Apelação Cível nº 1017364-22.2018.8.26.0071
Apelantes: H. Aidar Pavimentação e Obras Ltda. e Assuã – Construções Engenharia e Comércio Ltda
Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imoveis de Bauru
VOTO Nº 37.804
Registro de Imóveis – Contrato particular de parceria em empreendimentos imobiliários – Título representativo de direito obrigacional – Pretensão de prevalência perante terceiros, visando assegurar o recebimento de suposto crédito – Recusa do registro – Ausência, ademais, dos requisitos para a realização de averbação preventiva – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por H. AIDAR PAVIMENTAÇÃO E OBRAS LTDA. e ASSUÃ – CONSTRUÇÕES, ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA. contra r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a negativa de ingresso, na matrícula nº 105.774 do 1º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Bauru, de contrato particular de parceria em empreendimentos imobiliários, porque ausentes os requisitos necessários para o registro e, ainda, para a averbação prevista no inciso IV do art. 54 da Lei nº 13.097/2015.
Os apelantes alegaram, em suma, que existe fato novo porque foi celebrada escritura pública de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 114.384, consistente em área que seria abrangida pelo contrato de parceria em empreendimentos imobiliários, e porque moveram ação cautelar, com pedido de tutela antecipada (Processo nº 1023381-74.2018.8.26.0071 da 3ª Vara Cível da Comarca de Bauru), em que formularam pedido de averbação na matrícula nº 114.385. Afirmaram, no mais, que em contrato particular de parceria em empreendimentos imobiliários foi previsto que promoveriam a implantação de empreendimentos dessa natureza em áreas de propriedade das empresas Thotus Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Jafd Empreendimentos Imobiliários Ltda.. Asseveraram que o contrato não foi rescindido no que se refere ao imóvel objeto da matrícula nº 105.774, ao passo que as proprietárias se tornaram inadimplentes em razão do descumprimento das obrigações que assumiram. Disseram que o registro tem por finalidade resguardar direitos decorrentes de contrato relativo a imóvel e afastar os riscos da alienação do bem pelas proprietárias. Aduziram que não é possível a apresentação de ordem judicial específica a que se refere o art. 54 da Lei nº 13.097/2015 porque o contrato de que pretendem o registro prevê que eventuais litígios serão resolvidos por meio de arbitragem. Ademais, o art. 167 da Lei nº 6.015/73 autoriza a averbação de ocorrências que de qualquer modo alterem o registro. Por fim, o registro é necessário para valer perante terceiros, como previsto na Lei nº 13.097/2015. Requereram o provimento do recurso para que seja promovida a averbação do instrumento particular na matrícula nº 105.774 (fls. 129/137).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 926/929).
É o relatório.
Anoto, primeiro, que os documentos de fls. 138 e seguintes não dizem respeito diretamente ao registro, ou averbação, do contrato apresentado pelos apelantes na matrícula nº 105.774 e, portanto, não alteram o resultado da dúvida.
Conforme o documento de fls. 29/30, os apelantes requereram ao Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Bauru o registro, na matrícula nº 105.774, do Instrumento Particular de Parceria em Empreendimentos Imobiliários reproduzido às fls. 31/52, o que fizeram “…visando resguardar direitos, bem como instituir garantias para o caso da inadimplência das proprietárias perdurar…” (fls. 30).
Em razão da recusa da prática do ato (fls. 54/55) os apelantes solicitaram a suscitação de dúvida (fls. 23/27) reiterando o pedido de registro do contrato que apresentaram (fls. 27).
Somente nas razões de apelação foi requerida a averbação do instrumento particular (fls. 137).
A imprecisão relativa à natureza do ato pretendido recomenda a manutenção da competência deste Eg. Conselho Superior da Magistratura para o julgamento da apelação, posto que tem competência exclusiva para o julgamento das dúvidas suscitadas contra a recusa de ato de registro em sentido estrito.
O contrato particular apresentado pelos apelantes, contudo, não preenche os requisitos legais para o seu registro em sentido estrito, nem para a prática de ato de averbação de natureza preventiva, com finalidade de constituição do direito de sequela.
Como esclarece Arruda Alvim, os direitos reais são regidos pelo princípio da legalidade e tipicidade que significa que somente têm essa natureza aqueles assim previstos em lei, conforme tipos rígidos e exaurientes (Arruda Alvim, José Manoel de, Direitos reais de garantia imobiliária, in Direito privado: contratos. direitos reais, pessoas jurídicas de direito privado, responsabilidade. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002. v. 1, p. 184/187).
O registro dos direitos e ônus reais sobre imóveis submetem-se a igual princípio da tipicidade, posto que restrito ao rol taxativo dos direitos reais sobre imóveis que são aqueles assim definidos em lei.
Bem por isso, a Lei nº 6.015/73 relaciona em seu art. 167, inciso I, os direitos reais passíveis de registro, em rol que, mediante complementação pela legislação esparsa, constitui numerus clausus.
