Apelação nº 1002805-36.2017.8.26.0543
Apelante: Sonia Heider Iervolino
Apelado: Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Santa Isabel
VOTO Nº 37.673
Registro de Imóveis – Especialidade objetiva – Descrição de imóvel rural imprecisa impossibilitando a compreensão de sua exata localização – Existência de registros anteriores na matrícula com a mesma descrição – Aperfeiçoamento da especialidade objetiva enquanto mandamento do registro imobiliário legal para o aperfeiçoamento do registro imobiliário – Necessidade de retificação do registro imobiliário – Modificação de precedente administrativo – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Sônia Heider Iervolino contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do registro de escritura pública de doação por violação ao princípio da especialidade objetiva, todavia, afastando a necessidade de extinção de condomínio. A apelante sustenta a regularidade do título e o cabimento do registro ante sua correção e a certeza de se referir ao imóvel constante do registro imobiliário.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 172/174).
É o relatório.
O Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da lei n.º 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo objetivando sua localização física.
A descrição do imóvel contida na matrícula e repetida na escritura pública é a seguinte:
Um terreno, com área de 25,41 ha. ou 10,5 alqueires paulista, mais ou menos, localizado no bairro do Cubatão, município de Igaratá, desta comarca de Santa Isabel, com as divisas e confrontações seguintes: “começa na estrada Igaratá-Cruz Branca, no lugar onde está construída uma ponte de cimento e sobre um ribeirão. Segue daí, pela estrada em direção a Cruz Branca, divisando com Orival Rozendo até onde há uma cerca de arame que segue pela antiga estrada e pela qual, segue até o ribeirão. Tendo ainda o mesmo confrontante atinge subindo ribeirão acima, uma cachoeira onde defletindo à esquerda segue espigão acima; cruza a estrada e atinge o alto confrontando com Benedito Moreira. Continuando pelo mesmo e confrontando novamente com Orival Rozendo, atinge uma cerca de arame que deixa espigão e segue grota abaixo, local este onde começa a confrontação com terras de Ana Rodrigues e outros. Seguindo pela cerca cruza um córrego por três vezes e atinge um valo. Segue daí por este valo, confrontando com as terras de herdeiros de Francisco de Sousa Prianti até o ribeirão inicialmente citado.
Essa descrição é imprecisa, lacunosa, impedindo a exata identificação e localização do imóvel.
Assim, os elementos inscritos não permitem localização geográfica precisa por falta de dados suficientes; como se observa das seguintes expressões: “onde está construída uma ponte de cimento e sobre um ribeirão”, “onde há uma cerca de arame que segue pela antiga estrada” e “atinge subindo ribeirão acima, uma cachoeira onde defletindo à esquerda segue espigão acima”.
Não surpreende a área constante do Cadastro Ambiental Rural – CAR ser superior à registrada, porquanto, da leitura da matrícula é impossível compreender o imóvel como um corpo certo diverso de todos os demais, considerado em sua singularidade.
Não se desconhecem os precedentes administrativos indicados nas bem elaboradas razões recursais no sentido de flexibilizar o princípio da especialidade objetiva quando envolva o ingresso de títulos que possuam a mesma descrição do registro anterior.
Na presente situação registral, houve nove registros com a atual descrição constante da matrícula (fls. 76/80).
Isso demonstra a necessidade de aperfeiçoamento do paradigma, nos imóveis rurais em situação semelhante à existente neste processo, pelas razões que passo a tratar.
As alterações efetuadas na Lei de Registros Públicos passaram a exigir, nos imóveis rurais, as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro; demonstrando maior preocupação do legislador na exatidão da descrição dos imóveis rurais, banindo as situações registrais que redundam na impossibilidade de compreender a correta localização do imóvel desde o exame da matrícula.
As previsões do Cadastro Ambiental Rural – CAR, noutra esfera, realizam o mesmo princípio.
Uma das principais finalidades do registro imobiliário é a segurança jurídica, obtida por meio do perfeito diálogo da inscrição dos imóveis, dos títulos e direitos a ele relacionados; possibilitando uma compreensão isenta de dúvidas.
Conforme Ricardo Dip “o fini qui do registro predial abrange imóveis, pessoas e títulos jurídicos, o que explica e justifica as exigências de determinação e especialidade tabulares objetiva (ou, da base imobiliária), subjetiva e do fato inscritível, meios para consecução da segurança jurídica” (Registro de imóveis (princípios). t. I, Descalvado: PrimVs, 2017, p. 29).
O que se defende não é apego a desmedido formalismo e sim que o registro imobiliário forneça segurança jurídica, aperfeiçoando o sistema registral e impedindo a permanência de situações jurídicas registrais contrárias às normas cogentes incidentes.
Não cabe o ingresso de um título, apesar de semelhante aos anteriores, perenizando imprecisões e vícios existentes no respectivo registro.
O registro imobiliário, para sua plena eficácia, deve refletir a realidade física no campo da especialidade objetiva, do contrário, permite incertezas que não se coadunam com os princípios legais incidentes.
Nos tempos atuais, da sociedade da informação, é consentâneo exigir o aperfeiçoamento do sistema registral imobiliário em conformidade à tecnologia existente e respectivas previsões legais.
O interesse particular concernente à aquisição da propriedade, com o menor custo possível, deve ceder ao interesse público da segurança jurídica haurida do registro imobiliário.
Diante disso, como decidiu a MM Juíza Corregedora Permanente, é necessária prévia retificação do registro para sanar o vício concernente à especialidade objetiva.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 03.07.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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