Processo 1091955-28.2019.8.26.0100
Dúvida – Notas – C.C.C. Incorporadora Vila Maria Tower Ltda – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Gustavo Araujo da Silva Roza, na qualidade de patrono da empresa CCC Incorporadora Vila Maria Tower LTDA, em face da negativa em se proceder ao registro da venda e compra da fração ideal do terreno objeto da matrícula nº 4.672, realizada ente CCC Incorporadora Vila Maria Tower LTDA” e “Cassiopar Holding S/A” Os óbices registrários referem-se: a) necessidade da apresentação da renovação dos alvarás de incorporação; b) ausência de apresentação do recolhimento do ITBI e do cancelamento ou anuência dos adquirentes. Juntou documentos às fls.09/88. A suscitada apresentou impugnação às fls. 89/98. Argumenta a desnecessidade da renovação dos alvarás, vez que o edifício foi concluído, logo encontra-se consolidada a situação, pendente somente de acabamento e de questões burocráticas. Afirma que o descumprimento da exigência do artigo 33 da Lei nº 4.591/64 não deve servir de empecilho para o registro do título, sendo que o imóvel nele negociado não é mais de propriedade do incorporador. Em relação à necessidade de recolhimento da guia do ITBI, argumenta a falta de previsão legal, estando afastada a obrigação acessória relativa ao recolhimento ou complementação do tributo. Destaca que cabe ao Município verificar a idoneidade do recolhimento e, se necessário, buscar a complementação por meio de expediente próprio. Por fim, assevera que deve ser superada a exigência da necessidade de prévio cancelamento ou anuência dos adquirentes quanto ao registro nº 06, atinente ao contrato de locação, tendo em vista que o dever de observância do contrato de locação haveria de se dar na sua vigência, não produzindo atualmente qualquer efeito, vez que o ajuste se encerrou no dia 14.08.1983. Apresentou documentos às fls.99/101. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.104/107). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e a D. Promotora de Justiça. Pretende a suscitada o registro da escritura de compra e venda referente à venda da fração ideal de 0,15054% do conjunto nº 76 do Edifico Vila Maria Tower, em que figurou como transmitente CCC. Incorporadora Vila Maria Tower LTDA e como adquirente Cássiopar Holding S/A. Entendo pela necessidade da apresentação da renovação dos alvarás de incorporação. De acordo com o ilustre jurista Caio Mário da Silva, o incorporador é um empreendedor que busca uma opção para a aquisição de um terreno, encomenda o projeto e orçamento “calcula o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, beneficio do construtor e lucro) e oferece à venda as unidades” (Condomínio e incorporações. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1995, pág.232) Neste contexto, para que se possa exercer o direito de vender unidades sem que estejam prontas, de acordo com a legislação, o empreendedor deve obter as aprovações legais municipais para a execução das obras, dentre as quais alvarás e licenças ambientais, logo deve ser criteriosamente seguido o estabelecido no artigo 32 ,da Lei nº 4.591/64, segundo o qual: “Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos; p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sabre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro” Em uma leitura atenta do dispositivo, nota-se o rigor da imposição de várias exigências, dente as quais a aprovação do projeto de construção pelas autoridades competentes, para que após haja a autorização da comercialização das unidades. Nos termos do artigo 29, I da Lei Municipal nº 16.642: “Art. 29. O Alvará de Execução para edificação nova, reforma, requalificação e reconstrução de edificação perde a eficácia:I – caso a obra não tenha sido iniciada, em 2 (dois) anos a contar da data da publicação do despacho de deferimento do pedido; E ainda art. 22, § 2º do Decreto Municipal nº 57.776/2017: “… § 2º O prazo de vigência dos Alvarás de Aprovação e Execução, expedidos em conjunto ou não, totalizará 4 (quatro) anos”. Na presente hipótese, referidos alvarás de aprovação da edificação e de execução datam de 20.01.2010 e 18.05.2010, respectivamente e a nota fiscal apresentada foi emitida em 07.03.2014, concluindo-se assim que ao tempo do início da construção os alvarás estavam vencidos. Em relação à necessidade de revalidação da incorporação o Capitulo XX, item 223 das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça é claro: “223. Para fins do artigo 33 da Lei nº 4.591/64, considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, contratação da construção, obtenção de financiamento à produção ou decorrência do prazo de carência previsto no registro do empreendimento sem que a incorporação tenha sido denunciada pelo incorporador. Nesta última hipótese, será necessária a revalidação da incorporação se, decorrido o prazo de validade do alvará de aprovação ou de execução da obra, nenhuma das outras primeiras hipóteses tenha ocorrido ou a obra não tenha sido iniciada” (g.n) Como bem exposto pela D. Promotora de Justiça, tal questão já foi objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível nº 525.6/8, j. 25.05.2006, Caraguatatuba: “Se a incorporação não foi concretizada dentro do prazo de validade, não se pode registrar instrumentos de compra e venda celebrados posteriormente. Deve-se exigir primeiramente a revalidação da incorporação”. Em relação ao óbice concernente à apresentação da declaração firmada pelo adquirente ou o seu cancelamento, verifico que tal exigência encontra-se em consonância com o princípio da continuidade, previsto nos arts. 195 e 237, da Lei nº 6.015/73: “Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.; e Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”. Por tal princípio, deve haver um encadeamento entre os registros na matrícula ou transcrição do imóvel, de modo que determinado direito só pode ser alienado ou transferido caso seu titular dele tenha disponibilidade, assim constatado no fólio registral, a evitar que qualquer pessoa transmita a terceiros mais direitos do que possui. Assim, deve ser apresentada a declaração de ciência com firma reconhecida firmada pelo adquirente, relativa ao registro do contrato de locação firmado entre a empresa Traspavi – Codrasa S/A e Walter Aparecido Pavanello. Por fim, resta a análise do recolhimento da guia do ITBI sobre as acessões e benfeitorias, tendo em vista que a suscitada apenas recolheu o imposto com base na fração ideal do terreno. Como é sabido, em relação à fiscalização do recolhimento dos impostos pelo registrador, trata-se de matéria já enfrentada pelo E. Conselho Superior da Magistratura que, no v. Acórdão nº 996-6/6, observou que : “É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do Oficial Delegado, e dentre estes impostos se encontra o ITCMD, cuja prova de recolhimento deve instruir o formal de partilha, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada”. Todavia, a qualificação feita pelo registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não do recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor. Vale ressaltar que tal questão encontrase normatizada pelo Decreto Municipal nº 55.196 de 11.06.2014: “Art. 1º: O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição ITBIIV tem como fato gerador: I a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso: a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física; b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões; II a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis … Art. 7º: A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. § 1º. Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e construções nele incorporadas” (g.n) Como bem exposto pelo Registrador, o recolhimento do ITBI deve observar a Instrução Normativa SF/SUREM nº 13 de 24.08.2018, a qual disciplina o recolhimento do tributo nos casos de construção por administração ou preço de custo, sendo certo, que de acordo com consulta à Prefeitura Municipal de São Paulo, corroborou-se a exigência formulada (fls.12/13). Logo, mister a manutenção desta exigência, sob pena de responsabilização do registrador. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Gustavo Araujo da Silva Roza, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos aos arquivo. P.R.I.C. – ADV: GUSTAVO ARAUJO DA SILVA ROZA (OAB 358923/SP)
Fonte: DJE/SP 01/11/2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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