CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Negativa de registro de desmembramento – Artigo 18, § 2°, da Lei n.° 6.766/79 – Não comprovação de patrimônio suficiente para a garantia da dívida – Dívidas que, embora do anterior proprietário do imóvel, já existiam à época da alienação ao ora recorrente – Risco de prejuízo aos futuros adquirentes – Recurso não provido

Apelação nº 1000233-13.2018.8.26.0563

Apelante: Pedro Henrique Tomaz

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Bento do Sapucaí

VOTO Nº 37.694

Registro de Imóveis – Dúvida – Negativa de registro de desmembramento – Artigo 18, § 2°, da Lei n.° 6.766/79 – Não comprovação de patrimônio suficiente para a garantia da dívida – Dívidas que, embora do anterior proprietário do imóvel, já existiam à época da alienação ao ora recorrente – Risco de prejuízo aos futuros adquirentes – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Pedro Henrique Tomaz contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Bento do Sapucaí/SP, mantendo a recusa relativa ao registro de parcelamento de solo para fins urbanos, na modalidade de desmembramento, em razão da existência de várias ações de execução ajuizadas contra o anterior titular de domínio da área sem que, no entanto, tenha o empreendedor comprovado que as dívidas não podem prejudicar os adquirentes dos lotes [1].

Alega o apelante, em síntese, que a aquisição do imóvel se operou com a mais plena boa-fé, eis que desconhecia a existência de dívidas e ações ajuizadas contra o anterior proprietário. Ressalta a ausência de registro de penhora na matrícula do imóvel, o que afasta a aventada possibilidade de reconhecimento de fraude à execução. Sustenta, assim, que não há risco negocial aos futuros adquirentes dos lotes, o que autoriza o registro do parcelamento pleiteado [2].

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [3].

É o relatório.

A recusa do registro do desmembramento do imóvel da matrícula n.° 6082 do Registro de Imóveis da Comarca de São Bento do Sapucaí/SP baseia-se no fato de existirem várias ações de execução contra o anterior proprietário do imóvel objeto do pedido de parcelamento de solo, totalizando um débito de R$ 724.242,29, à época.

É certo que não há, nos autos, notícia de pagamento ou mesmo de penhora de bens suficientes para garantia do juízo. Daí porque caberia ao apelante comprovar a existência de patrimônio suficiente para garantir a quitação do débito, conforme preconiza o art. 18, § 2º , da Lei n° 6.766/79, evitando-se prejuízo aos futuros adquirentes de lotes. Contudo, essa prova não foi trazida aos autos.

E muito embora as dívidas sejam do anterior proprietário do imóvel, já existiam à época da alienação do imóvel ao apelante, de modo que não se pode descartar a possibilidade de eventual reconhecimento de fraude contra credores.

Nem mesmo a alegada ausência de registro de penhora nas matrículas favorece o empreendedor, eis que a ocorrência, ou não, de fraude contra credores ou de fraude à execução é matéria jurisdicional, a ser decidida em sede própria, se o caso.

Compete ao apelante, portanto, confrontar o débito decorrente da soma de todas as ações existentes com o seu patrimônio disponível, a fim de demonstrar, de forma cabal, que as referidas ações são desprovidas de potencial lesivo aos adquirentes.

A respeito, há precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura:

“É ônus do loteador a prova da ausência de prejuízo aos adquirentes dos lotes, pois “cabe ao interessado no registro demonstrar que as ações existentes, que pendem contra os antecessores dos titulares do domínio, não poderão trazer qualquer risco ao empreendimento, nem mesmo em potencial” (Ap. Cív. n. ° 43.577-0/7 – São Joaquim da Barra, Rel. Des. Nigro Conceição). Se tal prova não é apresentada de maneira contundente, o registro não se pode efetivar. Na opinião de Marco Aurélio S. Viana: “As certidões poderão ser positivas, e isto não inibirá o registro, se restar provada a ausência de prejuízo para os adquirentes. Já chamamos a atenção para o problema na esfera das incorporações imobiliárias, lembrando a posição de Caio Mário da Silva Pereira no sentido de que bastará ao interessado demonstrar que efetuou o depósito da quantia ou coisa depositada, ou por meio idôneo segurado o juízo, enfim, demonstrado de forma concreta e objetiva que não há prejuízo para os adquirentes. Podemos acrescer outros meios de comprovação de inexistência de prejuízo: demonstração, pelo pretendente, de um patrimônio e de capacidade econômica capazes de cobrir, sobejamente, as obrigações” (“Comentários à Lei sobre Parcelamento do Solo Urbano”, Saraiva, 2ª ed., 1984, pp. 54/55). Não há, enfim, prova robusta de que o estado econômico da recorrente é em muito superior às dívidas objeto das certidões juntadas aos autos e que, em consequência, o empreendimento seguirá sem maiores riscos para os adquirentes de lotes e a comunidade em geral. Significa, pois, pelo quadro atual retratado nos autos, a inviabilidade do projeto do parcelamento urbano em tela, enquanto não solucionados em definitivo os débitos apontados. (Ap. 82.230-0/0; Rel. Luís de Macedo; g.n.).

