​​O Código Civil de 2002 prevê, no âmbito da função social da posse e da propriedade, a proteção da convivência coletiva. No entanto, a relação entre o direito de propriedade e as regras de convivência nos condomínios residenciais nem sempre é tranquila.

Segundo o ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Luis Felipe Salomão, “em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas e ciente de que a convivência nesse ambiente especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”.

O código estabelece um rol exemplificativo do que pode ser estipulado por convenção condominial, a qual pode regular as relações entre os condôminos, a forma de administração e a competência das assembleias, entre outros aspectos.

De acordo com Salomão, no momento em que se fixa residência no condomínio de um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, às quais se submetem todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança.

Locação tempor​ária

Nesse confronto de direitos, são diversos os casos que demandam a intervenção do Judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.

Esse foi o entendimento adotado pelo ministro Salomão na Quarta Turma, ao apresentar seu voto no REsp 1.819.075, cujo julgamento foi iniciado no último dia 10 e vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

O relator entendeu que não é possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, porque as locações via Airbnb e plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Além disso, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.

O ministro considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária. Segundo ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento – como o cadastramento de pessoas na portaria –, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.

Na sequência, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Araújo.

Anim​​al em casa

Em maio de 2019, a Terceira Turma decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

O REsp 1.783.076 teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito de criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que o animal, considerado um membro da família, não causava transtorno nas dependências do edifício.

Em seu voto, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964 – de que o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Segundo o ministro, podem surgir três situações relacionadas à presença de animais em condomínios. A primeira é quando a convenção não regula o tema, e nesse caso o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do Código Civil e 19 da Lei 4.591/1964.

A segunda hipótese é a da convenção que proíbe a permanência de animais causadores de incômodo aos moradores, a qual não apresenta nenhuma ilegalidade. Por último, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie – o que, para o ministro, é desarrazoado, uma vez que “determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio”.

“O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, concluiu.

Condômino inadimp​​​lente

Recentemente, a Quarta Turma também se posicionou no sentido de que as regras condominiais não podem ultrapassar os limites da lei. No julgamento do REsp 1.699.022, o colegiado definiu que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei – como a proibição de usar piscinas e outras áreas comuns – para forçar o pagamento da dívida de morador que esteja com as mensalidades em atraso.

Por unanimidade, os ministros consideraram inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns por uma moradora em razão do não pagamento das taxas condominiais. A dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina ajuizou ação para poder utilizar as áreas comuns.

O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que o caput e os incisos do artigo 1.336 do Código Civil, em rol meramente exemplificativo, explicitaram os deveres condominiais, podendo a convenção, o estatuto ou o regimento interno respectivo prever outras condutas permitidas e proibidas, positivas ou negativas, com o intuito de promover a boa convivência entre os moradores.

“Percebe-se que a natureza jurídica do condomínio edilício tem como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel”, ressaltou. O relator destacou que o Código Civil afirmou, de forma expressa, que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (inciso II do artigo 1.335).

Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Para Salomão, não há dúvida de que a inadimplência gera prejuízos ao condomínio, mas o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

Mudança na fa​chada

Contudo, o condomínio pode estabelecer regras para possibilitar ou não mudanças na fachada e em áreas comuns do edifício. Com esse entendimento, a Terceira Turma deu provimento ao REsp 1.483.733, interposto por um condomínio, para determinar que um dos condôminos restaurasse as esquadrias da fachada do seu apartamento conforme o padrão original do prédio.

O recurso teve origem em uma ação de desfazimento de alteração na fachada de um apartamento, ajuizada pelo condomínio após o morador mudar a cor das esquadrias externas, de preto para branco.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) negou o pedido, entendendo que a modificação não infringiu os preceitos legais, uma vez que seria pouco visível a partir da rua, além de não ter acarretado prejuízo direto no valor dos demais imóveis do prédio.

O ministro relator do recurso no STJ, Villas Bôas Cueva, explicou que o legislador trouxe critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente, ressalvando a possibilidade de sua modificação, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (artigo 10, parágrafo 2°, da Lei 4.591/1964).

Para o relator, a solução do TJRJ fere a literalidade da norma, pois tanto no Código Civil quanto na Lei 4591/1964 há referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas.

Em seu voto, o relator ressaltou que admitir que apenas as modificações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

“Assim, isoladamente, a alteração em tela pode não ter afetado diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promovesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio”, disse.

Taxas de manute​​nção

O STJ também já se pronunciou sobre as obrigações criadas por associação de moradores. No julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (Tema 882), a Segunda Seção fixou a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Os recursos representativos da controvérsia foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. Eles foram condenados em primeira instância a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois esta presta serviços comuns que beneficiam todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

O autor do voto vencedor no STJ, ministro Marco Buzzi, lembrou que, no julgamento do EREsp 444.931, em 2006, a Segunda Seção já havia confrontado duas teses relacionadas ao tema: de um lado, a liberdade associativa, que impede a cobrança de contribuição de não associado; e, de outro, o enriquecimento sem causa, que torna legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel, independentemente de ser ou não associado.

