Trata-se de recurso de apelação interposto por Roberto Mello de Carvalho Rocha contra a r. sentença de fls. 58/61, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. 2º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de São Paulo mantendo a recusa do ingresso de escritura pública de compra e venda em razão da ausência de autorização do Juízo Falimentar para a transmissão imobiliária e ser descabido o reconhecimento de decadência ou usucapião no presente processo administrativo.
Sustenta o apelante a desnecessidade da autorização judicial pelo fato da escritura pública de compra e venda ter sido lavrada em data anterior à decretação da falência, a ocorrência da decadência de direitos sobre o imóvel e ainda a configuração da usucapião (fls. 68/81).
A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 98/100).
É o relatório.
A aquisição da propriedade imóvel por meio registro do título no ordenamento jurídico pátrio, ante a opção legislativa pelo sistema do título e do modo, ocorre com o registro do título translativo no registro de imóveis nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.
Os efeitos do contrato são pessoais, assim, atualmente, a propriedade do imóvel objeto deste procedimento de dúvida é da vendedora a empresa falida.
Houve a decretação da falência da vendedora em 07.05.1997, portanto, em data posterior à celebração do contrato de compra e venda (23.8.1995).
Em virtude da quebra ter ocorrido em momento anterior à vigência da Lei 11.101/05, deve ser aplicado o regime jurídico do Decreto-lei n. 7.661, de 21 de junho de 1945.
E a disciplina legal em questão, semelhante a atual, determina a arrecadação de todos os bens da falida e a ineficácia do registro de direitos reais, exceto se a prenotação ocorreu antes da quebra.
Nessa linha, os artigos 39, caput, e 52, inciso VII, do Decreto-lei n. 7.661, de 21 de junho de 1945, estabelecem:
Art. 39. A falência compreende todos os bens do devedor inclusive direitos e ações, tanto os existentes na época de sua declaração como os que forem adquiridos no curso do processo.
Art. 52. Não produzem efeitos relativamente à massa, tenha ou não o contratante conhecimento do estado econômico do devedor, seja ou não intenção dêste fraudar credores:
(…)
VII – as inscrições de direitos reais, as transcrições de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis, realizadas após a decretação do sequestro ou a declaração da falência, a menos que tenha havido prenotação anterior; a falta de inscrição do ônus real dá ao credor o direito de concorrer à massa como quirografário, e a falta da transcrição dá ao adquirente ação para haver o preço até onde bastar o que se apurar na venda do imóvel;
Ante a especificidade do regime legal incidente no sentido de permitir o exame pelo Juízo da Falência das transmissões patrimoniais imobiliárias ainda que os contratos (título) tenham sido celebrados no período anterior à quebra, compete, como mencionado pela MM Juíza Corregedora Permanente, autorização judicial para o registro.
Nessa linha, sendo a prenotação efetuada após a quebra, não é possível a realização do registro sem a anuência do Juízo da Falência ante a restrição legal à transmissão de bens.
Há precedente deste Conselho Superior da Magistratura nesse sentido:
Registro de Imóveis – Escritura de venda e compra – Alienante falida – Exigência de alvará do juízo da falência – Certidão Negativa de Débitos (CND) e Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais (CQDTCF) – Ordem de Serviço número 207/99 do INSS – Atividade concorrente e não exclusiva – Impossibilidade da dispensa – Dúvida procedente – Recurso não provido. (apelação cível n. 096028-0/5, j. 27.11.2002, Rel. Des. Luiz Tâmbara).
Na via administrativa do registro imobiliário não é possível o reconhecimento de decadência ou aquisição do imóvel por usucapião na hipótese em julgamento, por implicar em modificações em direitos de terceiros que não são partes deste processo administrativo.
Qualquer interpretação e aplicação do direito não pode violar o direito fundamental do devido processo legal.
Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 28.06.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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