Apelação nº 1013975-59.2016.8.26.0019

Apelante: Marcio Antonio Catani

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Americana

Interessado: Município de Americana

VOTO Nº 37.664

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Isenção do imposto de transmissão “inter vivos” na primeira aquisição de bem imóvel com área de construção não superior a 120m² e área de terreno não superior a 200m² – Certidão expedida pela Prefeitura Municipal de Americana em que ressalvada a análise pelo Oficial de Registro de Imóveis do preenchimento dos requisitos para a isenção – Posterior manifestação, pela Prefeitura, de não concessão da isenção porque o adquirente foi proprietário de fração ideal de outro imóvel situado naquele Município – Impossibilidade de revisão do ato da Prefeitura do Município de Americana em procedimento de dúvida – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Americana e manteve a negativa do registro de escritura pública de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 101.269 porque não foi comprovado o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” e porque a isenção concedida para a primeira aquisição de imóvel com área de construção não superior a 120m² e área de terreno não superior a 200m² não prevalece uma vez que o adquirente foi anteriormente proprietário de imóvel naquele município.

O apelante alegou, em suma, que o art. 136 do Código Tributário do Município de Americana prevê a isenção do imposto de transmissão “inter vivos” na primeira aquisição de imóvel exclusivamente residencial, observadas as áreas máximas de construção e terreno que especifica. Afirmou que não foi proprietário de outro imóvel residencial no Município de Americana que expediu a certidão de isenção do imposto de transmissão “inter vivos”. Contudo, por ter recebido em herança de seu genitor quinhão equivalente a um sexto de terreno, que posteriormente vendeu, foi a certidão de isenção recusada pelo Oficial de Registro de Imóveis. Disse que o imóvel deixado por seu genitor não comportava uso residencial pela inexistência de construção e foi vendido em 28 de setembro de 2009, com reversão do produto da venda para sua mãe. Aduziu que a Receita Federal somente considera como sendo residencial o imóvel dotado de construção. Esclareceu que a isenção deve ser concedida na primeira compra de imóvel residencial, o que somente ocorreu pela escritura pública lavrada em 18 de dezembro de 2015. Requereu o provimento do recurso para que seja promovido o registro da compra venda (fls. 242/251).

A douta Procuradoria Geral de Justiça se manifestou às fls. 96/97.

É o relatório.

O procedimento de dúvida tem como finalidade a solução da controvérsia entre o apresentante e o Oficial de Registro sobre a possibilidade de acesso do título ao fólio real.

Diante disso, a dúvida não comporta a formação de contraditório entre o apresentante e a Prefeitura do Município para solução de litígio que tenha por objeto ato praticado pela Administração Pública.

Por essas razões, e não se cuidando de recurso interposto por terceiro prejudicado, é desnecessária a intimação da Prefeitura do Município de Americana para apresentar contrarrazões de apelação em procedimento de dúvida em que não figura como apresentante do título.

O apelante apresentou para registro escritura de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 101.269 do Registro de Imóveis da Comarca de Americana (fls. 13/17 e 33/34), instruída com certidão municipal da isenção do imposto de transmissão “inter vivos” que foi concedida com fundamento no art. 136, inciso VI, parágrafo único, da Lei Municipal nº 4.930/2009, por se tratar de imóvel residencial com área de construção não superior a 120m² e com área de terreno não superior a 200m² (fls. 20/23 e 28/29).

Constou na certidão, contudo, a ressalva de que: “Esta certidão está sujeita a análise posterior a ser realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil das Pessoas Jurídicas de Americana” (fls. 20 e 28).

Em razão dessa ressalva, foi promovida pesquisa de bens em que apurado que o apelante foi proprietário de quinhão equivalente a 1/6 do imóvel objeto da matrícula nº 43.446 do Registro de Imóveis da Comarca de Americana, que recebeu por sucessão hereditária de seu genitor e que vendeu em 08 de março de 2010 (fls. 35/39).

Diante disso, foi realizada nova consulta à Prefeitura do Município de Americana que revogou a isenção tributária a que se refere a certidão de fls. 20/21 e 28/29, como se verifica às fls. 63/68.

O art. 289 da Lei de Registros Públicos confere aos oficiais de registro de imóveis a fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados.

Essa atribuição, porém, não autoriza que no procedimento de qualificação seja realizado o controle dos fundamentos adotados pela Prefeitura Municipal para o ato administrativo de revogação do anterior reconhecimento de isenção tributária.

Diante disso, resta ao interessado obter nova declaração de isenção expedida pela Prefeitura Municipal, ou recorrer à ação própria, contenciosa, para a declaração de que o imposto de transmissão “inter vivos” não é exigível em razão de isenção tributária, com posterior reapresentação do título instruído com a prova do reconhecimento da não incidência desse tributo.