O ministro ressaltou que a decisão do TJSP considerou irrelevante a questão atrelada ao direito associativo. No entanto, lembrou que, diversamente, julgados do STJ reconhecem a importância da anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade associativa sobre o enriquecimento sem causa.

Liberdade de a​​ssociação

Nesse sentido, Buzzi lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 432.106, afirmou que “as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais” e, em relação à cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato, o STF consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no artigo 5°, XX, da Constituição Federal.

Segundo o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, explicou, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato – as quais não existiam nos casos em análise.

“Na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei”, disse.

O ministro destacou que a associação de moradores é “mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”. Assim, ressaltou que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):

REsp 1819075

REsp 1783076

REsp 1699022

REsp 1483733

REsp 1280871

Fonte: INR Publicações

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE PERNAMBUCO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Gabinete do Corregedor Geral da Justiça
PROVIMENTO Nº 16 /2019

ACRESCENTA ao art. 1.074, o Parágrafo único; ao artigo 1.004, o § 6º; ALTERA a redação os artigos 302 caput e seu § 1º; 817; 1.070 caput e seu § 1º; 1.134; 1.140, § 2º; 1.196; 1.319 § § 1º e 2º; e 1.330 caput ; REVOGA os artigos 298, inc. IX; 1.074, VI, §§ 1º, 2º, 3º; 1.115, Parágrafo único; 1.235, inc. VII; e incisos I e II do art. 1.330, todos do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais do Estado de Pernambuco, que dispõem sobre as exigências relativas às Certidões Negativas de Débitos – CND referentes a créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias para ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado e por ter sido retirada do ordenamento jurídico a norma que impõe a comprovação da quitação de qualquer tipo de débito tributário, vez que foi reconhecida a inconstitucionalidade do artigo 1°, inciso IV da lei n°

O CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE PERNAMBUCO , Desembargador FERNANDO CERQUEIRA NORBERTO DOS SANTOS, no uso das suas atribuições legais e regimentais, e;

CONSIDERANDO a obrigação de constante aprimoramento e revisão do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais do Estado de Pernambuco;

CONSIDERANDO o julgamento paradigma, no âmbito do Supremo Tribunal Federal – STF, consubstanciado na ADI n°394, na qual declarou a inconstitucionalidade do art. 1°, IV da Lei n° 7.711/88, de maneira que, excluiu a exigência de Certidões Negativas de Débitos Tributários – CND para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis;

CONSIDERANDO que o CNJ, seguindo a orientação do STF, no pedido de providencia n. 0001230-82.2015.2.00.0000, por votação unânime, decidiu que não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado, subtraindo do contribuinte os direitos fundamentais de livre acesso ao Poder Judiciário e ao devido processo legal (art. 5º, XXXV e LIV, da CF).

RESOLVE:

Art. 1º. ACRESCE ao art. 1.074, o Parágrafo único, e ao artigo 1.004, o § 6º: “Art. 1.074 (…)
Parágrafo único. Na promessa de compra e venda celebrada por instrumento público, devem ser observados, no que couber, os mesmos requisitos exigidos para a escritura ou contrato de compra de venda”.

“Art. 1.004 (…)

• 6º. Ressalvadas as hipóteses em que o próprio ato a ser praticado constitui fato gerador de tributo, como ocorre nas transmissões de propriedade, as exigências de comprovação da quitação de outros créditos tributários federais, estaduais, ou municipais não impedirão o ingresso de qualquer título no registro de imóveis, por serem inconstitucionais os meios de cobrança indireta de tributos, conforme precedentes do Conselho Nacional de Justiça no Pedido de Providências n° 0001230-82.2018.2.00.0000, e a decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal na ADI 394/DF”.

Art. 2º. Em razão do disposto no artigo Parágrafo único do artigo 1.074, ficam ALTERADOS os seguintes dispositivos do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais do Estado de Pernambuco: artigos 302 caput e seu § 1º; 817; 1.070 caput e seu § 1º; 1.134; 1.140, § 2º; 1.196; 1.319 § § 1º e 2º; e 1.330 caput:

“Art. 302. Na alienação de imóvel por pessoa física ou jurídica, esta de direito público ou privado, ficam dispensados os Tabeliães de Notas de exigir a exibição da Certidão Negativa ou Positiva com efeitos de Negativa de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CND) emitida pela Receita Federal do Brasil. (Alterado em razão do julgamento da ADI 394 pelo STF e da decisão proferida pelo CNJ no Pedido de Providências n° 0001230-82.2018.2.00.0000).

