CSM/SP: Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida – Pedido de tutela antecipada para o imediato registro do título – Indeferimento, porque o registro do título demanda o trânsito em julgado da decisão da dúvida – Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Registro recusado em razão da não observação do valor mínimo para venda no primeiro leilão previsto nos arts. 24, parágrafo único, e 27, § 1º, ambos da Lei nº 9.514/97 – Imóvel arrematado no primeiro leilão por valor correspondente ao de nova avaliação realizada unilateralmente pela credora, mas inferior ao originalmente previsto no contrato de alienação fiduciária e ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto de transmissão “inter vivos” – Previsão legal, contudo, de que as ações envolvendo procedimentos de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e de leilão deverão ser resolvidas em perdas e danos, exceto se relativas à falta de intimação do devedor (parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97) – Natureza do procedimento de dúvida que impede a adoção de solução distinta daquela prevista em lei para o resultado de ação judicial – Necessidade de recurso às vias ordinárias para a solução de litígio sobre a validade dos procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão – Recurso provido para julgar a dúvida improcedente

Apelação nº 1000490-18.2018.8.26.0505

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000490-18.2018.8.26.0505
Comarca: RIBEIRÃO PIRES

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000490-18.2018.8.26.0505

Registro: 2019.0000154061

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000490-18.2018.8.26.0505, da Comarca de Ribeirão Pires, em que é apelante EJZENBERG CLÍNICA MÉDICA LTDA., é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PIRES.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “1) Deram provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente, mantido, porém, o indeferimento da tutela antecipada requerida pelo apelante, v.u. 2) Indeferiram o pedido de intervenção no processo, como terceiro interessado, realizado por José Francisco de Lima Filho, bem como o pedido de sustentação oral formulado pelo Doutor Ezequiel de Souza Sanches Oliveira, Advogado, por se tratar de matéria administrativa, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 26 de fevereiro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1000490-18.2018.8.26.0505

Apelante: Ejzenberg Clínica Médica Ltda.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ribeirão Pires

VOTO Nº 37.661

Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida – Pedido de tutela antecipada para o imediato registro do título – Indeferimento, porque o registro do título demanda o trânsito em julgado da decisão da dúvida – Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Registro recusado em razão da não observação do valor mínimo para venda no primeiro leilão previsto nos arts. 24, parágrafo único, e 27, § 1º, ambos da Lei nº 9.514/97 – Imóvel arrematado no primeiro leilão por valor correspondente ao de nova avaliação realizada unilateralmente pela credora, mas inferior ao originalmente previsto no contrato de alienação fiduciária e ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto de transmissão “inter vivos” – Previsão legal, contudo, de que as ações envolvendo procedimentos de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e de leilão deverão ser resolvidas em perdas e danos, exceto se relativas à falta de intimação do devedor (parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97) – Natureza do procedimento de dúvida que impede a adoção de solução distinta daquela prevista em lei para o resultado de ação judicial – Necessidade de recurso às vias ordinárias para a solução de litígio sobre a validade dos procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão – Recurso provido para julgar a dúvida improcedente.

Trata-se de apelação interposta por Ejzenberg Clínica Médica Ltda. contra r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a negativa do registro de escritura pública de compra e venda, relativa ao imóvel objeto da matrícula nº 33.303 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Ribeirão Pires, que foi outorgada pela Caixa Econômica Federal em decorrência da arrematação do imóvel, pelo apelante, em leilão que foi realizado na forma da Lei nº 9.514/97.

