Apelação Cível n. 1011119-24.2017.8.26.0590

Apelante: Sergio Braga

Apelado: Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Vicente

VOTO N. 37.778

Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda – Procuração outorgada por instrumento particular – Impossibilidade – Mandato que deve ser outorgado pela forma exigida em lei para a prática do ato – Hipótese de exceção não configurada – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Sérgio Braga contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Vicente/SP, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada e manteve um dos óbices impostos pelo registrador[1].

Alega o apelante, em síntese, que a lei autoriza expressamente o mandato por instrumento particular para a celebração de negócios jurídicos, inclusive para fins de transferência de propriedade, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. Assim, sustenta ser cabível a procuração particular para lavratura da escritura levada a registro, na forma prevista no art. 22, § 2º, inciso II, da Lei 10.150/00[2].

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento da apelação[3].

É o relatório.

O dissenso versa sobre a possibilidade de registro da Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 3 de junho de 2015, tendo por objeto o imóvel objeto da transcrição n. 45.724 do Registro de Imóveis da Comarca de São Vicente/SP.

O Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de São Vicente desqualificou o título e formulou exigências, entendendo o MM. Juiz Corregedor Permanente pela regularidade da recusa eis que a procuração outorgada pelos vendedores não foi formalizada por meio de instrumento público, mas particular, o que é defeso para a prática de atos relativos a imóveis.

É certo que o art. 657 do Código Civil prevê que o mandato seja outorgado pela forma exigida em lei para a prática do ato[4]. Nesse sentido, o item 130 do Capítulo XIV do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, estabelece que “A procuração outorgada para a prática de atos em que exigível o instrumento público também deve revestir a forma pública”.

Referidas regras legal e administrativa tem por finalidade impedir que a manifestação de vontade seja formalizada por um instrumento menos solene que o exigido para a transferência dominial do imóvel, conforme disposto no art. 108 do Código Civil[5].

Nesse cenário, a representação dos vendedores, advinda da cláusula mandato constante do instrumento particular de compromisso de compra e venda, é mesmo inadequada para fins de lavratura de escritura pública visando a transferência de domínio de imóvel.

Não se ignora que, em certos casos, é possível prescindir da escritura pública para a validade do negócio jurídico, como ocorre, por exemplo, no compromisso de compra e venda de imóveis loteados; na venda e compra de imóvel de qualquer valor com financiamento mediante a contratação da alienação fiduciária em garantia; no mútuo com alienação fiduciária em garantia imobiliária, nos termos do SFI (Lei n. 9.514/1997, arts. 38 e parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei n. 11.076/2004); na compra e venda de imóvel de qualquer valor com financiamento do SFH (art. 1º da Lei n. 5.049/1966, que alterou o art. 61 da Lei n. 4.380/1964) e, ainda, em qualquer negócio jurídico envolvendo imóvel de valor igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Contudo, no caso concreto, nenhuma dessas exceções se faz presente, eis que a escritura de compra e venda qualificada negativamente diz respeito a contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre particulares, sendo o valor do bem superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país[6], à época da lavratura do ato.

Por conseguinte, há que ser mantido o óbice ao registro.

Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Fls. 74/76.

[2] Fls. 101/107.

[3] Fls. 124/128.

[4] Art. 657. A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito.

[5] Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

[6] Fls. 16.

Fonte: DJe/SP de 07.08.2019

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PROCESSO Nº 2019/117397

Processo 1064288-67.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1064288-67.2019.8.26.0100

