Processo 1099908-43.2019.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Marina Aparecida Gannam Bernaba Jorge – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Marina Aparecida Gannam Bernara Jorge, após negativa de averbação de termo de quitação de compromisso de compra e venda no imóvel matriculado sob o nº 140.319 da citada serventia. O óbice se deu por não ter sido feito o registro do compromisso de compra e venda, sendo inviável a averbação de sua quitação, sob pena de violação do princípio da continuidade. O Oficial aduz que, em que pese precedente da Corregedoria Geral, o tema é novo e demanda maior discussão, apontando os problemas advindos da averbação do termo sem o registro do compromisso. Juntou documentos às fls. 05/35. A interessada manifestou-se às fls. 36/45. Alega que pretende a averbação para se exonerar das obrigações tributárias sobre o bem, já que não tem mais sua posse, e que precedente da Corregedoria Geral da Justiça permite a averbação do termo de quitação mesmo inexistindo registro do compromisso de compra e venda, tendo por base alteração legislativa recente que veio resolver dificuldades de loteadores em se eximir de pagamento de tributos por imóveis já alienados. Foram juntados documentos demonstrando a condição da interessada como responsável pela regularização do loteamento (fls. 74/353). O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls. 356/357). É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e o D. Promotor. O Art. 167, II, “32”, da Lei 6.015/73 tem a seguinte redação: Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. II – a averbação: 32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização. A redação da alínea é inequívoca no sentido de que o termo de quitação só será averbado se o compromisso de compra e venda a que se refere esteja previamente registrado. Não há qualquer irrazoabilidade ou violação a regra legal que permita afastar a aplicação da expressão “registrado”. A segurança jurídica e presunção de legitimidade advinda dos registros públicos demanda que o conteúdo das matrículas imobiliárias, e demais documentos arquivados na serventia, permitam a compreensão completa de todos os atos ali inscritos. Deste modo, permitir o ingresso do termo de quitação sem que haja registro do compromisso de compra e venda que se pretende declarar quitado levaria à insegurança do registro, pois o termo de quitação não traz por si só todos os dados necessários para sua qualificação, tampouco demonstra a existência prévia de qualquer relação jurídica entre o proprietário tabular e o compromissário comprador. É dizer que o termo de quitação não comprova que houve intenção de compra do imóvel, nem quais os valores e condições previamente acordados que permitiria ao registrador analisar se o termo é válido face ao contrato que lhe deu origem. Além disso, o termo, por si só, representa declaração unilateral que exime o proprietário tabular de obrigações tributárias e a transfere a terceiro sem qualquer demonstração de que este terceiro participou do ato ou teve qualquer relação negocial tendo o imóvel por objeto, o que se demonstra claramente ilegítimo, já que relações privadas com tal alcance não podem ser alteradas sem acordo entre as partes. Todas estas consequências são evitadas, justamente, se observado o princípio da continuidade, positivado nos artigos 195 e 237 da Lei 6.015/73, que também restariam violados caso a averbação fosse autorizada. E mesmo que se pretenda a averbação como termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, a exigência de prévio registro de tais instrumentos, ainda que não expresso no artigo, decorre do mesmo princípio da continuidade, cuja violação levaria as diversas irregularidades e insegurança jurídica, como exposto acima. Veja-se, inclusive, que a alínea foi inserida pela Lei 13.465/17, que traz procedimentos próprios de regularização fundiária que permitiriam eventual flexibilização da regra relativa ao registro prévio do instrumento, tendo em vista a participação de diversos entes públicos em sua aprovação, bem como procedimentos prévios que visam verificar os ocupantes dos lotes e legitimar sua propriedade. Contudo, a regularização promovida pela requerente é muito anterior a tal lei, tendo sido realizado em 1984 com procedimentos que visavam tão somente a regularização urbanística do loteamento, e não a regularização fundiária visando garantir a propriedade dos ocupantes. Assim, impossível qualquer abrandamento da norma no caso concreto, devendo ser mantida a exigência feita pelo Oficial. Além de todo o exposto, entendo que a expressão “para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel” visa somente deixar claro que o termo de quitação não transfere a propriedade do bem, como bem explicitado ao final da alínea, ao contrário do que ocorre nos casos previstos no Art. 26, §6º da Lei 6.766/79. Em outras palavras, pode o loteador apresentar o termo de quitação com o objetivo de se eximir das obrigações tributárias, hipótese em que o registrador não exigirá comprovante de pagamento de ITBI, por não haver transferência de propriedade, bem como cobrará averbação sem valor. Já o compromissário comprador pode apresentar o termo de quitação, nas hipóteses previstas na Lei 6.766/79, havendo transferência de propriedade e incidência de imposto de transmissão, cujo pagamento ou isenção deve ser verificado pelo Oficial. Nos dois casos, contudo, o prévio registro do compromisso de compra e venda é necessário. Finalmente, não se ignora a existência de precedente em sentido contrário pela E. CGJ. Não obstante, tal precedente é único, não se podendo dizer que exista jurisprudência pacífica entre as diversas gestões da Corregedoria Geral, de modo que entendo pertinente a manutenção do óbice e, sendo o caso de recurso, novo enfrentamento da matéria pela instância superior. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Marina Aparecida Gannam Bernara Jorge, mantendo a exigência de prévio registro do compromisso de compra e venda para que possa ser averbado posteriormente o termo de quitação. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: MARCO AUGUSTO FRANCISCO DE PAULA (OAB 207220/SP)
Fonte: DJE/SP 06.03.2020
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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