Por essas razões, não se mostra possível o registro da escritura pública sem a prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, ou prova de que houve novo reconhecimento da isenção tributária.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso e mantenho a recusa do registro.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 03.07.2019

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Apelação nº 1014237-16.2018.8.26.0576

Apelante: FRANCISCO FRANCO DO AMARAL NETO

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto

VOTO Nº 37.649

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Ordem judicial de indisponibilidade de bens – Exigências formuladas pelo registrador mantidas pelo MM. Juiz Corregedor Permanente – Registro inviável – Dúvida procedente – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Francisco Franco do Amaral Neto contra a r. Sentença a fls. 75/78, que manteve a recusa ao registro do instrumento particular de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro de Habitação, em virtude de ordem de indisponibilidade de bens de sua cônjuge, Ana Paula Caldeira de Menezes do Amaral, determinada nos autos do Processo nº 00454001220015150082, em curso perante a 3ª Vara do Trabalho de São José do Rio Preto/SP.

Alega o apelante, em síntese, que sua esposa, Ana Paula, não tem nenhum imóvel registrado em seu nome e que, por se tratar de propriedade resolúvel, a titularidade do bem somente será transferida se houver mora por parte dos devedores. Sustenta que a cônjuge está, em verdade, adquirindo um bem e não, alienando, razão pela qual o registro pretendido não fere a ordem de indisponibilidade oriunda da justiça trabalhista.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso, a despeito de seus jurídicos fundamentos, não comporta provimento.

Dispõem as Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais, em seu Capítulo XX, item 421.3:

“421.3 Em caso de aquisição de imóvel por pessoa cujos bens foram atingidos por indisponibilidade, deverá o oficial, imediatamente após o lançamento do registro aquisitivo na matrícula, promover a averbação da indisponibilidade, independentemente de prévia consulta ao adquirente.”

Como se vê, o bem se torna indisponível assim que passar a compor o patrimônio da cônjuge do apelante, razão pela qual não é passível de ser dado em garantia por meio da alienação fiduciária. Nesse sentido, nem mesmo a anuência do credor fiduciário tornaria possível a alienação voluntária, uma vez que o gravame em questão restringe as ações sobre o bem.

Ademais, a ordem de indisponibilidade de bens, ao contrário do aduzido pelo apelante, atinge os bens adquiridos antes e depois da decisão. Desse modo, para que se efetue o registro, deve ser obtido o levantamento da restrição junto ao Juízo emissor da ordem, mostrando-se corretas as exigências formuladas pelo registrador.

Há precedentes sobre a questão aqui debatida. A alienação fiduciária, tendo por objeto o imóvel versado nos autos, configura negócio voluntário defeso em face de sua indisponibilidade. A respeito do tema, já ficou decidido que:

“O Conselho Superior da Magistratura tem entendimento pacífico de que, embora a indisponibilidade não impeça a alienação forçada, obsta a voluntária. Subsistente a penhora, advinda de dívida com o INSS, a indisponibilidade, decorrente do art. 53, § 1º, da Lei 8.212/91, impede a alienação voluntária e, via de consequência, o registro da escritura.” (Apelação nº 1003418-87.2015.8.26.0038, Rel. Pereira Calças, j. 25.04.2016).

No caso concreto, a ordem de indisponibilidade foi inserida no sistema da central nacional em 10.10.2017 [1], sendo este o marco inicial da indisponibilidade dos bens da cônjuge do suscitado e não, seu marco final.

A respeito do contrato de alienação fiduciária em garantia, Arnaldo Rizzardo, in “Contratos”, Ed. Forense, 6ª Edição, p. 1303, ensina que: “O credor fiduciário, por outro lado, tem em seu nome o domínio da coisa, embora submetendo-a ao poder e à vontade do devedor-fiduciário, que usufrui da mesma. O domínio envolve a propriedade plena, isto é, posse, uso, gozo e disposição. Mas, na espécie, o poder de dispor fica suspenso, eis que se transfere ao credor-fiduciário o domínio resolúvel, sendo a posse apenas indireta. Por ser resolúvel, o domínio está sujeito a ser revogado ou extinto independentemente da vontade do proprietário, o que sucede com a solvência total da obrigação contratual”.

Assim, em que pese não ser plena a propriedade do credor fiduciário, mas resolúvel, pois adquirida apenas para garantia seu crédito, não deixa de existir a transferência da titularidade do imóvel. Na doutrina, também Melhim Namem Chalhub, na obra “Negócio Fiduciário”, Renovar, 4ª ed., p. 225, observa que o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia; a propriedade assim adquirida tem caráter resolúvel, vinculada ao pagamento da dívida, pelo que, uma vez verificado o pagamento, operase a automática extinção da propriedade do credor, com a consequente reversão da propriedade plena ao devedor-fiduciante, enquanto, ao contrário, se verificado o inadimplemento contratual do devedor-fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor-fiduciário.

Nesse cenário, constatada, sob o prisma formal, a existência de alienação de bem, correto o indeferimento de acesso do título ao registro de imóveis, em obediência ao que se determinou na via judicial.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

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Notas:

[1] Fls. 47. (Acervo INR – DJe de 03.07.2019 – SP)

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Fonte: INR Publicações

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Apelação nº 1031964-58.2017.8.26.0564

Apelante: Gabriela Marques Bessa

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Bernardo do Campo

VOTO Nº 37.699

Registro de Imóveis – Arrolamento de bens – Ofensa ao princípio da continuidade – Necessidade de partilhas sucessivas – Impossibilidade de registro – Óbices mantidos – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Gabriela Marques Bessa contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Bernardo do Campo/SP, mantendo os óbices levantados para ingresso do título na serventia imobiliária [1].

