do Código Civil. Por fim, ressalta que, na assembleia em análise, o sr. Apolinário da Silva é referido como ex presidente, ao passo que nas atas existentes, arquivadas na Serventia, o presidente sempre foi Nicandro João Bate. Devidamente intimada para juntada da ata da assembleia geral que pretende averbar, bem como o Estatuto Social alterado, a requerente apenas apresentou a ata da assembleia (fls.58/61) mas não um “novo” Estatuto, e o edital para convocação de nova eleição foi indeferido, por encontrar-se a associação sem presidente. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.77/79). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. Conforme analisado na decisão proferida às fls.48/49, para a nomeação de um administrador provisório é imprescindível a intervenção do Poder Judiciário, tendo em vista que não se discute apenas a situação registrária, mas a própria representação da pessoa juridica, além da administração de seus vários interesses. Há de se notar que o Estatuto Social deve se adequar às disposições do Código Civil Brasileiro e, para tal deve o administrador provisório ter poderes específicos para convocar e presidir Assembleia Geral Extraordinária. Neste raciocínio importante examinar precedente da E. Corregedoria Geral da Justiça, cujo objeto é o mesmo desta demanda, valendo transcrever o voto do parecer nº 377/2017: “Isso porque a atual gestão da entidade não está formalmente constituída e não corresponde àquela que consta formalmente junto ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas. Portanto, não tem legitimidade para convalidar atos da entidade e tampouco para convocar eleições. Sendo impossível, como informa a recorrente, obter regularização dos atos de gestão por aqueles que constam formalmente como membros da diretoria, imprescindível a nomeação judicial de administrador provisório para esse fim. A convocação de assembleia por pessoas que não figuram formalmente como membros da diretoria da entidade não tem qualquer valia, sendo correta a recusa do registrador, em consonância com o princípio da continuidade. Não se cuida de meras formalidades vazias, mas de exigências necessárias para a observância do principio registral acima indicado. Somente um administrador provisório nomeado judicialmente poderá promover a regularização do período compreendido entre o término do último mandato e sua (Recurso Administrativo nº0004320-77.2013.8.26.0539. CGJSP. São Paulo, 09/11/2017 Relatora: Tatiana Magosso). No mais, o artigo 49 do CC é claro ao estabelecer que: “Se a administração da pessoa jurídica vier a faltar, o juiz, a requerimento de qualquer interessado, nomear-lhe-áadministradorprovisório” Assim, ao dispor que somente o juiz poderá nomear administrador provisório, tem-se que é indispensável o requerimento na via judicial, perante uma das Varas Cíveis competente, preservando-se assim, o princípio da continuidade registrária. Conforme denota-se da inicial, a própria requerente reconhece que a associação encontrase acéfala, o que configura um obstáculo intransponível para a averbação da ata de assembleia realizada em 12.01.2019 ou mesmo para o registro de um novo Estatuto Social, vez que a assembleia geral para nova diretoria foi convocada por pessoa sem poderes de gestão. Daí que primeiramente é imprescindível a nomeação de um administrador provisório para a realização dos atos posteriormente pretendidos, todavia, face a ausência do administrador fica prejudicado a análise da possibilidade da averbação da assembleia realizada, bem como o registro da alteração do Estatuto, que sequer foi apresentado pela entidade. No mais, como bem ressaltado pelo Oficial, na ata da assembleia em análise o sr. Apolinário da Silva é referido como ex presidente, ao passo que nas atas existentes, arquivadas na Serventia, o presidente sempre foi Nicandro João Bate. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pela Associação dos Imigrantes da Guiné Bissau em São Paulo, em face do Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Juridica da Capital, devendo a interessada valer-se das vias ordinárias para nomeação de um administrador provisório, em consonância com o princípio da legalidade. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: JOSE CARLOS SOUZA SANTOS (OAB 241650/SP)

Fonte: DJE/SP 06.03.2020

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1VRP/SP: Registro de Imóveis. Alienação Fiduciária. A consolidação da propriedade é constitutiva de direito, não sendo o cancelamento de tal ato possível para se reverter ao estado anterior.