O apelante alegou, em suma, que a recusa do registro teve como fundamento a análise dos elementos intrínsecos ao título, o que extrapolou os limites da qualificação realizada na esfera administrativa. Afirmou que mediante contrato celebrado em 06 de novembro de 2014 o imóvel foi dado em alienação fiduciária para garantir o pagamento de débito com valor de R$ 1.476.658,40. Em razão do inadimplemento das obrigações assumidas pelos devedores fiduciantes foi promovida a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária que vendeu o imóvel em leilão realizado em 19 de agosto de 2017, pelo valor de R$ 1.312.000,00, e em 07 de novembro de 2017 outorgou a escritura pública de compra e venda ao arrematante. Asseverou que o contrato de alienação fiduciária constitui ato jurídico perfeito e que a consolidação da propriedade em favor do credor foi anterior à publicação da Lei nº 13.465/2017 que alterou o art. 24 da Lei nº 9.514/97. Ademais, o art. 30 da Lei nº 9.514/97 prevê a ausência de intimação do devedor fiduciante como a única nulidade absoluta incidente no leilão, sendo todos os demais vícios nos requisitos procedimentais resolvidos em perdas e danos. Reiterou que a qualificação promovida pelo Oficial de Registro de Imóveis deve ser restrita aos elementos extrínsecos ao título causal e asseverou que compete à Justiça Federal as ações para a declaração da nulidade de execução extrajudicial promovida pela Caixa Econômica Federal. Por fim, eventual instauração de controvérsia sobre ato praticado pela Caixa Econômica Federal demandará sua intervenção no processo, como litisconsorte necessário. Requereu a improcedência da dúvida, com a determinação de registro do título.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 193/196).

O apelante, após, requereu a antecipação da tutela para o registro do título aduzindo que em ação de reintegração de posse, em curso perante a Vara em que tramitou o procedimento de dúvida, foi determinada a suspensão do cumprimento da medida liminar até o registro da transmissão do domínio ao arrematante, sendo essa decisão atacada por meio de agravo de instrumento em que não foi concedido efeito ativo. Reiterou que qualquer vício no leilão será resolvido por perdas e danos, do que decorre a inequívoca probabilidade do direito ao registro e autoriza que seja determinado mediante tutela de urgência (fls. 200/207).

José Francisco de Lima Filho requereu sua intervenção do processo alegando que é proprietário do imóvel oferecido em alienação fiduciária em garantia e que, por essa razão, tem interesse jurídico na demanda. Asseverou que a co-proprietária do imóvel, Eliana Maria Galvão de Lima, não participa da ação que têm por objeto a reintegração de posse em favor do arrematante (Processo nº 1001127-79.2017.8.26.0512). Além disso, em ação que tem curso perante a Justiça Federal, Processo nº 5001548-12.2017.4.03.6126, foi suscitada a falsidade de documentos que, por essa razão, deixaram de gozar de presunção de veracidade, pois não houve a devida avaliação do imóvel e não constaram elementos essenciais ao ato realizado. Teceu comentários sobre a avaliação do bem para efeito de leilão, afirmando que tem valor de mercado de R$ 4.350.000,00. Aduziu que o leilão também é nulo porque não foi notificado previamente de sua realização, o que o impediu de purgar a mora. Afirmou que o parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97 viola o Pacto de São José que tutela o uso e gozo dos bens por seu proprietário e impede que seja privado do domínio sem justa indenização. Arguiu a inconstitucionalidade do parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97. Requereu a declaração de nulidade dos atos praticados pela Caixa Econômica Federal, em razão de falsidade, o bloqueio da matrícula do imóvel, bem como o reconhecimento da nulidade do Processo 1001127-79.2017.8.26.0512 pela não intervenção de Eliana Maria Galvão de Lima e a declaração da inconstitucionalidade do parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97. Formulou pedido de tutela antecipada e apresentou documentos (fls. 243/257).

É o relatório.

O procedimento de dúvida é de natureza administrativa (art. 204 da Lei nº 6.015/73), não tem lide e não comporta as modalidades de intervenção de terceiro previstas nos arts. 119 e seguintes do Código de Processo Civil.

Em igual sentido foi decidido por este Col. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 510-0, da Comarca de Ribeirão Preto, de que foi relator o Desembargador Bruno Affonso de André, e na Apelação Cível 000.964.6/0-00, da Comarca de São Paulo, de que foi relator o Desembargador Ruy Pereira Camilo, a última com a seguinte ementa:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa – Intervenção de terceiro – Não cabimento por ser a dúvida destinada à solução do dissenso entre o registrador e o interessado no registro do título – Intervenção indeferida – Admissibilidade, apenas, de apelação pelo terceiro interessado, do que não se trata no presente caso concreto.

Indefiro, portanto, o pedido de intervenção no processo, como terceiro interessado, realizado por José Francisco de Lima Filho.

A certidão de fls. 08/12 demonstra que o imóvel objeto da matrícula nº 33.303 do Registro de Imóveis de Ribeirão Pires foi dado por José Francisco de Lima Filho e Eliana Maria Galvão de Lima em alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal mediante contrato celebrado em 24 de dezembro de 2015 e registrado em 22 de março de 2016 (R. 7, fls. 11).

