Apelação n° 1060989-19.2018.8.26.0100
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1060989-19.2018.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1060989-19.2018.8.26.0100
Registro: 2019.0000293902
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1060989-19.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA DO ROSARIO FISCHER, é apelado 13º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para afastar a recusa do registro do contrato de locação para efeito de vigência, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 4 de abril de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1060989-19.2018.8.26.0100
Apelante: Maria do Rosario Fischer
Apelado: 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 37.723
Registro de Imóveis – Imóvel objeto de alienação fiduciária – Contrato de locação por prazo superior a um ano, sem concordância expressa do credor fiduciário – Registro de cláusula de vigência – Possibilidade – Contrato ineficaz somente em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores, mas eficaz entre as partes da locação e, a partir de seu registro, em relação a terceiros – Dúvida julgada procedente – Recurso provido.
Trata-se de recurso interposto por Maria do Rosário Fischer contra a r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a recusa do Sr. 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo em promover o registro de contrato de locação nas matrículas nºs 83.382 (apartamento), 83.551, 83.552 e 83.553 (vagas de garagem), para efeito de vigência, porque o credor que recebeu o apartamento em alienação fiduciária em garantia não anuiu com a locação que foi contratada com prazo superior a um ano.
A apelante arguiu, em preliminar, a tempestividade do recurso que foi interposto no prazo de 15 dias úteis contados da intimação da sentença. No mérito alegou, em suma, que o registro é necessário para que a vigência da locação seja oponível perante terceiros, conforme previsto no art. 8º da Lei nº 8.245/91. Disse que o contrato de locação por prazo superior a um ano é válido e eficaz entre as suas partes, prevendo o art. 37-B da Lei nº 9.514/97 a ineficácia somente em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores que não tiverem manifestado sua concordância expressa. Asseverou que a ineficácia não atinge os demais terceiros e não impede a contratação da locação por prazo superior a um ano, com cláusula de vigência que prevalecerá para as partes do contrato e os terceiros que não forem o credor fiduciário e seus sucessores. Aduziu que a contratação da locação e da cláusula de vigência não viola o princípio da continuidade do registro porque a alienação fiduciária não interfere no direito da devedora fiduciante usar e dispor do imóvel conforme os limites legais. Requereu a reforma da r. sentença para que seja promovido o registro do contrato de locação para efeito de vigência (fls. 90/98).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 124/125).
É o relatório.
O prazo para apelação tem início com a publicação da r. sentença (art. 231, inciso VII, do Código de Processo Civil), considerando-se como data da publicação o primeiro dia útil subsequente ao da disponiblilização da intimação no DJe (arts. 224, § 2º, e 231, inciso VII, ambos do Código de Processo Civil).
A r. sentença foi disponibilizada no DJe de 06 de julho de 2018, sexta-feira (fls. 84), sendo a data da publicação o dia 10 de julho em razão do feriado municipal ocorrido no dia anterior.
Por sua vez, embora tenha natureza administrativa, contra a sentença prolatada em procedimento de dúvida é cabível recurso de apelação (art. 202 da Lei nº 6.015/73) que é inteiramente regulado no Código de Processo Civil, o que enseja a contagem do prazo de recurso em dias úteis.
O prazo de recurso, de quinze dias úteis (art. 219 do Código de Processo Civil), teve início em 11 de julho, o que torna tempestiva a apelação interposta em 31 de julho de 2018 (fls. 90).
A apelante pretende o registro do contrato de locação do apartamento objeto da matrícula nº 83.382 e das vagas de garagem objeto das matrículas 83.551, 83.552 e 83.553, todas do 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que celebrou com a proprietária do imóvel para vigência pelo prazo de 30 meses com início em 1º de julho de 2017 e término em 31 de dezembro de 2019 (fls. 12/24).
O registro do contrato, para efeito de vigência que foi prevista em cláusula específica (fls. 22), foi negado porque: I) existe anterior registro de contrato de locação (R. 09), na matrícula nº 83.382, que deve ser cancelado; II) a locação foi contratada por prazo superior a um ano, mas sem a concordância expressa do credor que recebeu o apartamento em alienação fiduciária em garantia (fls. 49/50).
A primeira exigência foi afastada na r. sentença porque o contrato de locação anteriormente registrado teve o prazo vencido em 30 de novembro de 2007 (fls. 29/31), não constituindo, portanto, obstáculo ao registro de locação com prazo iniciado posteriormente.