No mesmo sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS DÚVIDA NEGATIVA DE REGISTRO DE DESMEMBRAMENTO ARTIGO 18, §2°, DA LEI N.° 6.766/79 NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE PATRIMÔNIO SUFICIENTE PARA A GARANTIA DA DÍVIDA DÍVIDAS QUE, EMBORA DOS ANTERIORES PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL, JÁ EXISTIAM À ÉPOCA DA ALIENAÇÃO AO ORA RECORRENTE, PODENDO VIR A PREJUDICAR FUTUROS ADQUIRENTES, EM CASO DE EVENTUAL RECONHECIMENTO DE FRAUDE CONTRA CREDORES RECURSO NÃO PROVIDO. (Apelação Cível n.° 0005461-58.2014.8.26.0358; Rel. Elliot Akel; j. 30.07.2015 – g.n.).

Correta, portanto, a recusa do registrador, assim como a r. decisão recorrida.

Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Fls. 393/396 e embargos de declaração a fls. 404.

[2] Fls. 412/421.

[3] Fls. 449/452.

Fonte: DJe/SP de 03.07.2019

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda – Alienação de fração ideal de imóvel a pessoas sem vínculos – Vedação – Desdobro de lote – Registro obstado – Item. 171 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido.

Apelação nº 1000352-08.2018.8.26.0584

Apelante: Pedro Apolinario

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Pedro

VOTO Nº 37.667

Registro de Imóveis Escritura pública de compra e venda Alienação de fração ideal de imóvel a pessoas sem vínculos – Vedação Desdobro de lote Registro obstado Item. 171 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça Recurso desprovido.

PEDRO APOLINÁRIO interpõe recurso de apelação contra r. sentença de fl. 38/39, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa ao registro de escritura de compra e venda de alienação de fração ideal em condomínio voluntário em loteamento registrado.

O apelante sustenta ser possível o registro do instrumento público, já que se trata de negócio jurídico em condomínio em comum, sem que haja qualquer vedação legal para a sua instituição.

Afirma que não se trata de qualquer tentativa de burla à Lei de Parcelamento de Solo Urbano, sendo dispensável a necessidade de qualquer procedimento específico para ingresso do título.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 69/72).

É o relatório.

Presentes os pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, ele não comporta provimento.

Foi prenotado no registro de imóveis o instrumento público de compra e venda da fração ideal correspondente a 50% do imóvel objeto da matrícula n° 24.356 do Ofício Imobiliário, correspondente ao lote 7 da quadra 57 do Loteamento Alpes das Águas (fl. 14/18).

Procuram, outorgante e outorgado, a instituição de condomínio geral, nos termos do art. 1.314 do Código Civil.

Muito embora se trate de cessão voluntária de fração ideal adquirida anteriormente por sucessão causa mortis, está demonstrado, na hipótese, que a venda está sendo feita a pessoa que não possui qualquer vínculo com o outorgante e demais condôminos.

O ingresso do título significaria tentativa de desfiguração do plano de loteamento aprovado pelo município e desmembramento da área sem a observância dos requisitos legais e normativos, na medida em que tornaria possível a divisão da área entre os adquirentes em partes certas e determinadas, suscetíveis de utilização individual por cada um deles.

Assim, independentemente da forma de aquisição do outorgante vendedor, e ainda que cedida a integralidade de sua fração ideal, tudo leva a crer que pessoas que não possuam vínculo entre si, ao adquirir um terreno em frações ideais de 50%, tenham clara intenção de instituir sobre a área imóveis distintos, com futuro desdobro.

O projeto de loteamento foi aprovado pelo município, com o devido registro na serventia imobiliária e divisão de quadras e lotes, em atendimento às posturas legais, urbanísticas e ambientais.

Permitir o ingresso de títulos dessa natureza poderia levar à modificação do plano do loteamento, o que não se concebe.