Os atos de averbação, por seu lado, são previstos em numerus apertus porque dizem respeito às mutações relativas aos direitos e aos fatos inscritos, sendo, portanto, acessórias.
Essa estrutura, apesar de nem sempre ser observada pelo legislador, é bem descrita por Afrânio de Carvalho quando esclarece:
“Embora uma e outra cubram mutações jurídico-reais, a primeira destina-se a certas mutações e a segunda a outras diversas.
A inscrição, nela absorvida a transcrição discrepante, cobre as aquisições e onerações de imóveis, que são os assentos mais importantes, ao passo que a averbação cobre as demais, que alteram por qualquer modo os principais. A nomenclatura binária condiz com a diferença entre a principalidade dos primeiros atos e a acessoriedade dos segundos.
Essa diferença, derivada da consideração recíproca dos atos, implica outra de natureza temporal, pois o que altera é necessariamente posterior ao alterado. Assim, pressupondo a inscrição, a averbação lhe é posterior, devendo consignar fatos subsequentes. A nova lei registral confirma esse conceito, visto como, após referência a casos expressos de averbação, a prevê para ‘as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro’ (art. 246).
(…)
A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão somente o subentende (…)” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed,, Rio de Janeiro: Forense, 1998, pág. 117).
Por essa razão, a Lei nº 6.015/73 ressalva em seu art. 246 que: “Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”.
No presente caso, a apresentação do Instrumento Particular de Parceria em Empreendimentos Imobiliários de fls. 31/52 não visou a constituição de direito real sobre imóvel, pois é representativo de direitos de natureza obrigacional.
Diante disso, ausente o requisito da tipicidade, o registro originalmente pretendido pelos apelantes não se mostra possível.
Igual ocorre com a averbação do Instrumento Particular de Parceria em Empreendimentos Imobiliários, pois não representa mutação do imóvel, ou de direito inscrito no Registro Imobiliário, nem diz respeito a direito pessoal a que a lei atribua eficácia real.
Por ser representativo de direito obrigacional a que a lei não atribui eficácia real, a averbação do contrato não encontra amparo nas normas e princípios que regem o Direito Imobiliário, ainda que sob o fundamento de que terá natureza preventiva.
Lembra-se, sob o tema, a advertência de Afrânio de Carvalho no sentido de que o Registro de Imóveis não é depositório de quaisquer espécies de atos e negócios jurídicos, visando conferir maior força aos direitos obrigacionais ou enfraquecer direitos reais, a depender dos interesses da parte:
“A despeito de serem irregistráveis, pelo que o registro, vão e inócuo, nenhum efeito lhes acrescentará, a experiência demonstra que certos títulos são levados obstinadamente pelas partes ao registro, cuja porta acabam forçando. Quando as partes assim procedem, pensam, mas desavisadamente, que fortalecem os próprios direitos ou debilitam os dos adversários, com os quais disputam em juízo, mediante daninha propaganda contra o seu direito real.
O registro não é desaguadouro comum de todos e quaisquer títulos, senão apenas daqueles que confiram uma posição jurídico-real, como os constantes da enumeração da nova Lei do Registro (art. 167). Dessa maneira, não são recebíveis os títulos que se achem fora dessa enumeração, porquanto o registro nada lhes acrescenta de útil. Neste particular, a regra dominante é a de qua não é inscritível nenhum direito que mediante a inscrição não se torne mais eficaz do que sem ela” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, cit., p. 236).
Não se ignora, por certo, os benefícios decorrentes da concentração na matrícula dos atos que digam respeito ao imóvel, reduzindo os riscos aos adquirentes pela eventual existência de ônus reais ocultos, ou de situações que possam caracterizar fraude contra credores ou à execução.
A proteção aos credores do titular do domínio, entretanto, não afasta a vedação ao registro e à averbação dos contratos representativos de direitos meramente obrigacionais, pois o inciso IV do art. 54 da Lei nº 13.097/2015 determina que pode ser averbada, mediante decisão judicial, a existência de ação que não seja real, ou pessoal reipersecutória, o que não se confunde com o contrato de que decorre o litígio:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
(…)
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil, (…)”.
Por fim, a previsão contratual de arbitragem (fls. 50) não torna o cumprimento da exigência impossível porque não afasta o recurso à esfera jurisdicional para a obtenção de medida cautelar, ou de urgência, como previsto no art. 22-A da Lei nº 9.307/96:
“Art. 22-A. Antes de instituída a arbitragem, as partes poderão recorrer ao Poder Judiciário para a concessão de medida cautelar ou de urgência.
Parágrafo único. Cessa a eficácia da medida cautelar ou de urgência se a parte interessada não requerer a instituição da arbitragem no prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de efetivação da respectiva decisão“.
Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 13.08.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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