Mostra, ainda, que em 17 de abril de 2017 foi registrada a consolidação da propriedade em favor da credora Caixa Econômica Federal, com indicação de que para efeito de base de cálculo do Imposto de Transmissão “inter vivos” foi atribuído ao imóvel o valor R$ 1.476.658,40 (Av. 08, fls. 11/12).

Com a consolidação da propriedade a Caixa Econômica Federal promoveu o leilão do imóvel a que se refere o art. 27 da Lei nº 9.514/97:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1° Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2° No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2°-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 2°-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (…)”.

O apelante arrematou o imóvel no primeiro leilão, realizado em 19 de agosto de 2017, pelo valor de R$ 1.312.000,00 (fls. 28, 35 e 36, item 67), com posterior outorga, pela Caixa Econômica Federal, da escritura pública de compra e venda que é o título de transmissão do domínio ao arrematante (fls. 24/26).

O registro da escritura pública de compra e venda, porém, foi negado porque o valor da arrematação, de R$ 1.312.000,00 em 19 de agosto de 2017 (fls. 28, 35 e 36), foi inferior ao valor que serviu como base de cálculo para o Imposto de Transmissão “inter vivos”, de R$ 1.476.658,40 (fls. 17 e 11/12), com o que não se observou o preço mínimo previsto no parágrafo único do art. 24 da Lei nº 9.514/97:

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I – o valor do principal da dívida;

II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III – a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão“.

Conforme as notas devolutivas de fls. 13/14 e 15/16, a primeira recusa do registro da escritura de compra e venda teve como fundamento a não observação do valor da avaliação do imóvel previsto no contrato de alienação fiduciária, de R$ 1.517.000,00 (fls. 13/14 e 83).

A segunda recusa do registro, por seu lado, decorreu da arrematação por quantia inferior ao valor da base de cálculo do Imposto de Transmissão “inter vivos”, de R$ 1.476.658,40 (fls. 15/16), uma vez que na representação do título o apelante informou que a Caixa Econômica Federal promoveu nova avaliação do imóvel, antes do leilão, em que apurado o preço de mercado de R$ 1.312.000,00 (fls. 18/19 e 61/82), o que fez invocando o “Parágrafo Trigésimo Sétimo”, inciso I (fls. 88/89), e o “Parágrafo Trigésimo Oitavo” (fls. 89) do contrato de alienação fiduciária (fls. 83/94).

Os procedimentos a serem adotados na realização dos leilões devem ser especificados no contrato de alienação fiduciária, como previsto no art. 24, inciso VII, da Lei nº 9.514/97, esclarecendo Melhim Namem Chalhub que:

A lei estabelece os procedimentos para a realização do leilão, determinando que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente, aterse asos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no Código de Processo Civil, na Lei 4.591/64 e no Decreto-lei 70/66.

Assim, em atenção à segurança jurídica, os procedimentos do leilão deverão estar explicitamente previstos no contrato, podendo-se considerar, a título de sugestão os seguintes procedimentos: (…)” (“Alienação Fiduciária: Negócio Fiduciário”, 5ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2017, pgs. 286/287).

Ocorre que, a par da fixação do preço mínimo para arrematação do imóvel no primeiro leilão e das disposições sobre a forma de sua realização, a Lei nº 9.514/97 prevê que depois da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário todas as ações judiciais que digam respeito a litígios decorrentes de cláusulas contratuais e a requisitos procedimentais de cobrança e leilão deverão ser resolvidos em perdas e danos, exceto se relativos à exigência de notificação do devedor:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 07 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo” (grifei).

Neste caso concreto, a negativa do registro teve como único fundamento a não observação do preço mínimo para a alienação do imóvel em primeiro leilão, o que, em tese, não enseja nulidade absoluta do leilão e do posterior contrato de compra e venda do imóvel diante da previsão legal no sentido de que todas as ações que versarem sobre os requisitos procedimentais de cobrança e de leilão serão resolvidas em perdas e danos.

