Apelação Cível n.º 1102183-96.2018.8.26.0100
Apelante: Luciana Pereira dos Santos
Apelado: 12º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO N.º 37.806
Registro de imóveis – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Possibilidade de retificação do registro anterior para abertura de matrícula e posterior ingresso do título, se o caso – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença[1] proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de escritura de compra e venda de imóvel, por ausência de elementos referentes à descrição do imóvel.
Em síntese, afirma a apelante que os documentos apresentados permitem a retificação da matrícula, sendo suficientes para sanar a omissão ou o erro relativo à descrição do imóvel, certo que as medidas laterais não constam dos registros anteriores. Entende que, por se tratar de erro simples, não há óbice ao ingresso do título no fólio real com base no memorial descritivo apresentado[2].
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso[3].
É o relatório.
O dissenso versa sobre a registrabilidade da escritura de venda e compra lavrada em 27 de novembro de 2013, referente ao lote 5 da quadra 30, Vila Burgo Paulista, Distrito de Ermelino Matarazzo. Em sua nota devolutiva, o registrador apresentou óbices relativos à ausência de medidas laterais e divergência entre a área total do imóvel mencionada na escritura pública e a planta arquivada na serventia.
Ora, o título apresentado não pode mesmo ser registrado, porquanto o imóvel objeto da escritura de compra e venda em análise está descrito sem as medidas laterais que, ademais, não podem ser retificadas de ofício ante a divergência da metragem total do lote[4] e a planta arquivada em cartório[5]. Veja-se que o formato irregular do imóvel, que apresenta 8,5m de frente e 8m de fundos, impede a apuração das medidas laterais e, por conseguinte, da área total por meros cálculos aritméticos.
Como é sabido, incumbe ao Oficial, quando da qualificação do título, com apoio nas normas e princípios registrários, proceder ao exame de sua regularidade formal e extrínseca. De seu turno, o Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da Lei n. 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo objetivando sua localização física, tornando-o singular perante os demais. Na lição de Afrânio de Carvalho: “o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” e que “o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autónoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogéneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa lugar determinado no espaço, que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial” (“Registro de Imóveis”, Editora Forense, 4ª ed.).
Considerado a descrição do imóvel contida na serventia imobiliária, o título apresentado não permite registro, sob pena de violação do princípio da especialidade objetiva ante a diversidade das descrições quando confrontadas. Uma das principais finalidades do registro imobiliário é a segurança jurídica, obtida por meio do perfeito diálogo da inscrição dos imóveis, dos títulos e direitos a ele relacionados, de maneira que possibilite uma compreensão isenta de dúvidas. Conforme Ricardo Dip: “o fini qui do registro predial abrange imóveis, pessoas e títulos jurídicos, o que explica e justifica as exigência de determinação e especialidade tabulares objetiva (ou, da base imobiliária), subjetiva e do fato inscritível, meios para consecução da segurança jurídica” [“Registro de imóveis (princípios)”. t. I, Descalvado: PrimVs, 2017, p. 29].
De seu turno, observa Narciso Orlandi Neto que: “As regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. E preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro. Quando se tratar, por exemplo, de alienação de parte de um imóvel, necessário será que a descrição da parte permita localizá-la no todo e, ao mesmo tempo, contenha todos elementos necessários à abertura da matrícula (conf. Jorge de Seabra Magalhães, ob. cit., p. 63)” (“Retificação do Registro de Imóveis”, Ed. Juarez de Oliveira, 2ª ed., 1999, p. 68).
Acrescente-se que o lançamento fiscal noticiado nos autos é insuficiente para oportunizar o registro perseguido, eis que o interesse tributário não se confunde com os princípios e as regras registrais orientadores do assento requerido.
Assim, caberá à apelante requerer a retificação do registro – o que poderá ser feito inclusive na via extrajudicial, se assim desejar – para abertura de matrícula de acordo com a real metragem e correta descrição do imóvel adquirido, de forma que, posteriormente, possa pleitear o registro do título em questão. Ou seja, uma vez promovida a retificação e aberta a matrícula, será desnecessária a alteração da escritura pública que identifica o imóvel a partir do número do lote e quadra, ante o disposto no art. 213, inciso II, § 13, da Lei n. 6.015/73.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Fls. 67/69.
[2] Fls. 78/87.
[3] Fls. 105/107.
[4] Fls. 10/13.
[5] Fls. 34.
Fonte: DJe/SP de 05.08.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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