As Normas de Serviço desta Eg. Corregedoria Geral da Justiça também tratam do tema, em seu Capítulo XX, com expressa vedação à formação de condomínio voluntário que traduza ofensa à Lei n° 6.766/79:

171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

A questão posta não é nova e já foi enfrentada diversas vezes por esse Eg. Conselho Superior da Magistratura, inclusive em precedente envolvendo cessão voluntária de fração ideal oriunda de sucessão causa mortis:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de inventário e partilha – Cessão onerosa de direitos hereditários e meação – Parte ideal – Instituição de Condomínio Voluntário – Desmembramento irregular – Ofensa aos dispositivos que regulam o parcelamento do solo – Sujeição ao item 171, Cap. XX das Normas de Serviço – Recurso não provido. (Apc n°1002675- 90.2015.8.26.0066, Rel Des. PEREIRA CALÇAS).

Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida em seus exatos termos.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 03.07.2019

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1ªVRP/SP: Tabelionato de Protesto de Título. Análise da exatidão do número de inscrição no CNPJ e a razão social no site da receita Federal. Tabelião deve proceder à análise formal do título.

1ªVRP/SP: Tabelionato de Protesto de Título. Análise da exatidão do número de inscrição no CNPJ e a razão social no site da receita Federal. Tabelião deve proceder à análise formal do título. (Ementa NÃO oficial).


Processo  0033179-52.2019

Espécie: PROCESSO
Número: 0033179-52.2019

Processo  0033179-52.2019– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências Absolut Bank Fomento Comercial 2º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital Sentença (fls.23/24): Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Absolut Bank Fomento Comercial em face da Interina do 2º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, pretendendo o protesto da nota promissória emitida por G. Pereira da Silva Artesanatos, no valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais). Relata a requerente que negativa para a efetivação do ato decorreu da divergência do número do CNPJ. Informou a interessada que a empresa G. Pereira da Silva Artesanatos ME foi transformada em Criativa Móveis Artesanais EIRELLI em 04.10.2018, porém permanece com o mesmo CNPJ, restando demonstrada a razão da divergência quanto a razão social. Por fim, salienta que negar a efetivação do protesto é favorecer os inadimplentes. Juntou documentos às fls.02/08. A interina manifestou-se à fl.10. Esclarece que a conferência da nota promissória é procedimento padrão na Serventia, incluindo a análise da exatidão do número de inscrição no CNPJ e a razão social no site da receita Federal, ocasião em que foi constatada que a razão social da empresa devedora divergia daquela indicada no título, sendo o título devolvido como irregular. Afirma que não cabe ao Tabelião, em sede administrativa, dar interpretação diferente dos dados que constaram no título. Acerca das informações da interina, a requerente manifestou-se à fl.13, reiterando as argumentos expostos na inicial. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.20/21). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. De acordo com o art.9º, caput, da Lei nº 9.492/97, ao Tabelião compete exclusivamente analisar os aspectos formais dos títulos e documentos de dívida, assinatura, o preenchimento do CPF/CNPJ, rasura, dentre outros não sendo de sua responsabilidade as questões relacionadas à origem dos mesmos, sendo de inteira responsabilidade do apresentante os dados nele contido. Neste contexto, não houve qualquer conduta irregular da interina ao devolver o título apresentado a protesto, tendo em vista a divergência entre a razão social da empresa devedora com aquela indicada no titulo. Ocorre que, analisando a ficha cadastral da empresa na JUCESP (fls.05/06), tem-se que houve a alteração da empresa “G. Pereira da Silva Artesanatos” em 04.10.2018, com a transformação da sociedade para o NIRE 35602359774. Neste contexto, a ficha de fls.07/08 com o mesmo CNPJ e mesmo NIRE, indica a empresa Criativa Móveis Artesanais EIRELLI, que compõe o título e pedido de protesto. Logo, entendo que se trata da mesma pessoa jurídica, apenas com a alteração da denominação. Por fim, deverá ser acatada a sugestão do D. Promotor de Justiça, para melhor garantia da publicidade registrária, devem ser indicados no termo de protesto ambas as denominações, “Criativa Móveis Artesanais EIRELLI”, atual denominação de “G. Pereira da Silva Artesanatos”. Logo, entendo como superado o entrave, garantindo-se os direitos da credora em reaver seu crédito. Diante do exposto, julgo procedente pedido de providências formulado por Absolut Bank Fomento Comercial, em face da Interina do 2º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, e consequentemente determino o protesto do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 05 de julho de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP 222)

Fonte: DJe/SP de 16.07.2019

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