Bloqueio Administrativo de Matrícula – LRP, art. 214, p. 3º – Apesar da validade do registro em razão do vício ser do título e não do registro é pertinente o bloqueio administrativo da matrícula de forma a evitar danos de difícil reparação no caso da realização de novos registros em razão do registro de títulos com negócios jurídicos inexistentes – Sugestão de revogação da decisão administrativa de levantamento do bloqueio, determinando sua efetivação.




Número do processo: 204727

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 275

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 2017/204727

(275/2018-E)

Bloqueio Administrativo de Matrícula – LRP, art. 214, p. 3º – Apesar da validade do registro em razão do vício ser do título e não do registro é pertinente o bloqueio administrativo da matrícula de forma a evitar danos de difícil reparação no caso da realização de novos registros em razão do registro de títulos com negócios jurídicos inexistentes – Sugestão de revogação da decisão administrativa de levantamento do bloqueio, determinando sua efetivação.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de expediente de acompanhamento de decisão da MM Juíza Corregedora Permanente do 7º Tabelião de Notas da Comarca de Santos que determinou o bloqueio administrativo de escrituras públicas com irregularidade consistente na falta de assinatura de vários dos participantes do ato notarial (a fls. 02/09 e 13/15).

Em razão do registro do título houve comunicação do fato ao MM Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Santos, o qual determinou o bloqueio cautelar da matrícula e, posteriormente, o levantamento daquele, em decisão definitiva (a fls. 21/26 e 44/50).

É o breve relatório.

Opino.

A questão posta em exame envolve a lavratura de escrituras públicas e expedição de traslado, irregulares, na delegação correspondente ao 7º Tabelião de Notas da Comarca de Santos, as quais ingressaram no registro imobiliário (1º Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Santos).

A MM Juíza Corregedora Permanente do 7º Tabelião de Notas da Comarca de Santos determinou o bloqueio administrativo dos atos notariais mencionados, em razão da falta de assinaturas e graves inconsistências.

De outra parte, o MM Juiz Corregedor Permanente do 1° Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Santos, em decisão final largamente fundamentada e de ímpar apuro técnico decidiu: (i) ausência de irregularidade do Sr. Oficial no registro da escritura e (ii) validade do registro e, portanto, levantamento do bloqueio cautelar por ele antes determinado.

Como destacado pelo MM Juiz Corregedor Permanente, não houve irregularidade administrativa do Sr. Registrador ante a regularidade formal dos títulos apresentados, malgrado os vícios existentes no momento da realização das escrituras públicas.

Em razão da natureza administrativa das atribuições da Corregedoria Permanente passo ao exame do levantamento do bloqueio para fins de sugestão a Vossa Excelência da eventual revogação de decisão em decorrência do Poder Hierárquico.

Conforme informado pela Sra. Tabeliã (a fls. 03/08), a escritura pública de inventário e partilha, lavrada em 17.06.2009, contou com vinte participantes, constando apenas seis assinaturas sem identificação, tampouco houve subscrição pelo interino à época.

Seguiu-se, na mesma data, escritura pública de compra e venda do único imóvel inventariado, na qual os herdeiros foram representados por um dos herdeiros em favor de pessoa jurídica. A representação foi irregular por realizada no corpo da escritura pública de inventario e partilha que não contou com a participação da totalidade dos representados.

Houve, ainda, expedição irregular de traslados das escrituras que ingressaram no registro imobiliário.

Os negócios jurídicos constantes na escritura de inventário e na escritura pública de compra e venda, em forma pública, são inexistentes (e não nulos) em razão da ausência de vontade dos supostos participantes; a nulidade dependeria do exame da vontade externada, o que não ocorreu.

Os registros dessas escrituras, como asseverado pelo MM Juiz Corregedor Permanente, são válidos em virtude dos vícios serem dos títulos e não dos registros, conforme os precedentes administrativos do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça.

