CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura de Compra e Venda – Descrição deficiente – Princípio da especialidade objetiva – Indícios de duplicidade antinômica – Dúvida procedente – Recurso desprovido


  
 

Apelação n.º 1004800-38.2016.8.26.0408

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1004800-38.2016.8.26.0408
Comarca: OURINHOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1004800-38.2016.8.26.0408

Registro: 2018.0000429207

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1004800-38.2016.8.26.0408, da Comarca de Ourinhos, em que são partes são apelantes ELOY ALBANEZ JUNIOR e WILSON DOLCI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OURINHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 24 de maio de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 1004800-38.2016.8.26.0408

Apelantes: Eloy Albanez Junior e Wilson Dolci

Apelado: Cartório de Registro de Imoveis

VOTO N.º 37.471

Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura de Compra e Venda – Descrição deficiente – Princípio da especialidade objetiva – Indícios de duplicidade antinômica – Dúvida procedente – Recurso desprovido.

ELOY ALBANEZ JUNIOR e WILSON DOLCI recorrem contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro de escritura de compra e venda, acolhendo as razões trazidas pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Ourinhos, quanto à necessidade de retificação da transcrição objeto do negócio jurídico.

Os apelantes sustentam que o imóvel não está encravado, pois existe servidão de passagem de expressiva largura, que delimita o imóvel adquirido daquele contíguo, conforme estudo depositado nos autos. Ademais, seria perfeitamente possível a transferência da propriedade, já que não importa alteração das dimensões do imóvel.

A D. Procuradoria de Justiça opina pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, ele não prospera.

A qualificação registral imobiliária é expressão do exame registral, após apresentação do título original.

Por essas razões, a qualificação deve observar todos os princípios e regras aplicáveis, sejam legais, sejam administrativas.

E, de fato, não seria possível o ingresso do título, à míngua de descrição suficiente da área e dos limites do imóvel objeto do negócio jurídico, sem a indicação de marcos seguros que permitam identificar a sua correta descrição, sob pena de ofensa ao princípio da especialidade objetiva.

O objeto da escritura de compra e venda é o imóvel correspondente ao lote n° 33, com 400m2, figurando como vendedora a Fazenda do Estado de São Paulo e como compradores os recorrentes e suas esposas. O registro atingido é a transcrição n° 27.490 daquela serventia (fls. 16/23)

Ocorre que a transcrição n° 27.490, de propriedade da Fazenda do Estado de São Paulo, tem origem no imóvel da transcrição n° 21.460 que, por sua vez, tem origem no imóvel da transcrição n° 17.825. Esse último imóvel, originalmente com 26.965,60m², sofreu muitos desfalques, desmembrando-se em uma dezena de outros imóveis.

Em prenotação anterior (fls. 5/6), foi solicitada a retificação da transcrição n° 27.490, mas não houve averbação por risco de duplicidade antinômica com a matrícula n° 51.494 (fls. 12/14). Esse último imóvel e aquele da transcrição retificanda distam 100,11m da esquina da Rua São José com a Rua Constituição, o que traduz indícios de sobreposição.

Esse risco de sobreposição se agrava quando se percebe que ambos os imóveis supostamente sobrepostos têm origem na mesma transcrição n° 17.825, acima referida, e dizem respeito aos lotes 31, 32 (matrícula n° 51.494) e 33.

Além da configurada duplicidade antinômica, a descrição na transcrição n° 27.490 é deveras deficiente, o que foi reproduzido na escritura de compra e venda, e não atende a todos os requisitos legais. Não há identificação dos confrontantes do imóvel, nos termos do art.176, § 1°, inciso II, alínea 3, b, da Lei n° 6.015/77; só há informação que “a noroeste confronta com os transmitentes” (fl. 8 e fl. 17), o que não atende à especialidade subjetiva.

E a própria alegação recursal no sentido de que não se trata de imóvel encravada, face à existência de servidão de passagem, vai de confronto ao próprio título que se busca registrar, que é expresso ao descrever o bem como “Um terreno sem benfeitorias, sob o n° 33 (trinta e três), encravado dentro de uma área maior(fl. 17).

E não será uma declaração do Município atestando que no local há faixa de terra reservada para caminho (fl. 45) que irá modificar o registro já existente e o título aquisitivo que se busca registrar, e que, como dito, expressamente descreve o imóvel como encravado.

Não se pode falar em mitigação da especialidade objetiva e subjetiva para atos de registro constitutivo de um novo direito real de propriedade, sob pena de ofensa a todos os princípios de segurança jurídica e publicidade afetos ao serviço de registro imobiliário.

Ademais, não há óbice que impossibilite, de forma absoluta, que aos apelantes promovam a retificação dos imóveis, com levantamento mais amplo, na forma do art. 213 e parágrafos da Lei n° 6.015/73, para superação do risco de duplicidade antinômica. Se impossibilitada por absoluto a retificação administrativa ou judicial, a matéria precisará ser levada às vias ordinárias, para que judicialmente se defina quem detém o melhor título entre os imóveis sobrepostos.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJe/SP de 18/03/2019

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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