Sustenta a apelante, em síntese, que o imóvel foi herdado em virtude do falecimento e partilha de bens deixados por Máximo Zacharczuk e não, Nina Loziwscaia ou Elidia Zacharezuk, conforme sentença transitada em julgado nos autos do arrolamento sumário que tramitou perante a 3ª Vara da Família e Sucessões da Comarca de São Bernardo do Campo/SP. Assim, tendo sido o bem adjudicado à última herdeira da linha sucessória do falecido, entende que não se faz necessária a realização de partilhas distintas, sucessivas e sequenciais [2].

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [3].

É o relatório.

A apelante apresentou a registro uma Carta de Adjudicação, expedida nos autos da ação de arrolamento de bens deixados por falecimento de Máximo Zacharczuk. Como é sabido, a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 119, do Capítulo XX, das NSCGJ [4]. Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial [5].

Ocorre que as regras quanto à possibilidade de inventários sucessivos, para fins processuais, são diferentes dos rigores dos princípios que vigoram no campo dos registros públicos e com eles não se confundem.

No caso concreto, constam da matrícula do imóvel, como titulares de domínio, Máximo Zacharczuk e Nina Lozinscaia Zacharczuk. Contudo, no título apresentado a registro, expedido nos autos do arrolamento dos bens deixados por Máximo Zacharczuk, falecido em 20.12.1993, consta a partilha da integralidade do imóvel objeto da matrícula nº 27.705, sem que tenha havido a partilha dos bens deixados por Nina Lozinscaia Zacharczuk, ocorrido em 05.03.1987.

Ademais, quando do óbito de Máximo Zacharczuk, sua herdeira Elidia Zacharczuk Vizachi ainda se encontrava viva e era casada sob o regime da comunhão universal de bens com Lovilando Vizachi, o que torna necessário o aditamento do título também para constar a partilha em favor da filha e, posteriormente, a partilha decorrente de seu óbito, ocorrido em 20.06.2013.

Sendo assim, ainda que inventariados de modo conexo e por instrumento conjunto, os bens dos falecidos deveriam ter sido paulatinamente partilhados quanto ao seu ingresso no registro de imóveis, conforme a ordem de falecimentos, ressalvadas hipóteses de comoriência, o que não ocorreu no caso concreto.

Pelo princípio da continuidade, ou do trato sucessivo, compete a transmissão da propriedade ao espólio herdeiro, e assim sucessivamente, não sendo possível a transmissão da propriedade diretamente aos herdeiros, pelo fato daquele que faleceu posteriormente ainda estar vivo quando aberta a sucessão anterior. A cumulação de inventários visa privilegiar a economia processual, mas não é apta a afastar a previsão de partilhas distintas, sucessivas e sequenciais, aplicáveis no caso em tela.

O pleito da apelante se assimila à partilha per saltum, que já teve tratamento em diversos precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação nº 917-6/7, Rel. Des. RUY CAMILO, j. 4.11.08; Apelação nº 1.067-6/4, Rel. Des. RUY CAMILO, j. 14.4.09).

Confira-se, também, os seguintes precedentes:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação – casal falecido com único herdeiro – inexistência de comoriência – necessidade da realização de partilhas sucessivas – violação do princípio da continuidade – necessidade de retificação do título judicial para acesso ao fólio real – Recurso não provido (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL N° 0051003-05.2011.8.26.0100).

Registro de Imóveis – Dúvida – Formal de partilha – Transmissão per saltum que se não coaduna com o princípio da continuidade (Lei nº 6.015/73, arts. 195 e 237) – Jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido. (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002506-52.2009.8.26.0383).

E mais recentemente:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Ação de inventário/arrolamento envolvendo mais de um falecido – Sentença homologatória de partilhas sucessivas – Impossibilidade de registro – Princípio da continuidade – Óbice mantido – Recurso desprovido. (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001207-39.2016.8.26.0498).

Nesse cenário, para que a continuidade registrária seja preservada, mostra-se indispensável o registro dos títulos por meio dos quais os pré-mortos receberam o bem deixado pelos autores da herança para, em seguida, ser registrada a carta de adjudicação que atribuiu à herdeira apelante a totalidade do bem.

A propósito, dispõe o art. 237 da Lei nº 6.015/73: “Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.

Por essas razões, a hipótese é de manutenção dos óbices levantados na nota devolutiva ora impugnada.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

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Notas:

[1] Fls. 86/89 e embargos de declaração a fls. 97/99.

[2] Fls. 105/110.

[3] Fls. 131/133.

[4] 119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

[5] Apelação Cível n° 413-6/7; Apelação Cível n° 0003968-52.2014.8.26.0453. (Acervo INR – DJe de 03.07.2019 – SP)

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Fonte: INR Publicações

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