Apelação nº 1046099-39.2017.8.26.0576

Apelantes: OLINDA MARIA GOMES DA COSTA BRITO EUSÉBIO e José Francisco Brito Eusébio

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto

VOTO Nº 37.674

Registro de Imóveis – Aditamento a contrato particular – Necessidade da apresentação da totalidade dos instrumentos contratuais por formarem um único negócio jurídico – Não substituição do contrato preliminar por outro ante a diversidade de partes – Especialidade objetiva – Necessidade da descrição do imóvel no título conforme os registros existentes – Bloqueio judicial que não permite o ingresso de contrato sem expressa autorização da autoridade judiciária – Impossibilidade da não apresentação de documentos sob alegação de sua retenção por terceiros – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Olinda Maria Gomes da Costa Brito Eusébio e José Francisco Brito Eusébio contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do registro de aditamento de contrato de compromisso de compra e venda em razão da não apresentação do contrato principal.

A apelante sustenta a regularidade do título e o consequente descabimento das exigências concernentes à retificação do título, não incidência do bloqueio pelo fato do ingresso do título não prejudicar terceiros e a impossibilidade de apresentar CCIR, e recibo de entrega do ITR, DIAC e DIAT por se encontrar em poder de terceiros (fls. 132/138).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 157/160).

É o relatório.

O instrumento particular apresentado a registo é o segundo aditamento de um contrato de compromisso de compra e venda, portanto, o negócio jurídico é composto pelo conjunto dos instrumentos de manifestação de vontade, daí a necessidade do protocolo do original da totalidade dos instrumentos contratuais, não bastando o último e tampouco cópia dos anteriores (LRP, artigo 221).

Igualmente é pertinente a exigência de reconhecimento de firma nos instrumentos particulares na forma do artigo 221, inciso II, da Lei 6.015/73. Não é possível a autenticação das assinaturas por meio de considerações e documentos diversos do título apresentado para registro.

O contrato celebrado em forma pública (fls. 21/26) foi realizado com outorgante comprador diverso, sabidamente a pessoa jurídica não se confunde com os sócios ante a diversidade de personalidades jurídicas, destarte, não pode ser considerado contrato principal. Além disso, as referências dos aditamentos são a contrato diverso.

As áreas registradas em comparação com o conteúdo dos instrumentos particulares não permite conclusão de se cuidar, exatamente, da mesma área em razão dos desmembramentos havidos e descrições incompatíveis existente, competindo, assim, a retificação do título.

O bloqueio judicial do imóvel matriculado sob o n.º 72.276 impede o ingresso do título, eventual, autorização a tanto deve ser emanada pelo Juízo que o determinou.

A matrícula exigida para dispensa da exigência n. 03 é da totalidade do imóvel, a matrícula n.º 72.276 abarca apenas parcela do bem alienado.

A documentação referente ao CCIR, recibo de entrega do ITR, DIAC e DIAT tem de ser apresentada pelos apelantes, não sendo cabível a oposição de terceiros a sua obtenção, bem como que a providência seja realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis.

Igualmente cabível a averbação do estado civil dos promitentes vendedores para consecução do princípio da especialidade subjetiva.

Nestes termos, ausente o cumprimento das exigências, competia qualificação negativa do título apresentado.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 03.07.2019

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Embargos de Declaração Cível nº 1071137-26.2017.8.26.0100/50000

Embargante: Sanseverino Advogados Associados

Embargado: Oficial do 10º Cartório de Registro de Imóveis da Capital

VOTO Nº 37.737

Embargos de Declaração – Inexistência de omissão – Alegações que revelam inconformismo da parte embargante – Caráter infringente do recurso – Matéria já examinada na decisão questionada – Embargos de declaração rejeitados.

Trata-se de embargos de declaração opostos por Sanseverino Advogados Associados em face do v. Acórdão [1] que negou provimento à apelação interposta, com a consequente manutenção da recusa ao registro de instrumento particular de alteração de contrato social, por intermédio do qual o sócio, Carlos Alberto Maluf Sanseverino, transfere a propriedade de seu imóvel, matriculado sob nº 87.664 junto ao 10º Registro de Imóveis da Capital, para integralizar o capital social da sociedade. Afirma, em síntese, que o acórdão proferido precisa ser declarado para que, em razão do quanto decidido, dele passe a constar que a certidão emitida pela Ordem dos Advogados do Brasil (alteração de contrato social), por força do disposto nos arts. 15, § 1º, e 44 da Lei nº 8.906/94, bem como no art. 45, caput, do Código Civil, não tem o mesmo valor probante (jurídico) que o mesmo tipo de certidão expedida pela Junta Comercial do Estado de São Paulo e pelo Registro Civil de Pessoas Jurídicas, para efeitos de afastamento de comando do art. 108 do Código Civil, dispensando-se a apresentação de escritura pública, com base no art. 64 da Lei nº 8.935/94, nos arts. 167, inciso I, nº 32, e 221, inciso II, da Lei 6.015/73.

É o relatório.

Ao apontar a ocorrência de suposta omissão, pretende a embargante a alteração do julgado.

Assim se afirma, pois a confirmação da exigência formulada pelo registrador e, consequentemente, a manutenção da negativa de registro não decorrem da natureza jurídica da certidão expedida pela Ordem dos Advogados do Brasil em comparação àquela expedida pela JUCESP, mas sim, da impossibilidade de ser também aplicada às sociedades de advogados a hipótese de dispensa de lavratura de escritura pública para transferência de direitos reais sobre imóveis.

A propósito, ficou expressamente consignado que a sociedade de advogados ostenta natureza jurídica de sociedade simples e não exerce atividade empresária, sendo inadmissível, por outro lado, falar-se em aplicação analógica no âmbito administrativo. Assim, restou esclarecido que:

“(…) as sociedades de advogados possuem natureza de sociedade simples, na medida em que lhes é vedado, dentre outros, o exercício de atividades de caráter mercantil, além do registro nas juntas comerciais, requisitos estes que são essenciais para a caracterização de uma sociedade empresária.

(…) A regra de exceção contida na parte inicial do art. 108 do Código Civil permite dispensa da forma pública no caso da integralização de patrimônio de sociedade empresarial para transferência da propriedade de bens imóveis em razão do disposto no art. 64 da Lei n. 8.934/94, cuja dicção é clara ao se referir a ‘sociedades mercantis’ e ‘juntas comerciais’.

E como toda regra de exceção, deve ser interpretada restritivamente, sendo descabida a interpretação extensiva defendida pela apelante.

Por conseguinte, inviável a transferência de bens imóveis do sócio por instrumento particular arquivado no Conselho Seccional da OAB em cuja base territorial está sediada a sociedade de advogados, para fins de integralização do capital social, incidindo na espécie a regra geral da forma pública.”

Nesse cenário, não há omissão a sanar. Nota-se, em verdade, claro inconformismo do embargante em relação ao teor do acórdão, motivo pelo qual, diante de seu caráter nitidamente infringente, os embargos devem ser rejeitados.

Diante do exposto, pelo meu voto, rejeito os embargos de declaração opostos.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Nota:

[1] Fls. 148/155.

Fonte: DJe/SP de 03.07.2019

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