Os requisitos procedimentais de cobrança são os previstos nos arts. 26 e 26-A da Lei nº 9.514/97 que tratam da constituição do devedor fiduciante em mora e da consolidação da propriedade plena em favor do credor fiduciário, ao passo que os requisitos procedimentais dos leilões são os indicados nos arts. 27 que em seu § 1º se refere aos valores mínimos para alienação no primeiro e no segundo leilão;

§ 1° Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes“.

Contudo, diante da previsão legal no sentido de que o vício apontado não caracteriza nulidade do leilão e deve ser resolvido em perdas e danos, não há como manter a recusa do registro do título de transmissão outorgado pelo credor em favor do arrematante do imóvel.

Assim porque o procedimento de dúvida é restrito à solução da controvérsia entre o Oficial e o apresentante sobre os fundamentos para a recusa do registro do título e, portanto, seus limites não comportam solução distinta daquela prevista na legislação específica para as ações judiciais, isso é, da que decorre do parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97.

Ademais, com a averbação da consolidação em favor do credor fiduciário deixaram os antigos proprietários de deter qualquer espécie propriedade sobre o imóvel, permanecendo, somente, com o direito de preferência para adquiri-lo, também em leilão, pelo valor previsto nos §§ 2º-B e 3º do art. 27 da Lei nº 9.514/97:

§ 2°-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2° deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II – despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro“.

Por todos esses motivos, e na forma do parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, deve ser autorizado o registro do título, com remessa da solução de eventual litígio decorrente dos procedimentos adotados para a consolidação da propriedade, a nova avaliação do imóvel, o preço mínimo para venda e o leilão ser resolvidos em ação própria.

Destarte, por ser restrito à solução da controvérsia entre o registrador e o apresentante sobre a possibilidade de ingresso do título no fólio real, o procedimento de dúvida não admite a formação de litisconsórcio, ativo ou passivo, com as partes do negócio jurídico, devendo eventual litígio ser solucionado nas vias ordinárias.

Para tanto, os documentos juntados aos autos demonstram que foram movidas ação de reintegração de posse (fls. 204) e declaratória de nulidade de ato jurídico (fls. 1455/1460), devendo naquelas ações ser pleiteada eventual tutela antecipada para preservação dos direitos de que suas partes alegam ser titulares.

Em decorrência, embora o exame de legalidade realizado na qualificação pelo Oficial de Registro de Imóveis não se atenha aos aspectos meramente formais do título, posto que o direito inscrito é presumido em consonância com a realidade jurídica e produz efeito de oponibilidade perante terceiros, não pode o procedimento de dúvida substituir ação jurisdicional, a ser movida perante o juízo competente e de que participem todos os interessados, para a solução de litígios que, ainda em tese, eventualmente poderão ser resolvidos mediante indenização por perdas e danos como previsto no parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97.

Por seu turno, o procedimento administrativo de dúvida não é a via processual adequada para a declaração da inconstitucionalidade de lei.

Por fim, o procedimento de dúvida, de natureza administrativa, não comporta execução provisória, na forma pretendida pelo apelante, em razão do disposto no art. 203 da Lei nº 6.015/73 que condiciona o registro do título ao trânsito em julgado da decisão:

Art. 203 – Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

I – se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;

II – se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo“.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente, mantido, porém, o indeferimento da tutela antecipada requerida pelo apelante.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJe/SP de 18/03/2019

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1ªVRP/SP: Registro de Imóveis. Usucapião. Conceito de Possuidor

Processo 1050591-13.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1050591-13.2018.8.26.0100

Processo 1050591-13.2018.8.26.0100 – Procedimento Comum – Nulidade – Juvêncio Martinho de Melo – Maria Celia Lima Baptista – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial, com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC. Ante a sucumbência, o requerente deverá arcar com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários em favor dos patronos da ré, os quais fixo no total de 10% sobre o valor dado à causa, ressalvada, entretanto, a gratuidade que foi concedida. Oportunamente, arquivem-se. P. R. I. – ADV: VILMA CHEMENIAN (OAB 166945/SP), ROBSON DO NASCIMENTO RODRIGUES SANTOS (OAB 221099/SP), YURE LUCARESCKI PACHECO (OAB 195922/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1050591-13.2018.8.26.0100

Classe – Assunto Procedimento Comum – Nulidade

Requerente: Juvêncio Martinho de Melo

Requerido: Maria Celia Lima Baptista

Prioridade Idoso

Justiça Gratuita

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luiz Gustavo Esteves

Vistos.