Processo 1114713-98.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Caixa Econômica Federal – CYGNUS Tecnologia em Serviços Ltda. – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital a requerimento da Caixa Econômica Federal, que pretende o cancelamento da consolidação de propriedade averbada sob nº 11 na matrícula nº 123.491, pelo transcurso do prazo sem a purgação da mora. Salienta o Registrador que, apesar da pretensão encontrar resistência em vários precedentes firmados por esta Corregedoria Permanente, bem como pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, entende que poderá haver mitigação do entendimento no caso em tela, para permitir o cancelamento pleiteado, sob o argumento da existência de desencontro de informações, vez que a averbação da consolidação estava se processando concomitantemente com as tratativas para liquidação do débito entre credora e devedor fiduciante. Salienta que o não cancelamento da consolidação irá gerar elevados e indevidos custos às partes, bem como a quitação e autorização para cancelamento já foram prenotadas sob nº 732.894. Juntou documentos às fls.05/57. A devedora fiduciante manifestou-se às fls.68/69. Argumenta que houve a quitação integral de sua dívida com a CEF em 29.10.2019, tendo a credora expedido declaração de quitação para os fins e efeitos de direito das parcelas 53 a 59 em atraso. Afirma que ocorreu equívoco do registrador, tendo em vista que, em 24.09.2019, procedeu a consolidação da propriedade em nome da CEF, sem que houvesse pago os emolumentos para tal ato e não obstante a sua desistência da consolidação em 25.09.2019. Apresentou documentos às fls.70/82. A instituição financeira manifestou-se à fl.83, corroborando os argumentos expostos na inicial. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.91/93). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem os argumentos do Registrador e a peculiaridade da questão, entendo que o cancelamento da averbação não é possível de ser feito da forma proposta pela credora. A notificação de mora e posterior consolidação deu-se conforme previsto pelo artigo 26, § 7º, da Lei 9.514/97, tal qual segue transcrito: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (…) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (…)”. Portanto, tendo ocorrido sem purgação a notificação da mora feita pelo Oficial competente do Registro de Imóveis, este deve proceder à averbação, em conformidade com a norma, deste ato decorrendo todos os efeitos atinentes a esta modalidade de garantia. Daí que não há que se falar em qualquer irregularidade praticada pelo registrador, que agiu de acordo com a lei, procedendo a averbação de consolidação de propriedade diante do transcurso do prazo sem a purgação da mora. A alegação de desencontro de informações é proveniente da ausência da comunicação da credora fiduciária ao registro de imóveis das tratativas para recebimento do valor do financiamento, não podendo tal argumento isoladamente ser utilizado para proceder ao cancelamento da consolidação, vez que, conforme acima mencionado, não houve qualquer ato registrário equivocado praticado pelo delegatário. Assim, não pode a averbação ser cancelada se o procedimento se deu de forma correta, estando formalmente em ordem. Cabe ressaltar que o disposto na Lei de Registros Públicos, em seu artigo 250, inciso II, não se aplica à presente hipótese, tendo em vista não haver manifestação expressa de ambos os envolvidos no negócio jurídico. Conforme decidido no Processo 1043214-93.2015.8.26.0100 desta 1ª VRP, a consolidação da propriedade é constitutiva de direito, não sendo o cancelamento de tal ato possível para se reverter ao estado anterior. A questão poderá ser resolvida com a realização de um novo negócio jurídico entre as partes, que suportarão seus custos, para a renovação da garantia ou alteração da propriedade. Neste sentido a decisão do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.462.210-RS (2014/0149511-0), de relatoria do E. Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, acatado por unanimidade pela turma julgadora. Cabe destacar parte do voto: “(…) os prejuízos advindos com a posterior purgação da mora são suportados exclusivamente pelo devedor fiduciante, que arcará com todas as despesas referentes à “nova” transmissão da propriedade e também com os gastos despendidos pelo fiduciário com a consolidação da propriedade (ITBI, custas cartorárias, etc).”. Ademais, a matéria já foi objeto de análise perante a Egrégia Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, no Recurso Administrativo nº 1113134-57.2015.8.26.0100, Parecer nº 240/2016-E, de relatoria do Des. Pereira Calças: “Registro de Imóveis – Alienação Fiduciária em garantia Mora Consolidação da propriedade em nome da fiduciária Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade impossibilidade Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis Inteligência dos artigos 26, § 5º, da Lei 9.514/97 e 327 do Código Civil Purgação que, ademais não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome- Recurso a que se nega provimento” Conforme se verifica-se no corpo do Acórdão: “… Dessa forma, observado todo o procedimento traçado pela Lei nº 9.514/97, a consolidação da propriedade em nome da fiduciária se tornou ato perfeito e acabado, não havendo razão que justifique o cancelamento da averbação. Repactuada a dívida, resta aos interessados celebrar novo negócio jurídico, com o pagamento de todos os encargos decorrentes desse ato”. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital a requerimento da Caixa Econômica Federal. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: AUGUSTO MANOEL DELASCIO SALGUEIRO (OAB 183306/SP), CYNTHIA LISS MACRUZ (OAB 86704/SP)

Fonte: DJE/SP 06.03.2020

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