• 1°. Caso a CND seja apresentada voluntariamente pela pessoa física ou jurídica, no seu prazo de validade, tendo em vista a inexigibilidade prevista no artigo 302, a Certidão Negativa de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CND), deverá ser confirmada pelo tabelião, observando-se o seguinte:”

“Art. 817. Não será exigida a apresentação da Certidão Negativa de Débito (CND) do INSS, da Pessoa física ou Jurídica para o registro de contratos de alienação ou oneração de bens imóveis, ainda que estejam incorporados ao ativo permanente em sua contabilidade. (Alterado em razão do julgamento da ADI 394 pelo STF e da decisão proferida pelo CNJ no Pedido de Providências n° 0001230-82.2018.2.00.0000)”.

“Art. 1.070. Sendo o vendedor pessoa física ou jurídica, esta de direito público ou privado, não será necessário apresentar:

• 1° Caso uma das certidões acima mencionadas sejam apresentadas voluntariamente ante sua inexigibilidade, a escritura ou contrato deverá consignar, com relação a cada uma dessas certidões emitidas através da Internet, a sua denominação, se certidão negativa ou certidão positiva com efeitos de negativa, o seu código respectivo, data de emissão e data de validade. (Alterado em razão do julgamento da ADI 394 pelo STF e da decisão proferida pelo CNJ no Pedido de Providências n° 0001230-82.2018.2.00.0000)”.

“Art. 1.134. Se o proprietário do imóvel objeto do direito de superfície for pessoa física ou jurídica, fica dispensada a consignação, na escritura de constituição, da Certidão Negativa de Débito (CND) da previdência Social e a Certidão conjunta emitida pela Receita Federal do Brasil e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN), relativa a tributos federais e Dívida Ativa da união. (Alterado em razão do julgamento da ADI 394 pelo STF e da decisão proferida pelo CNJ no Pedido de Providências n° 0001230-82.2018.2.00.0000)”.

“Art. 1.140 (…)

• 2°. Se o proprietário do imóvel serviente for pessoa física ou jurídica, esta de direito público ou privado, fica dispensada a consignação, na escritura de constituição, da Certidão Negativa de Débito (CND) da previdência Social e a Certidão conjunta, emitida pela Receita Federal do Brasil e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), relativa a tributos federais e Dívida Ativa da união. (Alterado em razão do julgamento da ADI 394 pelo STF e da decisão proferida pelo CNJ no Pedido de Providências n° 0001230-82.2018.2.00.0000)”.

“Art. 1.196. A Certidão Negativa de Débito – CND da previdência Social não é documento obrigatório, para averbação das obras citadas no artigo anterior, tanto para prédios situados na zona urbana como na zona rural, mas caso seja apresentada voluntariamente, o registrador fará constar os seus dados no respectivo ato de averbação da construção, tudo em conformidade com os precedentes do Conselho Nacional de Justiça no Pedido de Providências n° 0001230-82.2018.2.00.0000, e decisão proferida no Supremo Tribunal Federal na ADI 394/DF”.

“Art. 1.319(…)

• 1º É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia. (Redação dada ao art. 247-A da Lei 6.015/73 pela Lei 13.865/2019)
• 2º Não será exigida a apresentação da Certidão Negativa de Débito – CND da previdência Social para a averbação da construção, nos termos do art. 1.196 deste Código de Normas”.

“Art. 1.330. O registrador não exigirá a comprovação do pagamento do ITR/IPTU ou a CND do INSS em nome da pessoa física ou jurídica, esta de direito público ou privado, proprietária de imóvel no registro da carta de arrematação ou carta de adjudicação”.

Art. 3º. Ainda em razão das alterações, ficam REVOGADOS os artigos 298, inc. IX; 1.074, VI, §§ 1º, 2º, 3º; 1.115, Parágrafo único; 1.235, inc. VII; e incisos I e II do art. 1.330

“Art. 298(…)

IX (REVOGADO)”

“Art. 1.074 (…)
VI. (REVOGADO)
§1°. (REVOGADO)
§2°. (REVOGADO)
§3°. (REVOGADO)”

“Art. 1.115 (…)

Parágrafo Único. (REVOGADO)”

“Art. 1.235 (…)

VII (REVOGADO)”

“Art. 1.330. (…)

I – Revogado.
II – Revogado.

Art. 2º. Este provimento entrará em vigor na data da sua publicação, após a apreciação e aprovação pelo Órgão Especial, conforme art. 29, Parágrafo único, inciso VI, alínea “q” do Regimento Interno do TJPE.

Recife, 14 de outubro de 2019

DES. FERNANDO CERQUEIRA NORBERTO DOS SANTOS
Corregedor-Geral da Justiça

PROVIMENTO APROVADO NA SESSÃO DO ÓRGÃO ESPECIAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE PERNAMBUCO EM 14 / 10 / 2019.

Fonte: INR Publicações

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