Embargos de Declaração nº 1018482-43.2017.8.26.0564/50000
Embargtes: Levi Meca Galfaro e GALFARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Embargado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Bernardo do Campo
VOTO Nº 37.703
Embargos de Declaração – Inserção da informação da existência de ação penal em curso contra os sócios administradores da empresa em incorporação imobiliária – Publicidade decorrente de norma legal – Incidência do Principio da Heteronomia da Vontade nos contratos a serem celebrados – Ausência de contradição na decisão colegiada – Embargos de Declaração rejeitados.
Trata-se de embargos de declaração opostos sob o fundamento da existência de contradição no v. acórdão ao constituir óbice intransponível à efetivação do empreendimento ante a inviabilidade de alteração do contrato de alienação fiduciária para inserção da informação determinada (a fls. 02/05).
É o relatório.
A decisão colegiada, não obstante o inconformismo do embargante, tratou da totalidade das questões postas na apelação.
Nessa perspectiva houve determinação da publicidade da ação penal em curso em atendimento à legislação incidente.
Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho do acórdão:
Contudo, por analogia, compete aplicar o disposto no artigo 37 da Lei n. 4.591/64, com o escopo da publicidade do fato, permitindo o acesso a todos os interessados, especialmente, potenciais adquirentes quanto à existência de processo criminal em curso contra os administradores da incorporadora.
Assim, esta informação deverá constar de todas as certidões expedidas pelo registro imobiliário e nos documentos de venda das unidades.
Nesse sentido, é uníssona a doutrina acima referida, conforme segue:
O candidato que fechar negócio, e firmar contrato de aquisição com a referência expressa ao débito fiscal, ao direito real ou à ação, corre certamente o risco, porém conscientemente. Está a coberto de uma surpresa. E, se assim faz porque quer, não está iludido nem enganado (Caio Mário da Silva Pereira, op. cit., p. 270).
Eventual existência de ônus real ou fiscal, ou de ação que possa comprometer os alienantes, deve ser obrigatoriamente mencionada pelo incorporador em todos documentos de ajuste, na forma do artigo 37 da Lei n. 4.591/64 (José Marcelo Tossi Silva, op. cit., p. 102).
Já o artigo 37, também quanto aos imóveis gravados de ônus real ou fiscal, ou se existir ação que possa comprometer a situação do alienante, e que, por coerência com o sistema jurídico, se estendem a ônus e gravames decorrentes de obrigações de outra natureza, manda que seja o fato mencionado nos documentos de constituição da incorporação e nos de venda das unidades: Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação (Arnaldo Rizzardo, op. cit., p. 293).
O artigo 54 e 55 da Lei n. 13.097/15 não tem relevância direta neste processo de dúvida registral, em virtude de seu objeto envolver os requisitos para o registro da incorporação imobiliária nos termos da Lei n. 4.591/64 e não a oposição de situações jurídicas reais, o que ocorrerá a partir do registro.
Não há inversão de ônus de prova uma vez que a publicidade determinada decorre do sistema normativo posto.
Na hipótese de alienação fiduciária, o conteúdo do contrato a ser firmado está sujeito ao princípio da heteronomia da vontade, daí o cabimento da inserção de informação decorrente de normas legais cogentes no programa contratual.
Desse modo, a decisão colegiada não padece do vício apontado, estando tecnicamente correta, não sendo possível sua modificação.
Pelo exposto, rejeito os embargos de declaração.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 03.07.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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