Número do processo: 1002086-97.2016.8.26.0152
Ano do processo: 2016
Número do parecer: 52
Ano do parecer: 2017
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1002086-97.2016.8.26.0152
(52/2017-E)
Compromisso de Venda e Compra – Lei de Parcelamento do Solo Urbano – Pedido de cancelamento da averbação do compromisso, após intimação judicial do devedor – Exigência de certidão do Escrivão-Diretor acerca da ausência de purgação da mora – Imprescindibilidade da medida – Inteligência do item 201, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ – Necessidade de serem resguardados direitos do adquirente – Sentença mantida – Recurso administrativo improvido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Cuida-se de recurso administrativo tirado de sentença de improcedência de pedido de providências formulado por CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face do OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE COTIA, que tinha por objetivo obter o cancelamento de registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra do imóvel matriculado sob número 111.459. Alega, em síntese, que o devedor foi constituído em mora por meio de ação de interpelação judicial, estando satisfeito o requisito do art. 32, da Lei 6.766/79. Argumenta com a inviabilidade de se satisfazer a exigência do item 201, Seção VII, Subseção IV, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ, uma vez que, além de desnecessária a certidão do Escrivão-Diretor do Ofício Judicial, trata-se de ato incompatível com o procedimento de interpelação judicial previsto no art. 867 e seguintes do Código de Processo Civil. Aduz, ainda, que a própria consulta do processo eletrônico supre a necessidade de certidão de existência ou não de pagamento nos autos.
Sobreveio parecer do Ministério Público, pelo não provimento do recurso.
É o relatório. Opino.
A Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) prevê a possibilidade de cancelamento da averbação de contrato de compromisso de venda e compra de lote, caso o devedor-adquirente não purgue a mora dentro de trinta dias a contar da intimação do Oficial do Registro (art. 32). Para cancelamento da averbação mencionada, é necessário que se certifique que não houve pagamento do saldo devedor em cartório (art. 32, parágrafo 3º).
A indicação do Cartório de Registro de Imóveis como local para purgação da mora é fundamental, porque, desse modo, viabiliza-se, em consonância com o princípio da segurança jurídica, a expedição de certidão negativa, caso inerte o devedor-adquirente.
Paralelamente, dispõe o item 201, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça que a intimação para purgação da mora pode ser feita judicialmente. Nesse caso, condiciona-se o cancelamento da averbação do compromisso de venda e compra à apresentação de certidão do Escrivão-Diretor do Ofício Judicial, comprovando a inocorrência de pagamento dos valores reclamados.
Ao contrário do que sustenta o recorrente, não se cuida de condição inútil ou impraticável.
Com efeito, o intuito da norma em comento é o de assegurar ao devedor-adquirente a possibilidade de obstar o cancelamento da averbação mediante pagamento do débito pela via adequada. O local de pagamento deve ser aquele que possibilite a notícia segura de purgação da mora. No caso de intimação administrativa, o Cartório de Registro de Imóveis. No caso de intimação judicial, depósito vinculado aos autos do processo.
Não se sustenta a tese de que se optou pela via judicial diante da não localização do devedor, sendo certo que havia a possibilidade de se intimar o devedor, extrajudicialmente, por edital (itens 200 a 200.5, do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ).
Imprescindível que, em se procedendo à intimação judicial, seja indicado como local de pagamento os autos do processo, viabilizando-se, dessa forma, a expedição de certidão de não pagamento pelo Escrivão-Diretor.
No caso em análise, a notificação judicial (fls. 24/28) indicou ao devedor a sede da empresa notificante como local de pagamento, o que inviabilizou a certificação de decurso do prazo de trinta dias para purgação da mora. Qualquer certidão que mencionasse a falta de pagamento, no caso em análise, não teria o valor necessário ao cancelamento do registro.
Portanto, da forma como instrumentalizada, a notificação judicial não se presta aos fins do art. 32, da Lei de Parcelamento do Solo Urbano e item 201, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ, gerando dúvida quanto à ocorrência ou não da purgação da mora.