Trata-se de ação declaratória de nulidade de sentença (querela nullitatis insanabilis) proposta por JUVÊNCIO MARTINHO DE MELO em face de MARIA CELIA LIMA BAPTISTA. Alega que tramitou neste Juízo ação de usucapião, cujo pedido foi julgado procedente em favor da requerida. Entretanto, a ação padece de vícios, na medida em que alicerçada em dolo daquela, a qual “informou nos autos fatos e alegações inverídicas, aduzindo inveridicamente que estaria na posse do imóvel por mais de 25 anos” (fls. 02), bem como nulidade do ciclo citatório.

Narra, ainda, que ocupa o imóvel, com animus domini, há muitos anos, e que a ré nunca residiu no local, nunca exercendo posse efetiva sobre o bem que com o autor está. Sustenta assim, diante da falta de sua citação na ação de usucapião, a nulidade do título produzido em detrimento de interesse seu. Nesses termos, pede a desconstituição da sentença de usucapião. Junta documentos (fls. 18/101).

A antecipação de tutela foi indeferida, determinando-se o processamento da demanda (fls. 105/107).

Emendas à inicial a fls. 117/119 e 120/122.

A requerida ofertou contestação a fls. 123/129, instruída com documentos de fls. 130/222, aduzindo, em síntese, que exercia a posse sobre o imóvel usucapiendo, juntamente com sua prima Iolanda. Ainda, esclarece que, em 25.03.2009, ingressou com ação de despejo por falta de pagamento em face do autor, sendo que, naquela ocasião, em momento algum informou desconhecê-la. O autor jamais ocupou o referido bem com o ânimo de proprietário, de modo que não figurava no local como possuidor ou confrontante, mas como mero detentor da posse em aluguel. O aluguel está provado e era regularmente pago até a intimação para o despejo, condição que o autor omitiu. Por isso, não deveria jamais ter sido citado na ação de usucapião, razão pela qual inexiste vício no título e porque esta ação deve ser rejeitada, o que pediu.

Houve réplica da parte autora (fls. 228/239).

É o relatório. Fundamento e decido.

Passo ao julgamento antecipado da lide, uma vez que os elementos constantes dos autos são suficientes para a formação da convicção do juízo, sendo dispensável a produção de novas provas.

O pedido inicial é improcedente.

A questão fundamental para o deslinde deste feito, como pretensão declaratória de insanável nulidade em título judicial, é saber se houve ou não a referida nulidade no ciclo citatório da ação de usucapião n. 0000364-46.2012.8.26.0100 com a falta de citação da parte autora.

Todas as demais questões, como o acerto ou erro da decisão e o preenchimento dos requisitos para usucapião verificados na ação originária, não podem e não serão aqui debatidos, sob pena de ofensa à coisa julgada.

Restou incontroverso nos autos que o requerente ocupava o imóvel desde antes do ajuizamento da ação de usucapião.

Para se saber se ele deveria ou não ter sido citado na ação, deve-se entender qual a condição jurídica que ostentava em relação à porção que ocupava no imóvel usucapido pela ré.

Do quadro jurídico da questão

Segundo a Súmula 263 do Supremo Tribunal Federal, “o possuidor deve ser pessoalmente citado para a ação de usucapião”.

Tal entendimento do C. STF, firmado quando o Tribunal ainda tinha competência sobre matéria infraconstitucional, não deve ser lido fora de contexto com o sistema jurídico material e processual que regra a usucapião.

Assim, não é todo e qualquer possuidor que deve ser citado para a ação de usucapião, mas apenas aquele possuidor que ostente condição de possuidor pleno ou possuidor indireto do bem, caso a posse esteja desdobrada assim.

Isso porque, como se sabe, sendo requisito da usucapião o ânimo de proprietário do bem, só pode ser assim entendido aquele que exerce sobre a coisa uma posse qualificada o suficiente para que possa exercer todos os elementos da propriedade, como uso, gozo, disposição e perseguição como dono (sequela). Aquele que se porta como proprietário tem, inclusive, o direito de desdobrar a posse que exerce sobre a coisa em posse direta e indireta, repassando aquela a quem desejar, mediante remuneração ou não, mas reservando-se a posse indireta (que lhe conserva o direito de obter frutos da coisa repassada e de vir a persegui-la se quiser).