Narciso Orlandi Neto, em precisa diferenciação dessas situações jurídicas, afirma:

É preciso distinguir nulidade direta do registro e nulidade do título, com reflexo no registro. O registro não pode ser cancelado por nulidade do título, salvo em processo contencioso de que participe o titular do direito inscrito. Em outras palavras, o art. 214 da Lei n. 6.015/73 é exceção. E como se sabe se o registro é ou não nulo de pleno direito? Sabe-se que o registro é ou não nulo de pleno direito examinando-o separadamente do título que lhe deu causa, apenas à luz dos princípios que regem o registro, a saber se foram cumpridos os requisitos formais. A indagação da nulidade do registro deve ficar restrita aos “defeitos formais do assento, ligados à inobservância de formalidades essenciais da inscrição (Código Civil, arts. 130 e 145, III)” (Afrânio de Carvalho, Retificação do Registro, in RDI 13, p. 17). …A nulidade a que se refere o art. 214 da Lei de Registros Públicos é exclusiva do registro, absolutamente independente do título, tanto que, uma vez declarada, permite que o mesmo título seja novamente registrado. …A nulidade que pode ser declarada diretamente independentemente de ação, é de direito formal, extrínseca. Ela não pode alcançar o título, que subsiste íntegro e, em muitos casos, apto a, novamente, ingressar no registro. …Problemas relativos ao consentimento das partes, dizem respeito ao título, tanto quanto sua representação e a elaboração material do instrumento. Assim, se houve fraude, se a assinatura do transmitente foi falsificada, se o instrumento público não consta dos livros de nenhum notário, se a procuração que serviu na representação de uma das partes é falsa, se o consentimento do alienante foi obtido com violência, são todos problemas atinentes ao título. Podem afetar o registro, mas obliquamente. Só podem determinar o cancelamento do registro, em cumprimento de sentença que declare a nulidade do título e, em consequência, do registro… (Retificação do registro de imóveis. São Paulo: Oliveira Mendes, p. 183/192).

Portanto, não há dúvidas quanto à regularidade do registro em seu aspecto extrínseco.

O exame da validade do título, em verdade, a inexistência do negócio jurídico, tem lugar na via jurisdicional.

O artigo 214, parágrafo 3º, da Lei de Registros Públicos estabelece:

Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

(…)

§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

Essa previsão normativa permite a medida excepcional do bloqueio administrativo da matrícula, em caráter preventivo, na hipótese da real possibilidade da realização de novos registros implicarem em danos de difícil reparação, justamente, pela transmissão das situações jurídicas anteriores.

Respeitada a convicção do i. magistrado, é exatamente a situação fática existente, porquanto não houve transmissão da propriedade ao atual proprietário constante do registro.

A norma jurídica em comento, por seu caráter preventivo, não determina a ouvida prévia dos interessados, como ocorre na hipótese de nulidade do registro.

Há precedentes administrativos em tal sentido, a exemplo dos seguintes:

Bloqueio de matrícula – Bem que teria sido alienado por quem já estava falecida, ao tempo em que outorgada a procuração utilizada na escritura pública de compra e venda – Óbice que se impõe, para obstar prejuízos a terceiros de boa-fé – Preservação de direitos de terceiros – Recurso desprovido (CGJSP – Rec. n. 130.310/2017, j. 30/10/2017).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Bloqueio de matrícula determinado em primeiro grau com fundamento em notícia de utilização de alvará falso para a lavratura de escritura de venda e compra que foi objeto de registro – Medida de natureza acautelatória que se apresenta adequada ‘in casu’ para a proteção do interesse de eventuais futuros adquirentes terceiros de boa-fé – Recurso improvido (CGJSP – Rec. n. 2008/114810, j. 09/12/2009).

De outra parte, ainda que o bloqueio não seja definitivo e possa, inclusive, ser revogado pelo MM Juiz Corregedor Permanente diante de novos fatos, respeitosamente, deve ser mantido neste momento pelas razões expostas.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de revogar, por questões de conveniência e oportunidade, a decisão do MM Juiz Corregedor Permanente que determinou o levantamento do bloqueio administrativo de matrícula de imóvel no processo n. 0022065-59.2017.8.26.0562.

Sub censura.

São Paulo, 11 de julho de 2018.

Marcelo Benacchio

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, revogo a decisão do MM Juiz Corregedor Permanente que determinou o levantamento do bloqueio administrativo de matrícula de imóvel no processo n. 0022065-59.2017.8.26.0562. Observo que a presente decisão não impede o futuro levantamento do bloqueio pelo MM Juiz Corregedor Permanente diante de novos fatos ou situações. Encaminhe-se cópia desta decisão e do parecer ao MM Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Santos, o qual deverá informar seu cumprimento no prazo de dez dias. Publique-se. São Paulo, 12 de julho de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 17.07.2018

Decisão reproduzida na página 123 do Classificador II – 2018

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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