Ao contrário do alegado pela recorrente, não basta a análise dos autos digitais para que se constate que não houve pagamento nos autos. A uma, porque incumbe à serventia judicial verificar eventual pendência de juntada de documentos no processo digital. A duas, porque, no caso em comento, indicou-se local de pagamento alheio aos autos do processo.
A prescindibilidade de tal exigência poderia dar azo a eventual má-fé do alienante que, omitindo a circunstância de pagamento do débito, obtivesse o cancelamento da averbação do compromisso de venda e compra, em flagrante desrespeito aos direitos do adquirente.
Em julgado que tratou da intimação judicial para cancelamento de registro de compromisso de venda e compra firmado sob a égide do Decreto 58/37 (art. 14), esta Corregedoria Geral da Justiça, aprovando parecer da lavra do então juiz assessor e atual em. Desembargador Kioitsi Chicuta, já havia se manifestado sobre a imprestabilidade da notificação judicial para os fins pretendidos pelo recorrente quando indicado como local de pagamento o escritório da empresa notificante (Processo n. 196/88, julgado aos 04/10/1988):
“(…)
A própria E. Corregedoria Geral da Justiça aceita a interpelação pela via judicial, tanto assim que no item 185 do cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõe que o “cancelamento do registro ou da averbação de compromisso de venda e compra, ou da cessão, pode ser requerido à vista da intimação judicial.
No entanto, embora admissível a notificação judicial, como bem salientou o Dr. José Roberto S. Bedaque, ilustre Procurador da Justiça, a designação do escritório dos advogados ou da imobiliária como sendo local de pagamento “invalida a interpelação” (fls.). Isto porque, como se verifica dos consideranda do Dec.-lei 58/37, preocupou-se o legislador em amparar os compromissários compradores de lotes com garantias várias, inclusive a de fixar o local de pagamento como sendo o próprio Cartório de Registro de Imóveis, nos casos de notificação extrajudicial, atribuindo ao Oficial a responsabilidade de autenticar o comparecimento pontual do devedor e fiscalizar as verbas e somas exigidas (cf. RJTJSP 78/67). Por, isso, imperdoável que a interpelação judicial tenha marcado o escritório da própria parte para recebimento direto, como se fosse ainda prestação sem mora.
Na hipótese de notificação judicial, admite-se afixação de local diverso, mas não a do escritório do promitente vendedor ou de seu mandatário. O próprio item 185, segunda parte, do cap. XX, das Normas, estabelece que o cancelamento do registro à vista da intimação judicial “só será admitido se desta constar certidão do Oficial de Justiça de que o intimando foi procurado no endereço mencionado no contrato e no do próprio lote, além de certidão do juízo, comprovando a inocorrência de pagamento dos valores reclamados”.
Dessa forma, se de um lado é criticável o procedimento adotado, pois não prevê forma de contraditório, de outro, caso se admitisse o local da purgação de mora como sendo o escritório do próprio credor, ter-se-ia tratamento desigual entre as partes contratantes, pois bastaria afirmação unilateral de não pagamento no trintíduo para se obter cancelamento, sem possibilidade de qualquer manifestação do compromissário, o que é inadmissível.”
Portanto, entendo, respeitosamente, que bem andou o MM. Juiz sentenciante ao interpretar de maneira estrita as normas mencionadas, sendo medida necessária para que se assegure máxima segurança jurídica ao ato de cancelamento da averbação de compromisso de compra e venda, resguardando-se direito do adquirente e de terceiros.
Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo, mantendo-se incólume a r. sentença.
Sub censura.
São Paulo, 7 de março de 2017.
Tatiana Magosso
Juíza Assessora da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora desta Corregedoria Geral da Justiça para, pelas razões expostas, negar provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 08 de março de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: ANDRE ROCHA, OAB/SP 249.910 e ANTÔNIO CARDOSO DA ROSA JUNIOR, OAB/ SP 215.594.
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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