Com essas considerações tem-se que o entendimento adequado sobre a Súmula 263 do STF, acima citada, é de que deve ser citado para a ação de usucapião aquele que exerce posse sobre a coisa em conjunto ou em disputa com o usucapiente, mas apenas se detiver uma posse tal que justifique ser possível também ele possuidor vir a requerer a declaração de usucapião em seu favor. A razão disso, como está claro, é permitir no bojo da ação de usucapião uma contestação do outro possuidor para que o juiz possa examinar, se o caso, a qualidade das posses exercidas e decida qual aquela que tem aptidão para permitir a usucapião ou até mesmo para limitar a posse do usucapiente ao espaço ou área sobre a qual tenha ele exercido a posse de forma pacífica, se o caso.

Por outro lado, como também já se pode antever, aquele que exerce apenas a posse direta sobre o bem (o locatário, comodatário, etc) não tem e não teria o condão de usucapir a coisa, justamente porque não detém tal posse com ânimo de dono. E essa restrição é perceptível pela característica de sua posse.

Tal pessoa, por conseguinte, não deve ser citada na ação de usucapião como possuidor, a ela não se aplicando o enunciado do STF que se debate e sobre o qual se apoia o autor. Isso acontece por mais que tal possuidor possa, se assim desejar, atuar como assistente simples do possuidor indireto na ação de usucapião (CPC, arts. 119 e 121) em detrimento daquela alegada pelo usucapiente.

A respeito da questão acima discorrida, veja-se entendimento do E. TJSP em caso similar:

APELAÇÃO. QUERELA NULLITATIS INSANABILIS. Alegação de ausência de citação dos ocupantes do imóvel em ação de usucapião que fora julgada procedente, havendo coisa julgada material. Alegação de nulidade absoluta. Descabimento. Locatários que detêm a posse direta do imóvel em virtude da cessão onerosa, enquanto que os usucapientes, locadores, eram os possuidores indiretos. Somente o possuidor indireto pode adquirir a propriedade em virtude da usucapião. Requisitos da prescrição aquisitiva suficientemente comprovados nos autos. Mera interrupção de pagamento dos locativos não tem o condão de caracterizar, isoladamente, o ânimo de dono. Locatária tinha pleno conhecimento da ação de usucapião em andamento e testemunhou em benefício dos usucapientes. Ausência de interesse das apelantes. Inexistência de justificativa para alteração da força do título executivo judicial que se quer anular. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Apelação 1118242-04.2014.8.26.0100; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 04/10/2016; Data de Registro: 04/10/2016)

Dito isso, resta ainda consignar que além do possuidor, devem ser citados na ação de usucapião também os confrontantes, condição que o autor alega ter em relação à sentença cuja nulidade sustenta, razão pela qual necessário aqui também deixar claro quem é confrontante do bem usucapiendo de forma que sua citação seja também necessária.

O confrontante do imóvel usucapiendo pode ser o tabular, aquele constante dos registros públicos como proprietário do bem que divisa com a coisa que se pretende usucapir, ou confrontante de fato, sendo tal o possuidor (também na condição de posse acima delineada) do bem que confina limites com a coisa.

Em qualquer caso, novamente se vê que confrontante que deve ser citado é, da mesma forma como se viu em relação ao possuidor, apenas a pessoa que detém posse qualificada pela propriedade efetivamente (tabular) ou pelo ânimo de dono, donde se afasta a qualidade de confrontante daqueles locatários, comodatários, etc., que exercem posse sobre a coisa vizinha nessa condição.

Ademais, é importante esclarecer que o confrontante tem presença na ação como pessoa que pode ter seu bem ocupado indevidamente pela parte usucapiente, de modo que deve ser citado para esclarecer o limite de paz e tranquilidade da posse exercida pelo autor da usucapião. E tal limite é definido exclusivamente pelo próprio autor da ação, conforme a teoria da asserção, que descreve em sua inicial qual a área e conteúdo do bem usucapiendo.

Assim, se o usucapiente inclui na delimitação da área sobre a qual alega ter posse com qualidade de dono parte do imóvel vizinho desde o início da ação, tal porção é tida como objeto da usucapião e o proprietário da referida área é e deve ser citado na ação como titular de domínio, e não como confrontante. Responderá a ação como dono tabular da coisa e poderá alegar toda a matéria de defesa cabente a si nessa condição.

