CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Negativa de registro de desmembramento – Artigo 18, § 2°, da Lei n.° 6.766/79 – Não comprovação de patrimônio suficiente para a garantia da dívida – Dívidas que, embora do anterior proprietário do imóvel, já existiam à época da alienação ao ora recorrente – Risco de prejuízo aos futuros adquirentes – Recurso não provido




Apelação nº 1000233-13.2018.8.26.0563

Apelante: Pedro Henrique Tomaz

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Bento do Sapucaí

VOTO Nº 37.694

Registro de Imóveis – Dúvida – Negativa de registro de desmembramento – Artigo 18, § 2°, da Lei n.° 6.766/79 – Não comprovação de patrimônio suficiente para a garantia da dívida – Dívidas que, embora do anterior proprietário do imóvel, já existiam à época da alienação ao ora recorrente – Risco de prejuízo aos futuros adquirentes – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Pedro Henrique Tomaz contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Bento do Sapucaí/SP, mantendo a recusa relativa ao registro de parcelamento de solo para fins urbanos, na modalidade de desmembramento, em razão da existência de várias ações de execução ajuizadas contra o anterior titular de domínio da área sem que, no entanto, tenha o empreendedor comprovado que as dívidas não podem prejudicar os adquirentes dos lotes [1].

Alega o apelante, em síntese, que a aquisição do imóvel se operou com a mais plena boa-fé, eis que desconhecia a existência de dívidas e ações ajuizadas contra o anterior proprietário. Ressalta a ausência de registro de penhora na matrícula do imóvel, o que afasta a aventada possibilidade de reconhecimento de fraude à execução. Sustenta, assim, que não há risco negocial aos futuros adquirentes dos lotes, o que autoriza o registro do parcelamento pleiteado [2].

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [3].

É o relatório.

A recusa do registro do desmembramento do imóvel da matrícula n.° 6082 do Registro de Imóveis da Comarca de São Bento do Sapucaí/SP baseia-se no fato de existirem várias ações de execução contra o anterior proprietário do imóvel objeto do pedido de parcelamento de solo, totalizando um débito de R$ 724.242,29, à época.

É certo que não há, nos autos, notícia de pagamento ou mesmo de penhora de bens suficientes para garantia do juízo. Daí porque caberia ao apelante comprovar a existência de patrimônio suficiente para garantir a quitação do débito, conforme preconiza o art. 18, § 2º , da Lei n° 6.766/79, evitando-se prejuízo aos futuros adquirentes de lotes. Contudo, essa prova não foi trazida aos autos.

E muito embora as dívidas sejam do anterior proprietário do imóvel, já existiam à época da alienação do imóvel ao apelante, de modo que não se pode descartar a possibilidade de eventual reconhecimento de fraude contra credores.

Nem mesmo a alegada ausência de registro de penhora nas matrículas favorece o empreendedor, eis que a ocorrência, ou não, de fraude contra credores ou de fraude à execução é matéria jurisdicional, a ser decidida em sede própria, se o caso.

Compete ao apelante, portanto, confrontar o débito decorrente da soma de todas as ações existentes com o seu patrimônio disponível, a fim de demonstrar, de forma cabal, que as referidas ações são desprovidas de potencial lesivo aos adquirentes.

A respeito, há precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura:

“É ônus do loteador a prova da ausência de prejuízo aos adquirentes dos lotes, pois “cabe ao interessado no registro demonstrar que as ações existentes, que pendem contra os antecessores dos titulares do domínio, não poderão trazer qualquer risco ao empreendimento, nem mesmo em potencial” (Ap. Cív. n. ° 43.577-0/7 – São Joaquim da Barra, Rel. Des. Nigro Conceição). Se tal prova não é apresentada de maneira contundente, o registro não se pode efetivar. Na opinião de Marco Aurélio S. Viana: “As certidões poderão ser positivas, e isto não inibirá o registro, se restar provada a ausência de prejuízo para os adquirentes. Já chamamos a atenção para o problema na esfera das incorporações imobiliárias, lembrando a posição de Caio Mário da Silva Pereira no sentido de que bastará ao interessado demonstrar que efetuou o depósito da quantia ou coisa depositada, ou por meio idôneo segurado o juízo, enfim, demonstrado de forma concreta e objetiva que não há prejuízo para os adquirentes. Podemos acrescer outros meios de comprovação de inexistência de prejuízo: demonstração, pelo pretendente, de um patrimônio e de capacidade econômica capazes de cobrir, sobejamente, as obrigações” (“Comentários à Lei sobre Parcelamento do Solo Urbano”, Saraiva, 2ª ed., 1984, pp. 54/55). Não há, enfim, prova robusta de que o estado econômico da recorrente é em muito superior às dívidas objeto das certidões juntadas aos autos e que, em consequência, o empreendimento seguirá sem maiores riscos para os adquirentes de lotes e a comunidade em geral. Significa, pois, pelo quadro atual retratado nos autos, a inviabilidade do projeto do parcelamento urbano em tela, enquanto não solucionados em definitivo os débitos apontados. (Ap. 82.230-0/0; Rel. Luís de Macedo; g.n.).

No mesmo sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS DÚVIDA NEGATIVA DE REGISTRO DE DESMEMBRAMENTO ARTIGO 18, §2°, DA LEI N.° 6.766/79 NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE PATRIMÔNIO SUFICIENTE PARA A GARANTIA DA DÍVIDA DÍVIDAS QUE, EMBORA DOS ANTERIORES PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL, JÁ EXISTIAM À ÉPOCA DA ALIENAÇÃO AO ORA RECORRENTE, PODENDO VIR A PREJUDICAR FUTUROS ADQUIRENTES, EM CASO DE EVENTUAL RECONHECIMENTO DE FRAUDE CONTRA CREDORES RECURSO NÃO PROVIDO. (Apelação Cível n.° 0005461-58.2014.8.26.0358; Rel. Elliot Akel; j. 30.07.2015 – g.n.).

Correta, portanto, a recusa do registrador, assim como a r. decisão recorrida.

Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Fls. 393/396 e embargos de declaração a fls. 404.

[2] Fls. 412/421.

[3] Fls. 449/452.

Fonte: DJe/SP de 03.07.2019

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