Processo 1064288-67.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – 13º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Condomínio Edifício Palacete Alcobaça – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Edifício Palacete Alcobaça, que pretende a averbação de instrumento particular de alteração de sua convenção de condomínio, registrada sob nº 719 junto ao Livro 3- Registro Auxiliar, para adequa-la às disposições do atual Código Civil. De acordo com o registrador, o instrumento apresentado altera também a instituição de condomínio registrada em 04.05.1978, sob nº 5, na matrícula nº 7.677, na medida em que exclui o direito ao auxílio de manobrista na utilização da garagem localizada no subsolo e no andar térreo do edifício. Por fim, assevera que o auxílio de manobristas consta das matrículas das unidades autônomas, e por isso faz parte da especificação e instituição de condomínio. Juntou documentos às fls.04/120. O interessado apresentou impugnação às fls.121/127. Salienta a demora na qualificação do título pelo registrador, uma vez que a nota devolutiva somente foi emitida em 18.06.2019, ou seja no 30º (trigésimo) e último dia de validade da prenotação nº 330.426. Insurge-se do óbice imposto, sob o argumento de que a modificação não altera a discriminação das partes de uso comum e uso exclusivo, a fração ideal de cada unidade autônoma, e o fim a que as unidades autônomas se destinam, ou seja, não houve a alteração na especificação e instituição em condomínio, consequentemente basta o quórum de 2/3 dos condôminos, nos termos do artigo 1351 do Código Civil. Destaca que, ao contrário do que faz crer o registrador, acerca da existência do auxílio de manobristas nas matrículas das unidades autônomas, as vagas de garagem constituem partes comuns do condomínio, logo, sua utilização deve ser disciplinada unicamente na convenção de condomínio, como a de todas as demais áreas comuns. Apresentou documentos às fls.128/133. Sobre a alegação de excesso de prazo na qualificação do título, o Oficial prestou informações à fl.143. Aduz que ao tomar conhecimento do ocorrido, indagou dos prepostos Maria Helena da Silveira Franco, que subscreveu a nota devolutiva e Claudir A. Coutinho, que a revisou e rubricou, que alegaram tratar-se título complexo, exigindo consequentemente o levantamento e exame dos documentos relativos à instituição e convenção do condomínio e de todas as matrículas das unidades. Destaca o Oficial que os funcionários foram advertidos d que, em situações semelhantes, deveriam trazer ao conhecimento do registrador para análise e, se o caso, emissão de nota escrita e fundamentada, a fim de possibilitar a prorrogação do prazo para qualificação, nos termos do Capítulo XX, subitem 43.3 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido, e afastamento de conduta irregular do registrador que ensejasse a aplicação de medida disciplinar. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em em que pesem o zelo e presteza do registrador, verifico que os argumentos expostos não tem o condão de manter o óbice imposto, senão vejamos. De acordo com o artigo 1351 do Código Civil, que regula a questão posta a desate: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” Na presente hipótese, apesar de constar de um único instrumento particular a instituição, especificação e convenção de condomínio do Edifico Palacete Alcobaça (fls. 108/118), tais institutos não se confundem. A especificação e instituição de condomínio estão disciplinadas no artigo 1.332 do CC e dizem respeito a: I – discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a qual as unidades se destinam. Logo, para alteração da instituição e especificação condominial faz-se necessário a aprovação pela unanimidade dos condôminos. Por sua vez, a convenção de condomínio diz respeito aos condomínios e sua relação com o Edifício, especificando a forma de uso das áreas comuns, as despesas comuns. O requerente pretende exclusivamente a alteração da convenção de condomínio a fim de excluir o auxílio de manobrista na utilização das vagas de garagem. Nada será revisto na instituição e especificação de condomínio, apesar de ter sido apresentada em um único instrumento particular a instituição, especificação e convenção de condomínio do Edifício Palacete Alcobaça. O aditamento refere-se à organização e serviço prestado ao condomínio, atinentes às vagas de garagem, e não à essência ou destinação do condomínio. Daí que não houve alteração nas áreas comuns do edifício, transmissão ou recebimento de frações ideais. João Batista Lopes, na sua obra “Condomínio” (editora: Revista dos Tribunais – 10ª edição revista, atualizada e ampliada) enfoca o tema sob o seguinte aspecto: “Importa ressaltar que a alteração pelo quórum de 2/3 só é admitida se não implicar prejuízo a direitos subjetivos, como ocorreria, por exemplo, com a alteração das frações ideais, das áreas de uso comum, etc. Qualquer mudança que importe prejuízo a direito adquirido só será possível com a aprovação unanime dos condôminos”. Concluo que não há qualquer alteração da destinação das áreas comuns, preservando o condomínio a sua finalidade, bem como tal ato não caracteriza a quebra da segurança para os moradores. Desta forma, descabida a exigência da unanimidade de concordância dos condôminos. Ademais, como bem exposto pelo D. Promotor de Justiça “… Tampouco é necessária a averbação da mudança em todas as matrículas das unidades autônomas, vez que não haverá modificação na descrição, fração ou destinação daqueles bens individualizados, tratando apenas de direito a ser utilizado pelos condôminos no uso diário da área comum”. Neste contexto, atingido o quórum legal de 2/3 (fls.53/65 ), deve ser afastado o óbice imposto. Por fim, em relação ao decurso de prazo para qualificação do título apresentado pelo requerente, o registrador, ao tomar conhecimento do ocorrido, tomou as providências cabíveis, advertindo os prepostos para que diante da dificuldade em proceder à qualificação de titulo, diante de sua complexidade, informe o fato imediatamente a ele, para que situações semelhantes a esta não mais ocorram. Por estes motivos, não havendo indícios de descumprimento do dever funcional pelo delegatário, em relação ao excesso de prazo de qualificação, bem como outros procedimentos envolvendo tal conduta, determino o arquivamento do feito. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Edifício Palacete Alcobaça, e consequentemente determino a averbação de instrumento particular de alteração de sua convenção de condomínio, nos termos do documento apresentado às fls.11/52. Em relação à conduta do registrador, não vislumbro qualquer irregularidade passível da aplicação de medida disciplinar, razão pela qual determino o seu arquivamento. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: RODRIGO FIRMO DA SILVA PONTES (OAB 249253/SP)

Fonte: DJe/SP de 09.08.2019

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