Por seu turno, a certidão de fls. 25/36 demonstra que o apartamento objeto da matrícula nº 83.382 foi dado pela locadora em alienação fiduciária em garantida em favor do Banco Santander (Brasil) S.A. (R. 17, fls. 34/35), não incidindo a garantia, contudo, sobre as vagas de garagem em razão da ausência de registro nas matrículas nºs 83.551 (fls. 37/40), 83.552 (fls. 41/44) e 83.553 (fls. 45/48).
A recusa do registro do contrato de locação, para efeito de vigência, teve como fundamento a sua celebração com prazo superior a um ano, sem a concordância expressa do credor fiduciário.
O art. 37-B da Lei nº 9.514/97 dispõe que a locação ou a prorrogação da locação de imóvel alienado fiduciariamente, contratada por prazo superior a um ano, é ineficaz em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores que não tiverem manifestado concordância por escrito:
“Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário“.
Por força de expressa disposição legal, os limites dessa restrição incidem no plano da eficácia do negócio jurídico em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores, não importando em sua invalidade, nem em ineficácia quanto às partes da locação (locador e locatário) e aos terceiros estranhos à alienação fiduciária.
Ao discorrer sobre o que denominou como ineficácia relativa, Antônio Junqueira de Azevedo esclarece: “Ocorre ineficácia relativa, ou inoponibilidade, se o contrato, válido entre as partes, não é oponível a terceiro” (Negócio Jurídico: Existência, Validade e Eficácia, 4ª ed., São Paulo: Saraiva, 2002, p. 53).
Hamid Charaf Bdine Júnior, por seu lado, afirma que:
“No plano da eficácia, pois, é possível identificar a efetiva alteração provocada pelo negócio jurídico. Tais efeitos, como se viu, podem ser opostos a terceiros, ou não, e suspensos pela vontade das partes, ou determinado dispositivo legal. Podem ainda não estar em conformidade com o interesse e o desejo dos contratantes. De todo modo, está no plano da eficácia o estudo dos efeitos do contrato” (Efeitos do Negócio Jurídico Nulo, São Paulo: Saraiva, 2010, p. 11.
Considerado o negócio jurídico nos planos da validade e eficácia, é o contrato de locação válido e eficaz em relação às partes que o celebraram, ou seja, locadora e locatária, e deve ser registrado para ter eficácia perante terceiros no que de refere à cláusula de vigência.
Portanto, ainda que seja promovido o registro da cláusula de vigência, o contrato de locação permanecerá ineficaz em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores em razão do art. 37-B da Lei nº 9.514/97.
A ineficácia, ademais, é limitada ao período da alienação fiduciária, assim como é dependente da posterior consolidação da posse em favor do credor fiduciário, com subsequente alienação do imóvel na forma prevista na Lei nº 9.514/97, pois a quitação do preço da dívida, pela devedora fiduciante, afastará a causa de ineficácia prevista no referido artigo.
Portanto, respeitado o precedente deste Col. Conselho Superior da Magistratura que foi invocado pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis (Apelação Cível nº 0065836-57.2013.8.26.0100 da Comarca da Capital, j. 02/09/2014), e seguindo os fundamentos adotados pelo e. Desembargador Ricardo Anafe em voto divergente apresentado naquele recurso, considero que a ineficácia do contrato de locação não impede o seu registro, pois não interfere no plano da validade e é necessário para que a cláusula de vigência produza efeitos perante todos os demais terceiros, excetuados o credor fiduciário e os seus sucessores.
Observo, mais, que a ineficácia não é causa de resolução automática do contrato de locação porque se houver a consolidação da propriedade e a posterior venda do imóvel pelo credor fiduciário poderão o adquirente, ou o fiduciário, optar entre denunciar, ou não, a locação (art. 27, § 7º, da Lei nº 9.514/97), com sua manutenção se nisso tiverem interesse, pois como esclarece Melhim Namem Chalhub:
“Se não for denunciada, a locação prosseguirá normalmente entre o fiduciário (ou aquele que tiver arrematado o imóvel no leilão) e o locatário” (Alienação Fiduciária: Negócio fiduciário, 5ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 314).
Por fim, o registro do contrato de locação não viola a continuidade uma vez que a devedora fiduciante preserva a posse direta do imóvel cujo domínio é transmitido ao credor mediante condição resolutiva, com retomada da propriedade plena pendente somente do pagamento da dívida e seus encagos (arts. 23, § único, e 25, ambos da Lei nº 9.514/97).
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para afastar a recusa do registro do contrato de locação para efeito de vigência.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 22.05.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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