Em outras palavras, só é confrontante aquele que detém propriedade ou posse qualificada como dono do bem limitante com a área usucapienda, e fica nessa condição legitimado pela pretensão autoral a arguir interferência ou indevida invasão em sua área, mas não a defender a sua área como dono porque o autor sequer alega, inicialmente, deter posse sobre a coisa dele confrontante.

Com esses suficientes esclarecimentos, passa-se ao exame concreto da causa colocada pelo autor.

Do caso concreto

Nesta ação o autor alega ser tanto possuidor como confrontante da coisa usucapida pela ré.

A solução para a propalada improcedência do pedido se dá de forma segura e suficiente com o exame das próprias alegações do autorae de sua resposta em réplica.

Isso porque tanto para a sua alegada condição de possuidor como para sua alegada condição de confrontante, há uma limitação por ele mesma informada em sua petição inicial e manifestação sobre a contestação, em conflito com o quadro que acima se delineou.

Em petição inicial o autor já informou ter locado o bem que ocupava de quem quer que seja (à fl. 02, quinto parágrafo), o que desde logo retira sua condição de possuidor pleno ou indireto, ou mesmo de confrontante, a ponto de ser citado.

Mas mais do que isso, diante da defesa da ré, a autora veio aos autos em réplica e novamente confessou diversas vezes em sua peça sua condição de inquilino do bem usucapido pela ré (os contratos são válidos, não sendo possível discutir sua legalidade nessa demanda).

Dessa forma, pela simples afirmação ou reconhecimento de que era mesmo inquilino do bem usucapido (informação, como visto, provida pelo próprio autor), tem-se que sua posse sobre o bem objeto da ação cuja sentença alega ser nula sempre foi apenas a posse direta, impassível de ensejar direitos aquisitivos e, portanto, impassível de tê-los prejudicados pela procedência. Também não é confinante, pois o bem que ocupava como locatário era o próprio bem usucapiendo e não o vizinho.

Tal ponto é suficiente para que se constate, com máxima clareza, que o autor não deveria ter sido citado para a ação de usucapião, nem como possuidor e nem como confrontante, de modo que a alegada nulidade no título por falta de citação necessária simplesmente não existe.

Note-se que, como afirmado ao início da fundamentação, o acerto ou erro da decisão, o direito de a ré ter ou não usucapido o imóvel possuído pelo autor e a qualidade ou quantidade de tempo da posse alegada por ela como exercida naquela ação não podem ser objeto de discussão nestes autos, porque recobertos sob o manto da coisa julgada material.

Por isso, se a ré não exercia posse plena ou indireta sobre o bem ocupado pelo autor e assim não poderia ter tido em seu favor declarada a propriedade da coisa, tal questão era de debate na ação. Se naquela ação foram citados os titulares de domínio e não se opuseram ao alegado domínio da ré, ou se opuseram e tiveram sua alegação rejeitada, isso é o suficiente para a formação da coisa julgada material que se reconhece existir.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial, com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC.

Ante a sucumbência, o requerente deverá arcar com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários em favor dos patronos da ré, os quais fixo no total de 10% sobre o valor dado à causa, ressalvada, entretanto, a gratuidade que foi concedida.

Oportunamente, arquivem-se.

  1. R. I.

São Paulo, 22 de janeiro de 2019.

Fonte: DJe/SP de 30/01/2019

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura de Compra e Venda – Descrição deficiente – Princípio da especialidade objetiva – Indícios de duplicidade antinômica – Dúvida procedente – Recurso desprovido

Apelação n.º 1004800-38.2016.8.26.0408

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1004800-38.2016.8.26.0408
Comarca: OURINHOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1004800-38.2016.8.26.0408

Registro: 2018.0000429207

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1004800-38.2016.8.26.0408, da Comarca de Ourinhos, em que são partes são apelantes ELOY ALBANEZ JUNIOR e WILSON DOLCI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OURINHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 24 de maio de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 1004800-38.2016.8.26.0408

Apelantes: Eloy Albanez Junior e Wilson Dolci

Apelado: Cartório de Registro de Imoveis

VOTO N.º 37.471

Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura de Compra e Venda – Descrição deficiente – Princípio da especialidade objetiva – Indícios de duplicidade antinômica – Dúvida procedente – Recurso desprovido.

