Apelação Cível nº 1031854-83.2018.8.26.0577
Apelante: Ministério Público do Est. de Sp
Apelados: Caixa Econômica Federal CEF e Guilherme Gomes Batista
VOTO Nº 37.816
Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Publicação do edital em jornal da situação do imóvel que não seria de grande circulação – Leilões, pelas modalidades virtual e, ainda, presencial realizado em local diverso daquele em que situado o imóvel – Dúvida julgada improcedente – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo contra r. sentença que julgou a dúvida improcedente e afastou a negativa do registro de escritura pública de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 5.967 do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos, outorgada em favor do arrematante de imóvel que foi objeto de anterior consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
A recusa do registro decorreu da publicação do edital de leilão em jornal que não seria de grande circulação, da não comprovação de que os devedores fiduciantes foram intimados dos leilões e da realização dos leilões, pelas modalidades eletrônica e presencial, a última em local distinto da situação do imóvel.
O apelante alegou, em suma, que, na forma decidida pelo Col. Conselho Superior da Magistratura na Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100, os leilões públicos devem ser promovidos no local em que situado o imóvel dado em alienação fiduciária em garantia. Asseverou que essa obrigação decorre dos princípios e normas que regem a matéria, destinados à proteção do devedor fiduciante, sendo essa regra também prevista no art. 884, inciso II, do Código de Processo Civil para a venda de bens em ação de execução. Afirmou que a divulgação do leilão pela Internet não afasta a obrigação de realizá-lo na comarca da situação do imóvel. Requereu a reforma da r. sentença para que a dúvida seja julgada procedente (fls. 224/228).
O recorrido (fls. 255/257) e a Caixa Econômica Federal (fls. 258/262) ofereceram contrarrazões de apelação.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 274/277).
É o relatório.
Diante do conteúdo das contrarrazões de recurso, observo, inicialmente, que o Oficial de Registro de Imóveis, atuando como profissional do direito, tem liberdade para promover o exame de qualificação que se destina a afastar do registro os títulos que não preenchem os requisitos legais para sua inscrição.
A qualificação registral, por seu lado, relaciona-se com o exame de legalidade da inscrição pretendida, ou seja, em verificar se o registro de determinado título poderá ser promovido em conformidade com os princípios e as normas aplicáveis, pois como esclarece Afranio de Carvalho:
“A apresentação do título e a sua prenotação no protocolo marcam o início do processo do registro, que prossegue com o exame de sua legalidade, que incumbe ao registrador empreender para verificar se pode ou não ser inscrito. A inscrição não é, portanto, automática, mas seletiva, porque depende da verificação prévia de estar o título em ordem. Além de a qualificação do título constituir um dever de ofício, o registrador tem interesse em efetuá-la com cuidado, porquanto, se lançar uma inscrição ilegal, fica sujeito à responsabilidade civil” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 276).
Portanto, e ao contrário do que foi alegado pelo recorrido (fls. 256), a recusa do registro do título, com amparo em precedente deste Col. Conselho Superior da Magistratura, não enseja responsabilidade civil do registrador.
Contudo, neste caso concreto, em seus aspectos formais o título preenche os requisitos para o registro.
Isso porque houve publicação do edital em jornal de circulação no município em que localizado o imóvel (fls. 140/162 e 128) que, por sua vez, foi objeto de arrematação no segundo leilão realizado (fls. 163).
Em decorrência, não há vício na publicação do edital em jornal de circulação local que possa ser reconhecido em procedimento de dúvida.
Igual ocorre com a realização do leilão presencial na Comarca de Bauru porque, de forma concomitante, foi realizado leilão virtual, em endereço da Internet divulgado no edital que foi publicado no município da situação do imóvel (fls. 139/141 e 154/162).
Sendo o leilão presencial e virtual, eventual litígio envolvendo a realização dos leilões e a arrematação do imóvel deverão ser dirimidos em ação jurisdicional, de que participem todos os interessados.
Ademais, a Caixa Econômica Federal interveio no processo e informou que o devedor fiduciário foi comunicado dos leilões, na forma prevista no § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 que autoriza que a comunicação seja realizada por correspondência dirigida aos endereços indicados no contrato, inclusive eletrônico (fls. 260).
Diante da declaração do credor fiduciário de que houve prévia comunicação dos leilões aos devedores fiduciantes, não cabe impedir o registro da escritura de compra e venda, pois a eventual declaração da inexistência da comunicação, ou de vício em sua realização, deverão ser obtidas pelos devedores em ação própria, a ser movida contra todos os interessados.
Além disso, o título foi instruído com declaração do devedor fiduciante no sentido de que promoveria a entrega voluntária do imóvel aos arrematantes, com desistência da ação que moveu contra a Caixa Econômica Federal em razão do contrato de alienação fiduciária (fls. 126).
Por fim, a forma de publicação do edital e de realização dos leilões não se confundem com a situação verificada por este Col. Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100 porque, naquele caso, o edital foi publicado em jornal que não tinha circulação no local do imóvel e o leilão, apenas pela modalidade física, foi realizado na Comarca de Vitória, Estado do Espírito Santo, sem autorização no respectivo contrato de alienação fiduciária.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e mantenho a r. sentença que julgou a dúvida improcedente.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator.
Fonte: DJe/SP de 05.09.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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