Trata-se de apelação interposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo contra r. sentença que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Guarujá e afastou a recusa do registro, na matrícula nº 101.225, de escritura pública de compra e venda que foi outorgada pela proprietária em regime de recuperação judicial.

O apelante alegou, em suma, que o procedimento de dúvida tem natureza administrativa e, portanto, não é adequado para a análise da afirmação realizada pela vendedora, na escritura pública, de que o imóvel alienado integra seu ativo circulante. Aduziu que compete ao juízo da ação de recuperação judicial a verificação da necessidade, ou não, de autorização para a venda do imóvel. Requereu a reforma da r. sentença para que a dúvida seja julgada procedente (fls. 111/115).

O apresentante do título ofereceu contrarrazões em que informou que em razão do julgamento da dúvida entregou a sentença ao Oficial de Registro de Imóveis que promoveu o registro da escritura pública. Esclareceu que o registro da escritura pública somente foi recusado porque a proprietária do imóvel se encontra em recuperação judicial (Processo nº 1016422-34.2017.8.26.0100). Disse que o imóvel foi adquirido por sua filha, Stella Jucius, mediante autorização judicial expedida em ação que teve curso na Vara da Família e das Sucessões. Alegou que o imóvel foi objeto de compromisso de compra e venda que teve o preço quitado em 02 de dezembro de 2013, antes da ação de recuperação judicial proposta em 23 de fevereiro de 2017. Ademais, o art. 66 da Lei nº 11.101/2005 somente obriga a autorização do juízo da ação de recuperação judicial para a venda dos bens que integram o ativo permanente do devedor, o que não ocorre no presente caso em que a vendedora declarou que o imóvel integrava seu ativo circulante. Por fim, o registro da escritura pública de compra e venda caracteriza ato jurídico perfeito que deve ser mantido. Requereu o não provimento do recurso (fls. 120/129).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 137/139).

É o relatório.

Cuida-se de dúvida suscitada, a requerimento de Alex Bonalda Jucius, em razão da recusa do registro da escritura pública de compra e venda do apartamento nº 42 da Torre A do Condomínio Mareas, lavrada às fls. 161 do Livro nº 10.826 do 9º Tabelião de Notas da Capital, outorgada em 18 de setembro de 2017 por Mareas Empreendimento Imobilário SPE Ltda. em favor de Stella Jucius, porque não foi apresentada autorização judicial para a venda por empresa que se encontra em regime de recuperação judicial.

A certidão da escritura pública de compra e venda (fls. 61/66) demonstra que a vendedora declarou que o bem integra o seu ativo circulante.

E a Lei nº 11.101/2005 não exige a prévia autorização judicial para a alienação de bens que integram o ativo circulante do devedor em recuperação judicial.

Ao contrário, essa exigência somente é prevista para a alienação de bens que integram o ativo permanente do devedor em recuperação judicial, ou para alienações realizadas depois da decretação da falência (arts. 27, inciso II, alínea “c”, 66, 74, 94 e 129 da Lei nº 11.101/2005 e art. 215 da Lei nº 6.015/73).

O art. 66 da Lei nº 11.101/2005, nesse sentido, dispõe que:

“Art. 66. Após a distribuição do pedido de recuperação judicial, o devedor não poderá alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo permanente, salvo evidente utilidade reconhecida pelo juiz, depois de ouvido o Comitê, com exceção daqueles previamente relacionados no plano de recuperação judicial” (grifei).

Ademais, neste caso concreto as circunstâncias do negócio jurídico indicam que o imóvel integrava o ativo circulante da vendedora.

A certidão da matrícula nº 101.225 demonstra que a empresa Mareas Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. Celebrou com o Banco Bradesco S.A. contrato de mútuo, no valor de R$ 30.198.566,00, destinado à construção do Condomínio Mareas, dando em garantia o referido apartamento e outros duzentos e nove imóveis (fls. 11/12).

Esse fato permite presumir que as unidades autônomas integrantes do empreendimento denominado Condomínio Mareas foram construídas pela vendedora no exercício das atividades de promoção de empreendimentos imobiliários e de sua comercialização, o que é compatível com a declaração de que o apartamento vendido passou a integrar seu ativo circulante.

Ainda, o recibo reproduzido às fls. 29 e 124 demonstra que em 02 de dezembro de 2013 foi realizado em nome da compradora Stella Jucius o pagamento da quantia de R$ 409.900,00, fato que reforça a declaração, contida na escritura pública de compra e venda, de que foi outorgada em cumprimento de contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado em 25 de novembro de 2013 e em que foi pactuado igual valor como correspondente ao preço do imóvel.

Além disso, a escritura pública de compra e venda foi precedida de alvará expedido no Processo nº 1012126-22.2016.8.26.0223, da 1ª Vara da Família e das Sucessões da Comarca de Guarujá, autorizando a aquisição do imóvel por Stella Jucius, representada por seus genitores, o que demonstra a existência de anterior negócio jurídico celebrado entre as partes.