ELOY ALBANEZ JUNIOR e WILSON DOLCI recorrem contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro de escritura de compra e venda, acolhendo as razões trazidas pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Ourinhos, quanto à necessidade de retificação da transcrição objeto do negócio jurídico.

Os apelantes sustentam que o imóvel não está encravado, pois existe servidão de passagem de expressiva largura, que delimita o imóvel adquirido daquele contíguo, conforme estudo depositado nos autos. Ademais, seria perfeitamente possível a transferência da propriedade, já que não importa alteração das dimensões do imóvel.

A D. Procuradoria de Justiça opina pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, ele não prospera.

A qualificação registral imobiliária é expressão do exame registral, após apresentação do título original.

Por essas razões, a qualificação deve observar todos os princípios e regras aplicáveis, sejam legais, sejam administrativas.

E, de fato, não seria possível o ingresso do título, à míngua de descrição suficiente da área e dos limites do imóvel objeto do negócio jurídico, sem a indicação de marcos seguros que permitam identificar a sua correta descrição, sob pena de ofensa ao princípio da especialidade objetiva.

O objeto da escritura de compra e venda é o imóvel correspondente ao lote n° 33, com 400m2, figurando como vendedora a Fazenda do Estado de São Paulo e como compradores os recorrentes e suas esposas. O registro atingido é a transcrição n° 27.490 daquela serventia (fls. 16/23)

Ocorre que a transcrição n° 27.490, de propriedade da Fazenda do Estado de São Paulo, tem origem no imóvel da transcrição n° 21.460 que, por sua vez, tem origem no imóvel da transcrição n° 17.825. Esse último imóvel, originalmente com 26.965,60m², sofreu muitos desfalques, desmembrando-se em uma dezena de outros imóveis.

Em prenotação anterior (fls. 5/6), foi solicitada a retificação da transcrição n° 27.490, mas não houve averbação por risco de duplicidade antinômica com a matrícula n° 51.494 (fls. 12/14). Esse último imóvel e aquele da transcrição retificanda distam 100,11m da esquina da Rua São José com a Rua Constituição, o que traduz indícios de sobreposição.

Esse risco de sobreposição se agrava quando se percebe que ambos os imóveis supostamente sobrepostos têm origem na mesma transcrição n° 17.825, acima referida, e dizem respeito aos lotes 31, 32 (matrícula n° 51.494) e 33.

Além da configurada duplicidade antinômica, a descrição na transcrição n° 27.490 é deveras deficiente, o que foi reproduzido na escritura de compra e venda, e não atende a todos os requisitos legais. Não há identificação dos confrontantes do imóvel, nos termos do art.176, § 1°, inciso II, alínea 3, b, da Lei n° 6.015/77; só há informação que “a noroeste confronta com os transmitentes” (fl. 8 e fl. 17), o que não atende à especialidade subjetiva.

E a própria alegação recursal no sentido de que não se trata de imóvel encravada, face à existência de servidão de passagem, vai de confronto ao próprio título que se busca registrar, que é expresso ao descrever o bem como “Um terreno sem benfeitorias, sob o n° 33 (trinta e três), encravado dentro de uma área maior(fl. 17).

E não será uma declaração do Município atestando que no local há faixa de terra reservada para caminho (fl. 45) que irá modificar o registro já existente e o título aquisitivo que se busca registrar, e que, como dito, expressamente descreve o imóvel como encravado.

Não se pode falar em mitigação da especialidade objetiva e subjetiva para atos de registro constitutivo de um novo direito real de propriedade, sob pena de ofensa a todos os princípios de segurança jurídica e publicidade afetos ao serviço de registro imobiliário.

Ademais, não há óbice que impossibilite, de forma absoluta, que aos apelantes promovam a retificação dos imóveis, com levantamento mais amplo, na forma do art. 213 e parágrafos da Lei n° 6.015/73, para superação do risco de duplicidade antinômica. Se impossibilitada por absoluto a retificação administrativa ou judicial, a matéria precisará ser levada às vias ordinárias, para que judicialmente se defina quem detém o melhor título entre os imóveis sobrepostos.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJe/SP de 18/03/2019

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