Por essas razões, e ainda neste caso concreto, as circunstâncias do negócio jurídico permitem reconhecer que o imóvel integrava o ativo circulante da vendedora, como declarado pelas partes da compra e venda, o que afasta a exigência da apresentação de alvará que, reitero, não tem previsão específica na Lei nº 11.101/2005.

Por fim, cabe ressalvar que o procedimento de dúvida não comporta tutela antecipada, ou execução provisória, em razão do disposto no art. 203 da Lei nº 6.015/73 que condiciona o registro do título ao trânsito em julgado da decisão:

“Art. 203 – Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

I – se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;

II – se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo“.

Entretanto, diante do resultado da dúvida não existe medida a ser adotada em razão do registro da escritura de compra que foi realizado mediante autorização do MM. Juiz Corregedor Permanente (fls. 105).

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 28.06.2019

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Trata-se de recurso de apelação interposto por Roberto Mello de Carvalho Rocha contra a r. sentença de fls. 58/61, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. 2º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de São Paulo mantendo a recusa do ingresso de escritura pública de compra e venda em razão da ausência de autorização do Juízo Falimentar para a transmissão imobiliária e ser descabido o reconhecimento de decadência ou usucapião no presente processo administrativo.

Sustenta o apelante a desnecessidade da autorização judicial pelo fato da escritura pública de compra e venda ter sido lavrada em data anterior à decretação da falência, a ocorrência da decadência de direitos sobre o imóvel e ainda a configuração da usucapião (fls. 68/81).

A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 98/100).

É o relatório.

A aquisição da propriedade imóvel por meio registro do título no ordenamento jurídico pátrio, ante a opção legislativa pelo sistema do título e do modo, ocorre com o registro do título translativo no registro de imóveis nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

Os efeitos do contrato são pessoais, assim, atualmente, a propriedade do imóvel objeto deste procedimento de dúvida é da vendedora a empresa falida.

Houve a decretação da falência da vendedora em 07.05.1997, portanto, em data posterior à celebração do contrato de compra e venda (23.8.1995).

Em virtude da quebra ter ocorrido em momento anterior à vigência da Lei 11.101/05, deve ser aplicado o regime jurídico do Decreto-lei n. 7.661, de 21 de junho de 1945.

E a disciplina legal em questão, semelhante a atual, determina a arrecadação de todos os bens da falida e a ineficácia do registro de direitos reais, exceto se a prenotação ocorreu antes da quebra.

Nessa linha, os artigos 39, caput, e 52, inciso VII, do Decreto-lei n. 7.661, de 21 de junho de 1945, estabelecem:

Art. 39. A falência compreende todos os bens do devedor inclusive direitos e ações, tanto os existentes na época de sua declaração como os que forem adquiridos no curso do processo.

Art. 52. Não produzem efeitos relativamente à massa, tenha ou não o contratante conhecimento do estado econômico do devedor, seja ou não intenção dêste fraudar credores:

(…)

VII – as inscrições de direitos reais, as transcrições de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis, realizadas após a decretação do sequestro ou a declaração da falência, a menos que tenha havido prenotação anterior; a falta de inscrição do ônus real dá ao credor o direito de concorrer à massa como quirografário, e a falta da transcrição dá ao adquirente ação para haver o preço até onde bastar o que se apurar na venda do imóvel;

Ante a especificidade do regime legal incidente no sentido de permitir o exame pelo Juízo da Falência das transmissões patrimoniais imobiliárias ainda que os contratos (título) tenham sido celebrados no período anterior à quebra, compete, como mencionado pela MM Juíza Corregedora Permanente, autorização judicial para o registro.

Nessa linha, sendo a prenotação efetuada após a quebra, não é possível a realização do registro sem a anuência do Juízo da Falência ante a restrição legal à transmissão de bens.

Há precedente deste Conselho Superior da Magistratura nesse sentido:

Registro de Imóveis – Escritura de venda e compra – Alienante falida – Exigência de alvará do juízo da falência – Certidão Negativa de Débitos (CND) e Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais (CQDTCF) – Ordem de Serviço número 207/99 do INSS – Atividade concorrente e não exclusiva – Impossibilidade da dispensa – Dúvida procedente – Recurso não provido. (apelação cível n. 096028-0/5, j. 27.11.2002, Rel. Des. Luiz Tâmbara).

Na via administrativa do registro imobiliário não é possível o reconhecimento de decadência ou aquisição do imóvel por usucapião na hipótese em julgamento, por implicar em modificações em direitos de terceiros que não são partes deste processo administrativo.

Qualquer interpretação e aplicação do direito não pode violar o direito fundamental do devido processo legal.

Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 28.06.2019

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